Demanda de nulidad de las cláusulas de gastos de constitución de hipoteca y la del tipo de interés demora
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Demanda de nulidad de las...rés demora

Última revisión
22/02/2024

Demanda de nulidad de las cláusulas de gastos de constitución de hipoteca y la del tipo de interés demora

Tiempo de lectura: 43 min

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Orden: mercantil

Fecha última revisión: 22/02/2024

Resumen:

Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas, asimismo, darán lugar a la restitución de la situación anterior.

A TENER EN CUENTA. La sentencia del TJUE, C-810/21 y C-813/21, de 25 de enero, ECLI:EU:C:2024:81, ha determinado que el dies a quo del plazo de prescripción de la acción para reclamar la restitución de las cantidades pagadas en virtud de una cláusula abusiva sea el día en que el consumidor adquiera constancia de la abusividad.

El siguiente formulario se halla actualizado a este nuevo criterio jurisprudencial y a las modificaciones introducidas por el RD-ley 6/2023, de 19 de diciembre, en la Ley de Enjuiciamiento Civil y que entrarán en vigor el 20 de marzo de 2024.


AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA [LOCALIDAD]

Don/Doña [NOMBRE_PROCURADOR_CLIENTE], procurador/a de los tribunales, en nombre y representación de don/doña [NOMBRE_CLIENTE], mayor de edad, con domicilio en [CALLE], núm. [NUMERO], Código Postal [CODIGO_POSTAL], [LOCALIDAD], [PROVINCIA] y provisto de DNI [DNI], según se acredita por medio de apoderamiento apud acta que se acompaña como documento núm. [NUMERO], quien actúa en su propio nombre y en nombre de la sociedad de gananciales que ostenta con don/doña [NOMBRE], con DNI [DNI], y bajo la dirección letrada de don/doña [NOMBRE_ABOGADO_CLIENTE], Colegiado/a número [NUMERO_COLEGIADO_ABOGADO_CLIENTE] ICA [LOCALIDAD], ante el juzgado comparezco y, como mejor proceda en derecho, 

DIGO

Que, siguiendo instrucciones de mi mandante, por medio del presente escrito vengo a formular DEMANDA DE JUICIO VERBAL (1) EN EJERCICIO DE ACCIÓN INDIVIDUAL DE NULIDAD DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN (Cláusula de imposición de gastos al prestatario y Tipo de interés de demora), por abuso y vulneración de la normativa y RECLAMACIÓN DE CANTIDADES indebidamente abonadas por la parte actora.

Se interpone la presente contra la entidad bancaria [NOMBRE_PARTE_CONTRARIA], con domicilio social en [DOMICILIO_SOCIAL] y provista de CIF [CIF], todo ello con base en fundamentos de derecho que se dirán y en los siguientes,

HECHOS 

PRIMERO.- SOBRE LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA Y SU FORMALIZACIÓN

Con [FECHA], mi mandante firmó con la entidad bancaria [NOMBRE_PARTECONTRARIA], un préstamo hipotecario [NUMERO], mediante escritura pública otorgada ante notario/a, don/doña [NOMBRE_NOTARIO] o mediante el modelo de contratación tipo estándar aportado por la propia entidad.

El préstamo hipotecario ascendió a la cantidad de [CANTIDAD] euros, con un plazo de amortización de [NUMERO] años, de [FECHA] a [FECHA], con un tipo de interés variable.

En garantía de la devolución del préstamo concedido a mi mandante, fue constituida la hipoteca sobre la vivienda sita en [DOMICILIO] [LOCALIDAD].

Se acompaña como documento núm. [NUMERO] copia de contrato de préstamo hipotecario por ambas partes suscrito.

Mi representado acudió a la sucursal de la entidad demandada solicitando financiación y esta le concedió un préstamo hipotecario a su favor, bajo los términos y condiciones estrictamente impuestas por ella. Más allá de comunicar el principal que precisaban y el plazo en el que desearían devolver, mi mandante no ha tenido posibilidad alguna de intervenir en la fijación del contenido de la escritura finalmente suscrita, toda vez que se ha negado toda opción de negociación por la parte demandada.

La entidad financiera es la interesada en la constitución de la hipoteca a su favor, para lo cual se exige necesariamente la elevación del contrato a escritura pública e inscripción de la carga en el Registro de la Propiedad tras liquidar el impuesto correspondiente como requisito previo a la inscripción; con ello, la entidad bancaria dispone de título ejecutivo suficiente. Por el contrario, el contrato de préstamo NO requiere tales formalismos, bastando un simple documento privado que no implica coste alguno para las partes. Así, es por imposición e interés exclusivo de la demandada que se obliga a los prestatarios hipotecantes a incurrir en una serie de gastos cuya satisfacción, como se verá, le venían atribuidos a la entidad financiera.

En este sentido, lo que ocasiona la intervención notarial y registral no es la concesión de un préstamo (que no exige constitución en escritura pública, ni tiene acceso al registro de la propiedad), sino la constitución de la garantía real hipotecaria. De este modo, comprendemos que, ni siquiera, una distribución equitativa de estos gastos eludiría la sanción de nulidad, pues la titulación es solicitada por el acreedor garantizado, interesa a este y, a la postre, es quien recibe la primera copia de la escritura; y, por lo que respecta a los gastos de registro, es precisamente aquel en cuyo favor se inscribe el derecho y quien se encarga de inscribir el derecho en el Registro de la Propiedad.

SEGUNDO.- SOBRE LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA QUE FIJA EL TIPO DE INTERÉS DE DEMORA

En la cláusula financiera [NUMERO] de citada escritura hipotecaria se establece, al tenor literal siguiente:

  • [ESPECIFICAR]

En el presente caso al estar fijado el Tipo de Interés de demora en el [PORCENTAJE]% debe SER CONSIDERADO ABUSIVO PARA EL CONSUMIDOR PRESTATARIO, y tenerse por NO puesto, sin que quepa moderación alguna al respecto, al estar prohibido por el Derecho y Jurisprudencia comunitaria, como luego diremos.

Para analizar tal abusividad ha de partirse de lo dispuesto en el artículo 82 y 85.6 de la TRLGDCU, de tal manera que habrá de examinarse si el interés de demora estipulado supone una indemnización DESPROPORCIONADAMENTE ALTA para el consumidor que no cumple sus obligaciones (artículo 85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).

Es cierto que los intereses de demora, según reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo, se califican como sanción o pena al deudor a fin de indemnizar al acreedor de los perjuicios causados por el retraso del primero en el cumplimiento ordinario de sus obligaciones; de tal manera que el interés de demora actúa como indemnización destinada a reparar los daños y perjuicios que a la entidad bancaria pueda reportar el incumplimiento contractual del prestatario.

Para determinar su proporcionalidad es necesario descender a cada caso en concreto, y para ello son de resaltar las pautas interpretativas que al respecto ha fijado el TJUE en la conocida sentencia C-415/11, de 14 de marzo de 2013. ECLI:UE:C:2013:164 (Caso Vertrieb), que en su apartado 74, indica que:

«En cuanto a la cláusula relativa a la fijación de los intereses de demora, procede recordar que, a la luz del número 1, letra e), del anexo de la Directiva, en relación con lo dispuesto en los artículos 3, apartado 1, y 4, apartado 1, de la misma, el juez remitente deberá comprobar en particular, como señaló la Abogado General en los puntos 85 y 87 de sus conclusiones, por un lado, las normas nacionales aplicables entre las partes en el supuesto de que no se hubiera estipulado ningún acuerdo en el contrato controvertido o en diferentes contratos de ese tipo celebrados con los consumidores y, por otro lado, el tipo de interés de demora fijado con respecto al tipo de interés legal, con el fin de verificar que es adecuado para garantizar la realización de los objetivos que éste persigue en el estado miembro de que se trate y que no va más allá de lo necesario para alcanzarlos».

En esta materia, los parámetros para determinar el carácter abusivo de los intereses de demora han sido fijados, ya en varias resoluciones, por el Tribunal Supremo, que inicialmente lo hizo con relación a préstamos personales, y ahora acaba de hacerlo, también, en relación con PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS, y ha concluido de forma clara que son abusivos los intereses de demora que superen en DOS PUNTOS al interés remuneratorio, y en nuestro caso la propia Escritura de Hipoteca prevé dicho interés en el [ESPECIFICAR_PORCENTAJE], por lo que han de ser reputados como abusivos. El propio TS recuerda que conforme a la doctrina del TJUE el límite legal previsto en el artículo 114 de la LH no puede servir de parámetro para determinar la ausencia del carácter abusivo de una cláusula, ni servir de interés sustitutivo.

Así, en una de las últimas STS n.º 616/2019, de 14 de noviembre, ECLI:ES:TS:2019:3659, a la que expresamente nos remitimos, a fin de no ser reiterativos, viene a decir, en resumen, remitiéndose a su anterior sentencia n.º 265/2015 de 22 de abril, ECLI:ES:TS:2015:1723, en cuanto a préstamos personales:

- La cláusula de intereses de demora es susceptible de control de contenido de abusividad si, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor y usuario, causa un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

- Que la indemnización que se fija como intereses de demora, cuando se contrata bajo condiciones generales de la contratación (como claramente es el presente caso) con consumidores, esta indemnización no debe ser abusiva por ser desproporcionadamente alta.

- El TJUE ha establecido otro criterio para determinar en qué circunstancias se causa un desequilibrio importante ente los derechos y obligaciones de las partes pese a las exigencias de la buena fe. Consiste en que el juez nacional debe comprobar si el profesional podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, este aceptaría una cláusula de este tipo en el marco de una negociación individual (STJUE asunto C-415/11 de 14 de marzo de 2013, ECLI:EU:C:2013:164, Caso Mohamed Aziz, párrafo 69).

- En la STS n.º 705/2015, de 23 de diciembre, ECLI:ES:TS:2015:5618, se decía que el artículo 114 de la LH prohíbe que, en los préstamos para adquirir la vivienda habitual, se pacten intereses superiores a los que indica, pero NO EXCLUYE EL CONTROL DEL CARÁCTER ABUSIVO de aquellas cláusulas de intereses moratorios que, aunque no sean contrarias al precepto, porque respeten ese límite máximo del triple del interés legal del dinero, puedan implicar la IMPOSICIÓN DE UNA INDEMNIZACIÓN DESPROPORCIONADAMENTE ALTA al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.

- La consecuencia de lo anterior, es que, al margen de la finalidad perseguida por el legislador de 2013 al introducir ese límite del interés de demora en el artículo 114 de la LH, ese límite NO GARANTIZA EL CONTROL DE ABUSIVIDAD. Puede que el interés de demora convenido sea inferior al límite legal, y, aun así, sea ABUSIVO.

- El artículo 114 de la LH no puede servir como derecho supletorio tras la declaración de abusividad de la cláusula de intereses moratorios conforme a la normativa sobre protección de consumidores.

- Es decir, respecto de los préstamos hipotecarios debe mantenerse el mismo criterio establecido en la mencionada sentencia n.º 265/2015 de 22 de abril, ECLI:ES:TS:2015:1723, PARA LOS PRÉSTAMOS PERSONALES, DE MANERA QUE LA NULIDAD AFECTARÁ AL EXCESO RESPECTO DEL INTERÉS REMUNERATORIO PACTADO (STS n.º 616/2019, de 14 de noviembre, ECLI:ES:TS:2019:3659). 

- En la mentada sentencia n.º 265/2015 de 22 de abril, el Tribunal Supremo lleva a cabo un enjuiciamiento respecto de una cláusula de interés de demora en préstamos personales destinados al consumo, y concluye ABUSIVO UN INTERÉS DE DEMORA QUE SUPONGA UN INCREMENTO DE MÁS DE DOS PUNTOS PORCENTUALES RESPECTO DEL INTERÉS REMUNERATORIO PACTADO EN UN PRÉSTAMO PERSONAL, por los razonamientos que en la misma se citan.

- Y en dicha sentencia se mencionó expresamente que:

«La Sala considera que el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la fijación del interés de mora procesal es el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores, que no suponga la imposición de una indemnización alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones. Se trata del criterio previsto para el interés de demora a devengar por la deuda judicialmente declarada y a cuyo pago se ha condenado al demandado. Tiene un ámbito de aplicación general, no ceñido a un campo concreto del Derecho sustantivo, evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio, indemniza de un modo proporcionado los daños que sufre el demandante que ha vencido en el litigio por el retraso del condenado en el cumplimiento de la obligación judicialmente declarada, y asimismo contiene un factor disuasorio para que el condenado no demore en exceso el cumplimiento de la sentencia.

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