Recursos en materia arrendaticia

Recursos en materia arrendaticia y consignación necesaria

El derecho a recurrir en los procesos de desahucio se encuentra regulado en el artículo 449.1 de la LEC:

«1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas».

A TENER EN CUENTA. El artículo 449.1 de la LEC se ha visto afectado por la reforma operada por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, con entrada en vigor el 20 de marzo de 2024. A raíz de la reforma, se elimina la referencia en el referido artículo al recurso extraordinario por infracción procesal.

Nos encontramos, por tanto, ante una gran especialidad en materia de recursos para los procesos de desahucio, según la cual, para que se admita el recurso de apelación o el de casación, es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

1. Se exige manifestar, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar por adelantado.

2. La sustanciación exige que el demandado recurrente pague los plazos que venzan o los que deban adelantar y, en caso contrario, los recursos quedarán desiertos.

Es posible que el demandado consigne el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia, sin que puedan ser considerados novación del contrato.

Con la interposición del recurso deberá acreditarse el pago de estas cantidades, como requisito necesario para su admisibilidad. Será competente el LAJ que conoció del asunto para determinar la validez de estos documentos y acordar la admisión o inadmisión del recurso. Es una obligación exigida por la jurisprudencia, como por ejemplo en el auto del Tribunal Supremo, rec. 2365/2003, de 3 de mayo de 2007, ECLI:ES:TS:2007:5367A, que reza como sigue: «(...) No cabe otra conclusión al advertir que los tres apartados 1º, 2º y 6º del art. 449 LEC regulan el requisito especial exigido al demandado en un procedimiento que lleve aparejado el lanzamiento de acreditar, en el momento de la preparación del recurso, que ha satisfecho las rentas vencidas y las que deba pagar por adelantado, así como las consecuencias de su incumplimiento; (...)».

Además, en este sentido también cabe hacer mención al auto del Tribunal Supremo, rec. 124/2004, de 10 de abril de 2007, ECLI:ES:TS:2007:3772A, que señala:

«1.- Conviene iniciar esta resolución recordando que esta Sala ha reiterado, que la necesaria consignación para recurrir, prevista en el art 449.1 y 2 LEC 2000 , no constituye un mero requisito formal sino una exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses de quien ha obtenido una Sentencia favorable, debiendo interpretarse tal requisito, sin embargo, de una manera finalista o teleológica atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador, que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio ( SSTC 46/89 y 31/92 ), como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del art. 11.3 LOPJ (SSTC 12 y en aplicación de la misma doctrina constitucional ha venido a distinguir entre el hecho del pago o consignación, en el momento procesal oportuno, y el de su prueba o acreditación, permitiendo la subsanación de la falta de ésta última cuando no se hubiese facilitado justificación de ese extremo, por ser éste un requisito formal susceptible de tal cosa, que sólo puede fundar una resolución de inadmisión del recurso previa la concesión de un plazo para la subsanación sin que se hubiera cumplido con el mencionado requisito ( SSTC 344/93, 346/93 y 100/95 ), lo que no cabe decir del hecho del pago o consignación en sí mismo, que constituye un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a los que está ordenado (cf. SSTC 104/84, 90/86, 87/92, 214/93, 344/93, 346/93, 249/94, 100/95 y 26/96, entre otras )».

La ausencia de pago o falta de consignación de dichas rentas debidas al tiempo de la presentación del recurso implica su inadmisión por ausencia de un requisito esencial, decretándose de manera automática la firmeza de la sentencia que pretendía ser recurrida. No obstante, los tribunales vienen admitiendo la posibilidad de subsanar este requisito cuando se haya producido el pago o consignación, pero el defecto consista en su falta de acreditación, mediante la concesión de un plazo para ello, en este sentido se pronuncia el auto del Tribunal Supremo antes referenciado

En el mismo sentido, cabe citar la sentencia del Tribunal Constitucional n.º 197/2005, de 18 de julio, ECLI:ES:TC:2005:197: 

«(...) la condición del pago o consignación de rentas vencidas al tiempo de la interposición del recurso o de las que vayan venciendo durante su tramitación, según lo dispuesto en los arts. 1566 y 1567 LEC 1881 (en la actualidad en el art. 449.1 y 2 de la Ley 1/2000), no constituye un formalismo desproporcionado sino que representa una exigencia esencial para el acceso y la sustanciación de los recursos. Ello se justifica por la propia finalidad de la imposición legal de tal requisito procesal, que es el asegurar los intereses del arrendador que ha obtenido una Sentencia favorable, evitando que el arrendatario se valga del sistema de recursos que la Ley concede como medio para continuar en el goce del inmueble arrendado sin satisfacer la contraprestación de la renta, convirtiendo así el recurso en una maniobra dilatoria del lanzamiento en perjuicio del arrendador (STC 204/1998, de 26 de diciembre, y las allí citadas)».

Al utilizar el artículo 449.1 de la LEC la locución «procesos que llevan aparejado el lanzamiento», se refiere tanto a la acción de desahucio como tal, que pretende tan solo la recuperación de la posesión de la finca, como a la acción acumulada de reclamación de las rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas. Así pues, se mantiene la necesidad de consignar cuando se interese interponer recurso de apelación en las siguientes modalidades:

a) Tanto contra sentencia dictada por los trámites del juicio verbal reclamado el desahucio y subsiguiente lanzamiento por la vía del artículo 250.1 de la ley (desahucio exclusivamente).

b) Contra sentencia en proceso acumulado por los trámites del juicio verbal interesando desahucio y reclamación de rentas.

c) Contra sentencia en proceso ordinario en el que se condena al arrendatario al desalojo de la finca arrendada.

En definitiva, la norma se aplicará a los procesos del apartado 1.º del artículo 250 de la LEC, es decir, a los juicios que tengan por objeto la recuperación de una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero, cuando la demanda tenga por fundamento el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario. También debe extenderse a las acciones de desahucio por expiración del término; pero no a las acciones de desahucio por precario.

En cuanto a los casos en que solamente se recurre por la demandada la acción de reclamación de rentas, aquietándose a la condena de desahucio, y siempre que ese aquietamiento no sea meramente formal y el arrendatario apelante haga entrega de la vivienda al actor, tampoco procederá la exigencia de este requisito procesal. En caso contrario, esto es, si a pesar de solamente recurrir la condena pecuniaria, se mantiene la ocupación parece razonable que haya de serle exigible la satisfacción de las rentas para recurrir, pues en otro caso estaría defraudando la finalidad del requisito del art 449.1 de la LEC. A este respecto cabe mencionar el auto de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 371/2018, de 23 de noviembre, ECLI:ES:APM:2018:4745A, la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 127/2011, de 24 de marzo, ECLI:ES:APIB:2011:516 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real n.º 20/2016, de 4 de febrero, ECLI:ES:APCR:2016:109.

Recurso de queja

De acuerdo con el artículo 494 de la LEC, no cabe recurso de queja en los procesos de desahucio ya que no tienen consideración de cosa juzgada conforme a lo dispuesto en el artículo 447.2 de la LEC.

Artículo 494 de la LEC

«Contra los autos en que el tribunal que haya dictado la resolución denegare la tramitación de un recurso de casación, se podrá interponer recurso de queja ante el órgano al que corresponda resolver del recurso no tramitado. Los recursos de queja se tramitarán y resolverán con carácter preferente.

No procederá el recurso de queja en los procesos de desahucios de finca urbana y rústica, cuando la sentencia que procediera dictar en su caso no tuviese la consideración de cosa juzgada».

A TENER EN CUENTA. El artículo 494 de la LEC ha sido objeto de reforma por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, con entrada en vigor el 20 de marzo de 2024. Antes de la entrada en vigor de la referida reforma se podía interponer recurso de queja contra los autos denegatorios de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación.

Ejecución en el proceso arrendaticio

Para abordar la ejecución en este proceso arrendaticio, debemos acudir a lo previsto en el artículo 549 de la LEC:

«3. En la sentencia condenatoria de todos los tipos de desahucio, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora exacta señalados en la propia sentencia o en el día y hora exacta que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.

4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos.

No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento deberá haberse procedido en los términos de los apartados 5, 6 y 7 del artículo 441 de esta ley».

A TENER EN CUENTA. El art. 549 en sus apartados 3 y 4 de la LEC ha sido modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023. Asimismo, el apartado 3 sufre otra modificación, en esta ocasión, por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, con entrada en vigor el 20 de marzo de 2024.

Con motivo de la reforma del RD-ley 7/2019, de 1 de marzo, se hace una mención especial al caso de la vivienda habitual. Cuando se trate de una vivienda habitual y el hogar afectado se encuentre en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se establece que previamente al lanzamiento, el juzgado debe haber procedido en los términos del artículo 441.5 de la LEC:

«5. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se informará a esta, en el decreto de admisión a trámite de la demanda, de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social. La información deberá comprender los datos exactos de identificación de dichas Administraciones y el modo de tomar contacto con ellas, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad de la parte demandada.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada.

En caso de que estas Administraciones Públicas confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, social, se notificará al órgano judicial a la mayor brevedad y en todo caso en el plazo máximo de diez días.

En los casos previstos por los apartados 6 y 7 del artículo 439, cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda y hubiera presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada, en el oficio a las Administraciones públicas competentes se hará constar esta circunstancia a efectos de que efectúen directamente, en el mismo plazo, la propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada y las causas, que, en su caso, han impedido su aplicación con anterioridad.

Recibida dicha comunicación o transcurrido el plazo, el letrado o letrada de la Administración de Justicia dará traslado a las partes para que en el plazo de cinco días puedan instar lo que a su derecho convenga, procediendo a suspender la fecha prevista para la celebración de la vista o para el lanzamiento, de ser necesaria tal suspensión por la inmediatez de las fechas».

A TENER EN CUENTA. El art. 441.5 de la LEC ha sido modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023.

En los casos en los que se trate de un proceso de desahucio por falta de pago de rentas o por expiración de plazo no será necesario esperar el plazo de veinte días que establece el artículo 548 de la LEC. Además, no es necesario que se solicite posteriormente la ejecución una vez obtenida sentencia condenatoria si se ha solicitado previamente en el escrito de demanda.

El lanzamiento tendrá lugar el día y hora señalados en la propia sentencia en el caso de que haya existido oposición por la parte demandada. En el caso de que no existiera oposición, el lanzamiento tendrá lugar en la fecha y hora señalado en el decreto de requerimiento de pago al inquilino del inmueble.

De acuerdo con el artículo 703.4 de la LEC en el caso de que la finca se entregare con anterioridad a la fecha señalada en el requerimiento, tras ser acreditado por el arrendador en sede judicial, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia, salvo que, tal y como expusimos, el arrendatario interese su mantenimiento para que se levante acta de cómo se encuentra la finca:

«4. Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el LAJ encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca».

En este sentido, es interesante el auto de la Audiencia Provincial de Salamanca n.º 128/2017, de 26 de junio, ECLI:ES:APSA:2017:337A, el cual dispone:

«En el presente caso, la finca que debe ser entregada se naturaleza rústica, pero el supuesto es análogo perfectamente al del citado artículo 703.4, ya que, como ya se ha dicho, el aquí ejecutado al presentar su escrito de oposición a la ejecución manifestó que desde el allanamiento a la demanda de desahucio por precario había entregado la posesión efectiva de la finca al demandante. Ahora bien, lo cierto es que, como se alega por la parte ejecutante, en el escrito de allanamiento a la demanda de desahucio por precario el demandado en modo alguno dijo que hubiese dejado la finca a disposición del demandante, ni tampoco acreditó dicho abandono y entrega efectiva de la finca. Es más, de haberlo hecho así no tendría sentido que la sentencia donde se juzgó tal allanamiento y se le impusieron las costas al demandado allanado, no sólo se declarase estimada la acción de desahucio, sino que también se condenase al demandado a dejar la finca expedita y a disposición del demandante, con apercibimiento de lanzamiento. Es más, en tal caso, ante tal apercibimiento de lanzamiento el demandado debería haber solicitado una aclaración al juzgado a los efectos de que se hiciese constar que la finca ya había sido entregada por él al actor».