Suspensión y extinción del arrendamiento para uso distinto de vivienda: causas e indemnización

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 03/05/2019

En cuanto a las causas de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el Art. 35 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre remite a las establecidas en las letras a), b), d) y e) del apdo. 2 del Art. 27 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre a las que suma la cesión o subarriendo del local que incumpla el Art. 32 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

En la extinción del contrato de arrendamiento por el transcurso del término pactado en el mismo, cabe destacar, por su importancia, la previsión de indemnización que dispone el Art. 34 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre si en los últimos cinco años el arrendatario ha ejercido una actividad comercial de venta al público.

 

En el arrendamiento para uso distinto de vivienda, las causas de resolución del contrato se regulan en el Art. 35 ,Ley de Arrendamientos Urbanos, que dice lo siguiente: "El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apdo 2 del Art. 27 ,Ley de Arrendamientos Urbanos y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el Art. 32 ,Ley de Arrendamientos Urbanos".

Las causas contenidas en las letras del apartado 2 del Art. 27 ,Ley de Arrendamientos Urbanos citadas anteriormente son:

  • La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario (Vid la TS, Sala de lo Civil, nº 274/2013, de 18/04/2013, Rec. 2100/2010).
  • La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
  • La realización de daños causados dolosamente en la finca o ante el desarrollo de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, o finalmente.
  • Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Por su parte el Art. 32 ,Ley de Arrendamientos Urbanos dispone lo que se transcribe a continuación:

  • Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
  • El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
  • No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
  • Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

La Ley establece que la extinción del contrato de arrendamiento por el transcurso del plazo pactado, da derecho al arrendatario a que el arrendador le abone una indemnización por la clientela perdida (Art. 34 ,Ley de Arrendamientos Urbanos) si concurren las siguientes circunstancias:

  • Que la extinción del contrato se produzca por el transcurso del término pactado en el mismo.
  • Que el arrendatario haya ejercido en el local arrendado una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años.
  • Que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del contrato su voluntad de renovarlo por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado: a estos efectos se entenderá que es renta de mercado la que acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes. (Vid AP Leon, Sección 1, nº 174/2009, de 20/03/2009, Rec. 390/2008).

En caso de corresponderle al arrendatario una indemnización, ésta se determinará conforme a las siguientes reglas:

  • Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
  • Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

Por tanto, el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente a ser indemnizado por los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo,cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

Por último, y continuando con el derecho de indemnización contenido en el Art. 34 ,Ley de Arrendamientos Urbanos, existe la posibilidad de renunciar a dicha indemnización. Para ello, debe hacerse de forma expresa por el arrendatario y como tal debe constar en el contrato de arriendo (Véase la AP Tenerife, Sección 3, nº 118/2014, de 03/04/2014, Rec. 91/2014 y la AP Alava, Sección 1, nº 463/2011, de 21/09/2011, Rec. 357/2011 relativas a la renuncia expresa por el arrendatario de la indemnización del Art. 34 ,Ley de Arrendamientos Urbanos).

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Consentimiento del arrendador
Subarriendo parcial
Elevación de la renta
Extinción del contrato
Plazo de contrato
Voluntad de las partes
Cuantía de la indemnización
Pertenece al Grupo

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