Regulación de los arrendamientos urbanos en la Ley de Arrendamientos Urbanos

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 17/09/2021

Según el artículo 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, el ámbito de aplicación de la LAU son los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de la vivienda.

Evolución legislativa de los arrendamientos urbanos

1. El Real Decreto de 21 de junio de 1920

El antecedente normativo más antiguo de la ley que nos ocupa trataba de proteger a los sectores menos favorecidos a través de la prórroga obligatoria, el no incremento de la renta y la subrogación post mortem de los arrendamientos de fincas urbanas.

2. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964

La Ley de 31 de diciembre de 1946 evolucionó hasta llegar al Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, más conocida como LAU 1964, que enseguida fue retocada y complementada, al no responder adecuadamente a los problemas que las circunstancias sociales y económicas exigían, siendo sus elementos principales:

  • Prórroga forzosa.
  • Subrogación mortis causa.
  • Cesión inter vivos.
  • Enervación de la acción de desahucio.
  • Incremento de las rentas no proporcional al aumento de los gastos del propietario.
  • Jurisprudencia tendente a beneficiar a los arrendatarios.

3. Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril o Ley o Decreto Boyer

Ya proclamada la Constitución Española de 1978 que recogía la protección a la propiedad privada y con voces cada vez más contrarias al mantenimiento de la prórroga forzosa, se dictó la referida norma que la suprimió para los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor. Aun así, sentencias como la del Tribunal Constitucional n.º 89/1944, de 17 de marzo, ECLI:ES:TC:1994:89, todavía declararon la no inconstitucionalidad de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento.

4. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

Como las medidas sobre la LAU 1964 no surtieron el efecto deseado, se dictó la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicable desde el 1 de enero de 1995, que terminó definitivamente con el modelo de contratos de arrendamiento indefinidos estableciendo una prórroga forzosa limitada a 5 años y una prórroga legal tácita de 3 años.

No obstante, la LAU de 1994 ha sufrido tres importantes reformas:

a. Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente a partir del 6 de junio de 2013, que introdujo las siguientes medidas:

  • Reducción de la prórroga obligatoria a 3 años y la prórroga tácita a un año.
  • Posibilidad de que el arrendatario desistiese una vez transcurridos 6 meses de contrato, con un preaviso de 30 días, con la opción de pactar una indemnización limitada legalmente.
  • Más protagonismo de la voluntad de las partes al contratar, posibilidad de someter las controversias a mediación o arbitraje y ausencia de efectos frente a terceros de los arrendamientos urbanos no inscritos ni siquiera por el plazo de duración mínimo.

b. El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, vigente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 24 de enero de 2019 (no convalidado), ambos inclusive, que estableció:

  • Prórroga obligatoria de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), prórroga tácita de 3 años.
  • Garantías complementarias a la fianza arrendaticia máximas de 2 meses de renta.
  • Por lo que los contratos firmados durante ese exiguo periodo se regulan conforme a lo establecido por el Real Decreto-ley 21/2018, y los celebrados con posterioridad a esa fecha y hasta la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019 (esto es, del 25-1-2019 al 5-3-2019, ambos inclusive) están sujetos a la regulación establecida en el apartado anterior de la Ley 4/2013.

c. EL Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, vigente a partir del 6 de marzo de 2019, que retoma básicamente las medidas establecidas por el Real Decreto-ley 21/2018 y añade otras:

  • Prórroga obligatoria de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), prórroga tácita de 3 años.
  • Garantías complementarias a la fianza arrendaticia máximas de 2 meses de renta.
  • Aumento del plazo de preaviso para que no opere la prórroga legal tácita (4 meses el arrendador, 2 meses el inquilino).
  • Protección legal del contrato frente a terceros por el plazo de la duración mínima de los 5 o 7 años, según la condición del arrendador.

 

 

 

 

 

 

 

 

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Arrendamientos urbanos
Fincas Urbanas
Subrogación
Inter vivos
Mortis causa
Acción de desahucio
Propiedad privada
Arrendador
Contrato de arrendamiento
Arrendatario
Fianza arrendaticia
Persona jurídica
Arbitraje
Voluntad de las partes

Ley 4/2013 de 4 de Jun (Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 134 Fecha de Publicación: 05/06/2013 Fecha de entrada en vigor: 06/06/2013 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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