La STS Nº. 457/2020 por la que ratifica la doctrina del TJUE sobre gastos hipotecarios

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Mercantil
  • Fecha última revisión: 25/02/2021

El Tribunal Supremo ratifica la doctrina del TJUE en sus sentencias de 16/07/2020, en relación a las consecuencias de la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en los contratos de préstamos hipotecarios y aclara a quien le corresponderá satisfacer los gastos hipotecarios.

Análisis de la Sentencia Tribunal Supremo, Nº 457/2020, de 24 de julio por la que ratifica la doctrina del TJUE

A través de la Sentencia Nº 457/2020, de 24 de julio, ECLI:ES:TS:2020:2495, la Sala Primera del Tribunal Supremo ratifica la doctrina del TJUE en su sentencia de 16 de julio de 2020, en relación a las consecuencias de la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en los contratos de préstamos hipotecarios y aclara a quien le corresponderá satisfacer los gastos hipotecarios (IAJD, gastos Notaría y gastos del Registro de la Propiedad).

El Tribunal Supremo en la precitada sentencia, que resuelve un recurso de casación, analiza pormenorizadamente a quién le corresponderá el pago de los gastos hipotecarios una vez declarada nula la cláusula que imputa el pago de los gastos al prestatario.

Subraya la sentencia, con respecto a las consecuencias de la declaración de nulidad, que conforme a los artículos 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13 y la doctrina del TJUJE, que la apreciación del carácter abusivo de la cláusula contractual que atribuye a los consumidores prestatarios el pago de todos los gastos generados por la operación crediticia conlleva su inaplicación. Pero, a la vez indica que, cosa distinta es, en cuanto a sus efectos, y dado que los gastos deberán ser abonados a terceros ajenos a los contratantes (funcionarios públicos sujetos a arancel, gestores, etc.) se determine cómo deben distribuirse tales gastos, no en función de la cláusula anulada, sino de las disposiciones legales aplicables supletoriamente.

Por lo tanto, una vez declarada nula y dejada sin efecto la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario, el tribunal debe entrar a analizar a quién corresponde satisfacer cada uno de los gastos con arreglo a las disposiciones legales y reglamentarias.

Así, la STS N.º 457/2020, analiza la atribución de los gastos hipotecarios de la siguiente manera:

a) Impuesto Actos Jurídicos Documentados: en defecto de cláusula en el contrato de préstamo hipotecario de acuerdo con las normas de Derecho nacional aplicables al caso, argumenta nuestro Alto Tribunal que, la declaración de nulidad de la cláusula relativa a gastos hipotecarios no podrá conllevar la imposición de todos los gastos derivados del IAJD a la entidad financiera prestamista, "pues el principal sujeto pasivo obligado al pago de este tributo era el prestatario".

b) Gastos de Notaría: con respecto a los gastos de matriz del préstamo hipotecario, el Tribunal Supremo se remite a la argumentación ya utilizada en su Sentencia N.º 48/2019, de 23 de enero. La misma se remite al artículo 63 del Reglamento Notarial, que remite a la norma sexta del Anexo II del RD1426/1989, de 17 de noviembre, que habla de interesados en general sin especificar si a estos efectos de redacción de la matriz, el interesado es el prestatario o la entidad financiera prestamista. 

Señala la precitada sentencia que el préstamo hipotecario es una realidad indivisible en la que ambos, prestatario y entidad financiera prestamista, son interesados, por lo que, concluye que los gastos de los aranceles notariales deberán ser sufragados por los dos a mitades iguales.

Concluye que, el mismo criterio deberá de ser utilizado para las escrituras de modificación del préstamo en las que también, ambos son interesados en la novación o modificación del préstamo hipotecario.

c) Gastos de Registro de la Propiedad: este arancel se regula en el RD 1427/1989, de 17 de noviembre, que los imputa directamente a aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Por tanto, colige el Tribunal Supremo en la sentencia objeto de análisis que, de acuerdo con las normas de Derecho nacional aplicables en defecto de cláusula, la obligación de satisfacer estos gastos corresponde al banco prestamista, pues la inscripción de la garantía hipotecaria se hace a su favor.

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