Sentencia Administrativo Nº 1359/2004, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 2, de 11 de Octubre de 2004

Encabezamiento

Rec. Núm. 588/02

SENTENCIA Nº 1359/2004

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA

COMUNIDAD VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

Sección Segunda

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. Mariano Ferrando Marzal

Magistrados:

Dª. Amalia Basanta Rodríguez

D. Lorenzo Cotino Hueso

En Valencia a 11 de octubre de 2004

VISTO por la sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, el recurso contencioso administrativo nº 588/02, interpuesto por D. Jorge Ramón Castelló Navarro, en nombre y representación de Promociones Diamante SL, frente al Acuerdo Plenario del Ayuntamiento de Rojales de 14 de febrero de 2002 que aprobaba definitivamente el PAI de la Unidad de Explotación del Sector SN/1 del PGOU de Rojales y se designa como Agente Urbanizador a Bernada Golf SL.

Ha sido parte en autos como Administración demandada el Ayuntamiento de Rojales, representado por Dª. María Alcalá Morales y codemandado Bernada Golf SL representado por D. Javier Roldán García.

y Magistrado ponente el Ilmo. Sr. D. Lorenzo Cotino Hueso.

Antecedentes

PRIMERO.- Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a la parte demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en que suplica se dicte Sentencia declarando no ajustada a derecho las resoluciones recurridas.

SEGUNDO.- La parte demandada contesta a la demanda, mediante escrito en el que suplica se dicte sentencia por la que se confirme la resolución recurrida.

TERCERO.- Habiéndose recibido el proceso a prueba, se emplazó a las partes para que evacuasen el trámite de conclusiones prevenido en el artículo 6 de la Ley de la Jurisdicción y, verificado, quedaron los autos pendientes para votación y fallo.

CUARTO.- Se señaló la votación para el día 28 de septiembre, en cuya sesión tuvo lugar.

QUINTO.- En la tramitación del presente proceso se han observado todas las prescripciones legales, salvo la referente al plazo para dictar la Sentencia , a causa del exceso de trabajo de esta sección.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso contencioso administrativo se deduce frente al Acuerdo Plenario del ayuntamiento de Rojales de 14 de febrero de 2002 que aprobaba definitivamente el PAI de la Unidad de Explotación del Sector SN/1 del P.G.O.U. de Rojales y se designa como Agente Urbanizador a Bernada Golf SL.

La parte actora, propietaria de terreno en la zona considera:

- que el agente es propietario de superficie de suelo significativa y el PAI ha sido diseñado por él mismo a su servicio exclusivo, lo cual implica la vulneración de los principios de lógica y racionalidad en la actividad discrecional planificadora.

-Se alega asimismo que no se ha dado un justo reparto de cargas al crearse dentro de la unidad de ejecución dos zonas (Norte y Sur) claramente diferenciadas. En este sentido, se sostiene que no es preciso llegar a fases posteriores de ejecución del plan puesto que la fase recurrida ya impide de forma objetiva un justo reparto de cargas y beneficios por una zonificación en beneficio del urbanizador

-También se sostiene que el agente obtiene un 59% de cesión de terrenos cuando no habría de corresponderle más del 40%, lo cual, dice, lleva a la mayoría de los propietarios a pagar en dinero para evitar el despojo que implica tal cesión. Se dice que el coste de la urbanización está sobre dimensionado (574,5 millones de las antiguas pesetas) al par de que el valor del suelo se ha calculado a la baja (969.655.800 ptas.). De ahí que considere que proceda revisar el porcentaje cambiando la valoración del suelo de forma ajustada al mercado.

SEGUNDO.- Por cuanto a la primera de las alegaciones, cabe señalar que las partes demandadas recuerdan que es falso y no se ha probado que la mercantil demandada sea propietaria de suelo en el sector , remitiéndose a la relación de propietarios (apartado 1º. 4 de la memoria) donde, efectivamente no consta la parte codemandada. Del mismo modo, se recuerda que la ordenación puesta en marcha queda justificada en su memoria. Ahí se explica que efectivamente pueden distinguirse dos zonas norte y sur, por motivos exigidos por la orografía (ver apartados 2. 2º y 3º y Plano I-). Amén de dichas explicaciones, se subraya especialmente el hecho incontestable de que todos los vecinos sean de la zona norte (teóricamente privilegiada) como de la zona sur, tienen un mismo aprovechamiento subjetivo , por lo cual no se descubre cómo puede producirse el aludido desigual reparto de cargas, siendo además que no se ha producido tan siquiera la reparcelación final, con distribución parcelaria de los propietarios en las dos zonas diversas. Se trata, insiste, de una única unidad de actuación que ya de por sí no es extensa.

En la prueba practicada por Arquitecto insaculado éste afirma el seguimiento de criterios de coherencia urbanística en el PAI, si bien, confirma que no se ha definido pormenorizadamente por igual toda la superficie, siendo que la parte norte está más detallada y la sur se define con mayor imprecisión de la otra con dimensiones desiguales a la norte y con la falta de viales por definir.

Sin perjuicio de lo que luego se dirá ya respecto de la segunda de las alegaciones , cabe desestimar esta primera de la irrazonabilidad o incoherencia urbanística, en la medida en la que estos parámetros fiscalizables no parece en modo alguno que hayan quedado en entredicho en esta actuación urbanística. Y es que la actuación queda justificada y diseñada en aras de los fines que la justifican, sin perjuicio de las múltiples posibilidades planificadoras, por la que se ha optado en modo alguno parece contradecir los criterios alegados. El control de esto parámetros por la administración no implica que la consideración de una falta de pormenorización -discutible en todo caso- permita censurar y anular la actividad planificadora, cuando, a la vez , el mismo perito considera en general coherente urbanísticamente el plan objeto del recurso.

TERCERO.- Se alega la falta de equidistribución en el PAI en la medida en la que se ha concebido dentro de la única unidad de actuación dos zonas diferenciadas norte (privilegiada) y sur.

Como se ha dicho, en la prueba practicada, el Arquitecto afirma que no se ha definido pormenorizadamente por igual toda la superficie, siendo que la parte norte está más detallada y la sur se define con mayor imprecisión de la otra con dimensiones desiguales a la norte y con la falta de viales por definir.

En este punto, el informe pericial considera que sí se dan ventajas para los propietarios de la zona norte, puesto que tienen facilidades constructivas y de diseño de viviendas y de los futuros viales y otras infraestructuras, cálculo más sencillo de los costes de urbanización, ventajas comerciales, etc. Por el contrario , estima que la parte Sur requerirá de Estudios de Detalle (art. 26 LRAU y arts. 100-101 del Reglamento). Todo ello, dice, es cierta ventaja o beneficio para los futuros adjudicatarios de la zona norte siendo, como es, que en el Programa no se prevén mecanismos de compensación por aquella desigualdad.

El segundo informe pericial practicado lo es por Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Del mismo se deriva que la zona norte tendrá un beneficio de un 20% del valor del suelo respecto del sur, siempre en razón del precio de las parcelas. Ratifica por otra parte este perito que en la zona sur será preciso un futuro estudio de detalle.

Pues bien, tampoco cabe admitir este segundo motivo de impugnación puesto que, como recuerda la parte demandada, el acto impugnado pertenece a la fase de ordenación , no de ejecución, siendo que estamos ante una única unidad de actuación y, por ende, el aprovechamiento subjetivo es el mismo, como , por tanto, los costes de urbanización, que de se repartirán por igual a los propietarios del norte o del sur. Pero aún es más, tan siquiera se ha procedido a la reparcelación, por lo que en puridad no existen los definitivos propietarios norte o sur teóricamente discriminados.

Pese a lo afirmado en el informe pericial por el Arquitecto, las diferencias norte o sur no se alcanzan a repercutir en esta fase de planeamiento, puesto que los beneficios y mayores cargas de unos y otros no se dan a falta de mayores concreciones en futuros instrumentos (impugnables de forma autónoma). De igual modo , la introducción de factores correctores de los valores del suelo no proceden en este Plan , sino en el Proyecto de reparcelación. También, por cuanto a las argüidas Superiores cargas para la zona sur, tampoco se encuentra el sentido de esta afirmación dado que la presupuestación del proyecto de urbanización es posterior a la fase impugnada como lo es la determinación de las cuotas de urbanización y se trata, también de actos impugnables autónomamente.

Sin dejar de tener en cuenta lo afirmado en los informes periciales, lo dicho y la previsión de posibles disconformidades a derecho habría de hacerse valer en su caso en las procedentes fases (reparcelación, retasación , emisión de cuotas, etc.) y su posible impugnación, mas no en la impugnación del plan de ordenación.

Lo mismo puede decirse también respecto de la cuota de cesión de terrenos y la valoración del suelo, puesto que es una cuestión a determinarse en la fase de ejecución del planeamiento a través de la reparcelación, donde, como se ha dicho, pueden hacerse valer , en su caso, argumentos como los expuestos en los informes periciales y en la misma demanda, pero no respecto del acto aquí recurrido.

CUARTO.- En virtud de lo dispuesto en el art. 139 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, no es de apreciar temeridad o mala fe en ninguna de las partes a efectos de imposición de las costas procesales.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso contencioso administrativo, nº 588/02, interpuesto por D. Jorge Ramón Castelló Navarro , en nombre y representación de Promociones Diamante SL, frente al Acuerdo Plenario del ayuntamiento de Rojales de 14 de febrero de 2002 que aprobaba definitivamente el PAI de la Unidad de Explotación del Sector SN/1 del P.G.O.U. de Rojales y se designa como Agente Urbanizador a Bernada Golf SL, sin hacer expresa imposición de las costas procesales.

A su tiempo y con certificación literal de la presente, devuélvase el expediente Administrativo al centro de su procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. magistrado ponente que ha sido para la resolución del presente recurso, estando celebrando audiencia Pública esta Sala , de lo que, como Secretario de la misma certifico.