La compraventa como figura contractual en la Comunidad Foral de Navarra

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En lo que respecta a la regulación de la compraventa en Navarra, habrá de estarse a lo dispuesto en los Art. 563 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo.

 

 

Mediante los Art. 563 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, se procede a regular lo relativo al contrato de compraventa. Tales preceptos se encuentran comprendidos en el Capítulo I, denominado "De la compraventa", del Título XIV. 

En este sentido, el Art. 563 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo determina que la compraventa se perfecciona por el consentimiento de las partes sobre sus elementos esenciales, pero cuando se trate de cosas fungibles a tanto por unidad, no se perfecciona hasta que se hayan contado, pesado o medido. Además, cuando se haya convenido la perfección mediante una forma determinada, se aplicará lo dispuesto en el 18 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo.

Una vez perfeccionada la venta, el vendedor deberá, según se recoge en el Art. 569 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, custodiar diligentemente la cosa vendida hasta su entrega y avisar al comprador de los posibles riesgos. Ello supone que responderá de la pérdida o daños causados por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación. Respecto a todos los demás riesgos, estos serán a cargo del comprador, aunque éste no haya incurrido en mora para aceptar la entrega. En el supuesto de que el comprador sí hubiese incurrido en mora, el vendedor no queda obligado a entregar sino lo que subsista de la cosa vendida. Por su parte, en las ventas hechas bajo condición suspensiva, si antes del cumplimiento de ésta se perdiere la cosa, quedará sin efecto el contrato; sin embargo, cumplida la condición, el menoscabo anterior será a cargo del comprador.

En cuanto a la adquisición de la propiedad por parte del comprador, se requiere para ello, atendiendo al Art. 564 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, la entrega de la cosa vendida. En base al Art. 568 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, esto ocurre cuando haya sido puesta a disposición del comprador, según la naturaleza de la cosa y conforme a los usos del lugar. En este sentido, el uso de la cosa o el ejercicio del derecho por el comprador, se equipara a la entrega. Asimismo, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, salvo pacto en contrario, también equivale a la entrega.

Respecto a las obligaciones que competen al vendedor, el Art. 567 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo precisa que este se obliga a entregar la libre posesión de la cosa vendida, quedando además, obligado a hacer todo lo posible para que el comprador adquiera la propiedad sobre la misma. Igualmente, se obliga el vendedor al saneamiento por evicción y vicios ocultos, salvo que las partes hubiesen pactado lo contrario. En este sentido, el Art. 570 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo establece que en caso de producirse la evicción de la cosa vendida, el vendedor deberá indemnizar al comprador todo menoscabo patrimonial sufrido por éste a consecuencia de la evicción. 

Por su parte, aunque no hubiese pacto de reserva de dominio en la compraventa, mientras el vendedor no pague el precio, la transmisión de dominio se presumirá sometida a condición suspensiva, a no ser que se hubiese fijado un plazo para el pago del precio o convenido considerar éste como cantidad prestada o constituido garantía real o personal (Art. 565 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo). 

Por otro lado, el Art. 571 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo determina que la compra de cosa propia del comprador es nula, salvo que resulte hecha bajo la condición suspensiva de perder aquél la propiedad de la cosa o que se haga tan sólo para obtener la posesión o los derechos que sobre la cosa puedan corresponder al vendedor.

Conviene, del mismo modo, atender al supuesto de doble venta, conforme a lo estipulado en el Art. 566 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, de forma que si por contratos distintos dos o más personas han comprado de buena fe una misma cosa, tendrá preferencia sobre ésta la que haya recibido antes la posesión. Si ninguna de ellas posee, la que haya pagado al vendedor en la forma convenida, y si varias pagaron, la que ostente un contrato de fecha fehaciente más antigua. En todo caso, el comprador de buena fe será preferido al de mala fe, y si todos fueran de mala fe, se aplicarán las reglas establecidas para el caso de que todos fueran de buena fe.

Precisar, que aquellos compradores que debido a la concurrencia de esta circunstancia, hubiesen quedado excluidos  de la cosa, sólo podrán reclamar del vendedor el resarcimiento de daños e indemnización de perjuicios.

De la facultad de disentir, se ocupa el Art. 572 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo. En dicho precepto se señala que cuando las partes se hubiesen reservado el derecho de disentir de la compraventa, dejándola sin efecto, y no se hubiere señalado plazo para el ejercicio de este derecho, se entenderá que caduca pasados un mes y un día contados a partir del requerimiento fehaciente. 

Asimismo, en relación a los gastos de otorgamiento de la escritura u otro documento, salvo pacto en contrario, será por mitad a cargo de comprador y vendedor, según lo indicado en el  Art. 574 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo.

Finalmente, en el 575 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo. se alude a la venta en pública subasta, voluntaria o forzosa, estableciendo que se regirá por lo establecido en el pliego de condiciones, y en su defecto, por las siguientes reglas:

  • En las subastas por pliegos cerrados, una vez presentados, éstos no podrán ser retirados, y el acto de su apertura será público. Se adjudicará provisionalmente el remate a la posición más ventajosa; si las proposiciones fueran iguales, en el mismo acto se verificará entre los proponentes una licitación por pujas a la llana durante diez minutos; si terminado este tiempo subsistiese la igualdad, se decidirá por sorteo la adjudicación provisional.
  • En las subastas por pujas a viva voz o a la llana los licitantes pujarán conforme a los usos y costumbres.
  • Antes de levantarse la sesión, se extenderá acta de la subasta con las formalidades debidas. Leída el acta, deberá ser firmada por el adjudicatario, interesados que quieran hacerlo y, en su caso, por el autorizante.
  • El resultado de la subasta se hará público en el tablón de anuncios del Ayuntamiento o en cualquiera otra forma acostumbrada en la localidad.
  • Dentro del plazo de seis días a contar de la adjudicación provisional, cualquiera de los licitadores podrá pedir que se le adjudique la cosa, consignando el precio de la adjudicación provisional mejorado en una sexta parte por lo menos. En caso de ser varios los que hubieren ejercitado este derecho, dentro de los cuatro días siguientes se celebrará sólo entre los mejorantes una nueva subasta, cuyo remate será definitivo.
  • Las subastas judiciales o administrativas se regirán, respectivamente, por lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el Reglamento para la Administración Municipal de Navarra.
  • Salvo lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria, deberán elevarse a escritura pública las compraventas de bienes inmuebles adquiridos en subasta.

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Condición suspensiva
Evicción
Contrato de compraventa
Buena fe
Adquisición de la propiedad
Escritura pública
Entrega de la cosa
Mala fe
Vicios ocultos
Saneamiento por evicción
Pacto de reserva de dominio
Derechos reales de garantía
Doble venta
Resarcimiento del daño
Remate
Subasta pública
Concurso público
Adjudicataria
Subasta judicial
Bienes inmuebles