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Última revisión
02/10/2007
Sentencia Administrativo Nº 1205/2007, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 9, Rec 29/2005 de 02 de Octubre de 2007
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Orden: Administrativo
Fecha: 02 de Octubre de 2007
Tribunal: TSJ Madrid
Ponente: GONZALEZ ESCRIBANO, JUAN IGNACIO
Nº de sentencia: 1205/2007
Núm. Cendoj: 28079330092007101258
Encabezamiento
T.S.J. MADRID CON/AD SEC.9
MADRID
SENTENCIA: 01205/2007
SENTENCIA Nº 1205
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE MADRID
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCION NOVENA
Ilmos Sres.:
Presidente:
Don Ramón Veron Olarte:
Magistrados:
Dª. Angeles Huet Sande
Juan Miguel Massigoge Benegiu.
José Luis Quesada Varea.
Dª. Margarita Pazos Pita
D. Juan Ignacio González Escribano
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En la Villa de Madrid a dos de octubre del año dos mil siete.
Visto por la Sección Novena de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, el presente recurso contencioso-administrativo nº 29/2005, interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Jorge Luis de Miguel López, en nombre y representación de D. Cornelio , D. Jose Carlos , D. Donato , D. Jose Miguel , D. Evaristo , D. Luis María y D. Inocencio , contra la resolución dictada por el Director General Gerente del INVIFAS de fecha 15 de noviembre de 2004 y 29 de abril de 2005, habiendo sido parte la Administración demandada representada por su Abogacía.
Antecedentes
PRIMERO.- Interpuesto el recurso y seguidos los trámites previstos en la ley, se emplazó a la parte demandante para que formalizara la demanda, dándose cumplimiento a este trámite dentro de plazo, mediante escrito en el que se suplica se dicte sentencia declarando no ser ajustada a Derecho la resolución administrativa objeto de impugnación.
SEGUNDO.- Por la Abogacía del Estado se contesta a la demanda, mediante escrito en el que se suplica se dicte sentencia en la que se confirme la resolución recurrida por encontrarse ajustada a Derecho.
TERCERO.- Habiéndose recibido el presente proceso a prueba, se declararon conclusos los presentes autos.
CUARTO.- En este estado se señala para votación y fallo el día 28 de junio de 2007, teniendo lugar así.
QUINTO.- En la tramitación del presente proceso se han observado las prescripciones legales.
Siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. Juan Ignacio González Escribano.
Fundamentos
PRIMERO.- La demanda impugna las condiciones de la enajenación de las viviendas ofrecidas a los recurrentes por no respetar la condición de viviendas de protección oficial con la que fueron construidas. Y partiendo de esta tesis esencial, la demanda desgrana, en síntesis, en su fundamentación jurídica, las siguientes alegaciones: que se trata de viviendas de protección oficial, debiendo aplicarse la legislación de este tipo de viviendas, de forma que, en cuanto al precio de venta, las previsiones contenidas en la Disposición Adicional Segunda de la
En la demanda se concreta que todos los recurrentes están de acuerdo en la compra de la vivienda y, por lo tanto, con la Resolución de la Gerencia del INVIFAS que acordaba la enajenación de los inmuebles, entendiendo, por el contrario, que las condiciones de la enajenación no se ajustan a Derecho.
Por su parte, la Abogacía del Estado considera, en esencia, que las previsiones de la
SEGUNDO.- La alegación esencial que vertebra la demanda es la de sostener que las viviendas militares de cuyo uso son titulares los recurrentes, en la medida en que fueron construidas como viviendas de protección oficial, están sometidas en su integridad, para la enajenación pretendida por la Administración en las ofertas impugnadas, a la legislación de este tipo de viviendas de protección oficial y no a las previsiones contenidas en la Disposición Adicional Segunda de la
Ahora bien, esta Sección se ha pronunciado ya en diversas ocasiones sobre esta cuestión en sentido contrario al pretendido por los recurrentes (entre otras, en las sentencias de fecha 11 de octubre de 2006, dictada en el recurso contencioso administrativo nº 165/02, y de fecha 9 de mayo de 2006, dictada en el recurso contencioso administrativo nº 172/02 ). Como en estas sentencias anteriores dijimos:
"Así pues, una cosa es que el INVIFAS, o los anteriores Patronatos de viviendas militares, se acogieran, como ha ocurrido en el presente caso, al régimen jurídico de las viviendas de protección oficial para la financiación y construcción de dichas viviendas -circunstancia que determina que perviva en el Registro de la Propiedad la anotación relativa a su calificación definitiva- y otra distinta que el régimen jurídico que resulte de aplicación a las citadas viviendas militares deba ser, por este sólo hecho, de forma exclusiva, el de las viviendas de protección oficial ya que, en la medida en que forman parte del patrimonio del INVIFAS (art. 4.1 de la
Así pues, ninguna duda cabe a esta Sección de que la Disposición Adicional Segunda de la Ley 26/1999 , aplicada por la Administración en este caso, que lleva como enunciado el de "normas para la enajenación de viviendas militares y demás inmuebles", establece un régimen específico y completo para la enajenación de estas viviendas militares que la Administración, sometida a la ley (art. 103.1 CE), está obligada a respetar, habiendo sido el propio legislador -y no una decisión de la Administración- el que ha establecido este régimen específico de enajenación que excluye al que regula la enajenación de las viviendas de protección oficial. Y ello es así, insistimos, porque así lo ha querido expresamente el legislador, al disponer que "las normas para la enajenación contenidas en este apartado serán de expresa aplicación en todo caso, excluyéndose, por tanto, cualquier otro régimen específico al que pudieran haberse acogido con anterioridad las viviendas militares y demás inmuebles" (Disposición Adicional Segunda, apartado 1.i, de la Ley 26/1999 ).
Por tanto, en la medida en que las viviendas ocupadas por los recurrentes son viviendas militares (art. 4 de la
La exclusión de la aplicación de la legislación de viviendas de protección oficial a la enajenación de las viviendas militares es, pues, un deseo expreso del legislador que se enmarca dentro de los objetivos perseguidos por éste con este proceso de enajenación que en esta Ley 26/1999 , se regula, expresándose así la Exposición de Motivos:
"La enajenación de la mayor parte del parque de viviendas militares hará posible mantener el funcionamiento del sistema, hacer frente a los gastos que se generen en el período necesario para el cambio del modelo y, además, los excedentes económicos que se generen se podrán aplicar a coadyuvar en la dotación económica de los procesos de modernización y profesionalización de las Fuerzas Armadas, prioritarios en estos momentos, asegurando el mantenimiento del sistema en el futuro a través de las subvenciones a incluir en los Presupuestos Generales del Estado".
Y en debida consonancia con este objetivo, el apartado 2 de la Disposición Adicional Segunda de la Ley 26/1999 , establece que "Los recursos económicos obtenidos como consecuencia de las enajenaciones pasarán a formar parte del patrimonio del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas para el cumplimiento de los fines señalados en la presente Ley."
No cabe, por tanto, acudir, a anteriores decisiones contenidas en sentencias dictadas por esta misma Sección referidas a enajenaciones anteriores a la Ley 26/1999 , como nuestra sentencia de fecha 4 de febrero de 2002 , y que se refiere a enajenaciones anteriores a la Ley 26/1999 .
Y desde luego, ninguna duda cabe a la Sala de la constitucionalidad de la citada norma desde la perspectiva de los preceptos constitucionales ya que el título competencial que habilita al Estado a dictar esta norma reguladora del proceso de enajenación de viviendas militares no es el de vivienda (atribuido a las Comunidades Autónomas en el art. 148.1.3ª CE ), sino el contenido en el art. 149.1.4ª CE , que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de "Defensa y Fuerzas Armadas", en la medida en que el proceso de enajenación de viviendas militares regulado en la Ley 26/1999 , no tiene por objeto llevar a cabo una política general de vivienda, sino un objeto diferente, pues se enmarca en un amplio proceso de modernización y cambio de modelo de las Fuerzas Armadas y de sus necesidades de movilización geográfica, como la propia Exposición de Motivos de la Ley 26/1999 , explica con claridad.
Por lo expuesto, ni puede entenderse vulnerado el art. 47 CE ni el art. 14 CE. El primero de los citados preceptos constitucionales, porque, insistimos, la finalidad esencial del proceso de enajenación que aquí se aborda no es la realización de una política general de vivienda, sino ajustarse a un nuevo modelo de Fuerzas Armadas y a un nuevo diseño de la movilidad geográfica de las mismas. Y el principio constitucional de igualdad, por la inidoneidad del término de comparación aportado ya que ninguna relación de identidad o semejanza guardan con la norma aquí analizada -inserta, insistimos, en un proceso de modernización y cambio de modelo de las Fuerzas Armadas y su movilidad geográfica- otras normas dictadas por las Administraciones respectivamente competentes para favorecer el acceso a la vivienda por los ciudadanos en general o por algunos funcionarios no pertenecientes a las Fuerzas Armadas. Los objetivos o finalidades diferentes que persiguen estas regulaciones normativas que los recurrentes comparan impiden que la diferencia de trato pueda calificarse de no objetiva o irrazonable desde la perspectiva del principio constitucional de igualdad.
TERCERO.- Una vez sentado que el régimen jurídico aplicable a la enajenación de las viviendas militares ofrecidas a los recurrentes en compraventa es el establecido en la Ley 26/1999 , y su reglamento de desarrollo, aprobado por RD 991/2000, de 2 de junio , y no el propio de la enajenación de las viviendas de protección oficial, el precio de venta sólo puede ser el establecido en el apartado 1.b) de la Disposición Adicional Segunda de la Ley 26/1999 , en cuya virtud "El precio de venta ... se fijará de acuerdo con el valor real de mercado en el momento de su ofrecimiento, al que se aplicará la deducción que se señala a continuación. A estos efectos se considerará como valor real de mercado el que se fije por al menos dos entidades de tasación, inscritas en el registro correspondiente del Banco de España y seleccionadas mediante concurso público, todo ello en la forma y según el procedimiento que reglamentariamente se determine. A este importe se aplicará una deducción que, teniendo en cuenta los criterios que han venido rigiendo para la determinación de los cánones de uso y la ponderación del derecho de ocupación vitalicio que reconoce esta Ley a los usuarios, se valora de forma unitaria en el cincuenta por ciento, determinando así el precio final de venta. Este precio se abonará al contado".
El precio de venta no puede, por tanto, por disposición legal expresa, ser fijado de otra forma que tomando como base "el valor real de mercado en el momento de su ofrecimiento", con la deducción indicada, sin que pueda ser determinado con arreglo a otro régimen jurídico distinto del expuesto, como es el de las viviendas de protección oficial, no ya por la literalidad de la ley específicamente aplicable a la enajenación que aquí se analiza, Ley 26/1999 , que fija de esta forma, y no de otra, la determinación del citado precio de enajenación, sino por prohibirlo, además, de forma expresa, el apartado 1.i) de la citada Disposición Adicional Segunda , en cuya virtud, como antes dijimos, "las normas para la enajenación contenidas en este apartado serán de expresa aplicación en todo caso, excluyéndose, por tanto, cualquier otro régimen específico al que pudieran haberse acogido con anterioridad las viviendas militares y demás inmuebles".
En cualquier caso, se ha de destacar que "la adquisición de la vivienda será potestativa, manteniéndose el derecho del usuario a la ocupación permanente de la misma en régimen de arrendamiento especial, conforme se determina en el art. 6 de esta Ley" (apartado 1 .c, de la Disposición Adicional Segunda de la
CUARTO.- Nos corresponde ahora analizar las diversas alegaciones que en la demanda se contienen relativas al concreto condicionado de la oferta remitida a los recurrentes.
Así pues, en la tasación las empresas seleccionadas se han ajustado al pliego de prescripción técnicas por el que se rigió el contrato de consultoría y asistencia suscrito con las mismas, tomando como criterio el establecido en la O. de 30 de noviembre de 1994.
Y por último, también considera la parte actora improcedente la cláusula que establece la renuncia del comprador al saneamiento por vicios ocultos.
El art. 1485 del Código Civil establece lo siguiente:
"El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido".
Por tanto, mediante esta cláusula contenida en la oferta, el INVIFAS, al amparo del apartado segundo del art. 1485 del Código Civil , realiza una estipulación que excepciona el régimen general de protección del comprador frente a los vicios ocultos, limitando su responsabilidad como vendedor por tales vicios ocultos en los términos de dicho apartado segundo del precepto.
En este caso, en el que no existe norma específica sobre el saneamiento por vicios ocultos en la Ley 26/1999 , ni en su reglamento de desarrollo, aprobado por RD 991/2000 , debemos acudir, conforme al régimen jurídico aplicable a esta oferta, a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas , ya en vigor cuando se dicta la resolución impugnada, cuyo art. 111.1 establece que "Los contratos, convenios y demás negocios jurídicos sobre los bienes y derechos patrimoniales están sujetos al principio de libertad de pactos. La Administración pública podrá, para la consecución del interés público, concertar las cláusulas y condiciones que tenga por conveniente, siempre que no sean contrarias al ordenamiento jurídico, o a los principios de buena administración".
Así pues, la Administración, conforme al citado principio de libertad de pactos, puede concertar los que tuviere por conveniente, "siempre que no sean contrarios al ordenamiento jurídico ...", y en el caso analizado, la Administración, no sólo se encuentra sometida al Código Civil, sino también a la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (en la redacción dada por la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales para la Contratación) que incluye a las Administraciones Públicas en el régimen de protección de consumidores y usuarios frente a la utilización de cláusulas abusivas, régimen contenido en los arts. 10, 10 bis, y Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984 .
Dispone así, el art. 10.1 de la Ley 26/1984 , que "Las cláusulas, condiciones o estipulaciones que se apliquen a la oferta o promoción de productos o servicios, y las cláusulas no negociadas individualmente relativas a tales productos o servicios, incluidos los que faciliten las Administraciones públicas y las entidades y empresas de ellas dependientes, deberán cumplir los siguientes requisitos: ..."
Por su parte, el art. 10 bis, define las cláusulas abusivas como "todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso, se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional primera de esta Ley . ...".
Y la Disposición Adicional Primera, apartado II, 9ª, de esta Ley , establece que "A los efectos previstos en el art. 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes: ... II. 9ª) La exclusión o limitación de forma inadecuada de los derechos legales del consumidor por incumplimiento total o parcial o cumplimiento defectuoso del profesional. En particular las cláusulas que modifiquen, en perjuicio del consumidor, las normas legales sobre vicios ocultos, salvo que se limiten a reemplazar la obligación de saneamiento por la de reparación o sustitución de la cosa objeto del contrato, siempre que no conlleve dicha reparación o sustitución gasto alguno para el consumidor y no excluyen o limiten los derechos de éste a la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por los vicios y al saneamiento conformen las normas legales en el caso de que la reparación o sustitución no fueran posibles o resultasen insatisfactorias".
Pues bien, como hemos explicado, en el caso presente, la cláusula contenida en la oferta analizada con relación al saneamiento por vicios ocultos de las viviendas enajenadas, en la medida en que supone una estipulación en perjuicio del consumidor- comprador, pues disminuye el régimen general de protección del comprador por vicios ocultos de la cosa vendida establecido en el Código Civil (art. 1484 y ss), solo puede calificarse de abusiva y, por tanto, debe tenerse por no puesta en la oferta remitida a los recurrentes (art. 10.bis, apartado 2, de la Ley 26/1984 ), sin que ello afecte a la validez de la oferta en todos los demás extremos que en ella se abordan que deben ser confirmados.
Y a la conclusión alcanzada sobre la nulidad de la citada cláusula no puede obstar la circunstancia de que los recurrentes sean ya, desde hace tiempo, usuarios de las viviendas que se les ofrecen en venta ya que no consta a la Sala que sean peritos que, por razón de su profesión u oficio, debieran fácilmente conocer los vicios o defectos ocultos de las viviendas (art. 1484 del Código Civil ).
QUINTO.- Conforme al artº. 139 de la Ley de la Jurisdicción no procede hacer declaración en cuanto a las costas.
Fallo
Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el presente recurso contencioso administrativo, contra la Resolución dictada por el Director General Gerente del INVIFAS de fecha 15 de noviembre de 2004, y 29 de abril de 2005, en los particulares relativos a las condiciones generales y particulares de las ofertas de enajenación mediante adjudicación directa de las viviendas militares que ocupan los recurrentes, junto con sus correspondientes tasaciones, DEBEMOS ANULAR Y ANULAMOS dicha Resolución por no ser ajustada a Derecho, exclusivamente, a la cláusula de saneamiento por vicios ocultos contenida en la oferta remitida a los recurrentes, oferta ésta que conserva su plena validez en todo lo demás, siendo ajustados a Derecho los restantes pronunciamientos de las resoluciones impugnadas.
No ha lugar a la imposición de las costas procesales causadas en esta instancia.
Así, por esta nuestra sentencia, juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Ilmo. Sr. D. Juan Ignacio González Escribano, Ponente que ha sido para la resolución del presente recurso, estando celebrando audiencia pública esta Sala, de lo que, como Secretario de la misma doy fe.