Régimen de valoraciones en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

Los Art. 34-41 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, integrantes del Título V de la norma, se ocupan de la materia rotulada como "Valoraciones". Siguiendo el esquema derivado del propio desarrollo normativo, los temas a estudiar bajo tal rúbrica son los siguientes:

• Ámbito de aplicación del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en materia de valoraciones
• Momento al que se entienden referidas las valoraciones
• Criterios para valoración de inmuebles
• Valoraciones en suelo rural
• Valoraciones en el suelo urbanizado
• Valoración de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización
• Valoración de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación
• Valoraciones del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas 
• Régimen de las valoraciones en lo no previsto por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre  

Ámbito de aplicación del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en materia de valoraciones

Como dispone el apdo. 1 del Art. 34 de la L-23990331,  las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esa Ley cuando tengan por objeto:

• La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
• La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
• La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
• La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

Momento al que se entienden referidas las valoraciones

El apdo. 2 del Art. 34 de la L-23990331 precisa que las valoraciones habrán de entenderse referidas:

a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado 1 del Art. 34 de la L-23990331 ("verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados") a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive. 

b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta.

c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la motive.

d) Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, al momento de la entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión.

Criterios para valoración de inmuebles

Bajo el rótulo de "Criterios generales para la valoración de inmuebles", el Art. 35 de la L-23990331 realiza las siguientes prevenciones:

• El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.
• El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes (esto es, L-23990331-36 a Art. 40 de la L-23990331), según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive. (Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en la ley). A este respecto, es interesante considerar toda aquella jurisprudencia que insiste en recordar que la tasación debe realizarse con independencia de la clasificación urbanística del terreno, siendo lo relevante la "situación fáctica o real" del mismo (Vg. TS, Sala de lo Contencioso, nº 1305/2016, de 03/06/2016, Rec. 224/2015 y remisiones jurisprudenciales que ésta realiza). 
• Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
• En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del Art. 37 de la L-23990331. Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
• La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.
• La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.

Valoraciones en suelo rural

Los métodos de valoración del suelo en situación rural (apdo. 2 del Art. 21 de la L-23990331), y de conformidad con lo establecido en la Da 7 de la L-23990331, habrán de tener en cuenta lo siguiente (RDLeg. 7/2015 de 30 de Oct (TR. de la ley de suelo y rehabilitación urbana)-36 de la L-23990331): 

• Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. 
  
  La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada. 
  
  El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
  
  
•  Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
  
  
• Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
  
  
• En ninguno de todos estos casos podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.

Valoraciones en el suelo urbanizado

Los criterios de valoración en el suelo en situación de urbanizado (apdos. 3 y 4 del Art. 21 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) se encuentran recogidos en el Art. 37 de la L-23990331 en un esquema que parte de diferenciar el suelo urbanizado sin edificación (o con edificación ilegal o en situación física de ruina), el suelo edificado o en curso de edificación, y suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.

• Por lo que respecta al primero de los supuestos, esto es, la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, el apdo. 1 del Art. 37 de la L-23990331 señala lo siguiente:
  • Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. (Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido).
  • Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
  • De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
• En lo que concierne al suelo edificado o en curso de edificación, el apdo. 2 del Art. 37 de la L-23990331 dispone que el valor de la tasación será el superior de los dos siguientes:
  • El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.
  • El determinado por el método residual del apartado 1 del Art. 37 de la L-23990331, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.
• Finalmente, y en relación con el tercero de los casos (suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización), el apdo. 3 del Art. 37 de la L-23990331) señala que el método residual al que se refieren los apartados de los supuestos anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

Valoración de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización

Si de lo de que se trata es de indemnizar la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización, habrá que tener en cuenta, como dispone el Art. 38 de la L-23990331, que sólo procederá valorar dicha facultad cuando concurran los siguientes requisitos:

• Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito de la actuación y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislación en la materia.
• Que la disposición, el acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad.
• Que la disposición, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Administración.
• Que la valoración no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad.

En cuanto a  la indemnización en sí, el apdo. 2 del Art. 38 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre señala que ésta será el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística para la participación de la comunidad en las plusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del Art. 18 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre :

• A la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando se impida el ejercicio de esta facultad.
• A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.

Valoración de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación

El apdo. 1 del Art. 39 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre señala que cuando devengan inútiles "para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposición, del acto o del hecho que motive la valoración", los siguientes gastos y costes se tasarán por su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:

• Aquéllos en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto o proyectos técnicos de los instrumentos de ordenación y ejecución que, conforme a la legislación de la ordenación territorial y urbanística, sean necesarios para legitimar una actuación de urbanización, de edificación, o de conservación o rehabilitación de la edificación.
• Los de las obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción precisos para la ejecución de la actuación.
• Las indemnizaciones pagadas.

Por su parte, el apdo. 2 del Art. 39 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre establece que, una vez iniciadas, las actuaciones de urbanización se valorarán en la forma prevista en el apdo. 1 del Art. 39 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre  o en proporción al grado alcanzado en su ejecución, lo que sea superior, siempre que dicha ejecución se desarrolle de conformidad con los instrumentos que la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos. Para ello, al grado de ejecución se le asignará un valor entre 0 y 1, que se multiplicará:

• Por la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando la disposición, el acto o hecho que motiva la valoración impida su terminación.
• Por la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones de su ejecución, sin impedir su terminación.

"La indemnización obtenida por el método establecido en ese apartado nunca será inferior a la establecida en el artículo anterior y se distribuirá proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuación".

Finalmente, los apdos. 3 y 4 del Art. 39 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre recogen lo que se transcribe a continuación:

• Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido mediante adjudicación de parcelas resultantes, su indemnización se descontará de la de los propietarios y se calculará aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución que tuviere establecida.
• Los propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, serán indemnizados por los gastos y costes a que se refiere el apartado 1 del Art. 39 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , que se tasarán en el importe efectivamente incurrido.

Valoraciones del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas 

A respecto de las valoraciones del suelo en la equidistribución de cargas y beneficios, el Art. 39 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre establece que, cuando en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 2 del Art. 13 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.

En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.

Régimen de las valoraciones en lo no previsto por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre  

Como señala el Art. 41 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre la valoración se realiza, en todo lo no dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre:

• Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenación territorial y urbanística, cuando tenga por objeto la verificación de las operaciones precisas para la ejecución de la ordenación urbanística y, en especial, la distribución de los beneficios y las cargas de ella derivadas.
• Con arreglo a los criterios de la legislación general de expropiación forzosa y de responsabilidad de las Administraciones Públicas, según proceda, en los restantes casos.

Todo lo anteriormente expuesto debe completarse con lo regulado, más detalladamente, en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre.