Presupuestos para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus"

¿Cuáles son los presupuestos para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus?

Los presupuestos para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" son de creación jurisprudencial. El Tribunal Supremo ha reiterado los que deben concurrir para poder aplicarla en cada caso concreto:

1. Contratos de larga duración y de tracto sucesivo.

2. Alteración extraordinaria y radicalmente imprevisible de las circunstancias.

3. Desproporción desorbitante entre las prestaciones de las partes.

4. Subsidiariedad.

3.1. Contratos de larga duración y de tracto sucesivo

Uno de los primeros requisitos que deben cumplirse para poder examinar la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" es que los contratos sean de larga duración y de tracto sucesivo.

a) Contratos de tracto sucesivo

Los contratos de tracto sucesivo se contraponen a los contratos de tracto único porque en los primeros el contratante o los contratantes, en caso de obligaciones sinalagmáticas, están obligados a una serie de prestaciones u obligaciones de ejecución reiterada durante la vigencia del contrato. Sin embargo, en los contratos de tracto único, como en la compraventa, el contratante o contratantes deben cumplir su obligación en un solo acto.

Con carácter general, la jurisprudencia sólo admite aplicar la cláusula a contratos de tracto sucesivo. No obstante, no puede desconocerse la existencia de alguna sentencia que reconoce su aplicación a contratos de tracto único como la compraventa con precio aplazado o la opción de compra, si bien su aplicación a este tipo de contratos es, si cabe, más excepcional.

b) Contratos de larga duración

Más difícil es determinar cuándo un contrato es de larga o corta duración, siendo necesario atender a cada caso concreto y tener en cuenta las cláusulas que establecen periodos de duración prorrogables y, en su defecto, la tácita reconducción regulada en el Código Civil para los contratos de arrendamiento.

c) Contratos de arrendamiento de local de negocio y de industria

Los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda y de industria son contratos de tracto sucesivo y generalmente de larga duración.

Se trata de contratos de tracto sucesivo porque las partes no agotan su obligación en un solo acto, sino que se trata de un contrato sinalagmático en el que el arrendador tiene la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante toda la vigencia del contrato y el arrendatario tiene, entre otras, la obligación esencial del pago del precio de renta estipulado.

Son contratos normalmente de larga duración ya que por su propia definición en ambos contratos va a desarrollarse un negocio, con la inversión y riesgo que ello implica por lo que, aunque ni la Ley de Arrendamientos Urbanos ni el Código Civil establecen una duración mínima para este tipo de contratos, como sí acontece con los arrendamientos de vivienda, las partes suelen prever una duración larga para poder desarrollar su negocio el mayor tiempo posible. Consciente de la necesidad de la estabilidad en el tiempo de este tipo de contratos, el legislador sí ha establecido disposiciones tuitivas para salvaguardar el negocio del arrendatario.

Así el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una indemnización a favor del arrendatario para los casos en los que se extingue el contrato, en el que el arrendatario hubiese venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años:

“La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes”.

En el mismo sentido, el artículo 1566 del Código Civil regula la tácita reconducción:

”Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.

Es decir, si el arrendador no ha requerido al arrendatario para que abandone el inmueble o negocio arrendado y transcurridos quince días de su finalización continua disfrutando la cosa arrendada, el contrato se prorrogará por años si se hubiese fijado un alquiler anual, por meses si se hubiese fijado una renta mensual y por días si se hubiese establecido de esa forma, hasta que el arrendador comunique la resolución.

Tal y como establece el Tribunal Supremo, en la tácita reconducción no hay prórroga del mismo arrendamiento, sino un nuevo contrato sobre la misma cosa y con las mismas condiciones.

Cláusula "rebus sic stantibus"

El Tribunal Supremo ha reiterado de forma pacífica que la cláusula "rebus" solo podrá aplicarse a contratos de larga duración y de tracto sucesivo, y tiene sentido porque resulta improbable que surja un riesgo imprevisto en un corto periodo de tiempo.

La STS n.º 1048/2000, de 15 de noviembre, ECLI:ES:TS:2000:8311, rechazaba la aplicación de la cláusula "rebus" en un contrato de compraventa al ser un contrato de tracto único en el que se aplica la regla periculum emptoris, que se refiere al riesgo que existe de que la cosa vendida se pierda por fuerza mayor antes de su entrega al comprador.

Así lo reiteraba la sentencia del Tribunal Supremo n.º 313/2004, de 22 de abril, ECLI:ES:TS:2004:2638: 

“Esta Sala entiende que el contrato de compraventa es un contrato de tracto único, no obstante la forma aplazada del precio; los contratos de tracto sucesivo dan lugar a obligaciones cuyo cumplimiento supone realizar prestaciones reiteradas durante cierto tiempo, lo que no ocurre en la compraventa aunque se pacte un aplazamiento del pago. Ahora bien, esta distinta calificación del contrato, no implica la casación y anulación de la sentencia, sino que su única consecuencia es que, en esta clase de contratos la cláusula ‘rebus sic stantibus’ es aún de aplicación más excepcional que en los de tracto sucesivo”.

En el mismo sentido la STS n.º 5/2019, de 9 de enero, ECLI:ES:TS:2019:13:

“Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa”.

Y también la reciente sentencia del Tribunal Supremo n.º 156/2020, de 6 de marzo, ECLI:ES:TS:2020:791, que viene a confirmar la jurisprudencia anterior concluyendo que:

“El cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo. Pero no en un supuesto, como el presente, de contrato de corta duración, en el que difícilmente puede acaecer algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato”.

3.2. Alteración imprevisible, sobrevenida y extraordinaria de las circunstancias

Para que se pueda suspender, modificar o incluso resolver un contrato, han tenido que acontecer cambios inesperados, imprevisibles y extraordinarios de las circunstancias que existían en el momento de suscribirlo.

a) Imprevisible y sobrevenida

Los sucesos que motiven un cambio del contrato deben ser imprevisibles, sobrevenidos. Debe tratarse de un riesgo que no sea inherente al tipo de contrato y que las partes no hayan podido prever la posibilidad de que tal suceso pudiese producirse en el futuro.

En relación con este requisito de la imprevisibilidad está el de la subsidiariedad. Es decir, tan sólo procedería acudir a su aplicación en tanto en cuanto el contrato no contempla otros mecanismos para adaptar las obligaciones de las partes a las circunstancias o riesgos que se hayan podido prever en el mismo. Se descartaría por lo tanto aplicar la "rebus" en contratos con cláusulas de actualización de la renta. Así lo refiere, entre otras muchas, la sentencia del Tribunal Supremo 243/2012 de 27 de abril, ES:TS:2012:2868 cuando entiende:

“(...) que el transcurso del tiempo en contratos de tan prolongada duración como son los de arrendamiento, y la transformación económica de un país, producida, entre otros motivos, por dicho devenir, no puede servir de fundamento para el cumplimiento de los requisitos requeridos por la jurisprudencia para llegar a la existencia de un desequilibrio desproporcionado entre las prestaciones fundado en circunstancias imprevisibles, pues las circunstancias referidas no pueden tener tal calificación; en efecto, el contrato suscrito por los litigantes, en previsión , ya desde su inicio, de la gran duración del arrendamiento, contiene cláusulas de actualización de renta (...)”.

Es esencial, a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que esa nota de la imprevisibilidad se analice a la luz de la base del negocio, del tipo de contrato firmado entre las partes: “en el contexto económico y negocial en el que incide” (STS n.º 333/2014, de 30 de junio, ECLI:ES:TS:2014:2823)

Como dispone el Alto Tribunal, deben excluirse de la aplicación de la cláusula los riesgos que deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, esto es, el «riesgo normal» inherente o derivado del contrato (STS n.º 64/2015, de 24 de febrero, ECLI:ES:TS:2015:1698).

Así pues, si las partes asumieron, tanto de forma expresa como de forma implícita, el riesgo de que una circunstancia pudiese acaecer o bien debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición incide el Alto Tribunal, implica lo no asunción del riesgo (STS n.º 5/2019, de 9 de enero, ECLI:ES:TS:2019:13).

De esta forma el Tribunal Supremo ha considerado que no concurría la nota de la imprevisibilidad en los siguientes supuestos:

• Contrato firmado con una empresa hotelera y una empresa promotora de una obra donde construiría un inmueble que alquilaría a la primera. El Tribunal Supremo en la sentencia n.º 19/2019, de 15 de enero, ECLI:ES:TS:2019:57  desestima la aplicación de la cláusula "rebus" invocada por la empresa hotelera con causa en la crisis económica del año 2008, y ello porque en el contrato se había distribuido el riesgo entre las partes mediante una cláusula de duración y desistimiento, y otra cláusula de renta mínima asegurada contra las contingencias del mercado.

• El Tribunal Supremo desestima en la sentencia n.º 5/2019, de 9 de enero, ECLI:ES:TS:2019:13 la aplicación de la cláusula "rebus" en un contrato financiero en el que la inversión estaba vinculada directamente a la evolución del net asset value (NAV) o valor patrimonial neto del fondo subyacente porque entiende que el riesgo es implícito al contrato.

• La mera imposibilidad del deudor de obtener financiación no puede considerarse habilitante para la aplicación de la cláusula: STS, n.º 447/2017, de 4 de julio, ECLI:ES:TS:2017:2848 .

Sin embargo, sí ha considerado como riesgo imprevisible los siguientes casos:

• En el contexto de un contrato de explotación suscrito entre una sociedad mercantil cuyo socio único era el Ayuntamiento de Valencia y una empresa privada de publicidad incluida en los autobuses de la primera. La STS n.º 333/2014, de 30 de junio, ECLI:ES:TS:2014:2823, declaraba que el riesgo de la crisis económica del año 2008 no era previsible a la hora de celebrar el contrato:

“(…) aun siendo la empresa adjudicataria una empresa de relevancia del sector y, por tanto, conocedora del riesgo empresarial que entraña la explotación del negocio, no obstante, nada hacía previsible en el año 2006, momento de la contratación, del riesgo y la envergadura de la crisis económica que se revelaba dos años después de forma devastadora. De este contexto se comprende que en el momento de la contratación, de claras expectativas de crecimiento, solo se tuvieron en cuenta, de acuerdo con las prácticas negociales del sector, la participación de la empresa ofertante en el incremento esperado de la facturación en los años sucesivos, pero no la situación contraria o su posible modificación, caso que si ocurrió, de forma llamativa, cuando dicha empresa, ya en la situación de crisis del sector, y desligada del anterior contrato, adapta su nueva oferta de adjudicación a la realidad del nuevo contexto económico”.

• Contratos afectados por la crisis del petróleo y su repercusión en la economía de los precios (STS de 12 de diciembre de 1979).

• La repercusión del incremento extraordinario de los ligantes asfálticos. En la sentencia de 9 de marzo de 1999 del Tribunal Supremo, se reconocía el derecho del contratista a reclamar un incremento del precio establecido en el contrato por haber aumentado durante la vida del contrato el precio de los ligantes asfálticos en un 88,5%.

Respecto de los arrendamientos de local de negocio o de industria podemos considerar, a nuestro entender, que los riesgos derivados de la pandemia de la COVID-19 no entran dentro del riesgo inherente a este tipo de contratos.

Los contratantes no podían racionalmente prever en los contratos celebrados con anterioridad al 14 de marzo de 2020 una crisis sanitaria de la envergadura de la ocasionada. No puede hablarse de una crisis económica y su consecuente afectación a las empresas, se trata de una pandemia sin precedentes en el contexto mundial, con la excepción de la gripe española de 1918 que paralizó la economía mundial.

En este sentido se han pronunciado las primeras resoluciones en aplicar la cláusula "rebus" en el contexto de la COVID-19:

• El Juzgado de Primera Instancia de Madrid n.º 81 en el auto n.º 447/2020, de 25 de septiembre, ECLI:ES:JPI:2020:74A estima la petición de medida cautelar de modificación de la renta pactada en un contrato de arrendamiento de local de negocio, entendiendo que el riesgo derivado de la pandemia era imprevisible al suscribir el contrato e incluso pocos meses antes a la declaración del estado de alarma:

“La crisis sanitaria derivada de la COVID-19 responde a tal exigencia de sobreveniencia de circunstancias imprevisibles, pues se trata de una circunstancia que no solo parecía impensable cuando se traspasó el negocio a favor de la actora y se celebró el arrendamiento con los demandados (año 2011), sino incluso con unos meses de antelación a la declaración del estado de alarma. De hecho, es igualmente notoria la confusión que existió acerca de la necesidad de la adopción de unas u otras medidas de evitación de la propagación del virus. Como señala ORDUÑA MORENO (La cláusula "rebus sic stantibus" y la crisis derivada del coronavirus, Aranzadi digital num.1/2020, BIB 2020\9720), el primer presupuesto para la aplicación de la cláusula rebus requiere que el cambio de circunstancias no venga previamente establecido como un riesgo “normal o previsible” del cumplimiento contractual programado y, por tanto, que no esté asignado a ninguna de las partes contratantes. En el presente caso, la diferencia de lo que ocurrió en el inicio de la crisis económica de 2008, este carácter extraordinario del cambio de circunstancias no necesita de una previa acreditación”.

• El Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Barcelona fija en la sentencia n.º 1/2021 de 8 de enero, ECLI:ES:JPI:2021:1 la aplicación de la cláusula "rebus". En relación con la imprevisibilidad, declara que las partes al celebrar el contrato no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial, dado que no había sucedido con anterioridad, pudiéndose remontar como situación análoga a la denominada gripe española de principios del siglo XX.

• El auto n.º 43/2021, de 10 de febrero de la Audiencia Provincial de Valencia, ECLI:ES:APV:2021:66A, declara sobre la imprevisibilidad:

"No es desde luego el panorama más favorable para el turismo, siendo es evidente que una situación como la descrita era inimaginable –y por ello precisamente imprevisible– hace tan sólo un año, como tampoco lo era al tiempo del contrato o de su adenda. Su nefasta incidencia en la economía viene además expuesta con absoluta rotundidad en el RD-Ley 35/2020 que señala que el turismo es una de las actividades económicas más afectadas por la actual crisis sanitaria añadiendo que 'España es líder mundial en turismo, sector que representa el 12,4 % de su PIB y supone el 13,7 % de la afiliación a la Seguridad Social. En las entradas, en el periodo enero-octubre se ha producido una caída de más del 76 por ciento respecto al mismo periodo de 2019, y el gasto turístico ha descendido de forma similar, un 75,9 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior. Estas caídas en la llegada de turistas afectan profundamente al sector hotelero, de transporte aéreo y transporte discrecional por autobús'".

b) Extraordinaria

Además, ese cambio de circunstancias debe ser extraordinario o, en palabras del Alto Tribunal, de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato (STS n.º 5/2019 de 9 de enero, ECLI:ES:TS:2019:13). 

• ¿Puede entenderse que la situación causada por la COVID-19 es extraordinaria?

No puede desconocerse al abordar este requisito que el estado de alarma es un régimen absolutamente excepcional que puede declararse "cuando circunstancias extraordinarias hiciesen imposible el mantenimiento de la normalidad mediante los poderes ordinarios de las Autoridades competentes" (artículo 1.1 de la Ley Orgánica 4/1981 de 1 de junio de los estados de alarma, excepción y sitio).

La declaración del estado de alarma en nuestro país solo ha tenido un precedente: el declarado en el año 2010 mediante Real Decreto-ley 1673/2021, para la normalización del servicio público esencial del transporte aéreo.

Sentado lo anterior, puede afirmarse que las declaraciones del estado de alarma por la COVID-19 mediante el Real Decreto-ley 463/2020, de 14 de marzo y el Real Decreto-ley 926/2020, de 25 de octubre son absolutamente extraordinarias.

Cabe pues incidir en que el estado de alarma se decretó el 14 de marzo de 2020 y, tras sucesivas prórrogas, finalizó el 21 de junio de 2020. No obstante, el empeoramiento de la pandemia hizo inevitable una nueva declaración desde el 25 de octubre de 2020 hasta el 9 de mayo de 2021, tal y como determinaba la exposición de motivos del Real Decreto 926/2020: "En este contexto, con niveles muy preocupantes de los principales indicadores epidemiológicos y asistenciales, se deben considerar diferentes medidas de control de la transmisión que permitan reducir las incidencias actuales, revertir la tendencia ascendente y evitar alcanzar el nivel de sobrecarga que experimentó el sistema sanitario durante la primera ola de la pandemia".

Las dos primeras resoluciones que se pronuncian sobre la cláusula "rebus" en la COVID-19, a las que hemos hecho referencia en apartados anteriores, determinan que sí se trata de una situación extraordinaria por las siguientes razones:

1. El auto n.º 447/2020, de 25 de septiembre, ECLI:ES:JPI:2020:74A , considera que el carácter extraordinario de esta crisis es notorio, fuera de toda duda, siendo que en el caso concreto (negocio de ocio nocturno) se pasó de un funcionamiento normal al cierre total por orden de las autoridades:

"En cuanto a la alteración extraordinaria de las circunstancias, a priori no parece que exista duda acerca del impacto que se causó con la declaración del estado de alarma, pues se pasó de una situación de funcionamiento normal del negocio, con un aforo de 431 personas, sin restricciones a la movilidad ni en cuanto a la distancia interpersonal, durante los dos primeros meses del año, a un "lockdown", como lo llama el dictamen pericial, o cierre de negocio, debido a la prohibición de su apertura, a la que, pese a un periodo transitorio en el que fue posible la apertura, se ha vuelto por Orden 1008/2020, de 18 de agosto, de la Consejería de Sanidad".

2. La sentencia n.º 1/2021, de 8 de enero, ECLI:ES:JPI:2021:1 también declara el carácter extraordinario de esta crisis al manifestar que ha tenido un gran impacto a nivel mundial, sin precedentes salvo la crisis de la gripe española.
3. El auto n.º 43/2021, de 10 de febrero, ECLI:ES:APV:2021:66A de la Audiencia Provincial de Valencia declara: "(...) en relación con una circunstancia tan excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave (catastrófica podríamos añadir) y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del COVID-19, por lo que puede decirse que se trata de un supuesto que prima facie podría justificar la aplicación de la aludida doctrina de la 'rebus sic stantibus' (...)".

Como pone de manifiesto Encarnación Fernandéz-Ruiz Gálvez (Rebus sic stantibus y crisis económica. Orden público económico versus especulación, AFD, 2017 (XXXIII), pp. 63-98, ISSN: 0518-0872) el requisito de la imprevisibilidad es de una gran complejidad: “Para delimitarlo los textos del Derecho uniforme, al igual que la doctrina y la jurisprudencia alemanas, manejan el concepto de razonabilidad, concepto que las SSTS de 30 de junio y 15 de octubre de 2014 han incorporado a la jurisprudencia española”. Y es que este concepto de razonabilidad remite al parámetro de una persona media, ni especialmente imprevisora, ni indebidamente optimista o pesimista (Díez-Picazo, L.; Roca Trías, E., y Morales Moreno, A. M., Los principios del Derecho Europeo de Contratos, Civitas, Madrid, 2002, p. 295).

3.3. Desproporción exorbitante de las prestaciones 

El tercer requisito es que la alteración de las circunstancias haya ocasionado un desequilibrio importante entre las prestaciones de las partes: que altere la base del negocio produciendo la frustración de la finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso para una de las partes.

La imposibilidad que rompa el equilibrio puede ser física, legal o económica: "la imposibilidad de la prestación no sólo puede ser física o legal, sino económica, como cuando no produce ningún beneficio al que ha de recibirla, o cuando, como ocurre en el caso litigioso, es totalmente ruinosa para él recibirla . Existe entonces una frustración del fin del contrato, que impide jurídicamente su mantenimiento y facultado para resolverlo (…)"(sentencia del Tribunal Supremo n.º 344/1994, de 20 de abril, ECLI:ES:TS:1994:2665).

Así, la alteración puede suponer la desaparición de la base del negocio (por ejemplo, por el cierre del negocio que permite pagar la renta) o bien, sin ser su desaparición, una afectación tan significativa para una de las partes contratantes que le impidan cumplir sus prestaciones en la forma pactada y prevista en el contrato.

Por lo tanto la excesiva onerosidad puede venir determinada por:

a) Una frustración de la finalidad económica del contrato (es decir que afecte a su viabilidad).

b) Una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (es decir, que afecte a la conmutatividad).

En este sentido determina el Tribunal Supremo en su sentencia 333/2014 de 30 de junio, ECLI:ES:TS:2014:2823, que la base económica a del contrato, como parámetro de la relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad, permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida y, señala que desde esta perspectiva puede apreciarse la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve al negocio a dos posibles situaciones:

a) A un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica).

b) A la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación).

En ambos casos, dispone el Alto Tribunal “por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión”, es decir, analizando el contrato, la finalidad del mismo y la relación negocial del contrato concreto “sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc.”.

Ese desequilibrio que causa la alteración de las circunstancias es lo que justifica precisamente la aplicación de la cláusula para reequilibrar las prestaciones. Disponía el Tribunal Supremo en sentencia n.º 514/2010, de 21 de julio, ECLI:ES:TS:2010:3901 , que los tribunales pueden aplicar la cláusula “en orden a corregir los efectos absolutamente desviados para el equilibrio contractual que se producirían en beneficio de una de las partes si se mantuvieran en sus propios términos las obligaciones establecidas en un contrato cuando la base del mismo ha desaparecido y, en consecuencia, existe un claro desequilibrio entre la posición contractual de las partes que rompe definitivamente la pretendida equivalencia de las prestaciones en un contrato que evidentemente se configuró con carácter oneroso y conmutativo”. En el mismo sentido, la STS n.º 591/2014, de 15 de octubre, ECLI:ES:TS:2014:5090 , admitía la revisión de la renta de un contrato de arrendamiento basándose en las pérdidas en las que incurrirán los hoteles arrendados como consecuencia de una bajada general de la rentabilidad de los hoteles urbanos: “particularmente referenciada en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación)”.

¿Puede producir la pandemia esa desproporción o excesiva onerosidad?

La sentencia ya citada del Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Barcelona de 8 de enero de 2021, dispone que sí se da esta desproporción exorbitante porque a causa de la pandemia se redujeron de forma significativa los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica una excesiva onerosidad para la parte arrendataria, aunque el arrendador no haya intervenido en la causas de esa mayor onerosidad:

“(...) entiendo que esto ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido ninguna actuación culpable por parte del arrendador. Esta situación de crisis global ha afectado, en términos generales, no solo al arrendatario sino también al arrendador como persona que tiene un negocio que se dedica a alquilar inmuebles para que otros los dediquen a pisos turísticos. No obstante, el arrendador no se ha visto perjudicado respecto a lo que pretendía obtener con estos inmuebles porque ya los tenía alquilados, pero si no los hubiese tenido arrendados o si el contrato hubiese expirado en marzo de 2020, hubiese sufrido también perjuicios al no encontrar arrendatarios que le alquilasen los 27 inmuebles para uso turístico y que le proporcionasen la renta que hay pactada en el contrato. Por ello, la buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”.

CUESTIONES

1.- ¿Puede considerarse imprevisible la segunda declaración del estado de alarma el 25 de octubre de 2020 para solicitar una nueva aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus"?

Sí. Si bien antes en el mes de marzo de 2020 nadie podía razonablemente prever la declaración del estado de alarma y posteriormente ya se conocían los efectos de la crisis, lo cierto es que todas las consecuencias y efectos de la pandemia de la COVID-19 están siendo desconocidas y por tanto imprevisibles para toda la población. Tras el proceso de desescalada y el fin de la vigencia del estado de alarma, el país entró en una etapa de nueva normalidad y nadie podía prever los efectos tan prolongados de la crisis, por lo que, a nuestro juicio, sí podría invocarse de nuevo imprevisibilidad en la segunda declaración del estado de alarma (Real Decreto-ley 926/2020 de 25 de octubre) para la aplicación de la cláusula "rebus".

2.- ¿Es posible alegar la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" si la crisis por la COVID-19 también ha supuesto un descenso significativo de los ingresos económicos de la arrendadora?

Sí. Como establece la primera sentencia en aplicación de la cláusula "rebus" por la COVID-19 (sentencia n.º 1/2021, de 8 de enero, ECLI:ES:JPI:2021:1), de igual forma hubiese afectado esta crisis al arrendador si el inmueble o el negocio no estuviesen alquilados, ya que no cabe esperar ningún potencial inquilino interesado en arrendar un negocio o local afectados económicamente por las medidas adoptadas autoridades (cierre de negocios, restricciones de aforos, de clientela, etc.). 

Además de ese argumento debe valorarse cuál es la base del negocio del contrato, en el caso de los arrendamientos de industria o local, si se produce el cierre o restricciones a la actividad desarrollada, es clara su frustración y por tanto debe restaurarse la prestación contractual de la parte afectada en la actividad que ejerce.