Regulación del contrato de opción como modalidad de precontrato

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
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Dentro del concepto de precontrato, cabría considerar la existencia de una modalidad o subespecie: el de opción. La situación paradigmática de dicha situación se produce en los contratos con opción de compra

 

Dentro del concepto de precontrato es necesario considerar la existencia de la opción. Así lo determina la TS, Sala de lo Civil, nº 878/2011, de 25/11/2011, Rec. 1847/2008, al establecer que "el más típico de los precontratos es el de opción: una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que le permite decidir, dentro de un determinado plazo, la puesta en vigor del contrato proyectado". 

En cuanto a su definición, atendiendo a la TS, Sala de lo Civil, nº 559/2003, de 05/06/2003, Rec. 3140/1997 "en la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada". 

Además, la TS, Sala de lo Civil, nº 722/2014, de 18/02/2015, Rec. 52/2013 señala que "este precontrato de opción de compra puede ser otorgado por el concedente al optante sin precio, que sí lo habrá en la proyectada compraventa o bien se otorga por un precio, llamado también prima (...).  La opción de compra es esencialmente temporal (...) transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho".

Por último, en relación con esta cuestión, el Art. 14 ,Reglamento Hipotecario, indica que será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción, reúna las siguientes:

  • Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
  • Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
  • Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará, necesariamente, en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

 

 

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