La propiedad urbana y propiedad rústica

Los bienes inmuebles se clasifican catastralmente entre urbanos y rústicos, atendiendo, entre otros parámetros, a la situación geográfica de los mismos o su destino, dotando de una regulación diferenciada al suelo urbano, que se regiría por el derecho urbanístico y al suelo rural, que se regiría por la legislación agraria.

Notas históricas

El Derecho urbanístico ha sufrido una importante evolución hasta hoy, cambiando su ámbito de aplicación:

La primera Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana fue reformada por la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Posteriormente, se aprueba la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo. El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, apr  obó el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del suelo y ordenación urbana. Este Texto Refundido fue modificado por la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, que a su vez fue derogada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo. Esta ley recoge las facultades del propietario urbano en el art. 8 de Ley del Suelo y los deberes de dicho propietario en el art. 9 de Ley del Suelo , modificados tras la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio.

Actualmente, se encuentran en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. La Ley 8/2013, de 26 de junio exige que el destino del suelo sea compatible con la ordenación territorial y urbanística y resalta que el deber de conservación incluye los trabajos y obras necesarios para adaptar y actualizar progresivamente las edificaciones. También define el carácter de las obras adicionales incluidas, por motivos de interés general dentro del propio deber de conservación.

En el art. 11 de Ley del Suelo se establece el régimen jurídico del derecho de propiedad del suelo, estableciendo que es estatutario y responde a su vinculación a concretos destinos. La previsión de edificabilidad no la integra en el derecho de propiedad del suelo, sino que se produce por su realización efectiva que, en todo caso, se encuentra condicionada al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda. Debe estar aprobada por autorización administrativa, y ofrecer una motivación en caso de que se deniegue.

El contenido de la propiedad del suelo según su régimen viene establecido en los art. 12-17 de Ley del Suelo .

Situaciones del suelo

Según el art. 21 de Ley del Suelo , sólo existen dos estados básicos del suelo, o bien en situación de suelo rural, o bien en situación de suelo urbanizado. Los define del siguiente modo:

Suelo rural: es “el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.”

Suelo urbanizado: es “que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:

• Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
• Tener instaladas y operativas (…) las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes.
• Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente.

Respecto de la propiedad rústica, aunque el derecho urbanístico es aplicable a toda la propiedad territorial sea urbana o rural, es importante también tener en cuenta la legislación agraria dada la recurrente utilización del suelo rústico para éste sector económico.

Dentro del Derecho Agrario hay que decir que la ley más relevante es la Ley de Reforma de Desarrollo Agrario, aprobada por Decreto de 12 de enero de 1973 y modificada en diversas ocasiones. Actualmente, se encuentra vigente la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Esta ley regula cuestiones tales como: las explotaciones agrarias prioritarias (art. 3-22 de Ley 19/1995, de 4 de julio , de Modernizacion de las Explotaciones Agrarias), el régimen de las unidades mínimas de cultivo (art. 23-27 de Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernizacion de las Explotaciones Agrarias ), las bonificaciones fiscales en determinadas transmisiones de superficies rústicas de dedicación forestal (Disposicion Adicional 4 de Ley 19/1995, de 4 de julio , de Modernizacion de las Explotaciones Agrarias) o la concesión de incentivos económicos al arrendador (art. 29 de Ley 19/1995, de 4 de julio , de Modernizacion de las Explotaciones Agrarias).