Regulación de la extensión de la hipoteca inmobliaria

La extensión de la hipoteca se refiere a todos los bienes y derechos que quedan afectos a la garantía hipotecaria. La Ley Hipotecaria establece una serie de supuestos en los que los agregados de los inmuebles tendrán que ser considerados afectos a la garantía hipotecaria y, por el contrario, otros se considerarán excluidos de dicha garantía:

Extensión natural de la hipoteca

La hipoteca se refiere al bien o derecho inmobiliario objeto de garantía y se extiende naturalmente a las accesiones naturales, a las mejoras y a las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados, tal como establece el art.109 de la Ley Hipotecaria:

• Accesiones naturales: la hipoteca se extiende a las accesiones naturales (art.109 de la Ley Hipotecaria)
• Mejoras: según el art. 110 de la Ley Hipotecaria apartad 1: "las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde ante son los hubiere".
• Indemnizaciones: el art. 110 de la Ley Hipotecaria apartad 2 consigna que se hipotecará conjuntamente con la finca: "las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública".
• Servidumbres en las que el predio hipotecado sea al mismo tiempo predio dominante (art. 108 de la Ley Hipotecaria).
• Exceso de cabida. Cuando la finca tiene consignada en el Registro una cabida menor que la real, el exceso puede inscribirse en el Registro. La hipoteca se extiende naturalmente a dicho exceso registrado con posterioridad a la inscripción de aquélla.
• Si la hipoteca recae sobre un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se extiende la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.

Extensión convencional de la hipoteca

Según el art. 111 de la Ley Hipotecaria, en caso de pacto expreso o de disposición legal, la hipoteca se extiende a:

• Los animales colocados o destinados en una finca dedicada a la explotación ganadera, industrial o de recreo. No cabe el pacto de extensión de la hipoteca a los animales de compañía.
• Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
• Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
• Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

A TENER EN CUENTA. El artículo 111 de la Ley Hipotecaria ha sido modificado por la publicación de la Ley 17/2021, de 15 de diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales, con entrada en vigor el 05/01/2022.

Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor

El art. 112 de la Ley Hipotecaria dispone que: "Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unas u otras se hayan estado costeando por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo".