Regulación del contrato de arrendamiento de cosas

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil

En lo que respecta al arrendamiento de cosas, el Art. 1543 ,Código Civil, establece que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. En este sentido, concurre la figura del arrendador, el cual se obliga a ceder el uso de la cosa, y del arrendatario, que es quien adquiere el uso de la misma (Art. 1546 ,Código Civil).

 

 

El apdo. 1 del Art. 1271 ,Código Civil, indica que pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras. En este sentido, el Art. 1272 ,Código Civil matiza que no podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles.

Conviene también atender a lo contenido en el Art. 1273 ,Código Civil en base al cual, el objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.

Tal y como establece el Art. 1543 ,Código Civil, en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. En este sentido, concurre la figura del arrendador, el cual se obliga a ceder el uso de la cosa, y del arrendatario, que es quien adquiere el uso de la misma (Art. 1546 ,Código Civil). No obstante, precisa el Art. 1545 ,Código Civil, que aquellos bienes fungibles que se consumen con el uso, no pueden ser materia de este contrato.

Por su parte, el Art. 1548 ,Código Civil señala que los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.

Por otro lado, el Art. 1550 ,Código Civil indica que cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador. No obstante, sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario (Art. 1551 ,Código Civil). Igualmente, el subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados, al no haberlos verificado con arreglo a la costumbre..

En lo que respecta a las obligaciones del arrendador, el Art. 1554 ,Código Civil enumera como tales las siguientes:

  • A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
  • A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
  • A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Igualmente, el Art. 1555 ,Código Civil contempla entre las obligaciones del arrendatario:

  • Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
  • Usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
  • Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

El Art. 1557 ,Código Civil precisa que el arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada. Sin embargo, si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta.

En cuanto a las responsabilidades generadas, el Art. 1563 ,Código Civil precisa que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Del mismo modo, si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los Art. 1577,Art. 1581 ,Código Civil, como así establece el Art. 1566 ,Código Civil.
Por otro lado, en el supuesto de que se pierde la cosa arrendada o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado, se observará respectivamente lo dispuesto en los Art. 1182,Art. 1183 ,Código Civil (Art. 1568 ,Código Civil).

Finalmente, el Art. 1280 ,Código Civil indica que deberán constar en documento público los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.

En lo referente a lo establecido en el Art. 1966 ,Código Civil, conviene considerar que por el transcurso de cinco años, prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de satisfacer el precio de los arriendos, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas, incluso la de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.

 

 

 

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Tutor
Cumplimiento del contrato
Subarrendador
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Objeto del contrato
Reparaciones urgentes
Consentimiento del arrendador
Culpa
Tácita reconducción
Documento público
Fincas Urbanas
Fincas Rústicas
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