Propiedad horizontal en Cataluña: Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales

La propiedad horizontal en Cataluña y su regulación

¿Cómo se regula la propiedad horizontal en Cataluña?

El régimen de propiedad horizontal en Cataluña, a partir del 1 de julio de 2006, se regula conforme a lo establecido en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña (en adelante CCCat). El título V de esta norma regula las llamadas situaciones de comunidad, dedicando el capítulo III a la regulación de la propiedad horizontal que, según señala el propio preámbulo de la ley, supone una de las novedades más importantes.

La regulación parte de la base de la existencia de un inmueble unitario en el que concurre más de un titular y que está compuesto simultáneamente de bienes privativos y bienes comunes relacionados entre ellos de modo inseparable. Adopta el modelo de la Ley de Propiedad Horizontal estatal de 1960, vigente en el momento de la aprobación de la presente ley, pero introduce varias modificaciones. La primera sección contiene las disposiciones generales, con la configuración de la comunidad, el título de constitución y el funcionamiento de la junta de propietarios, adaptado a las necesidades que la experiencia de los años y la evolución de la legislación hacían imprescindibles, entre las que destaca la limitación del principio de unanimidad a casos muy puntuales. Las secciones segunda y tercera regulan la propiedad horizontal simple y la compleja, esta última adecuada a los conjuntos inmobiliarios con varios edificios, pero con zonas comunitarias, como son piscinas o zonas de recreo. Es preciso destacar también la regulación de las zonas comunes de uso privativo y de los elementos privativos de uso común, el establecimiento de la acción de cesación sobre determinadas actividades y la exclusión de los derechos de tanteo y retracto para los locales con garajes y otros usos similares. La sección cuarta regula la propiedad horizontal por parcelas y, de acuerdo con la práctica jurídica, extiende los principios de la normativa a las mal llamadas urbanizaciones privadas.

Esta parte del Código Civil de Cataluña ha sufrido dos reformas, la más importante fue la llevada a cabo por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña relativo a los derechos reales, que no ha alterado el sentido ni los principios de la redacción original, pero ha servido para dar solución a problemas que se manifestaron en la práctica, así como corregir imprecisiones, disfunciones y contrasentidos que se habían detectado —así lo declara el preámbulo de la ley—. Otra reforma (más reciente) fue la que se produjo con el Decreto Ley 28/2021, de 21 de diciembre, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, por la que se modifican seis artículos con la finalidad de facilitar el acceso a las comunidades de propietarios a los fondos europeos Next Generation para la rehabilitación de viviendas con el objeto de hacerlas más sostenibles.

Régimen transitorio de la Ley 5/2006, de 10 de mayo

El régimen transitorio aplicable a las comunidades prexistentes se establece a través de dos disposiciones transitorias.

D.T. 6.ª Régimen de propiedad horizontal

«1. Los edificios y conjuntos establecidos bajo el régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen íntegramente por las normas del mismo, que, a partir de su entrada en vigor, se aplican con preferencia a las normas de comunidad o los estatutos que las regían, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica.

2. La junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 1, debe adaptar los estatutos y, si procede, el título de constitución al presente código si lo pide una décima parte de los propietarios. Para adoptar el acuerdo que corresponde, es suficiente la mayoría de cuotas en primera convocatoria y la mayoría de las cuotas de los presentes o representados en segunda convocatoria. Si la adaptación que se propone no alcanza la mayoría necesaria, cualquiera de los propietarios que la ha propuesto puede solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a hacer la adaptación. La autoridad judicial debe dictar una resolución, en todo caso, con imposición de las costas».

CUESTIÓN

Mi comunidad de propietarios se creó en el año 2001, los estatutos desde entonces no han sido modificados, por lo que no se han adaptado a la nueva regulación, ¿esto es legal?

Sí, la disposición transitoria 6.ª de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, no obliga a la comunidad a adaptar los estatutos o, en su caso, el título constitutivo, por lo tanto, es legal que una comunidad tenga unos estatutos que no estén adaptados a la nueva regulación. Así lo ha recogido la SAP de Girona n.º 96/2016, de 29 de abril, ECLI:ES:APGI:2016:201:

«En definitiva las normas que regulan la propiedad horizontal son en primer lugar el título constitutivo y los estatutos, teniendo en cuenta que ambos deben adaptarse a lo dispuesto en el capítulo tercero, título quinto del libro quinto del Código Civil de Cataluña, que será la norma supletoria en todo aquello no previsto por el título constitutivo o los estatutos. El CCCat. deja un amplio margen a la autonomía de la voluntad, desmarcándose así de la imperatividad de la normativa estatal vigente hasta el momento de su publicación.

Por otra parte y a fin de evitar la costosa adaptación de los estatutos de la comunidades vigentes al tiempo de entrada en vigor del Libro V, la Disposición Transitoria sexta permite que cada comunidad pueda decidir libremente si adapta o no sus estatutos a la legalidad. Salvo cuando así lo solicite la décima parte de propietarios, en cuyo caso la adaptación deviene obligatoria y, de no alcanzarse la mayoría necesaria, podrán los interesados solicitar a tal fin el auxilio de la autoridad judicial.

Por lo tanto es perfectamente legal que comunidades como la demandada no hayan adaptado hasta el momento sus estatutos a las disposiciones del CCCat. al no haberlo solicitado la décima parte de los propietarios».

En los supuestos en que no se ha adaptado los estatutos o el título constitutivo a la nueva regulación, se aplicará la ley con preferencia a las normas de la comunidad.

La disposición transitoria 7.ª establece un régimen transitorio especial para las propiedades horizontales por parcelas existentes en el momento de entrada en vigor de la ley, para las cuales se establece la obligación de constituirse de acuerdo con la nueva regulación.

D.T. 7.ª Propiedades horizontales por parcelas preexistentes

«1. Las propiedades horizontales por parcelas existentes antes de la entrada en vigor del presente libro deben constituirse de acuerdo con las normas del título quinto. Una vez transcurrido el plazo de cinco años, cualquier propietario o propietaria puede pedir judicialmente el otorgamiento del título.

2. Para el otorgamiento del título, es suficiente el voto favorable de los propietarios que representen a dos terceras partes del total de las parcelas concernidas, pero es preciso aportar la licencia del ayuntamiento del término municipal donde está situada la urbanización, o bien acreditar que se ha solicitado con más de tres meses de anticipación respecto al otorgamiento de la escritura.

3. Las parcelas o los elementos privativos pueden describirse simplemente haciendo referencia a la descripción que consta en el Registro de la Propiedad, indicando el número que les corresponde en la urbanización, los datos registrales de cada una y, si procede, la referencia catastral, así como, si procede, los elementos privativos destinados al aprovechamiento exclusivo de determinados propietarios.

4. La descripción de los elementos comunes debe especificar los viales, espacios, zonas verdes y obras de infraestructura común que tenga la propiedad horizontal por parcelas, sin que sea imprescindible que conste la superficie ni la longitud de las calles, viales y zonas verdes.

5. Debe acompañarse el título de constitución, que se otorga de acuerdo con el artículo 553-57, del plano actualizado de las fincas que integran la propiedad horizontal por parcelas y de las fincas ocupadas por los elementos comunes. Si los viales han pasado al dominio público, el régimen de comunidad puede constituirse incluso si los propietarios de un número no superior al 20 % de las parcelas concernidas no se integran en la misma.

6. Para que las modificaciones que provienen de la adaptación del título de constitución o del otorgamiento de un nuevo título, si procede, consten en el Registro de la Propiedad, debe abrirse un folio separado e independiente para la urbanización en conjunto y debe hacerse una referencia con una nota marginal a cada una de las inscripciones de las fincas privativas, en la cual debe hacerse constar la cuota que le corresponde, de acuerdo con el artículo 553-58.

7. Las asociaciones de propietarios legalmente constituidas tienen la consideración de propietarios si los bienes que gestionan son de su propiedad y sus bienes tienen la calificación que resulta de la titularidad y el destino establecidos por el título. Los órganos de gobierno de estas asociaciones están legitimados para promover y gestionar el proceso de constitución de la propiedad horizontal por parcelas.

8. La propiedad de los bienes corresponde particularmente a los miembros de las asociaciones de propietarios de acuerdo con las normas civiles si dichos bienes no son patrimonio de la asociación o si esta no está legalmente constituida.

9.El otorgamiento del título de constitución no permite ni comporta en ningún caso la regularización de situaciones urbanísticamente irregulares y no comporta necesariamente la extinción de las asociaciones de propietarios».