La última sentencia del TS: ¿quién paga los gastos de tasación derivados de un préstamo hipotecario?

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Mercantil
  • Fecha última revisión: 17/02/2021

El Alto Tribunal concluye que los bancos deberán devolver al prestatario el 100% del importe de la tasación siempre y cuando no sea de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Análisis de la STS N.º 35/2021, de 27 de enero, sobre los gastos de tasación derivados de los préstamos hipotecarios

El Tribunal Supremo, a través de su Sala de lo Civil, se vuelve a pronunciar sobre los efectos económicos de la declaración de nulidad de los gastos hipotecarios.

En la Sentencia Nº. 35/2021, de 27 de enero. ECLI:ES:TS:2021:61 , el Tribunal Supremo resuelve todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Esta reciente doctrina supone que, los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como la mitad de los gastos notariales.

Únicamente, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados correrá a cargo de los consumidores, según nuestro Alto Tribunal.

En la referida sentencia se realiza un profundo análisis de cada uno de los gastos:

a) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:

"En lo que afecta al pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados habrá que estar a las siguientes reglas: »a) Respecto de la constitución de la hipoteca en garantía de un préstamo, el sujeto pasivo del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados es el prestatario.» b) En lo que respecta al pago del impuesto de actos jurídicos documentados, en cuanto al derecho de cuota variable en función de la cuantía del acto o negocio jurídico que se documenta, será sujeto pasivo el prestatario".

b) Gastos de notaría: los gastos notariales generados por el otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario debían repartirse por mitad, razón por la cual el banco demandado sólo podía ser condenado a reintegrar la mitad.

"El mismo criterio resulta de aplicación a la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto. Y por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés".

c) Gastos registro de Propiedad: los gastos del registro, regulados en el RD 1427/1989, de 17 de noviembre, los imputa directamente a aquel en cuyo favor se inscriba o anote el derecho.

La precitada sentencia, manifiesta la obligación de satisfacer estos gastos corresponde al banco prestamista, por lo que condena a reponer a los prestatarios el importe de lo pagado en tal concepto.

d) Gastos de gestoría: señala el Tribunal Supremo que ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera el prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor de la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusivo. Por lo que se atribuirán todos los gastos a la entidad financiera prestamista.

¿Quién paga los gastos de tasación?

Los denominados gastos de tasación son el coste de la tasación de la finca sobre la que se pretende constituir la garantía hipotecaria.

La tasación del bien inmueble no es propiamente un requisito de validez de la hipoteca, pero sí lo es para la ejecución directa del bien, de acuerdo con el artículo 682.2.1º LEC:

"2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:

1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario".

Además, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, en su artículo 7 dispone:

"Uno. Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las Entidades a que se refiere el artículo segundo, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecerán".

Pues bien, en Alto Tribunal a través de su Sentencia Nº 35/2021, de 27 de enero, establece que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020,  no cabe negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en concepto de tasación del inmueble en virtud de una cláusula que ha sido declarada nula por ser abusiva, por la que se imponía al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución:

"De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva".

Es importante señalar a este respecto que, los gastos de tasación únicamente se devolverán en caso de hipotecas que no les resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, es decir a hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, pues la referida Ley deja claro que los gastos de tasación corresponden al prestatario, de acuerdo con el artículo 14.1.e):

"i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista".

Por lo que, el Alto Tribunal concluye que los bancos deberán devolver al prestatario el 100% del importe de la tasación siempre y cuando no sea de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

 

 

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