Regulación del contrato de arrendamiento de vivienda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 18/03/2019

PENDIENTE DE ACTUALIZACIÓN

En lo concerniente a la regulación del contrato de arrendamiento de vivienda, habrá que estar a lo establecido en el Art. 9 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y siguientes así como a lo dispuesto en los Art. 36,Art. 37 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, comunes a los dos tipos de arrendamiento: arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto de vivienda.

 

 

 

NOVEDADES

El BOE del 05/03/2019, publicada el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, entrando en vigor al día siguiente. Este nuevo RD-ley establece una serie de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler de la misma forma que el fallido RD-ley de diciembre de 2018, con algunos aspectos novedodos.

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El BOE del 18/12/2018, publicaba el RD-Ley 21/2018 de 14 de Dic (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) con entrada en vigor al día siguente al de su publicación. El 22 de enero de 2019, este RD-ley debía haber sido convalidado por el Congreso de los Diputados, pero el resultado de la votación fue negativa.

Por lo tanto, las modificaciones introducidas por esta norma en la LAU (como en las otras normas que modificaba) no están en vigor desde el 23 de enero de 2019.

Sin embargo durante el tiempo de vigencia del RD-ley (del 19/12/2018 al 22/01/2019), sus efectos no cesan.

Desde el 23 de enero de 2019 volverá a aplicarse la normativa anterior a la entrada en vigor del RD-ley de medidas urgentes (la anterior al 19/12/2018)

Ver: Modificaciones en la LAU en vigor desde el 19/12/2018 al 22/01/2019

 

En lo que respecta a la forma del contrato de arrendamiento de vivienda, el Art. 37 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, aplicable tanto al arrendamiento de vivienda como a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, recoge que "las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento" haciendo costar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca, cual es la duración pactada, la renta inicial del contrato y aquellas cláusulas que ambas partes hubiesen acordado libremente. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta para el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades para el arrendamiento para uso distinto. (Art. 36 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre).

Con respecto a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, el Art. 9 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre establece lo siguiente: (!) Artículo modificado por el RD-Ley 21/2018 de 14 de Dic (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) con entrada en vigor el 19/12/2018. → Debido a la no convalidación del RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, las modificaciones introducidas por éste no se encuentran en vigor desde el 23/01/2019.

→ Esta es la versión vigente desde el 19/12/2018 hasta el 22/01/2019:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si esta fuera inferior a 5 años, o inferior a 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos 3 meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Tratándose de finca no inscrita, también durarán 5 años, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados".

 

Versión vigente desde el 23/01/2019 y antes del 19/12/2018:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados".

 

Las prórroga del contrato del arrendamiento de vivienda (Art. 10 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre) sigue las siguientes reglas: (!) Artículo modificado por el RD-Ley 21/2018 de 14 de Dic (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) con entrada en vigor el 19/12/2018. → Debido a la no convalidación del RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, las modificaciones introducidas por éste no se encuentran en vigor desde el 23/01/2019.

→ Esta es la versión vigente desde el 19/12/2018 hasta el 22/01/2019:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración de aquel, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante 3 años más.

Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de 3 años a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido".

Versión vigente desde el 23/01/2019 y antes del 19/12/2018:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido".

El Art. 11 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre aborda la cuestión del desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda, señalando que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

El Art. 12 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre regula el desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario: 

  • Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
  • A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
  • Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
  • Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

De la resolución del derecho del arrendador se ocupa el Art. 13 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre que establece que "si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento".

En lo tocante a la enajenación de la vivienda arrendada el Art. 14 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre dispone que "el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el Art. 34 ,Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, con anterioridad a la transmisión de la finca". Para el supuesto de que la finca no se hallase inscrita "se aplicará lo dispuesto en el Art. 1571 ,Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen".

Los supuestos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario se tratan en el Art. 15 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre al referirse que en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario "el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación", pasando a ser el titular del contrato.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda debe ser comunicada en el plazo de dos meses (al arrendador) desde que la resolución fuese notificada, debiendo acompañar copia de dicha resolución.

El Art. 16 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre se ocupa de la subrogación en el contrato de arrendamiento de vivienda, señalando que, "En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: (→ IMPORTANTE en materia de suboración en el contrato de alquiler por fallecimiento : Ver Matización doctrina subrogación alquileres renta antigua por fallecimiento. Sentencia TS, Sala de lo Civil, Nº 475/2018, Rec 2554/2015, de 20-07-2018 )

  • El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
  • La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
  • Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
  • Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
  • Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
  • Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65% siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido. 

Por lo demás, los apdos. 2, 3 y 4 del Art. 16 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre disponen lo siguiente:

  • Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
  • El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
  • En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 5 años, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los 5 primeros años de duración del arrendamiento, o los 7e primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los 7 años si el arrendador fuese persona jurídica. (!) Artículo modificado en su apartado 4 por el RD-Ley 21/2018 de 14 de Dic (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) con entrada en vigor el 19/12/2018. → Debido a la no convalidación del RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, las modificaciones introducidas por éste no se encuentran en vigor desde el 23/01/2019. Esta es la versión vigente desde el 19/12/2018 hasta el 22/01/2019.

 Versión vigente desde el 23/01/2019 y antes del 19/12/2018 del apartado 4 del artículo 16 de la LAU:

"En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad".

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Arrendador
Arrendamiento de vivienda
Persona jurídica
Contrato de arrendamiento de vivienda
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Consanguinidad
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Descendientes
Ascendientes
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Prórroga del contrato
Uso de la vivienda
Parentesco
Retracto convencional
Plazo de contrato
Falta de notificación
Separación judicial del matrimonio
Registro de la Propiedad
Obligaciones del arrendador
Ejecución hipotecaria
Discapacidad
Derecho de opción
Pertenece al Grupo

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