Sentencia Administrativo Nº 1028/2006, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 9, Rec 272/2003 de 22 de Junio de 2006

Encabezamiento

T.S.J.MADRID CON/AD SEC.9

MADRID

SENTENCIA: 01028/2006

S E N T E N C I A Nº 1028

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

DE MADRID

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN NOVENA

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don Ramón Verón Olarte

Magistrados:

Doña Angeles Huet de Sande

Don Juan Miguel Massigoge Benegiu

Don. José Luis Quesada Varea

Doña Berta Santillán Pedrosa

Doña Margarita Pazos Pita

Don Juan Ignacio González Escribano

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En la Villa de Madrid a veintidós de junio del año dos mil seis.

Visto por la Sección Novena de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, el presente recurso contencioso administrativo nº 272/03, interpuesto por don Paulino , en su propio nombre y derecho contra la resolución del Subdirector General Económico Financiero de fecha 9 de agosto de 2002, confirmada en reposición por acuerdo del Director General Gerente del INVIFAS de fecha 29 de noviembre de 2002; habiendo sido parte la Administración demandada representada por el Abogado del Estado.

Antecedentes

PRIMERO.- Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos en la ley, se emplazó a la demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó dentro de plazo, mediante escrito en el que se suplica se dicte sentencia declarando no ajustada a derecho la resolución administrativa objeto de impugnación.

SEGUNDO.- El Abogado del Estado contesta a la demanda, mediante escrito en el que suplica se dicte sentencia en la que se confirme la resolución recurrida por encontrarse ajustada a derecho.

TERCERO.- Habiéndose recibido el presente proceso a prueba con el resultado que obra en autos, se emplazó a las partes para que evacuasen el trámite de conclusiones prevenido en el artículo 78 de la Ley de la Jurisdicción y, verificado, quedaron los autos pendientes para votación y fallo.

CUARTO.- En este estado se señala para votación el día 22 de junio de 2006, teniendo lugar así.

QUINTO.- En la tramitación del presente proceso se han observado las prescripciones legales.

Siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. Don Ramón Verón Olarte.

Fundamentos

PRIMERO.- A través del presente recurso don Paulino , en su propio nombre y derecho impugna la resolución del Subdirector General Económico Financiero de fecha 9 de agosto de 2002, confirmada en reposición por acuerdo del Director General Gerente del INVIFAS de fecha 29 de noviembre de 2002, por las que se confirma la tasación realizada de determinada vivienda del INVIFAS.

SEGUNDO.- La resolución del presente litigio requiere el análisis de los siguientes hechos deducidos del expediente administrativo y de las alegaciones de las partes:

a) Don Paulino tenía su domicilio en una vivienda del Instituto que le había sido cedida. Se trata de la vivienda sita en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, inscrita en el Registro y de una extensión superficial de 201 metros cuadrados.

b) El 30 de abril de 2002 la Administración ofrece al actor, Coronel retirado, la venta de la referida vivienda por un importe de 245.626 € (40.868.728 pesetas)

c) Considerando don Paulino que la tasación era incorrecta la recurre en vía administrativa, siendo desestimada su pretensión por el acuerdo de 9 de agosto de 2002 de la Subdirección General Económico Financiera.

d) Posteriormente, este acuerdo es recurrido por don Paulino en reposición siendo desestimado por resolución del Director General Gerente del INVIFAS de 29 de noviembre de 2002.

TERCERO.- La parte recurrente fundamenta su impugnación en las razones que a continuación se exponen. Comienza esta parte poniendo de manifiesto que, a su juicio, las tasaciones a que se ha atenido la Administración no cumplen con los preceptos que las regulan en la Orden de 30 de noviembre de 1994; en concreto afirma que "no se han establecido las cualidades y características propias del inmueble tasado que influyan en su valor, con lo que se incumple el apartado 1.a) del Epígrafe II de la Orden; tampoco consta el análisis del segmento inmobiliario relativo a los inmuebles comparables, basado en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas firmas, con precios de compraventa al contado en la fecha de la tasación , según el apartado 1.b; y del mismo modo, no figura la selección de la información a que se refiere 1.c). El argumento definitivo para que se deba proclamar la nulidad de las referidas tasaciones lo proporciona el apartado 2.a) del epígrafe II citado, en el que se dice que "la utilización de este método exigirá como requisitos indispensables: a) disponer de información suficiente sobre al menos tres transacciones reales -o seis ofertas no condicionadas en número de seis-". Asimismo recuerda que la misma Orden contiene en epígrafe aparte una serie de Principios a tener en cuenta, entre ellos los de temporalidad (el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo) y el de finalidad (la de la valoración debe tenerse en cuenta, para facilitar el acceso), así como de conceptos o Definiciones que tampoco aparecen en las tasaciones de que partió INVIFAS, entre ellas la antigüedad del inmueble, la superficie útil, la superficie construida, la vida útil y la depreciación física.

En segundo lugar, sostiene la actora que existe "una clara vulneración de la doctrina de los actos propios por parte del INVIFAS, pues es evidente que el Ministerio de Defensa mediante la Orden Ministerial 153/2000, ha manifestado su voluntad de establecer un criterio de actuación y una relación jurídica creando un derecho a favor de unos usuarios de las casas militares que en ningún caso puede desconocer alegando que con arreglo al apartado 3.1 de la O.M. referenciada, la previsión de ventas contenidos en los respectivos calendarios tiene un carácter meramente informativo y no genera derecho alguno para los posibles compradores hasta que no reciben la correspondiente oferta de venta, pues de aceptarse esta argumentación no tendría sentido el que se hubiera dictado la O.M. comentada pues siempre quedaría al libre arbitrio de la Administración sin sujetarse a norma reglada alguna".

Por último, la recurrente sostiene que la valoración de la vivienda es excesivamente elevada y que ello se ha debido en buena medida a que las tasaciones tenidas en cuenta por la Administración se han realizado según valores de 2002 cuando, a su entender se debieron realizar en el año 2000.

CUARTO.- Habiendo quedado planteada la litis como se acaba de exponer, la primera cuestión a resolver por la Sección se contrae a determinar si las tasaciones en que la Administración se ha basado para realzar la oferta cumplen o no la normativa por la que se rigen.

Las tasaciones efectuadas por sociedades autorizadas afirman que han cumplido los preceptos de la Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de Bienes Inmuebles para determinadas Entidades Financieras. Efectivamente, las tasaciones no van explicando paso a paso las operaciones y los factores que han tenido en cuenta señalando una cifra como de valoración final del inmueble pero en cuanto se remiten a los criterios recogidos por la Orden citada, se debe entender que tienen una motivación mínima pero suficiente. Por otro lado, el requisito de la motivación está referido a los actos definitivos no a los de trámite.

La Sala quiere llamar la atención acerca de los efectos probatorios del dictamen pericial aportado con la demanda. En cumplimiento de la normativa específica, la Administración por medio de un concurso público, contrató los servicios de dos sociedades de tasación autorizadas, que son las que han emitido las valoraciones en que la se ha basado el acto recurrido. Para impugnar la adecuación de dichas valoraciones, la recurrente aporta una pericial de parte a la que no se le puede reconocer los efectos desvirtuadores que se pretenden por la recurrente dado que mientras los peritos de la Administración han sido contratados después de salir victoriosos en un concurso administrativo, el perito del particular ha sido contratado por él lo cual, sin ser necesariamente contrario a las reglas de la objetividad, no favorece la misma. Para ello hubiera sido preciso que la interesada hubiera interesado la práctica de una pericial judicial. Pero es que, además, el informe aportado carece de trascendencia pues el mismo NO CUMPLE con las exigencias de la Orden de 30 de noviembre de 1994. Así lo expresa (con letras mayúsculas) el propio informe en su página segunda in fine.

Antes de concluir este apartado procede recordar las palabras del Abogado del Estado en la contestación a la demanda y referidas a la vivienda en cuestión por las que se viene a concluir que resulta notorio que una vivienda situada en el sexto piso, exterior, de la c/ Santa Engracia de Madrid, de una extensión de doscientos metros cuadrados resulta perfectamente aceptable que en 2002 tuviera un valor de ochenta millones de pesetas, cuando no uno superior. Pero es que, además, las tres valoraciones a que ha tenido acceso la Sala vienen a confirmar el buen estado de conservación del inmueble y de la vivienda en cuestión.

QUINTO.- Por lo que se refiere a la segunda cuestión, este Tribunal no aprecia que la Administración haya vulnerado la doctrina del acto propio pues siendo cierto que el Ministerio de Defensa, mediante la Orden Ministerial 153/2000, ha manifestado la intención de enajenación de las viviendas del INVIFAS que no fueran necesarias para los ejércitos, no lo es que, a través de dicha norma, expresara su "voluntad de establecer un criterio de actuación y una relación jurídica creando un derecho a favor de unos usuarios de las casas militares". Cuando surge el derecho no es con la entrada en vigor de la Orden sino con la oferta de venta como ha repetido ad infinitum la propia Administración. Así lo establece la Disposición Adicional 2ª-1-a), párrafo 4°, de la Ley 26/99 cuando afirma que "la habilitación contenida en los párrafos anteriores para que pueda precederse a la enajenación de las viviendas no se entenderá como derecho adquirido a favor de los posibles compradores hasta que reciban la correspondiente oferta".

SEXTO.- Por último, en lo que se refiere a al tiempo que se ha debido tener en cuenta para hacer la valoración del inmueble, la Sala, en contra del criterio del recurrente, entiende que el año de referencia es 2002, pues es en ese año cuando el inmueble reunía las condiciones necesarias para ser enajenado y ser ese año el de la oferta. El apartado 1 c) de la Orden 153/2000 establece que "Para que una vivienda militar pueda ser enajenada deberá reunir los siguientes requisitos: . . . c) Que hayan finalizado los trabajos necesarios de segregación, liberación de cargas y división horizontal del inmueble correspondiente, y se haya practicado su inscripción en el Registro de la Propiedad".

Pues bien la inscripción de las últimas modificaciones de la división horizontal de la finca en la que se halla la vivienda ofertada al actor se realizó el 3 de julio de 2002, por lo que es a partir de esta fecha cuando el inmueble estaba en condiciones de ser enajenado de manera efectiva y no con anterioridad.

Además, la valoración se ha de llevar a cabo en el año en que se formula la oferta y no en otro, pues hasta dicha oferta no existe, como se ha dicho con anterioridad, derecho alguno de adquisición para los ocupantes de las viviendas. EN pro de esta tesis se pueden citar, al menos, los siguientes preceptos:

1º.- La Disposición Adicional 2ª-1-a), párrafo 4°, de la Ley 26/99 establece que "la habilitación contenida en los párrafos anteriores para que pueda precederse a la enajenación de las viviendas no se entenderá como derecho adquirido a favor de los posibles compradores hasta que reciban la correspondiente oferta"

2.- El art.25.3 del Real Decreto 991/2000 declara que "el precio final de venta de las viviendas ocupadas se fijará de acuerdo con el valor real del mercado en el momento de su ofrecimiento"

3.- El apartado 3.1 de la Orden 153/2000 establece que "la relación de las viviendas militares ocupadas que esté previsto enajenar en cada período bienal será aprobada, a propuesta del Consejo Rector del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas, por el Ministro de Defensa. Dicha aprobación se publicará en el «Boletín Oficial de Defensa» y la relación de las viviendas militares afectadas quedará expuesta en las Delegaciones de Defensa y en las del referido Instituto. La citada previsión de ventas, de acuerdo con lo que establece la Ley 26/1999, de 9 de julio , en su disposición adicional segunda, no generará derecho para los posibles compradores hasta que reciban la correspondiente oferta, teniendo únicamente carácter informativo y sin que vincule en ningún caso a la Administración".

SÉPTIMO.- Dadas las circunstancias examinadas y las conclusiones a que se ha llegado, no aprecia este Tribunal la concurrencia de los requisitos necesarios para la imposición de las costas a ninguna de las partes, a tenor de lo preceptuado en el artículo 131 de la Ley de la Jurisdicción.

Por todo lo anterior, en el nombre de S.M. el Rey y por la autoridad que nos confiere el Pueblo Español.

Fallo

Que DESESTIMANDO el presente recurso contencioso administrativo interpuesto por don Paulino , en su propio nombre y derecho contra la resolución del Subdirector General Económico Financiero de fecha 9 de agosto de 2002, confirmada en reposición por acuerdo del Director General Gerente del INVIFAS de fecha 29 de noviembre de 2002, DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS que las mentadas resoluciones se encuentran ajustadas a derecho.

No ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta instancia.

Así, por esta nuestra sentencia, juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por el Iltmo. Sr. D. Ramón Verón Olarte, Ponente que ha sido para la resolución del presente recurso contencioso administrativo, estando celebrando audiencia pública esta Sección, de lo que, como Secretaria de la misma, doy fe.