Regulación de la propiedad horizontal por parcelas en Cataluña

La propiedad horizontal por parcelas en Cataluña

La propiedad horizontal por parcelas se encuentra regulada en la sección cuarta del capítulo III del título V de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales.

Comienza su regulación en el art. 553-53 del CCCat, en el que se establecen los siguientes requisitos que deben de cumplirse en la propiedad horizontal por parcelas:

• Se establece sobre un conjunto de fincas independientes que tienen la condición de solares, ya estén edificados o no.
• Estas fincas deben de formar parte de una actuación urbanística, es decir, forman parte de una misma urbanización.
• Comparten elementos de titularidad común con carácter inseparable.

La Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia n.º 361/2018, de 29 de junio, ECLI:ES:APB:2018:6416, se refiere a este tipo de propiedad horizontal con el siguiente tenor literal:

«Dentro del mismo se regula la "propiedad horizontal por parcelas" y se puede establecer sobre un conjunto de fincas vecinas independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, formen parte de una urbanización (o actuación urbanística según la Llei 5/2015), y participen con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común, según se desprende del art. 553-53.1 del CCCat, modificado en cuanto a este régimen jurídico, por la Llei 5/2015.

Estos elementos de titularidad común lo constituyen obviamente no solo los edificios, patios, muros, servicios etc., sino el vuelo, suelo y el subsuelo así como los diversos servicios comunes (como pueden ser los bienes o servicios públicos integrados por viales, jardines, parques, etc. cuyo mantenimiento corresponda a la urbanización)».

Cabe mentar aquí, por ilustrativa, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 838/2018, de 22 de noviembre, ECLI:ES:APB:2018:11662, que nos da la siguiente definición de la propiedad horizontal por parcelas:

«La propiedad horizontal por parcelas concurre en los supuestos de un complejo inmobiliario de una urbanización formada por parcelas en que pueden ubicarse viviendas unifamiliares (adosadas o separadas), con zonas de uso común, recibiendo usualmente dichos complejos el nombre de propiedad horizontal tumbada. Estos supuestos se caracterizan por la titularidad exclusiva de las parcelas (y en su caso las viviendas en ellas construidas) y por la presencia de elementos y servicios comunes de uso exclusivo por los titulares de las parcelas. El régimen jurídico de dichos complejos inmobiliarios se encuentra actualmente previsto en los art. 553-53 y ss del CCCataluña dedicados a la propiedad horizontal por parcelas y el mismo se constituye sobre un conjunto de fincas independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, forman parte de una actuación urbanística y participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común».

CUESTIÓN

¿Qué normas rigen la propiedad horizontal por parcelas?

Se rigen por lo que se establezca en el título constitutivo y, en lo no recogido por este, por las normas recogidas en la sección cuarta del capítulo III del título V de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales (arts. 553-53 al 553-59 del CCCat). Supletoriamente se regirán por las disposiciones del capítulo III de la mentada ley, de acuerdo con su naturaleza específica y con la normativa urbanística aplicable.

Se realiza una diferenciación entre las fincas privativas y los elementos comunes. Así, el art. 553-54 del CCCat se refiere a las fincas privativas que forman parte de la propiedad horizontal por parcelas, disponiendo que las mismas pertenecen en exclusiva a tus titulares, en el régimen de propiedad que les sea de aplicación.

La cuota de participación es inseparable de las fincas privativas, lo que conlleva que tal y como se recoge en apartado segundo del art. 553-54 del CCCat: «Los actos de enajenación y gravamen y el embargo de las fincas privativas se extienden de modo inseparable a la cuota de participación que les corresponde en los elementos comunes».

Al igual que en la propiedad horizontal en general, no existen derechos de adquisición preferente en el caso de enajenarse una finca privativa.

Por su parte el art. 553-55 del CCCat realiza un listado de elementos considerados comunes, entendiendo que serán comunes las fincas, los elementos inmobiliarios y los servicios e instalaciones que se destinan al uso y disfrute común, citando a modo de ejemplo:

• Zonas ajardinadas y de recreo.
• Instalaciones deportivas.
• Locales sociales.
• Servicios de vigilancia.
• Otros elementos similares.

Estos elementos comunes son inseparables de las fincas privativas y se encuentran vinculados a las mismas por la cuota de participación.

Cabe destacar que el art. 553-56 del CCCat dispone que: «Las restricciones al ejercicio de las facultades dominicales sobre fincas privativas impuestas por el título de constitución, los estatutos, el planeamiento urbanístico o las leyes tienen la consideración de elementos comunes».

En el título constitutivo de la propiedad horizontal por parcelas debe constar:

• La descripción del conjunto en general, incluyendo:
  • El nombre.
  • La ubicación.
  • La extensión.
  • La aprobación administrativa de la actuación urbanística en que se integra.
  • Los datos esenciales de la licencia o del acuerdo de parcelación.
  • El número de solares que la configuran.
  • La referencia y descripción de las fincas e instalaciones comunes.
• La relación de las obras de la urbanización y de las instalaciones del conjunto.
• El sistema previsto para su conservación y mantenimiento.
• Información sobre la prestación de servicios no urbanísticos.
• Otras circunstancias derivadas del plan de ordenación.
• La descripción de todas las parcelas y de los demás elementos privativos, incluyendo:
  • El número de orden.
  • La cuota general de participación.
  • Las cuotas especiales cuando correspondan.
  • La superficie.
  • Los límites.
  • Los espacios físicos o derechos que constituyan sus anexos o que estén vinculados a ellos.
• Las reglas sobre el destino y la edificabilidad de las fincas.
• Información sobre si las fincas son divisibles.
• Los estatutos, cuando estos existan.
• Los terrenos de uso y dominio público incluidos en el ámbito de la propiedad horizontal por parcelas.
• Un plano descriptivo del conjunto, en el que deben identificarse las fincas privativas y los elementos comunes.

A TENER EN CUENTA. En el CCCat se establece una excepción a la descripción de todas las parcelas, recogiendo que «No es preciso describir cada una de las parcelas si el régimen de propiedad horizontal por parcelas se establece por acuerdo de todos o de una parte de los propietarios de parcelas, edificadas o no, situadas en una unidad urbanística consolidada, que ya están inscritas en el Registro de la Propiedad como fincas independientes, pero se ha hecho constar, como mínimo, el número que les corresponde en la urbanización, la identificación registral, la referencia catastral y los nombres de los propietarios» (Art. 553-57.3 del CCCat).

CUESTIÓN

¿Qué efectos tienen las determinaciones urbanísticas contenidas en el título constitutivo?

El art. 553-57 del CCCat en su apartado segundo recoge que: «Las determinaciones urbanísticas que contenga el título de constitución tienen efectos meramente informativos».

Con respecto a la constancia registral del régimen de propiedad horizontal por parcelas el CCCat se remite a la legislación hipotecaria. 

En el Registro de la Propiedad debe realizarse:

• Una inscripción general para el conjunto.
• Una inscripción para cada una de las fincas privativas.
• Cuando proceda, una inscripción de las fincas destinadas a uso y disfrute o servicios comunes.

CUESTIONES

1. ¿Qué ocurre cuando la propiedad horizontal por parcelas recae sobre varias fincas?

En estos casos debe realizarse una agrupación instrumental, haciendo constar este carácter instrumental en la nota de referencia y debe considerarse, a todos los efectos, que nunca ha existido comunidad. Tal y como se establece en el art. 553-58.2 del CCCat, las fincas privativas pueden adjudicarse directamente al titular que corresponda.

2. ¿A favor de quién se realiza la inscripción de la propiedad horizontal por parcelas?

En el régimen de propiedad horizontal por parcelas, la inscripción se practica a favor de sus integrantes. En el caso de las fincas destinadas a uso y disfrute o a los servicios comunes se inscriben a favor de los integrantes de la propiedad horizontal por parcelas, sin mencionarlos de forma explícita ni hacer constar las cuotas que le corresponden.

En el CCCat se recogen los datos que deben contenerse en la inscripción diferenciando la inscripción general del régimen de propiedad horizontal por parcelas y las inscripciones de las fincas privativas.

En el primer caso, la inscripción del régimen de propiedad horizontal por parcelas debe contener los datos exigidos por la legislación hipotecaria, y además también los establecidos en el art. 553-57 del CCCat para el título constitutivo que tengan trascendencia real y la referencia del archivo del plano. Se especifica que deben hacerse las notas marginales de referencia a las inscripciones de las fincas privativas.

En el segundo caso, las inscripciones de las fincas privativas deben contener:

• Los datos exigidos por la legislación hipotecaria.
• El número de parcela que les corresponde.
• La cuota o cuotas de participación.
• El régimen especial o las restricciones que pueden afectarlas.
• La referencia a la inscripción general y la sujeción al régimen de la propiedad horizontal por parcelas.

En último lugar, para los casos de propiedad horizontal por parcelas sobrevenida, la ley recoge que deberá abrirse un folio separado e independiente para la propiedad horizontal en conjunto, y en el deberá de hacerse constar las circunstancias establecidas en el art. 553-57, haciendo referencia en una nota marginal, a cada una de las inscripciones de las fincas que pasan a ser privativas, dejando constancia de la cuota que les corresponde.

CUESTIONES

1. ¿Puede extinguirse la propiedad horizontal por parcelas de forma voluntaria?

Sí, pero será necesario el consentimiento expreso de todos los propietarios (art. 553-25.4 del CCCat).

2. ¿Qué conlleva esta extinción voluntaria?

La extinción voluntaria conlleva que, una vez acordada la extinción, deban liquidarse totalmente las obligaciones con terceros y, si procede, también con los propietarios. 

3. ¿Qué debe hacer la junta de propietarios en el proceso de liquidación?

En estos casos, durante el proceso de liquidación la junta debe mantener sus funciones. Además, debe percibir las cuotas atrasadas y los demás créditos a favor de la propiedad horizontal por parcelas. Cuando se haya acordado enajenar inmuebles de uso común, también le corresponde a la junta su enajenación.  Y para finalizar, una vez realizadas todas las operaciones, debe rendir cuentas a todos los propietarios.