Regulación de los arrendamientos rústicos en Cataluña
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Regulación de los arrendamientos rústicos en Cataluña

Tiempo de lectura: 7 min

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Estado: VIGENTE

Orden: civil

Fecha última revisión: 04/01/2018

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Una de las Comunidades Autónomas que han optado por la regulación de determinadas figuras contractuales en base a la competencia normativa asumida en derecho civil, es Cataluña. En este sentido, conviene tener en cuenta los Art. 623-11 a Art. 623-29  del Código Civil de Cataluña (CCC) , que se encargan de la regulación relativa a los arrendamientos rústicos. Este articulado considera los derechos y obligaciones de las partes, regula lo concerniente a la renta, la duración de los contratos, los gastos y mejoras, los supuestos de extinción y resolución del contrato, el supuesto de la pérdida o expropiación parciales de la finca, el derecho a recoger los frutos, la sucesión del arrendador y arrendatario, el supuesto de la disolución de la sociedad y el subarrendamiento, la preferencia adquisitiva del arrendatario y, por último el derecho de tanteo y retracto.

El Art. 623-1 de la CCC estabece que el contrato de arrendamiento rústico es un contrato que se encuadra dentro de los denominados contratos de cultivo. Por su parte, el Art. 623-11 señala los siguientes derechos y obligaciones de las partes:

  • El arrendador debe entregar la finca al arrendatario y debe garantizarle el uso pacífico por todo el tiempo de duración del contrato. A cambio, tiene derecho a percibir un precio o renta.

  • El arrendatario debe cultivar la finca y puede hacerlo con las plantaciones o siembras que más le convengan para hacer suyos los frutos. El arrendatario tiene la obligación de pagar una renta al arrendador y de devolverle la finca en el estado en que la ha recibido.

En cuanto a la renta,el Art. 623-12  señala que es la que las partes libremente convienen satisfacer en dinero, salvo que convengan su pago en una cantidad determinada y no alícuota de frutos. Son nulos de pleno derecho los pactos por los que se obliga al arrendatario al pago total o parcial de cualquiera de los tributos que gravan la propiedad de la finca arrendada. Si embargo las partes pueden pactar:

  • Que la contraprestación del arrendatario consista, en todo o en parte, en la obligación de mejorar la finca arrendada, que puede incluir los trabajos de roturación de la tierra, artigarla, ponerla en cultivo y hacer explanaciones, construcciones u otras obras análogas.

  • La actualización de la renta cada año agrícola. Si no determinan ningún sistema, la renta se actualiza de acuerdo con el índice de precios percibidos agrarios que el Gobierno publica anualmente en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

La renta convenida debe pagarse de acuerdo con lo que las partes determinen en el contrato. Si éste nada establece, la renta debe pagarse por anualidades vencidas en el domicilio del arrendador y en el plazo de un mes, o mediante cualquier otra forma de pago de la que quede constancia o, en su caso, según la costumbre de la comarca. El arrendador debe entregar al arrendatario un recibo de la renta pagada.

Acerca de la duración del contrato, el Art. 623-13 dispone que los arrendamientos deben tener una duración mínima de siete años aunque las partes pueden establecer una duración superior. Puede prorrogarse de cinco en cinco años, y se entiende prorrogado siempre que una de las partes no avise a la otra, al menos un año antes del vencimiento , de su voluntad de darlo por extinguido. 

El arrendatario puede renunciar a la duración mínima del contrato o de la prórroga y abandonar el cultivo de la finca al final de cada año agrícola si notifica esta voluntad al arrendador al menos con seis meses de anticipación.

Por lo que respecta a los gastos, el Art. 623-15 señala que los gastos extraordinarios de conservación y reparación de la finca o la explotación agraria derivados de la obligación de mantenerla en un estado que sirva a la actividad de cultivo van a cargo del arrendador, que no tiene derecho a aumentar la renta. Si el arrendador, habiendo sido requerido a asumir los gastos extraordinarios, no los asume, puede hacerlo el arrendatario, con derecho a reembolso.

En lo concerniente a las mejoras, se establece el régimen jurídico de las mejoras obligatorias en el Art. 623-16 ; por otra parte, el régimen jurídico de las mejoras voluntarias será el que se señala en el Art. 623-17 .

Las pretensiones por gastos y por obras y mejoras prescriben al cabo de un año desde el momento en que se extingue el contrato y el arrendatario deja la finca ( Art. 623-18 ).

El contrato de arrendamiento se extingue por las causas que específicamente se señalan en el Art. 623-19 .

Por otro lado, el Art. 623-20  contempla la resolución del contrato ante un incumplimiento.
Entiende el citado precepto que el incumplimiento por una de las partes de obligaciones contractuales o legales, da derecho a la otra, que haya cumplido las que le corresponden, a resolver el contrato. Por ello, la parte que ha cumplido sus obligaciones tiene derecho a resolver el contrato y a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, si bien puede optar solamente por reclamar estos últimos y mantener el contrato. En este sentido, se entiende que son causas de incumplimiento por parte del arrendatario o arrendataria:

  • Dejar de cultivar la finca por abandono o destinarla a un uso distinto de los establecidos por el Art. 623-1 del Compilación del Derecho Civil Catalán (Código Civil de Cataluña) sin perjuicio de lo que pueda establecerse en la normativa sectorial específica.

  • Dañar o agotar gravemente la finca o sus producciones.

  • Subarrendar la finca sin consentimiento del arrendador o arrendadora.

  • No pagar la renta convenida en el contrato o no llevar a cabo las mejoras acordadas.

  • Realizar obras voluntarias de mejora con la oposición del arrendador o arrendadora o sin haber efectuado la notificación establecida por el apartado 3 del Art. 623-17 .

  • En general, el incumplimiento por el arrendatario o arrendataria de las obligaciones convenidas o que derivan de la ley, las buenas prácticas agrarias y el uso y costumbre de la comarca.

En el supuesto de que la finca se pierda o sea expropiada en parte, el arrendatario puede optar por la extinción total del contrato de arrendamiento o por dejarlo subsistente en la parte que quede de la finca, con la reducción proporcional de la renta ( Art. 623-21 CCC ).

Igualmente, prevé el Art. 623-22 del Compilación del Derecho Civil Catalán (Código Civil de Cataluña), que el arrendatario, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, tiene derecho a todo lo que sea preciso para recoger y aprovechar los frutos pendientes y debe permitir al nuevo arrendatario el acceso a la finca a fin de preparar el próximo cultivo.

Sobre los casos de sucesión, tanto del arrendador o arrendadora, como del arrendatario o arrendataria, se pronuncian los Art. 623-23 y Art. 623-24  respectivamente. Por su parte, el Art. 623-25  contempla que en el supuesto particular de que la arrendataria sea una sociedad, si ésta se disuelve, el derecho a continuar el arrendamiento corresponde al socio al que se haya adjudicado este derecho en la liquidación. Esta circunstancia debe notificarse al arrendador. Si no se efectúa la notificación, el arrendador puede dar por extinguido el arrendamiento pasados seis meses del acuerdo de disolución.

Se prohibe, por parte del Art. 623-26 , la posibilidad de subarrendamiento de la finca, salvo autorización en el contrato o consentimiento expreso del arrendador. En cuanto a la cesión de aprovechamientos marginales no es subarrendamiento, siempre que estos no representen más de una décima parte del rendimiento total que se obtiene de la finca. 

El derecho de preferencia adquisitiva que se contempla en el Art. 623-27  , consiste en que el arrendatario tiene el derecho de tanteo y retracto de la finca arrendada en caso de enajenación onerosa, dación en pago o aportación a sociedad por el propietario, excepto en los siguientes casos:

  • Si la enajenación se efectúa a favor del copropietario de la finca o de su cónyuge, conviviente en pareja estable, ascendientes, descendientes o parientes consanguíneos o por adopción hasta el segundo grado.

  • Si la finca no tiene la calificación de rústica.

Para ejercer ese derecho de tanteo y retracto habrá que atender a lo que al respecto establecen los Art. 623-27 , Art. 623-28 sobre el tanteo y Art. 623-29 sobre el retracto, del CCC  

 

 

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