Regulación del derecho real de servidumbre en la Comunidad Foral de Navarra

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
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Son servidumbres los derechos reales establecidos sobre una finca en beneficio de otra colindante o vecina, y que consisten en el ejercicio de un determinado uso de ella, o en la limitación de cualquiera de las facultades del propietario. El Derecho Civil Foral de Navarra contempla esta regulación en los Art. 393-407 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo.

Tal y como se recoge en el Art. 393 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, son servidumbres los derechos reales establecidos sobre una finca en beneficio de otra colindante o vecina, y que consisten en el ejercicio de un determinado uso de ella, o en la limitación de cualquiera de las facultades del propietario. En contraposición, el 394 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, precisa que no se considerarán servidumbres:

  • Las limitaciones legales por razón de vecindad.
  • Los derechos de uso o aprovechamiento establecidos en favor de una persona sobre finca ajena, con independencia de toda relación entre predios, los cuales se regirán por lo establecido en el capítulo II, del título IV, del Libro III, de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra.

En cuanto a los aspectos que caracterizan al derecho de servidumbre, se encuentra el hecho de ser indivisible e inseparable del fundo dominante y tener carácter permanente cuando no se hubiese constituido bajo término o condición; se consideran constituidas de dicha forma, las servidumbres referidas a inmuebles de futura construcción o derribo, así como aquellas cuyo contenido consista en una utilidad futura (Art. 395 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo).

Respecto a las formas en las que pueden constituirse las servidumbres, el Art. 396 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, contempla las siguientes:

  • Por actos inter vivos o mortis causa.
  • Por adjudicación judicial en juicio divisorio.
  • Por acto particional.

Igualmente, se matiza en el citado precepto que cuando en el acto de constitución no haya determinación precisa del contenido de la servidumbre, se llevará a efecto esta determinación, a falta de acuerdo entre los interesados, por la persona facultada para ello por el constituyente o, en su defecto, por decisión judicial en atención a los signos aparentes, las circunstancias de los predios y el uso del lugar.

Por otro lado, conviene considerar que las servidumbres se adquieren por la prescripción ordinaria de bienes inmuebles, o por la extraordinaria. El tiempo empezará a contar, en las servidumbres positivas, desde el primer acto de su ejercicio; en las negativas aparentes, desde la aparición de los signos de servidumbre, y en las negativas no aparentes, desde la prohibición formal del acto que la servidumbre impediría realizar. En todo caso, se respetará el uso de una servidumbre aparente cuyo ejercicio indiscutido durante largo tiempo se estime que puede continuar sin perjuicio para la finca que lo padece. A estos efectos, se considerarán como servidumbres los servicios establecidos con signo aparente entre fincas de un mismo propietario, cuando se separe la propiedad de ambas por actos inter vivos o de última voluntad de aquél, si al tiempo de la separación subsiste el signo y si el título de disposición no excluye expresamente la servidumbre (Art. 397 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo). Por su parte, indica el Art. 398 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo que la prescripción tan sólo se interrumpirá por la reclamación judicial conforme al Art. 40 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, por la formalización de un acto obstativo, o por un ostensible signo prohibitivo.

Del mismo modo, cuando una Ley haga necesaria la constitución o modificación de una servidumbre, sólo podrán ser exigidas por el titular de la finca favorecida en la forma menos gravosa para el que deba padecerlas y previo, siempre, el pago de la justa indemnización. En defecto de convenio, la servidumbre quedará constituida o modificada por decisión judicial o administrativa, según corresponda. El mismo derecho tendrá el propietario de una finca enclavada para que se constituya una servidumbre de paso sobre aquellas heredades en que resulte menos gravosa la servidumbre (Art. 399 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo).

El Art. 400 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, prevé la posibilidad de ampliación de la servidumbre cuando una servidumbre de paso llegare a ser insuficiente por las necesidades de predio dominante. De esta forma, el dueño podrá pedir la ampliación en la medida en que tales necesidades lo exigieren, siempre que el estado del predio sirviente lo permita sin grave perjuicio y mediante abono de la justa indemnización.

Por su parte, el Art. 401 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo señala que el propietario de la finca gravada por la servidumbre no puede perjudicar el uso de la misma, pero podrá solicitar por vía judicial la variación de su forma cuando necesite razonablemente de la plena disposición de la parte de la finca afectada por la servidumbre, siempre que no cause perjuicio al titular de ésta.

Por otro lado, conviene hacer una distinción de los diferentes tipos de servidumbre que en la ley se contemplan de forma específica:

  • Servidumbre de pastos. El propietario de una finca gravada con servidumbre de pastos podrá cerrarla, pero para el acceso del ganado de la finca dominante deberá dejar paso, «langa» o «queleta» (Art. 402 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo).
  • Servidumbre de luces y vistas. La constitución de esta clase de servidumbres, otorgan al titular el derecho de mantener en su pared huecos que le permitan recibir luz por el fundo sirviente o el de proyectar la mirada sobre él. Estas servidumbres impiden al dueño del predio sirviente la construcción a distancia menor de tres metros de la pared o del voladizo, en cuanto reduzca o dificulte las luces o las vistas (Art. 403 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo).
  • Huecos para luces. El propietario de un fundo podrá abrir en su pared contigua a otro fundo huecos hasta de una vara en cuadro, cerrados mediante barrotes remetidos y con red metálica, salvo la costumbre local. Estos huecos podrán ser cerrados cuando se edifique en la finca vecina, y no serán tomados como signos de aparente servidumbre a efectos de la prescripción. En las «belenas» o «etxekoartes» comunes a varios propietarios, cualquiera de éstos podrá abrir en pared propia huecos sin saledizos, con la limitación de no causar molestia a los demás propietarios.

En cuanto a las obligaciones que corresponden al dueño de la finca sirviente, indica el Art. 405 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo que para el caso de las servidumbres que facultan para apoyar alguna construcción sobre muro o edificio ajeno, debe hacer a su costa las reparaciones necesarias para mantener la solidez de la estructura sirviente. En las otras servidumbres, debe tolerar que se hagan las obras necesarias para el buen uso del servicio. Sin embargo, se faculta al propietario de la finca sirviente a exigir la exoneración de los deberes que en dicho precepto se le exigen, así como de toda otra obligación de reparar que hubiere contraído expresamente, mediante abandono de la finca a favor del titular de la servidumbre.

Respecto a las causas de extinción de las servidumbre, el Art. 406 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo enumera las siguientes:

  • Por la renuncia de su titular, formalizada como acto de disposición sobre inmuebles.
  • Por la confusión de propiedades. En este caso, será suficiente la adquisición del terreno estrictamente afectado por la servidumbre y quedará libre de ella el resto de la finca gravada. Cuando se adquiera sólo una parte del terreno afectado, la servidumbre se considerará extinguida en esa parte exclusivamente. En el supuesto de que se adquiera una parte indivisa, la servidumbre no se considera extinguida.
  • Por la falta de uso durante el plazo de prescripción. En las servidumbres positivas, la prescripción liberatoria se contará a partir del momento en que dejara de usarse, y en las negativas, desde que se realice un acto obstativo.

Finalmente, en el Art. 407 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo se establece que cuando por el estado de las fincas la servidumbre pierda su utilidad, si no transcurriese el plazo de la prescripción extintiva, podrá ejercitarse de nuevo tan pronto cese el estado impeditivo.

 

 

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Servidumbre
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Derechos reales
Predio
Predio dominante
Signo aparente
Derecho de servidumbre
Vecindad
Servidumbre positiva
Finca gravada
Servidumbre de paso
Predio sirviente
Última voluntad
Bienes inmuebles
Servidumbre aparente
Servidumbre de pastos
Dueño del predio sirviente
Servidumbre de luces y vistas
Reparaciones necesarias
Obras necesarias
Plazo de prescripción
Prescripción extintiva
Acto de disposición