La regulación de la vivienda familiar tras la muerte de uno de los cónyuges

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 20/06/2019

Resulta claro que, en el supuesto de que el fallecido sea el progenitor custodio que además tenía atribuida la vivienda, el derecho de uso se extinguirá del mismo modo que se extinguirá la guarda y custodia y la patria potestad. El progenitor no custodio tendrá que solicitar un cambio de atribución de uso, o si la vivienda es privativa, ganancial o de copropiedad del progenitor supérstite. Generalmente, lo que se hace es pasar a ser guardador de hecho y regresar a la vivienda para cuidar de los descendientes, en tanto en cuanto se tramita el cambio de atribución, guarda y custodia, a través del correspondiente procedimiento de jurisdicción voluntaria o de juicio verbal de modificación de medidas (máxime si alguien en base al art. 103, por ejemplo, algún pariente del menor, solicita la guarda y custodia, así como la atribución de la vivienda).

 

Es de máxima importancia conocer qué sucede con la vivienda cuando fallece el progenitor no custodio, en especial aquel que es propietario con carácter privativo de la vivienda, o cuando es ganancial o es el copropietario. ¿En qué posición queda el otro miembro al que le fue atribuido el uso de la vivienda familiar por tener atribuida la custodia de los menores o ser el que ostenta el interés más digno de protección?

Partimos en este punto del principio de que cuando se atribuye la vivienda familiar suele ser con carácter temporal, incluso indefinido (que no vitalicio). Pero puede suceder que el titular privativo, cotitular ganancial o copropietario en el porcentaje que le corresponda fallezca antes de llegado el plazo fijado en la sentencia o convenio.

Una vez transcurrido el plazo, los menores han alcanzado la mayoría de edad o son económicamente independientes, habrá que proceder a la liquidación de la sociedad de gananciales, a la partición y adjudicación de la parte correspondiente a los coherederos, si la vivienda era ganancial o copropiedad, o, en caso de ser privativa, solo a la partición entre los herederos.

Al mismo tiempo, debemos recordar que nuestro Tribunal Supremo manifiesta (...) la sentencia de Pleno de esta Sala de 14 de enero de 2010 [RC n.º 2806/2000], el derecho al uso de la vivienda familiar concedido en sentencia, en el ámbito del derecho de familia, no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar cuya titularidad corresponde en todo caso al cónyuge a quien se atribuye la custodia de los hijos menores o a aquel que se estima, no habiendo hijos, que es merecedor de protección por ser el que ostenta el interés más digno de protección (...).

STS N.º 772/2010, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 39/2007 de 22 de noviembre de 2010

“(...) No parece dudoso en extremo que el uso atribuido judicialmente a la vivienda de autos deba configurarse como derecho oponible a terceros, pues el mismo se conforma como derecho real familiar de eficacia total, afectado de la temporalidad que refiere el art. 96, pfo. último CC . En todo caso constituye y conforma título apto y suficiente, que aleja toda situación de precario, pues no conviene olvidar que la poseedora disfruta la vivienda, en ejercicio de buena fe de un derecho concedido por vía judicial, no exclusivo, ya que es extensivo a favor los tres hijos del matrimonio, conforme al art. 96 CC y éstos no pueden ser desamparados por su relación directa con su progenitor, en cuanto éste es copropietario del piso. (...)”.

 

Derecho a la subrogación del contrato de arrendamiento

Respecto a la subrogación en el contrato de arrendamiento, tenemos que diferenciar dos grupos: uno, el que se produce por la nulidad, separación o divorcio, al que le es de aplicación el art. 15 de la L.A.U.; y otro, el que se da en caso de fallecimiento del arrendatario, al que es aplicable el art. 16 de la L.A.U.

En los supuestos de nulidad, separación y divorcio del inquilino/arrendatario, el cónyuge, o por analogía, la pareja no arrendataria, podrá continuar en el uso de la vivienda familiar arrendada que le haya sido atribuida en Sentencia judicial.

Indica el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que:

"1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda".

Por lo tanto, observamos que no se produce una subrogación ipso iure o automática, sino que es necesario que el cónyuge comunique formalmente su voluntad de continuar con el arrendamiento dentro del plazo de dos meses.

  • Supuestos de subrogación tras nulidad, separación o divorcio

- El contrato de alquiler está suscrito por el cónyuge al que no se atribuye el uso

Tal y como dispone el art. 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los casos de divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida por sentencia judicial. La voluntad del cónyuge no arrendatario de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de esta que afecte al uso de la vivienda.

Estamos ante un supuesto de subrogación en la posición del arrendatario. Es decir, el contrato continúa con la misma duración, renta, derechos y obligaciones que hayan sido pactados en su día, pero cambia el titular del contrato.

- El contrato de alquiler está suscrito por ambos cónyuges

No supone cambio alguno, puesto que el inquilino al que se atribuye el uso de la vivienda familiar también es titular contractual del arrendamiento.

En este supuesto, si bien el art. 15 de la L.A.U. no menciona nada acerca de la comunicación al propietario acerca de la voluntad de continuar con el alquiler, se aconseja que se actúe de la manera establecida cuando el contrato de alquiler solo estaba suscrito por el miembro de la pareja al que no se le atribuye el uso, únicamente a los efectos de evitar problemas futuros.

- El contrato de alquiler está suscrito por el cónyuge al que se atribuye el uso de la vivienda

No hay cambio alguno, pues coincide el titular del contrato y el beneficiario del uso.

  • Supuestos de subrogación tras el fallecimiento del inquilino firmante del contrato

Señala el artículo 16 de la L.A.U.

“1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.”

 

SAP Granada, Civil, N.º 520/2018, Sección 1, Rec 631/2018 de 08 de noviembre de 2018

“(...) En el presente caso, a la vista de los hechos analizados, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que la viuda no le remitió expresamente una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de su esposo y arrendatario, y antes de interponer la demanda, estuvo presente en el funeral de aquel, como reconoció la arrendadora, manifestando, también, que la viuda no le dijo que abandonaría la vivienda y que por ello nunca dudó de que seguiría en el uso de la misma. Reconoció ser vecinos 'puerta con puerta' con las demandadas.

La parte arrendadora llegó a aceptar cuatro pagos de rentas desde el 1 octubre 2016 al 1 enero 2017 Con tales antecedentes es de acoger el recurso, que cita acertadamente los art. 111-8 y 111-7 del Codi Civil de Catalunya, sobre la doctrina de la buena fe y de los actos propios, que tiene presente la nueva jurisprudencia. (...) 

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