Requerimiento previo de cese de actividades prohibidas en comunidad de propietarios

El requerimiento previo de cese en las actividades prohibidas

Dispone expresamente el artículo 7.2 de la LPH como presupuesto necesario que «El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes», artículo que debe ser puesto en relación con el 16.2, párrafo segundo, de la misma norma al precisar que «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre». La vocación del requerimiento es servir de medida de primer orden, para que, conocido el alcance de la perturbación y manifestado expresamente por medio del requerimiento, quien causa la perturbación cese eficazmente en la misma.

CUESTIÓN

 ¿Cómo se materializa la iniciativa del propietario u ocupante para formular requerimiento de cese?

Como hemos visto el requerimiento se efectúa por el presidente a iniciativa propia pero también por iniciativa del propietario u ocupante, luego un arrendatario que se vea perturbado por una actividad dispone también de facultad para comunicar o al titular de la vivienda o directamente al presidente de la comunidad de propietarios, la actividad que genera la perturbación. Se trata de una comunicación formal al presidente, como así lo dispone la Audiencia Provincial de Pontevedra en su sentencia n.º 399/2018, de 18 de septiembre, ECLI:ES:APPO:2018:1443 : «(...) Pues bien, en el caso de autos se comprueba que en la comunicación que el 11 de octubre 2016 el ahora demandante dirige al presidente de la comunidad "le requiere para que a la mayor brevedad inicie las acciones legales oportunas frente al propietario de la vivienda 7.º G con la finalidad de que este cese en la producción de olores humos en dicha vivienda", es decir para que iniciase las acciones legales oportunas, cuando la comunicación al presidente tenía que ir encaminada a que éste requiriera al supuesto infractor para su inmediata cesación en la actividad molesta, concediéndole un plazo prudencial y; para el caso de que la actividad no cese, convocar expresamente Junta de propietarios para tratar de este asunto y verificado entablar demanda, bien el presidente con autorización de la Junta, bien el comunero, acreditando la inactividad del presidente y, en ambos casos acompañando con la misma la documentación necesaria justificativa del cumplimiento de estos requisitos. Requisitos que consideramos no se han cumplido, pues en ningún momento se puso en conocimiento del presidente la necesidad del requerimiento al supuesto infractor y la solicitud de convocatoria de Junta de propietarios. Pero es que además se establece un orden temporal para la concurrencia de ambos requisitos. (...) En el caso la lectura de la comunicación al presidente evidencia que en ninguna momento se puso en su conocimiento la necesidad del requerimiento previo al supuesto infractor, con otorgamiento de plazo, así como la solicitud de convocatoria de la Junta, simplemente se le insta para que a la mayor brevedad posible inste las acciones legales oportunas frente al propietario del 7.º G, obviando con ello que el requerimiento tiene en el ejercicio de esta acción singular importancia, pues la finalidad del mismo es obviamente evitar el pleito, bien porque el requerido se avenga sin paliativos a las exigencias de la Comunidad requirente llevando a cabo las actuaciones precisas que signifiquen la cesación, —en este caso de las molestias derivadas del olor y humos—, bien porque con motivo del requerimiento las partes lleguen a una solución transaccional. Para que esta finalidad pueda cobrar realidad, es preciso, de un lado que la comunicación que se realice al presidente lo sea cumpliendo las formalidades que exige el precepto en los términos que hemos expuesto y de otro, que se otorgue al requerido un plazo razonable para llevar a cabo las actuaciones necesarias para eliminar las molestias, en el caso el requerimiento que directamente realiza el comunero demandante al supuesto infractor, es de tres días, se entrega el 12 de noviembre y la demanda se presenta el 28 del mismo mes».

Efectuada la comunicación al presidente de la comunidad instándole a requerir el cese de actividad y la celebración de junta para el caso de que dicha actividad no cese, este ha de efectuar el requerimiento a quien realiza las actividades prohibidas. Dicho requerimiento tendrá que cumplir también para su validez con unos requisitos de necesaria observancia y que se han venido precisando por nuestros tribunales. 

En primer lugar, respecto del requerimiento, se exige que el mismo sea fehaciente, no bastando con un mero requerimiento verbal, y es que debemos recordar que de conformidad con el artículo 7.2 de la LPH se exige con la presentación de la demanda el acompañamiento de la acreditación de requerimiento fehaciente; así se ha determinado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia n.º 201/2020, de 4 de junio, ECLI:ES:APBI:2020:2686, que recoge: 

«El primero de esos requisitos es el del requerimiento previo. Dice el párrafo segundo del art. 7.2: "El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes".

Estamos ante una exigencia previa e inexcusable a la presentación de la demanda que abre el proceso judicial a que se refieren los párrafos siguientes; su acreditamiento, por otra parte, debe, precisamente, acompañar a la demanda como condición de su admisibilidad. La SAP de Cádiz (Sec. 7.ª) de 4-3-2002 lo considera "requisito formal necesario de orden público", "de ius cogens, expresamente establecido como de procedibilidad en el art. 7 de la LPH". También para la SAP de Madrid (Sec. 13.ª) de 26-7-2004 (con cita de la anterior SAP de Cádiz y la de Pontevedra de 25-4-2002) "este requerimiento previo es imprescindible y supone un requisito de procedibilidad"; en igual sentido la SAP de Madrid (Sec. 12.ª) de 19- 7-2007.

Tiene por objeto este requerimiento, obtener extrajudicialmente el cese de la actividad prohibida en evitación de la anunciada vía judicial a que se refieren los párrafos siguientes del citado precepto si el propietario requerido lo desoye y persiste en la infracción. Es preciso destacar que no se trata de una mera invitación; los términos del precepto revelan el propósito conminatorio de este requisito previo: se requiere al cese y se apercibe del ejercicio de acciones judiciales. Y este requisito debe quedar acreditado al tiempo de presentarse la demanda.

Y añade dicha sentencia: En modo alguno puede entenderse satisfecha la exigencia legal atribuyendo valor sustitutivo a otras fórmulas como la denuncia previamente presentada ante las autoridades administrativas (SAP de Málaga —Sec. 6.ª— de 11-1-2006), o la notificación al infractor de la convocatoria de la junta para decidir sobre la reclamación judicial (AAP de Zaragoza —Sec. 4.ª— de 7-5-2008). Por ello, también debemos tener por ineficaces los escritos y denuncias dirigidas por la comunidad al Ayuntamiento.

El requerimiento debe ser fehaciente; no se dice en el párrafo segundo del art. 7.2, pero sí se hace en el cuarto, cuando advierte que a la demanda se acompañará acreditación del requerimiento fehaciente; debe entenderse como suficiente aquel que se haga en forma tal que permita constatar claramente su práctica y quede constancia de su recepción. La forma no se limitará a solo el requerimiento notarial o el practicado por medio de acto de conciliación; debe admitirse también el hecho por medio de burofax y aún el telegrama remitido con acuse de recibo. La SAP de Madrid (Sec. 12.ª) de 19-7-2007 expresamente dice que "el requerimiento ha de ser fehaciente (art. 7.2, párrafo cuarto LPH), lo que no debe ser entendido como exigencia de que se practique notarialmente, siendo suficiente con la utilización de cualquier medio que permita demostrar que ha sido materialmente verificado (STS de 9 de diciembre de 1997)".

No es válido el requerimiento verbal, por más que efectivamente haya llegado al destinatario, pues no hay modo de acreditarlo documentalmente con la demanda, y desde luego, no cabe aquí una información testifical previa para acreditar el cumplimiento del requisito necesario para admitir aquella a trámite.

Sí cabe admitir el requerimiento y apercibimientos que le son hechos al propietario en la misma junta, siempre que quede documentado para que pueda acompañarse a la demanda (lo admite la SAP de Valencia —Sec. 2.ª— de 17-1-2001)».

CUESTIONES

1. ¿Qué se entiende por requerimiento fehaciente?

Sobre esta cuestión se han pronunciado nuestros tribunales. Así, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Bizkaia en su sentencia n.º 169/2017, de 28 de abril, ECLI:ES:APBI:2017:705, al afirmar que: «(...) El requerimiento ha de ser fehaciente (art. 7.2 párrafo cuarto), lo que no debe ser entendido como exigencia de que se practique notarialmente, siendo suficiente con la utilización de cualquier medio que permita demostrar que ha sido materialmente verificado (Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1997)(...)», o la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia n.º 242/2021, de 16 de junio, ECLI:ES:APV:2021:2607,al señalar: «(...) Requiere la Ley como requisito de procedibilidad, un previo requerimiento del presidente de la comunidad, ya de propia iniciativa, ya de cualquiera de los propietarios u ocupantes, sin tenerse que apoyar forzosamente a este fin en acuerdo alguno de la Junta de propietarios, dirigido al infractor, en forma fehaciente o fidedigna, aunque no necesariamente de tipo notarial, siempre que conste claramente su contenido y su recepción en destino (...)». 

2. ¿Cómo se lleva a cabo el requerimiento?

El requerimiento ha de practicarse en primer lugar en el domicilio que a efectos de notificaciones haya designado el propietario, pues no olvidemos que es deber de todo propietario informar de un domicilio a efectos de notificaciones y citaciones relacionadas con la comunidad de propietarios. Así en el artículo 9.1 de la LPH se contemplan entre las obligaciones de cada propietario:

«h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales».

Con alusión a este artículo y la obligación de todo propietario de comunicar un domicilio a efectos de notificaciones, expone la sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia n.º 28/2020, de 24 de enero, ECLI:ES:APBI:2020:187, que: «(...) es necesario que cada propietario conozca que se va a celebrar la Junta, y su orden del día, pues de otro modo difícilmente podría decidir si acude o no, de ahí que su convocatoria, entre otros requisitos, debe dar lugar a la oportuna citación de los propietarios (art. 16 LPH), la cual deberá hacerse en el domicilio que conste, bien entendido que al respecto es una obligación de todo propietario la de "Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales"(...)».

Por su parte afirma en la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 514/2021, de 3 de diciembre, ECLI:ES:APPO:2021:3075, que, si intentado el requerimiento en el lugar designado por el propietario este no es atendido, podrá intentarse en el propio piso o local que forma parte de la comunidad de propietarios e incluso también en el propio tablón de anuncios: «12. Si bien no se sujeta a especiales requisitos de forma el requerimiento, como acto de intimación de naturaleza recepticia, exige de la acreditación de haberse entendido con la persona que se quiere cese en la actividad. Al regularse la acción de cesación no se establece disposición alguna especial sobre el lugar al que ha de dirigirse el requerimiento, por lo que resulta aplicable el régimen general de las notificaciones a los propietarios previsto en el artículo 9.1.h L.P.H. El requerimiento, por tanto, ha de practicarse en el domicilio en España que para notificaciones haya designado el propietario y, en su defecto, en el piso o local perteneciente a la comunidad; cuando se haya intentado el requerimiento en alguno de los domicilios referidos y en ellos no hubiera podido tener efecto el requerimiento, podría entenderse realizado mediante la colocación de la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad».

Finalmente debemos también traer a colación la sentencia de la Audiencia Provincial A Coruña n.º 138/2018, de 13 de abril, ECLI:ES:APC:2018:563, que afirma que respecto del requerimiento, el celo al practicarse no puede pretenderse absoluto, de modo que, desatendida la obligación del propietario en la comunicación del domicilio a que viene obligado o desatendido el requerimiento expresamente por su receptor, no puede imponerse a quien debe efectuarlo una obligación imposible: «A mayor abundamiento, debe indicarse que sí debe considerarse practicado el requerimiento, porque la obligación del remitente es intentar que llegue al destinatario, pero no entregarlo a ultranza cuando no existe una actitud receptiva por parte de quien debe recibirlo. El destinatario siempre puede realizar maniobras evasivas tendentes a impedir su recepción formal. El burofax remitido a la vivienda de don Pascual no fue recogido por causa que inicialmente debe imputarse a su libre decisión, no a un incumplimiento de Correos».

En segundo lugar, el requerimiento ha de dirigirse al infractor. El artículo 7.2 de la LPH es claro al respecto cuando afirma que ante la actividad susceptible de ser calificada en los términos de este precepto «(...) requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas». La sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real n.º 366/2021, de 28 de octubre, ECLI:ES:APCR:2021:1161, contempla un supuesto en el que se requirió directamente al titular del inmueble sin requerimiento a los ocupantes:

«Pues bien, como vemos, y acertadamente razona la sentencia de instancia, es fundamental para que pueda prosperar la acción de cesación ejercitada, que se haya realizado correctamente y de forma fehaciente el requerimiento para el cese de la actividad. La cuestión que aquí se discute es sí basta con que se haya dirigido a los propietarios de los inmuebles, como sostiene la parte actora, o si es necesario además que se haya dirigido a los arrendatarios u ocupantes de los inmuebles, que son en definitiva los verdaderos autores de dichas actividades. Pues bien, del artículo 7.2 LPH se desprende que, en caso de ser distintos, como es el caso que nos ocupa, debe realizarse a ambos, o en todo caso, al infractor o arrendatario ocupante. Es lo que se desprende del artículo 7.2 LPH que indica que el requerimiento se realizara a quien realice las actividades prohibidas. No se está utilizando el término propietarios, sino a quien realice las actividades, es decir, como indica las sentencias citadas de la Audiencia Provincial de Madrid, a los infractores. Ello es lógico, puesto que, por un lado, es en quien directamente está en su mano poner fin a las actividades, y por otro, es quien en definitiva acarreará con las consecuencias, ya que, no olvidemos, que el suplico de la demanda lo que pretende es la privación del uso de las viviendas, y, en última instancia, el lanzamiento. Se debe ser, por tanto, totalmente exigente en el cumplimiento del requisito de procedibilidad y en dar la oportunidad a quien está realizando una actividad que le puede llevar a la muy gravosa consecuencia de tener que abandonar la vivienda que habita, de poner fin a dicha actividad. Como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 30 de junio de 2008, en cuanto a los requisitos de procedibilidad debe "ser muy rigurosa su exigencia por las consecuencias sancionadoras tan graves que puede llevar aparejada como es la privación temporal del uso del inmueble"». 

Por tanto, habrá de dirigirse el requerimiento directamente frente a quien perturba, cuestión aparte y que merece tratarse, es si debe también efectuarse comunicación o requerimiento frente al propietario no ocupante del inmueble en que se desarrolla la actividad. La norma en este sentido no contiene pronunciamiento expreso al respecto, pues mientras que respecto de la demanda se deja claramente sentado el litisconsorcio pasivo necesario, al determinar que habrá de dirigirla frente al propietario y en su caso ocupante, respecto del requerimiento no existe manifestación expresa al respecto y la norma únicamente impone el requerimiento al infractor directo. 

Pese a que como hemos dicho la norma no contempla la exigencia de requerir directamente al titular de la vivienda en régimen de propiedad horizontal, lo cierto es que de la casuística existente se puede advertir que resulta recomendable efectuar una comunicación o incluso en algunos supuestos un verdadero requerimiento al propio titular, y es que no olvidemos que el artículo 27.2 d) y e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, prevé que el arrendador pueda resolver de pleno derecho el contrato cuando se realicen daños a la finca o cuando en la vivienda se desarrollen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, de modo que habida cuenta que el artículo 7.2 de la LPH ordena la legitimación pasiva del propietario y el litisconsorcio pasivo necesario con el ocupante, parece razonable que el requerimiento deba hacerse tanto al infractor como al propietario, permitiéndole actuar en los términos expuestos en la Ley de arrendamientos urbanos o en todo caso tomar conocimiento y participación en el cese de la actividad. Así lo ha entendido también la Audiencia Provincial de Pontevedra en su sentencia n.º 486/2021, de 11 de noviembre, ECLI:ES:APPO:2021:2443: 

«Del tenor del precepto resulta claro que la demanda ha de dirigirse, en todo caso, contra el propietario de la vivienda o local, y, en el caso de ser el infractor el ocupante, también frente a este, cual es el supuesto litigioso.

Como señala la SAP de Pontevedra de 21 de julio de 2016, dicho precepto ordena la legitimación pasiva del propietario titular de la vivienda o local, en todo caso, y un litisconsorcio pasivo necesario entre el propietario y el ocupante, en el caso de sea éste, y no aquél, el infractor que desarrolla la actividad no permitida.

De hecho, el requisito de procedibilidad relativo al requerimiento fehaciente para que se cese en la realización de las actividades prohibidas, precisamente ha de efectuarse al infractor, por tanto, al ocupante, de ser este quien realiza las actividades prohibidas. Así resulta del texto legal y lo resalta la jurisprudencia menor, como la sentencia antes citada, la SAP de A Coruña de 27 de diciembre de 2010, o la SAP de Barcelona de 13 de octubre de 2014, que señala lo siguiente:

"en los casos en que la actividad 'contraria a la convivencia' sea desarrollada por un 'ocupante no propietario', el requerimiento debe necesariamente entenderse con este último pero no parece que no sea preceptivo practicarlos con el propietario no infractor por más que su presencia en juicio devenga necesaria para evitar cualquier riesgo de indefensión al mismo y ello se traduzca en un litisconsorcio pasivo necesario (que expresamente previene el art. 7.2 LPH y respecto del cual el art. 533.40 CCCat guarda silencio, sin mayores consecuencias dado que son cuestiones procesales que no tienen por qué abordar las normas sustantivas)"».

Esta cuestión ha sido ampliamente tratada ante nuestros tribunales que, si bien, se plantea desde la legitimación, lo cierto es que traerlo a colación permite configurar la importancia que adquiere la actuación del propietario no ocupante respecto del ejercicio de esta acción, bien desde un momento previo con el requerimiento, bien con la propia demanda y su pronunciamiento.

RESOLUCIONES RELEVANTES

Pensemos que en ocasiones se ha determinado como molesta por nuestros tribunales la propia actividad de alquiler, no solamente la actividad perturbadora de los ocupantes, sino la actividad de alquiler vacacional, por días, para celebración de eventos o estudiantes, etc., en estos casos debe requerirse a quien en efecto desarrolla propiamente la actividad, es decir, el propietario, al margen del propio requerimiento frente a quien directamente perturba, que en situaciones como las previamente advertidas, en un periodo relativamente breve, abandonan el inmueble cesando a título particular en su actividad y si bien, la actividad que perturba, el propio alquiler, no cesa con la entrada de un nuevo inquilino.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 568/2021, de 19 de noviembre, ECLI:ES:APM:2021:15694 

«(...) El destino al que dedica el inmueble la parte arrendataria, el de alquiler por estudiantes o profesionales jóvenes de las 16 habitaciones con que cuenta la vivienda, es el que es susceptible de generar molestias a los comuneros La juventud de los residentes y sus lógicos deseos de evasión los fines de semana pueden comprometen el descanso del resto de los habitantes del edificio y si bien de forma inmediata los que efectivamente los causen tendría legitimación para soportar la acción del artículo 7.2 LPH, no puede negarse ésta a los explotadores de una actividad de arrendamiento de un inmueble con las características y destino citados».

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza n.º 156/2020, de 22 de junio, ECLI:ES:APZ:2020:1016 

«La legitimación pasiva en las acciones encaminadas a la cesación, corresponde al autor material de la actividad o a la persona por cuya cuenta y orden se realiza, en definitiva, a quien teniendo el dominio y control no hace lo necesario para evitar la cesación, y ello con independencia de que sea o no propietario del inmueble desde el que se produce la actividad molesta».

Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos n.º 112/2021, de 29 de marzo, ECLI:ES:APBU:2021:291

«Si la propiedad deja transcurrir más de un año (desde julio de 2017 hasta noviembre de 2018) sin hacer absolutamente nada por poner fin a los a las actividades gravemente molestas para los vecinos que se desarrollaban en el inmueble, existe persistencia en su conducta infractora en cuanto consentidora de las actividades realizadas por el inquilino, y queda justificada la sanción de privación del demandado del uso de la vivienda, que teniendo en cuenta que las molestias se han venido desarrollando prácticamente desde el inicio del contrato, pues hay constancia de las quejas ya en el Acta de la Comunidad de Enero de 2016, existe proporcionalidad entre la duración de la infracción gravemente perjudicial para los vecinos y la duración de la privación del derecho de uso del inmueble al propietario para sí o para evasión».

Sentencia de la Audiencia Provincial de la Rioja n.º 397/2020, de 17 de septiembre, ECLI:ES:APLO:2020:502 

«Pues bien, sobre esta cuestión, compartimos también la solución otorgada por el juzgador de primer grado. El alcance de la cesación debe de ser tal como se indica en esa resolución, pues de lo que se trata es de garantizar la paz y tranquilidad de la comunidad de propietarios perjudicada, lo que solo se puede asegurar de forma plena mediante el cese de la actividad de arrendamiento por días, pues lo contrario permitiría fácilmente eludir los fines de la sentencia, por ejemplo mediante el sencillo procedimiento de no publicitar que se arrendaba a las fines indicados (despedidas de soltero, fiestas de grupos juveniles), aunque luego fuera ese el destino otorgado por los arrendatarios. Cabe añadir que la parte demandada ha estado desarrollando esta actividad durante años pese a los requerimientos de la comunidad de propietarios, las denuncias y llamadas a la Guardia Civil por parte de los vecinos, y ha hecho caso omiso a todo ello, por lo que las garantías que se han de ofrecer a la comunidad de propietarios actora de que no se van a volver a repetir estos hechos, han de ser efectivas (...)».

CUESTIÓN

¿Cuál debe ser el contenido del requerimiento?

Afirma el artículo 7.2 de la LPH que se requerirá, a quien realice la actividad, de la inmediata cesación con apercibimiento de acciones judiciales. Disposición que ha llevado a audiencias como, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Bizkaia en su sentencia n.º 169/2017, de 28 de abril, ECLI:ES:APBI:2017:705,a fijar el doble contenido imprescindible del requerimiento: «(...) El contenido del requerimiento debe ser doble: de un lado ha de instar la cesación de la actividad prohibida y, de otro lado, ha de advertir de la inminencia de un proceso judicial en caso de no atenderse el requerimiento. Si el requerimiento no surte efecto debe convocarse Junta de propietarios, sea ésta ordinaria o extraordinaria. En dicha Junta podrá adoptarse el acuerdo de ejercitar acción de cesación (...)».

Finalmente, como último presupuesto necesario del requerimiento, hemos de reparar en quién está legitimado para requerir el cese de la actividad, esto es, el presidente de la comunidad. El artículo 7.2 de la LPH, así lo establece expresamente cuando dispone que es el presidente de la comunidad quien, a iniciativa propia o del propietario u ocupante, requiere a quien realiza la actividad. Sin embargo, en ocasiones sucede que, una vez comunicada al presidente la controvertida actividad, hace caso omiso a las peticiones del propietario u ocupante y además de no efectuar el requerimiento al infractor, tampoco cumple con la otra obligación fijada por la norma, la convocatoria de la junta para habilitarle en la representación de la comunidad para el cese de la actividad, motivo por el cual nuestros tribunales han venido apreciando el abuso de derecho. Ello supone que, ante estos supuestos, se permita el ejercicio de la acción por el propietario aun cuando no se cumpla con los requisitos de procedibilidad. Al respecto encontramos claro ejemplo de ello en la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 17/2021, de 26 de enero, ECLI:ES:APC:2021:118: 

«En este caso, de acuerdo con la doctrina expuesta, y con independencia de que no se haya formulado requerimiento de cese de la actividad por el Presidente de la comunidad de propietarios del inmueble litigioso, ni se haya adoptado acuerdo sobre el particular por la Junta de propietarios, hay que entender cumplido el requisito de procedibilidad exigido en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y considerar al demandante, propietario de una vivienda en el edificio comunitario en el que se desarrolla la actividad objeto de demanda, legitimado activamente para ejercitar la acción de cesación contemplada en esta norma, ante la pasividad mostrada por el Presidente de la comunidad y por la Junta de propietarios, pese a las reiteradas quejas y reclamaciones dirigidas por el actor, tanto al demandado como al Presidente, de las que son prueba evidente el requerimiento fehaciente dirigido al demandado mediante burofax de fecha 17 de junio de 2015, y los igualmente remitidos, a través de certificados postales de fecha 24 de mayo de 2018, al demandado y al Presidente, requiriendo su actuación para lograr el cese de las actividades molestas que se desarrollaban en el trastero que ocupa el ahora apelante en el inmueble comunitario, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales oportunas, haciendo además mención expresa, en la comunicación enviada al Presidente de la comunidad, a las numerosas peticiones y reclamaciones que la había dirigido previamente por el mismo motivo, y solicitando que, además de requerir al demandado el cese de la actividad, recabase, previa convocatoria al efecto, la autorización de la Junta de propietarios para entablar la acción de cesación, sin que tales requerimientos hubiesen tenido respuesta formal ni se hubieran atendido en ningún momento».