Regulación de la representación y legitimación para actuar en juicio en defensa de los intereses de la Comunidad de Propietarios por parte de su Presidente

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 30/06/2016

La representación de la Comunidad de Propietarios y la legitimación para actuar en juicio en defensa de los intereses de la misma, corresponde a su Presidente, órgano de gobierno que se regula en el Art. 13 ,Ley 49/1960, de 21 de julio.

 

 

 

Uno de los problemas con los que se encuentran las Comunidades de Propietarios es que la Ley de Propiedad Horizontal no les reconoce personalidad jurídica. Según establece la TS, Sala de lo Civil, nº 707/1999, de 28/07/1999, Rec. 228/1995, "la comunidad de propietarios (...)carece de personalidad jurídica (así lo destacan las TS, Sala de lo Civil, de 24/12/1986 y TS, Sala de lo Civil, de 14/05/1992) pero sí se le reconoce capacidad procesal (TS, Sala de lo Civil, de 24/12/1986, TS, Sala de lo Civil, de 15/07/1992) y puede demandar y ser demandada por su presidente, que tiene la representación orgánica de la misma (TS, Sala de lo Civil, de 09/03/1988)". En efecto: el apdo. 3 del Art. 13 ,Ley 49/1960, de 21 de julio establece que "el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten". No obstante, la TS, Sala de lo Civil, nº 659/2013, de 19/02/2014, Rec. 1612/2011 considera que si bien la Ley de Propiedad Horizontal "otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias".

Por otro lado, la DGRN (Dirección General de los Registros y del Notariado), en su Resolución 2ª de 6 de febrero de 2014, dispuso que si bien "la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal carece de personalidad jurídica independiente, es doctrina reiterada de esta Dirección General que tal circunstancia no impide que en algunos asientos –como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal– tal comunidad pueda ser titular registral". 

La TS, Sala de lo Civil, nº 676/2011, de 10/10/2011, Rec. 1281/2008, al estudiar la legitimación del Presidente para representar en juicio a la Comunidad de Propietarios, concluye que "se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la Comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial , habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal , que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente".

En este sentido, la TS, Sala de lo Civil, nº 972/2004, de 20/10/2004, Rec. 2655/1998 establece que "la  representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del Presidente no tiene un contenido "en blanco", de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta".

De todos modos, todo lo anterior debe matizarse en atención a lo dispuesto en la TS, Sala de lo Civil, nº 204/2012, de 27/03/2012, Rec. 1642/2009, que señala que "por otra parte y en lo que aquí interesa, ha de reseñarse además la doctrina contenida, entre otras, en las TS, Sala de lo Civil, nº 1103/1996, de 20/12/1996, Rec. 596/1993 y TS, Sala de lo Civil, nº 1177/1996, de 31/12/1996, Rec. 519/1993, en virtud de la cual, el presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, una oposición expresa y formal", además de lo dispuesto en la TS, Sala de lo Civil, de 02/12/1989: "existe la presunción de que el presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario".

Por lo demás, hay que recordar que  existe la posibilidad de que las comunidades creen el cargo de Vicepresidente o Vicepresidentes a través de los Estatutos o de la Junta de Propietarios. De existir, serán nombrados a través del mismo procedimiento que el presidente, y entre sus funciones se encuentran la  de sustituir a éste en casos de ausencia, vacante o imposibilidad, así como la de ayudarlo en sus funciones en las condiciones previstas en la junta de propietarios (apdo. 4 del Art. 13 ,Ley 49/1960, de 21 de julio).

 

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Representación de la comunidad de propietarios
Capacidad procesal
Voluntad
Junta de propietarios
Presidente junta propietarios
Juntas ordinarias
Anotación preventiva
Titularidad registral
Pertenece al Grupo

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