Propiedad horizontal y registro de la propiedad

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 13/05/2019

En relación a la Propiedad Horizontal y el Registro de la Propiedad es preciso hacer referencia a la Ley Hipotecaria. En ella se establece que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

 

Tal y como establece en el Art. 1 ,Ley Hipotecaria, el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

En lo que respecta a la relación existente entre el régimen de propiedad horizontal y el Registro de la Propiedad, es necesario mencionar la previsión normativa de de la inscripción del título constitutivo, que tal y como considera el Art. 5 ,Ley 49/1960, de 21 de julio "podrá contener, ademas, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando por tanto un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".

En este sentido conviene acudir a la TS, Sala de lo Civil, nº 241/2008, de 26/03/2008, Rec. 5492/2000, que considera que "aunque es factible la integración de las cláusulas de exoneración en el Título Constitutivo, por tratarse de una excepción a la regla general que marca una cuota de propiedad para cargas y beneficios, esa situación ha de ser interpretada de manera restrictiva y, en todo caso, para su validez han de estar inscritas, con dicho documento, en el Registro de la Propiedad, pues, si este requisito no se cumple, los futuros propietarios no están obligados a la observancia de algo en cuya elaboración no han participado y que no figura reflejado en la publicidad registral".

Además, se hace preciso atender a lo determinado en el apdo. 4 del Art. 8 ,Ley Hipotecaria, que dispone que se inscribirán como una sola finca y bajo un mismo número, los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada. En la inscripción se describirán, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados. Asimismo, se incluirán aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.

Por su parte, la inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.

En este sentido, según lo previsto en el Art. 9 ,Ley 49/1960, de 21 de julio, "el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores."

Al respecto de lo señalado anteriormente la TS, Sala de lo Civil, nº 300/2013, de 25/04/2013, Rec. 1569/2010 declara lo siguiente:

"Para que estas reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros, como ocurre en este caso respecto de una asignación de gastos de reparación de un elemento común distinta de la contenida en el título constitutivo, es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado. Ahora bien, interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, como el que aquí se ventila, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de lógica y de sentido de las cosas, que no reconoce la sentencia. Es cierto, a la vista de dicho precepto, en relación con el Art. 34 ,Ley Hipotecaria, que las modificaciones que se introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para hacerlo, como resulta de la jurisprudencia que cita en el motivo."

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