Cómo reclamar a la comunidad de propietarios por humedades en elementos comunes

Ostentará legitimación activa para la iniciación del procedimiento, el comunero perjudicado por la humedad, debiendo dirigirse la reclamación contra la comunidad de propietarios en la persona de su representante legal (esto es la persona que ocupe el cargo de presidente).

CUESTIÓN

¿Podrá entablar la acción el arrendatario?

Sí. La acción dirigida por el arrendatario contra la comunidad de propietarios por los daños causados como consecuencia del defectuoso cumplimiento de la obligación contenida en el artículo 10 de la LPH, de mantenimiento de los elementos comunes, tiene amparo en el artículo 1902 del Código Civil (responsabilidad aquiliana), encontrándose legitimado el arrendatario para el ejercicio de las acciones propias del precepto referido por los daños que le fuesen inferidos.

Debe también tenerse en cuenta la posibilidad de demandar al seguro —caso de que la comunidad de propietarios tuviese póliza en vigor contratada al efecto—. Asimismo, sería posible demandar a los copropietarios como responsables subsidiarios mancomunados. Si bien, debe considerarse la posibilidad de que, en caso de perder con costas, sería por cada uno de los intervinientes.

Pese a que, en principio, la siguiente afirmación puede resultarnos contraria a la estipulación dada por el artículo 249.1.8.º de la LEC, la tramitación del proceso se determinará en función de la cuantía.

En este sentido, tal y como manifestaba recientemente la sala de la Audiencia Provincial de Santander (sentencia n.º 469/2020, ECLI:ES:APS:2020:623), cuando el artículo 249.1.8.º de la LEC expresa que se decidirán en juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:

«(...) "Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda", trata de englobar su tramitación por la materia determinadas acciones que de forma específica y sin relación directa con otras normas de nuestro ordenamiento confiere la Ley de Propiedad Horizontal, como son las derivadas de la pretensión de constitución o modificación del título constitutivo (art. 5.2 de la LPH); las de cesación de actividades prohibidas, dañosas o contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (art. 7.2 de la LPH); la acción de condena —prestación de hacer— a la restitución de los elementos comunes alterados sin consentimiento de la comunidad; la acción constitutiva de servidumbre o la de tolerancia a realizar las reparación que exija el inmueble y la de condena a permitir la entrada en su piso o local (art. 9.1.c y de la LPH); las de impugnación de los acuerdos comunitarios del art. 18 de la LPH, formuladas por uno o varios comuneros; y cualquier otra reclamación o contienda de orden interno de la comunidad.

No obstante, las acciones propias de la responsabilidad por daños que la comunidad o los copropietarios puedan ejercitar para lograr su indemnidad, generalmente de reclamación de cantidad por una indemnización por daños y perjuicios, han sido expresamente excluidas de la determinación del procedimiento adecuado por la materia».

Así, y habida cuenta que el petitum de la reclamación contendrá diversas acciones (realización de todas las obras necesarias y precisas para la total, definitiva y absoluta eliminación de la humedad; realización de todas las obras de reparación necesarias y precisas para eliminar los desperfectos y daños causados en la vivienda o local por las humedades; en su caso, daño moral y/o lucro cesante), habrá de proceder al cálculo de la cuantía atendiendo a las reglas del apartado 2.º del artículo 252 de la LEC, tramitándose por el juicio verbal si la cuantía es igual o inferior a seis mil euros (art. 250.2 de la LEC) y, de superar esta cifra, ajustándonos en los trámites del procedimiento a lo establecido para el juicio ordinario (249.2 de la LEC).

Llegados a este punto, cabe precisar que el comunero también podrá reclamar el reembolso, no solo por las obras que este haya tenido que ejecutar en su vivienda o local como consecuencia de la humedad, sino que, de ser el caso, también de aquellas ejecutadas en las zonas comunes. Si bien, hay que matizar que se requerirá, además del lógico requerimiento previo al secretario-administrador o al presidente, que la obra o reparación llevada a cabo tenga carácter urgente. Véase en este sentido la STS n.º 16/2016, de 2 de febrero.ECLI:ES:TS:2016:329, por la que se establece que: 

«Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».

CUESTIÓN

Junto con la solicitud de condena a la comunidad de propietarios a llevar a efecto la reparación y el resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos, ¿podrá solicitarse la condena pecuniaria de la comunidad de propietarios por daños morales derivados de las humedades?

Sí. La posibilidad de que junto con el daño patrimonial concurra y sea reconocido la existencia del daño moral es admitida jurisprudencialmente. Ello encuentra su justificación en el impacto psíquico o espiritual que ha de traer causa de la conducta de otro (en estos supuestos, ante la omisión por parte de la comunidad de propietarios del cumplimiento del deber impuesto en el art. 10 de la LPH).

Véase en este sentido la respuesta dada por en la SAP de Oviedo n.º 371/2020, de 21 de octubre, ECLI:ES:APO:2020:4198, a la petición de condena de 1000 euros por daños morales: «ha de tomarse en consideración que las humedades y filtraciones se remontan a mediados del año 2018, que aunque han disminuido persisten, que llegaron a provocar desprendimiento del revestimiento de yeso del techo de la cocina dejando al descubierto parte del forjado de la cubierta y del mortero de cemento y, sobre todo, que por su magnitud obligaron al actor a colocar cubos para la recogida del agua, lo que tanto significa un estado continuo de alerta en caso de lluvia sobre la progresión de la filtración y, lógicamente, de incomodidad al tener que proceder de ese modo y de incertidumbre sobre lo posible que pudiera venir, apreciándose la suma de 1.000 euros como justa compensación a tal estado».

Por su parte, y en relación con el plazo del ejercicio de la acción de reclamación de daños y perjuicios causados en la vivienda o local ejercitada por uno de los comuneros frente a la comunidad de propietarios por incumplimiento de la obligación de conservación, mantenimiento y reparación prevista en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, encontramos que las decisiones esgrimidas hasta el momento por las diferentes audiencias provinciales de nuestro país, habían dado lugar a dos posiciones doctrinales diferenciadas.

a. Plazo legal de un año

Por un lado, encontramos la corriente jurisprudencial que considera que el plazo de prescripción es el plazo de un año recogido en el apartado 2.º del artículo 1968 del Código Civil, al entender que nos encontramos ante un supuesto de responsabilidad extracontractual prevista en el artículo 1902 del Código Civil: «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado».

b. Plazo legal de cinco años

Por otro lado, están aquellas audiencias provinciales que suscriben la tesis de que ha de ser tenido en cuenta el plazo de prescripción de cinco años señalado en apartado 2.º del artículo 1964 del Código civil para las acciones personales «Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan», habida cuenta que entienden que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada por el propietario perjudicado por las humedades no es una acción de responsabilidad extracontractual.

Así, encontramos en este sentido —entre otras— la postura mantenida por los magistrados de la sala de la audiencia provincial de Madrid en su sentencia n.º 615/2008, de 11 de diciembre, ECLI:ES:APM:2008:18960: «Respecto de la excepción de prescripción evidentemente ejercitándose la acción del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no puede ser de aplicación el plazo prescriptivo de un año que se invoca por la recurrente, sino el plazo del artículo 1964 del C.Civil de quince años para las acciones personales que no tengan señalado plazo especial de prescripción, por ello y en consecuencia necesariamente debe decaer el recurso de apelación interpuesto».

A TENER EN CUENTA. La referida sentencia hace alusión al plazo prescriptivo de quince años recogido para las acciones personales con anterioridad a la reforma llevada a cabo al efecto por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento civil, por el que se modificó el plazo de prescripción de las acciones personales que no tengan plazo especial que, a fecha de la presente, es de cinco años.

¿Qué postura mantiene el Tribunal Supremo al respecto?

De acuerdo con nuestro Alto Tribunal, el plazo que tiene un comunero para exigir la indemnización por daños y perjuicios frente a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o mantenimiento de los elementos comunes es de cinco años.

Es a través de la STS n.º 491/2018, de 14 de septiembre, ECLI:ES:TS:2018:3102,donde la sala, partiendo de que la acción de reclamación de daños y perjuicios causados en el caso de autos, y de la afirmación —no discutida— de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos termina concluyendo, en referencia a las distintas posturas jurisprudenciales mantenidas por las diferentes audiencias provinciales, que «se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º. No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable».

A TENER EN CUENTA. Lo anterior, solo resultará de aplicación para aquellos supuestos en los que el reclamante sea el propietario, pues, ya hemos adelantado que, en aquellos supuestos en los que un arrendatario sea quien ejercite la acción de daños y perjuicios contra la comunidad por incumplimiento de las previsiones del art. 10.1 de la LPH, la reclamación tendrá amparo en el artículo 1902 del Código Civil (responsabilidad aquiliana), por lo que, aquí sí nos encontraríamos con el plazo legal de un año para el ejercicio de la misma. Así lo establece el Tribunal Supremo en la sentencia n.º 45/2017, de 25 de enero, ECLI:ES:TS:2017:165:

«Esta sala debe declarar que la acción la ejercita la sociedad arrendataria y no los propietarios cuya intervención procesal fue rechazada en auto de 10 de septiembre de 2012.

El arrendatario puede ejercitar las acciones propias del art. 1902 del C. Civil, por los daños que le fuesen inferidos.

Dicha acción tiene un plazo de prescripción de un año (art. 1968 del C. Civil)».

Llegados a este punto, y en relación con el plazo prescriptivo señalado, cabe preguntarse cuál será el dies a quo a partir del cual comenzará a computarse los cinco años legalmente establecidos para el ejercicio de la acción de reclamación del comunero a la comunidad de propietarios por el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento impuesto en el art. 10 de la LPH. Y en este sentido, resulta de interés traer a colación la sentencia del Tribunal Supremo n.º 114/2019, de 20 de febrero, ECLI:ES:TS:2019:511, en la que la sala resuelve el caso planteado por un propietario que demanda comunidad de vecinos por las filtraciones de agua sufridas en su vivienda durante un largo tiempo, por las que ha venido sufriendo daños en su propiedad.

A través de esta sentencia, podemos comprobar que, a efectos de fijación de la fecha del inicio de la prescripción, lo fundamental es la calificación que han de merecer los daños causados (daños permanentes y daños continuados), dado que su calificación en unos u otros será lo que influya en la determinación del dies a quo para el comiendo del cómputo del plazo.

CUESTIONES

1. ¿Cuál es la diferencia existente entre los daños permanentes y los daños continuados?

Se califican como daños permanentes o duraderos aquellos que se mantienen en el tiempo, mientras que tendrán la consideración de daños continuados cuando estos no solamente se mantienen en el tiempo, sino que se van agravando cuando su causa productora no cesa.

Así, y usando como ejemplo el caso de autos analizado por los magistrados del Tribunal Supremo en la referida sentencia n.º 114/2019, de 20 de febrero, ECLI:ES:TS:2019:511, los daños que se producen en una vivienda como consecuencia de filtraciones con origen en un elemento superior de la misma continuarán produciéndose y agravándose con el transcurso del tiempo hasta la subsanación de los defectos que dan lugar a los mismos; por lo que se podrán considerar como permanentes, pero también son continuados pues se agravan por las sucesivas filtraciones que se producen en cada momento en que cae agua sobre la terraza superior.

2. Calificado un daño como permanente, ¿cuándo se fijará el dies a quo? ¿Y respecto de los daños continuados?

En caso de daño permanente, la fijación del dies a quo coincidirá con el momento de la causación del daño; concretamente desde el mismo momento en que lo supo el agravado, y ello aunque posteriormente el daño continúa manifestándose. Dicho extremo será así siempre que el daño no continúa agravándose pues, de ser así, nos encontraremos ante un daño continuado, en cuyo caso, resultará de aplicación para la determinación del dies a quo la fecha en la que el daño cesa, momento en que puede cuantificarse su alcance definitivo.

Gastos generados con ocasión del procedimiento judicial contra la comunidad de propietarios

Toda vez que el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal impone la obligación a todos los copropietarios de participar de manera proporcionada en los «gastos generales», el comunero que ha iniciado un procedimiento judicial contra la comunidad ¿debe participar a la contribución de esos «gastos generales» derivados de la situación litigiosa?

No. En aquellos casos en los que uno de los comuneros se enfrenta a una situación litigiosa contra la comunidad de propietarios, los desembolsos que esta última deba llevar a cabo para sufragar los gastos generados con ocasión de la controversia, no podrán adquirir carácter de «gastos generales» con relación al miembro o miembros a los que se enfrentan. 

Dicho extremo ha venido siendo puesto de manifiesto en los diferentes pronunciamientos que al respecto ha tenido la oportunidad de recoger, desde antaño, nuestro Tribunal Supremo. Así, lo recoge la sentencia n.º 475/2011, de 24 de junio, ECLI:ES:TS:2011:4223,en la que la sala estima el recurso de casación interpuesto pues, tal y como ponen de manifiesto los magistrados, los argumentos de la sentencia objeto de recurso contradicen la doctrina de la sala siendo así que «si la comunidad de propietarios no actúa de consuno, sino que, rota la armonía, surge la contienda judicial enfrentándose aquella y uno (en el caso varios) de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de gastos generales con relación al segundo. Solo son a cargo de la comunidad los gastos por litigios frente a terceros». (STS, n.º 689/1997, de 24 de julio, ECLI:ES:TS:1997:5281).

Misma respuesta se dará para el caso de que la comunidad de propietarios deba indemnizar al comunero litigante, este no estará obligado a contribuir al pago de la indemnización.