Procesos en materia de arrendamientos: el juicio ordinario y el juicio verbal

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 18/03/2019

 

En materia de arrendamientos, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece dos tipos de procedimientos de carácter declarativo a seguir ante posibles reclamaciones:

 

Juicio ordinario en materia arrendaticia

El artículo 249.1 6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece que se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o extinción del plazo de la relación arrendaticia.

Por la publicación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, el artículo 249.1.6º de la LEC se ve modificado con efectos desde el 6 de marzo de 2019.

Se añade el siguiente párrafo: "o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley".

Mediante esta novedosa modificación de carácter procesal, se termina con la desigualdad de armas procesales que existía en materia de arrendamientos, y que obligaba al arrendatario a acudir a un juicio ordinario para reclamar todo tipo de cantidades por ínfimas que fueran (ej. reclamación de devolución de fianza de 500 €), mientras que el arrendador podía acudir al juicio verbal en todo aun cuando la cantidad reclamada fuera superior a 6.000 €.

Así mismo, cuando el arrendatario reclame cantidades no superiores a 2.000 €, podrá beneficiarse de la posibilidad de litigar sin abogado y procurador, en virtud de lo dispuesto en el art. 23.2.1º de la LEC.

Juicio verbal en materia arrendaticia

El artículo 250.1 de la LEC señala que se decidirán por el juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que:

- Versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

- Pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

Respecto a las rentas impagadas por el arrendatario, cuando éstas reúnan las condiciones de acreditación de las deudas líquidas, determinadas, vencidas y exigibles habilitantes del proceso monitorio, este último procedimiento regulado en los artículos 812 a 818 de la LEC, también tiene su campo de acción en materia arrendaticia.

A raíz del nuevo criterio de la tramitación por cuantía introducido por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, también se tramitarán por juicio verbal todos aquellos procesos arrendaticios cuya cuantía no exceda de los 6.000 €, conforme a lo dispuesto en el art. 250.2 de la LEC.

Competencia territorial en procesos arrendaticios

El artículo 52 apartado 7 de la LEC establece al respecto que:

“En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca”.

Acumulación de acciones

En el juicio ordinario, no se permitirá la acumulación de acciones una vez contestada la demanda. Antes de la contestación, la demanda podrá ampliarse para acumular nuevas acciones a las ya ejercitadas o para dirigirlas contra nuevos demandados. (Art. 401 LEC)

En el juicio verbal, no se permite la acumulación objetiva de acciones como regla general. Sin embargo, el artículo 437.4. 3º de la LEC prevé la siguiente excepción:

“La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho”.

Por lo tanto, se podrá acumular la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, en la demanda por desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame.

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Arrendatario
Impago de rentas
Desahucio por falta de pago
Arrendamientos urbanos
Bienes inmuebles
Relación arrendaticia
Usufructuario
Fincas Rústicas
Arrendador
Aparcería
Desahucio
Acumulación de acciones
Requerimiento para el pago
Acción de reclamación
Avalista
Fiador

Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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