Servidumbres legales

Servidumbres legales en el Código Civil

El Diccionario del español jurídico de la RAE define la servidumbre legal como: «Servidumbre impuesta por ley, como es el caso de las establecidas en materia de aguas». Nuestro Código Civil se refiere a este tipo de servidumbres en el capítulo II, del título VII, de su libro II, bajo la rúbrica «servidumbres legales». Comienza el art. 549 del CC señalando que las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares.

En cuanto a la regulación de tales servidumbres determina el art. 550 del CC que todo lo concerniente a las servidumbres que se establecen para utilidad pública o comunal se regirá por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y, en defecto de éstas, por las disposiciones del título VII del Código Civil.

En cuanto a las servidumbres que impone la ley en interés de los particulares, o por causa de utilidad privada, estipula el art. 551 del CC, que se regirán por las disposiciones del ya citado título VII del CC, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes, reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre policía urbana o rural. Estas servidumbres podrán ser modificadas por convenio de los interesados cuando no lo prohíba la ley ni resulte perjuicio para terceros.

Modalidades de servidumbres legales

Servidumbres en materia de aguas

Reguladas en los arts. 552 a 563 del CC distinguiendo dentro de las mismas:

• Servidumbre natural de aguas, se concreta en la sujeción de los predios inferiores a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores.
• Servidumbre en interés de la navegación, flotación, pesca y salvamento que afecta a las riberas de los ríos.
• Servidumbre de estribo de presa: se impone sobre el titular del predio en el que se debe apoyarse una presa, en caso de que esta sea necesaria para el aprovechamiento del agua de ríos, arroyos y otras corrientes.
• Servidumbres de saca de agua y de abrevadero: los predios sirvientes quedan sujetos a dar paso a las personas de una población, vivienda o caserío hasta el punto en que se encuentran las aguas o abrevadero al que tengan derecho.  
• Servidumbre de acueducto: derecho que se otorga al propietario de una finca que quiera servirse del agua de que pueda disponer para la misma, o evacuar las sobrantes, a hacerla pasar por los predios intermedios.
• Servidumbre de parada o partidor: derecho que asiste al que para dar riego a su heredad o mejorarla necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua, y que consiste en poder exigir que los dueños de las márgenes permitan su construcción.

Servidumbre de paso

Se recoge en los arts. 564 a 570 del CC. Esta servidumbre supone que el propietario de una finca o heredad que se encuentra enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas. Esta servidumbre está sujeta a una previa indemnización al titular del predio sirviente.

El art. 567 del CC señala que en los casos en que adquirida una finca ya sea por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe éstos tienen obligación de dar paso sin derecho a indemnización, salvo que se hubiera pactado lo contrario.

Además, el Código Civil recoge una serie de especialidades para los casos en los que sea necesario pasar por predio ajeno para construir o reparar algún edificio y para las servidumbres de paso para ganados.

Servidumbre de medianería

Esta servidumbre se encuentra regulada en los arts. 571 a 579 del Código Civil. El diccionario del español jurídico de la RAE define esta servidumbre como: «Conjunto de derechos y obligaciones relativos al disfrute en común de una pared, cerca, vallado, zanja, acequia, etc., por parte de los dueños de inmuebles contiguos y separados por tales elementos». Inicia la sección con el art. 571 que señala que: «La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo». 

Con relación a esta servidumbre el art. 572 del CC regula la presunción de medianería en determinadas paredes divisorias y cercas o vallados:

«Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título o signo exterior, o prueba en contrario:

1º En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.

2º En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.

3º En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos».

A continuación, el art. 573 del CC recoge una serie de signos exteriores que son contrarios a la servidumbre de medianería. 

Con relación a las paredes medianeras el Código Civil regula una serie de especialidades referidas a su construcción y reparación, derribo, alzarla y uso. 

Servidumbre de luces y vistas

La regulación de esta servidumbre la encontramos en los arts. 580 a 585 del CC. La misma consiste en el derecho a abrir ventanas o huecos en una pared contigua a finca ajena, siempre que los mismos cumplan las condiciones que se establecen en el Código Civil. En el art. 580 del CC se establece que: «Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno».

En la sección 5.ª del capítulo II, título VII, libro segundo, del Código Civil se recogen una serie de condiciones para establecer la servidumbre de luces y vistas como las dimensiones y ubicación de ventanas o huecos para recibir luces y las vistas que pueden tenerse hacia la finca ajena, en este último caso se excluye de las limitaciones a los edificios que están separados por una vía pública.

Desagüe de los edificios

Los arts. 586 a 588 del CC regulan esta servidumbre que obliga al propietario de un edificio a construir sus tejados o cubierta de tal manera que las aguas pluviales caigan en su propio suelo o en su caso sobre la calle o sitio público, evitando con ello que lo haga sobre el suelo del vecino. Cuando esas aguas caigan sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

Distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones

La regulación de esta servidumbre se recoge en los arts. 589 a 593 del CC. Por medio de estos preceptos el Código Civil establece una serie de distancias que deben respetarse cuando se trate de determinadas construcciones o plantaciones. Así se establecen limitaciones con relación a:

• Construir cerca de una pared ajena o medianera.
• Plantación de árboles cerca de heredad ajena.