Régimen transitorio del arrendamiento para uso distinto de vivienda

TIEMPO DE LECTURA:

  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 30/06/2016

En lo que respecta al régimen transitorio aplicable al arrendamiento para uso distinto de vivienda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, determina que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la citada ley continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el Art. 9 ,Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. En lo que concierne a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo en lo que se refiere a las modificaciones que establece la nueva Ley de Arrendamientos de 1994 (extinción, subrogación y actualización de rentas).

 

En cuanto al régimen transitorio establecido por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, conviene destacar lo siguiente:

La normativa a aplicar para este tipo de contratos en caso de extinción o subrogación, dependerá de si el arrendatario se trata de una persona física o jurídica. Por lo tanto, existen varias posibilidades:

1. Arrendatario persona física: En este caso el arrendamiento quedará extinguido en el momento de la jubilación o del fallecimiento del arrendatario, salvo que proceda realizar alguna subrogación. A la jubilación o fallecimiento del arrendatario podrá subrogarse su cónyuge, si cumple los siguientes requisitos:

  • Que continúe la misma actividad desarrollada en el local.
  • Que no se hayan producido las dos subrogaciones permitidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, antes del 1 de enero de 1995.

Igualmente, se prevé la subrogación por parte de los hijos o descendientes del arrendatario que continúen la actividad del local  en los siguientes casos:

  • Si no existe cónyuge viudo que continúe la actividad desarrollada en el local.
  • En el caso que éste ya se haya subrogado, a su jubilación o fallecimiento.

En este caso, el contrato de arrendamiento durará el número de años que falten para completar veinte, a contar desde el uno de enero de 1995. No cabe esta subrogación si con anterioridad ya se ha producido  una subrogación conforme al Art. 60 ,Ley de A. Urbanos de 1964, antes del 1 de enero de 1995.

En el caso de que el arrendatario o cónyuge subrogado traspasan el local después del 1 de enero de 1995, el traspaso se podrá producir de conformidad con lo establecido en el Art. 32 ,Ley de A. Urbanos de 1964.

Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:

  • Que el arrendatario lleve legalmente establecido en el local objeto del arrendamiento, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
  • Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
  • La fijación de un precio cierto por el traspaso.
  • Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
  • Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.
  • Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, o a su administrador, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso

2. Arrendatario persona jurídica. En este caso, la Ley distingue en función del tipo de local arrendado de que se trate. Así, existen las siguientes posibilidades:

  • se extinguirán los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en 20 años.
  • se prevén 5 años, si el local tiene más de 2.500 metros cuadrados.

A estos efectos se consideran actividades comerciales las incluidas en la división 6 de las tarifas del IAE, es decir, las actividades dedicadas a comercio, restaurantes, hospedaje y reparaciones.

  • Locales de actividad no comercial:

Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de las comerciales,se extinguen con arreglo a las cuotas mínimas de la tarifa del Impuesto de Actividades Económicas correspondientes a 1994:

- De menos de 85.000 ptas. en 20 años

- Entre 85.001 y 130.000 ptas. en 15 años

- Entre 130.001 y 190.000 ptas.en 10 años

- De más de 190.000 ptas. en 5 años

Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.

Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso la de la escritura a que se refiere el Art. 32 ,Ley de A. Urbanos de 1964.

Si en un local se desarrollan actividades a las que corresponden distintas cuotas, sólo se tendrá en cuenta la mayor de ellas.

Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero.

En lo que respecta a la actualización de renta, ésta podrá hacerse en los mismos términos que la de los arrendamientos de vivienda, con una serie de matizaciones:

  • Se hará en un plazo de diez años, en el caso de que el arrendatario sea persona física o persona jurídica cuyo contrato de arrendamiento se extinga en un plazo de entre quince y veinte años.
  • En cinco años, en los demás casos.

Es importante destacar que cuando el arrendatario ejercite la opción de no revisión de la renta en relación con estos contratos, el contrato de arrendamiento de local de negocio se extinguirá cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (es decir, contado a partir del uno de enero de 1995). Esto significa, que si se pretende actualizar un contrato a fecha de hoy, y el arrendatario se opone, el mismo se podría resolver de forma automática.

El arrendatario puede oponerse a la actualización, en cuyo caso el contrato se extinguirá en cinco años, pudiendo incrementarse anualmente la renta que viniese pagando sólo sobre la variación del IPC de los últimos 12 meses, según lo dispuesto en el apdo. 8 de la DT3 ,Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por último cabe hablar de los derechos del arrendador y del arrendatario:

  • Arrendador: Serán de aplicación los mismos que para el caso del arrendamiento de viviendas.
  • Arrendatario:
    • El arrendatario tiene derecho a una indemnización por clientela de cuantía igual a dieciocho mensualidades de renta, si cualquier persona, antes de transcurrido un año desde la extinción del arrendamiento, comienza a ejercer en el local la misma actividad u otra afín a la que el arrendatario ejercía. Se considera afín cualquier actividad para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela del anterior arrendatario.
    • Extinguido el contrato de arrendamiento el arrendatario dispone de un derecho de preferencia para continuar en el local (en condiciones de mercado) en caso de que el arrendador tuviera la intención, antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción del contrato, de celebrar un nuevo contrato con otro arrendatario. Por este motivo el arrendador tendrá que notificar fehacientemente (por conducto notarial o burofax) al anterior arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, indicándole además las principales características del nuevo contrato. A partir de la recepción de dicha notificación, el arrendatario tendrá 30 días naturales para ejercitar su derecho preferente. Si el arrendador no cumpliera con tal obligación y lo hiciera o modificara a posteriori cualquiera de las condiciones notificadas, el primitivo arrendatario podrá ejercitar la acción de desahucio. En cualquier caso, el arrendador deberá remitir copia auténtica del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción legal del anterior, en el plazo de 15 días tras su formalización.
    • El ejercicio del mencionado derecho preferente a continuar en el local arrendado será incompatible con la percepción de la indemnización por clientela. El arrendatario sólo podrá optar por una de, las posibilidades expuestas.

Cabe señalar, por otra parte, que la DT3 ,Ley de Arrendamientos Urbanos será también de aplicación a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999, de acuerdo con la modificación introducida por la DA8 ,Ley 55/1999, de 29 de diciembre.

Por último, la DT4 ,Ley de Arrendamientos Urbanos, referida a los contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, en su apdo.3, señala que los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2.ª del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.

 

 

 

 

 

No hay versiones para este comentario

Arrendamientos urbanos
Arrendatario
Subrogación
Arrendamiento de local para negocio
Traspaso
Arrendamiento para uso distinto de vivienda
Arrendador
Contrato de arrendamiento de local de negocio
Tácita reconducción
Persona física
Muerte del arrendatario
Local comercial
Contrato de arrendamiento
Descendientes
Bonificaciones
Persona jurídica
Cónyuge viudo
Precio cierto
Escritura pública
Actualización de la renta
Extinción del contrato
Actividades económicas
Impuesto sobre Actividades Económicas
Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas
Indemnización por clientela
Arrendamiento de vivienda
Extinción del arrendamiento
Acción de desahucio
Burofax
Días naturales

Ley 55/1999 de 29 de Dic (Medidas fiscales, administrativas y del orden social) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 312 Fecha de Publicación: 30/12/1999 Fecha de entrada en vigor: 01/01/2000 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Pertenece al Grupo

Documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
  • Régimen transitorio en el arrendamiento de vivienda

    Orden: Civil Fecha última revisión: 20/07/2018

    En lo que respecta al régimen transitorio aplicable al arrendamiento de vivienda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, determina que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que...

  • Arrendamiento para uso distinto de vivienda en la LAU

    Orden: Civil Fecha última revisión: 03/05/2019

    A parte de los arrendamientos de vivienda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos, regula también el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a usos distintos del de vivienda (arrend...

  • Obras de conservación y mejora en el arrendamiento para uso distinto de vivienda

    Orden: Civil Fecha última revisión: 03/05/2019

    El Art. 30 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos señala que, en lo concerniente a las obras de conservación y mejora en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, se estará a lo establecido en los Art. 21,Art. 22,Art. 2...

  • La fianza en el arrendamiento para uso distinto de vivienda

    Orden: Civil Fecha última revisión: 03/05/2019

    En cuanto a la regulación de la fianza en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, es preciso acudir a lo establecido en el apdo. 1 del Art. 36 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que determina que ésta consistirá en dos mensualidades de rent...

  • Suspensión y extinción del arrendamiento para uso distinto de vivienda

    Orden: Civil Fecha última revisión: 03/05/2019

    En cuanto a las causas de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el Art. 35 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre remite a las establecidas en las letras a), b), d) y e) del apdo. 2 del Art. 27 ,Ley...

Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados

Libros Relacionados