Regulación de los arrendamientos urbanos en la Ley de Arrendamientos Urbanos

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 05/02/2020

Según el Art. 1 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, el ámbito de aplicación de la ;LAU son los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de la vivienda.

 

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, diferencia entre el régimen aplicable a los arrendamientos urbanos que se destinen a vivienda y el régimen de los arrendamientos destinados a usos distintos del de vivienda. 

Según determina el Art. 2 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, tiene consideración de arrendamiento de vivienda aquel "que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario". Asimismo, se aplica la normativa del arrendamiento de vivienda al "mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador".

En cuanto al arrendamiento de fincas urbanas que se destinen a usos distintos del de vivienda, serán aquellos que, recayendo sobre una edificación habitable, no tienen como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de alojamiento del arrendatario (Art. 3 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre). 

La Ley se aplica a los contratos celebrados a partir del día 1 de enero de 1995, existiendo un régimen transitorio, para los que se hubiesen celebrado con anterioridad:

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según el Art. 5 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre:

  • El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
  • El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
    Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
  • El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
  • La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. (!) Letra e) modificada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, en vigor desde el 06/03/2019
  • Viviendas suntuarias (viviendas de lujo), que se definen como las que ocupan una superficie de más de 300 m2 o cuya renta inicial en cómputo anual sea 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, que se alquile en su totalidad, que se regularán por la voluntad de las partes y solo en su defecto por el Título II de la LAU, y supletoriamente por el Código Civil

→ Casos particulares de exclusión de aplicación de la LAU

  • Las viviendas de protección oficial, que se regulan por su normativa propia, en ocasiones autonómica, y en su defecto por la LAU, teniendo en cuenta que su calificación para arrendamiento concluye al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva, que tienen una renta máxima por metro cuadrado útil y que no se aplica la revisión de rentas salvo pacto expreso.
  • Los arrendamientos de plazas de aparcamiento o garajes, que se regulan por el Código Civil, salvo que se trate de plazas de garaje unitarias cerradas, o aun no siéndolo, se arrienden conjuntamente con una vivienda, en cuyo caso se regirán por la LAU (SAP Murcia, Sección 5ª, de 8 de junio de 2010, Rec. 187/2010)
  • Los arrendamientos de industria, como aquellos en los que el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial, que se regulan por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento (Sentencia TS, Sala 1ª de lo Civil, de 27 de febrero de 2015, Rec. 359/2013).
  • Lo mismo los arrendamientos de solar, en que se arrienda un terreno y no una industria, y que están igualmente sometidos al Código Civil.

Destacamos la Resolución de 3 de marzo de 2004 de la Dirección General del Registro y del Notariado (DGRN) sobre el arrendamiento de plazas de garaje:

"El arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la LAU, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación, ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo; tales plazas de aparcamiento no se hallan enumeradas en los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere el artículo 3. 2 de la Ley --siquiera esta enumeración sea ejemplificativa--, ni en la Exposición de Motivos de la Ley".

En la Ley de Arrendamientos Urbanos destacan dos últimas modificaciones realizadas por dos reales decreto-ley.

Durante el plazo entre la derogación del primer real decreto-ley y la entrada en vigor del segundo, volvió a estar vigente la versión de la LAU desde el año 2013.

NOVEDADES: El TC anula dos disposiciones del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, por sentencia dictada el 28/01/2020. En concreto las disposiciones anuladas son la Disposición Adicional 1ª. Medidas para promover la oferta de vivienda en alquiler y Disposición Adicional 3ª. Convenios en materia de infraestructuras.

Esa anulación no supone ninguna modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

→ Consulten nuestro especial: Medidas urgentes vivienda y alquiler 

 

EVOLUCIÓN NORMATIVA ARRENDAMIENTOS URBANOS

ENTRADA EN VIGOR

Real Decreto de 21 de junio de 1920

12/07/1920

Ley de 31 de diciembre de 1946

01/01/1947

Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (LAU 1964)

01/01/1965

Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril

09/05/1985

Ley 29/1994, de 24 de noviembre

01/01/1995

Ley 4/2013, de 4 de junio

06/06/2013

Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre (no convalidado)

19/12/2018

No convalidación Real Decreto-ley 21/2018 (vuelta a versión Ley 4/2013)

25/01/2019

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (convalidado)

06/03/2019

 

 

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Arrendamientos urbanos
Plaza de garaje
Fincas Urbanas
Arrendamiento de vivienda
Habitabilidad
Arrendatario
Arrendador
Trastero
Arrendamiento de local para negocio
Funcionarios públicos
Predio
Arrendamientos rústicos
Comercialización
Salario mínimo interprofesional
Voluntad de las partes
Viviendas de protección oficial
Calificación definitiva
Arrendamiento de industria o negocio
Contrato de arrendamiento
Arrendamiento para uso distinto de vivienda

Ley 4/2013 de 4 de Jun (Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 134 Fecha de Publicación: 05/06/2013 Fecha de entrada en vigor: 06/06/2013 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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