Regulación de los arrendamientos rústicos en Galicia

Tal y como dispone el art. 99 de Ley 2/2006, de 14 de junio , los arrendamientos de fincas rústicas se regirán por los pactos libremente establecidos entre las partes, por las normas del Capítulo I, del Título VII, de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, así como por los usos y costumbres que les sean de aplicación. En su defecto, se regirán por las normas del Código civil.

El art. 100 de Ley 2/2006, de 14 de junio , establece en cuanto al objeto del contrato, que este será el uso y aprovechamiento de las fincas rústicas y los elementos vinculados a las mismas, en su destino agrícola, pecuario o forestal. Si no existiera pacto en contrario, el tipo de cultivo será el que el arrendatario determine, sin perjuicio de su obligación de devolver la finca en el estado en que la recibió. En lo que respecta a los aprovechamientos secundarios de la finca, estos pertenecerán al arrendatario, salvo pacto o costumbre en contrario.

En cuanto a la renta, esta será la que libremente dispongan las partes, que podrán acordar también el sistema de actualización. Su pago se efectuará en la forma, tiempo y lugar pactados. En defecto de este, la renta se abonará en metálico, por años vencidos y en el domicilio del arrendador. Igualmente, nada impide que las partes puedan convenir que la contraprestación consista, en todo o en parte, en la mejora de la finca arrendada (art. 101 de Ley 2/2006, de 14 de junio ).

Por otro lado, como así establece el art. 102 de Ley 2/2006, de 14 de junio , se exige la existencias de un contrato de arrendamiento cualquiera que sea la forma en que se celebre. Sin embargo, las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización del contrato en documento público o privado. Asimismo, el art. 104 de Ley 2/2006, de 14 de junio prevé la posibilidad de que el contrato se pueda reconducir tácitamente, si al menos con seis meses de antelación a la finalización del mismo o a la de cualquiera de sus prórrogas, ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de que el arrendamiento concluya. Los periodos de tácita reconducción tendrán una duración de dos años agrícolas.

Haciendo referencia a la duración del arrendamiento, esta, será la que de común acuerdo estipulen las partes, y, en su defecto, de dos años agrícolas. El plazo fijado será prorrogable por acuerdo expreso de las partes (art. 103 de Ley 2/2006, de 14 de junio ).

Por su parte, el art. 105 de Ley 2/2006, de 14 de junio prohíbe que el arrendatario pueda subarrendar ni ceder, en todo o en parte, la finca arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador.

En lo concerniente a las mejoras y obras, el art. 106 de Ley 2/2006, de 14 de junio precisa que el arrendador habrá de realizar las obras y reparaciones necesarias a fin de mantener la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación para los cuales fue destinada. En caso de que resultara urgente, la realización de las obras y reparaciones necesarias podrá efectuarla el arrendatario con derecho al reintegro de lo que hubiera desembolsado. No obstante, será por cuenta del arrendatario las reparaciones ordinarias que exija el desgaste por el uso normal de la finca.

En el supuesto de que no mediara oposición, cualquiera de los contratantes podrá realizar las mejoras útiles de que sea susceptible la finca según su destino. Para ello, tendrá que comunicar previamente a la otra parte el propósito de realizar las mejoras, no pudiendo efectuarlas si constara oposición expresa en el plazo de quince días. Respecto de la mejora útil realizada por el arrendatario, será compensada en la forma establecida por las partes. Si no existiera acuerdo, el arrendatario podrá optar entre retirar la mejora si la finca no sufriera deterioro o percibir el valor que tuviera la mejora en el momento en que el contrato finalice. Aún así, se precisa que serán por cuenta del arrendador las contribuciones e impuestos que recaigan sobre la finca (art. 107,108 de Ley 2/2006, de 14 de junio ).

En lo relativo a las causas de extinción del arrendamiento de fincas rústicas, se pronuncia el art. 109 de Ley 2/2006, de 14 de junio , estableciendo como tales: 

• El transcurso del plazo, de sus prórrogas o del periodo de tácita reconducción.
• La pérdida o expropiación de la finca arrendada.
• La muerte o imposibilidad física del arrendatario para continuar en el uso y aprovechamiento de la finca, salvo que proceda la subrogación.

El art. 111 de Ley 2/2006, de 14 de junio precisa que en este último caso, el cónyuge no separado legalmente o de hecho o la persona con la que convivía o convive con una relación de afectividad análoga a la conyugal tendrá derecho a subrogarse en el contrato. En defecto de cónyuge o de pareja de hecho, el derecho a subrogarse corresponderá al familiar que conviviera con el arrendatario y lo auxiliara en la explotación de la finca arrendada. Si fueran varios los familiares, se establecerá la preferencia atendiendo a la designación hecha por el arrendatario, y, a falta de esta, por proximidad de grado.

El art. 112 de Ley 2/2006, de 14 de junio matiza en cuanto a las causas que extinción, que salvo pacto en contrario, transcurridos dos años, podrá el arrendatario desistir del contrato sin pagar ninguna indemnización. Se requiere para el ejercicio de este derecho, su notificación con seis meses de antelación a la finalización del año agrícola.

El art. 113 de Ley 2/2006, de 14 de junio contiene las diferentes causas por las que el arrendador podrá resolver el arrendamiento.

El art. 114 de Ley 2/2006, de 14 de junio matiza que la enajenación de la finca no será causa de extinción del contrato, subrogándose el adquirente en todas las obligaciones del arrendador. A este respecto, se prevé que el arrendatario saliente habrá de permitir al entrante o al arrendador, en su caso, los actos necesarios para la realización de las labores preparatorias del año agrícola siguiente. Asimismo, el arrendatario entrante o el arrendador, en su caso, tienen la obligación de permitir al saliente lo que sea necesario para la recolección y aprovechamiento de frutos. En el cumplimiento de esta obligación recíproca, habrá que estar en todo caso a lo que resulte de la costumbre del lugar (art. 110 de Ley 2/2006, de 14 de junio ). 

Por último, los art. 115,116,117,118 de Ley 2/2006, de 14 de junio se pronuncian acerca del derecho de tanteo y retracto. Por ello, ante un caso de transmisión a título oneroso de la finca rústica arrendada o de porción determinada de la misma, el arrendatario que estuviera cultivándola de modo personal durante al menos tres años ininterrumpidos, podrá ejercitar el derecho de tanteo dentro de los treinta días hábiles siguientes a la notificación fehaciente que habrá de realizar el arrendador, indicándole el precio ofrecido y las demás condiciones de la transmisión. En defecto de notificación, tendrá el arrendatario derecho de retracto durante treinta días hábiles, a contar a partir de la fecha en que, por cualquier medio, tuviera conocimiento de la transmisión y de las condiciones en que se hizo, de forma que sólo cabe renuncia a estos derechos desde el momento en que puedan ser ejercitados.

Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario serán preferentes a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes y el de coherederos y comuneros. Ejercitados los mencionados derechos, no podrá el arrendatario enajenar total o parcialmente la finca hasta que transcurran tres años al menos desde su adquisición, en los cuales la finca tendrá que ser cultivada de modo personal. En caso de incumplimiento, el comprador tanteado o retractado podrá pedir la reversión de la finca.

Ante un supuesto de permuta de fincas, no cabe la posibilidad de ejercitar los derechos de tanteo ni retracto. Del mismo modo, los arrendatarios de aprovechamientos secundarios o por un plazo inferior al año agrícola tampoco podrán ejercitar los mencionados derechos.