Sentencia Administrativo Nº 1794/2004, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 2, de 27 de Diciembre de 2004

Encabezamiento

PLAN DE REFUERZO

RECURSO Nº 332/02

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

DE LA

COMUNIDAD VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A Nº 1794/2004

ILMOS. SRS:

Presidente

Don José Díaz Delgado

Magistrados

Doña Desamparados Iruela Jiménez

D. Manuel J. Domingo Zaballos

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En Valencia a 27 de diciembre de dos mil cuatro.

Visto el recurso interpuesto por D. Jesús Luis , representado por D. Ramón Biforcos Sancho y defendido por letrado, contra la Resolución del Ayuntamiento de Valencia (Comisión Municipal de Gobierno), de 14 de diciembre de 2001 aprobando el Proyecto de Reparcelación Forzosa del Sector P.R.R. 13-Campanar Norte, habiendo sido parte demandada el Ayuntamiento de Valencia, representado y asistido por letrado de su servicio jurídico y codemandada la mercantil INMOBILIARIA GUADALMEDINA, S.A. representada por D. Carlos Gil Cruz y asistida por letrado.

Ha sido Ponente el Magistrado D. Manuel J. Domingo Zaballos.

Antecedentes

PRIMERO.- Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a la parte recurrente para que formalizara la demanda, lo que verifico mediante escrito en el que suplico se dictara sentencia anulando los actos impugnados con los pedimentos que se dirán.

SEGUNDO.- La administración demandada contestó a la demanda mediante escrito en el que solicitó se desestimara la misma por ser los actos impugnados dictados conforme a derecho. En el mismo sentido, la contestación de la codemandada.

TERCERO.- Se recibió el proceso a prueba y quedaron los autos pendientes de votación y fallo.

CUARTO.- Se señaló para la votación y fallo del recurso el día trece de diciembre de 2004 , teniendo lugar la misma el citado día.

QUINTO.- En la sustanciación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El acuerdo de la Comisión Municipal de Gobierno objeto del recurso aprobó el Proyecto de Reparcelación del Sector PRR13, Campanar Norte del P.G.O.U. de Valencia, Proyecto presentado por la Urbanizadora del correspondiente PAI, la codemandada INMOBILIARIA GUADALMEDINA, S.A.

El actor se muestra contrario a dicho acuerdo -que no atendió lo alegado por su parte en el tramite abierto de audiencia a los interesados e información pública- pretendiendo se dicte sentencia por la que se anule el Proyecto de Reparcelación declarando su derecho a obtener solar por 1621,04 m2 de suelo neto (2569,27 m2 de techo edificable) en la manzana 3 del Proyecto de Reparcelación , llevando aparejadas las cargas económicas a cuenta del recurrente y a favor del urbanizador que recoge el suplico del escrito de demanda (1. Valor inicial de la parcela: 118.609,73 ?; 2. Cuota de urbanización: 467.487,37 ?; 3. La devolución del valor de 185.981 ,06 ? cobrados en el acto notarial de 6 de febrero de 2002).

Subsidiariamente de lo anterior, interesa la indemnización en metálico de 77.783.355 pts. a cuenta del urbanizador para su posterior cómputo en la cuenta de liquidación provisional del Proyecto de Reparcelación.

Las representaciones de la Administración demandada y de la mercantil codemandada han defendido la legalidad del acuerdo, interesando su desestimación por carecer de fundamento.

SEGUNDO.- El actor intervino en el procedimiento reparcelatorio como titular de un arrendamiento histórico valenciano de un total de nueve hanegadas y media de la parcela nº 35-II del Proyecto. Condición de arrendatario histórico que le venía reconocido por resolución de la Consellería de Agricultura y que acató el ayuntamiento en el instrumento de gestión urbanística objeto del recurso.

Defendió el recurrente en vía administrativa y persevera en esta jurisdiccional que le corresponde obtener la adjudicación de una parcela solar, en sus alegaciones, de superficie 1569 m2, en la demanda de 1621 ,04 m2 de suelo neto (equivalente a 2.569,27 m2 de techo edificable).

La forma de materializar el Derecho del autor como arrendatario histórico -en parcela o en metálico- constituye el primer aspecto de la controversia.

La parte actora apela al artículo 68.1 D de la LRAU, que previene la permuta forzosa por parcela edificable y que es de aplicación prevalente al artículo 99 del Reglamento de Gestión Urbanística.

Lleva razón la parte demandante en el juicio que hace sobre la prevalencia de la Ley Valenciana 6/1994, de 15 de noviembre (LRAU) sobre la disposición estatal supletoria a la que apela la representación de la codemandada, reglamento de Gestión Urbanística de 25-8-1978. Pero es lo cierto -y así lo apunta el letrado del Ayuntamiento- que el precepto invocado por la recurrente se refiere a los propietarios en cuanto hace a la adjudicación de las fincas de resultado.

En efecto el apartado 2.D del artículo 68 de la LRAU establece que la Reparcelación Forzosa tiene por objeto (aparte del que recogen otros apartados del mismo artículo 68.2) "permutar forzosamente, en defecto de previo acuerdo , las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables que se adjudicarán a estos según su Derecho". Si bien el apartado primero del mismo artículo 68 habla de adjudicación "entre los afectados" según su Derecho, este precepto -más genérico que no el contenido de cada una de las letras del número 2- debe entenderse que entre los "afectados" , además de los propietarios cuenta también el urbanizador cuando su retribución sea en parcelas conforme al Programa, así como a la Administración actuante; pero no a los arrendatarios.

Así pues, con independencia de la clara previsión contenida en la norma estatal supletoria (art. 99 del Reglamento de Gestión Urbanística, de 25 de agosto de 1978), la Reparcelación se ajusta en este punto a la normativa urbanística valenciana , concretamente al artículo analizado de la LRAU. Por esto mismo no procede siquiera analizar la propuesta del arrendatario respecto a la valoración del plusvalor e imputación de parcela edificable que desarrolla el apartado III, primero de la demanda. No procede, en consecuencia satisfacer la pretensión principal del actor.

TERCERO.- El segundo aspecto controvertido viene dado por la valoración del suelo realizada en el respectivo PAI. En el entendimiento de la representación procesal del Ayuntamiento -que ratifica el criterio del Servicio de Asesoramiento Urbanístico- no cabe procesalmente cuestionar tal valoración ya fijada en el PAI y dado que la Reparcelación forzosa constituye - se dice en la demanda- "mero instrumento coactivo de aplicación y ejecución de lo dispuesto en el Programa, sin contenido sustantivo propio y está vinculado por las previsiones del mismo, entre ellas el valor de repercusión del suelo".

La Sala no comparte el criterio municipal antedicho. Aunque sólo sea porque el instrumento de Gestión urbanística que es la Reparcelación -y que, efectivamente debe acatar en principio las determinaciones del PAI- puede combatirse impugnando indirectamente el instrumento de Ordenación del que trae su causa y complementa , como resulta del artículo 12.D de la LRAU puesto en relación con el artículo 26 de la ley Jurisdiccional Contencioso-Administrativa.

CUARTO.- Despejado ese primer obstáculo para poder entrar en el fondo, es de ver que la parte actora se extiende en poner de manifiesto "la inexplicable doble valoración" realizada por el agente urbanizador y consentida por el Ayuntamiento en cuanto se refiere a la cuantificación de los Derechos del actor sobre la parcela 35.II del Proyecto (indemnización sustitutoría en metálico "como solución alegal" del Derecho al plusvalor generado por la transformación urbanística del suelo), en mucho inferior a la libremente fijada sobre las parcelas números NUM000 y NUM001, propiedad de los hermanos Ángel Daniel, adjudicatarios en proindiviso con la codemandada (la urbanizadora GUADALMEDINA, S.A.) de la finca resultante M-3 D. Y dado que -por la vía de los requerimientos previstos en el artículo 70.D de la LRAU- GUADALMEDINA, S.A. ofertó formalmente comprar los Derechos de dichos señores de las cuotas de condominio en la finca M-3d a razón de 50.000,- pts. por metro cuadrado de techo, aún asumiendo la empresa ofertante las gastos de urbanización correspondientes a las cuotas indivisas a adquirir.

Por ese hecho extrae la consecuencia el actor de que se pasa de un valor del m2 sin urbanizar de 20.219 pts/m2 techo (fijado en el PAI y reiterado en la Reparcelación) a 50.000 pts/m2 de techo. A partir de ese dato siguen en la demanda operaciones aritméticas que conducen a cuantificar la justa indemnización al actor en 128.463.000 pts. , montante muy superior a las 30.944.645 pts. satisfechas por el Agente urbanizador el 6 de febrero de 2002, adelanto a la repercusión de la cuenta de liquidación provisional. Restando el valor inicial de la parcela (19.735.000 pts.), la indemnización final en metálico pendiente de abono alcanzaría la suma -siempre en la posición defendida por el actor- de 77.783.355 pts.

Al margen de lo que se contraargumenta al respecto en el escrito de conclusiones de la codemandada (haciéndose eco de los criterios de adjudicación en lo concerniente a los titulares Hermanos Ángel Daniel, sustitución del condominio inicialmente constituido por una indemnización monetaria sustitutoria al precio unitario de 50.000 pts. m2 de techo, "bien entendido que dicho precio unitario engloba tanto la indemnización establecida en el Programa (20.219 pts/m2 de techo, como la indemnización por la sustitución del condominio inicialmente considerado)", la fijación del valor del suelo de una concreta parcela mediante convenio no vincula a la Administración actuante en la fijación del valor del suelo bruto del conjunto de la actuación urbanística. Esto así de igual modo que es pacífico en la jurisprudencia el criterio de que el precio pactado en los "convenios" en el seno de los procedimientos expropiatorios entre la administración expropiante y alguno o algunos de los propietarios dentro del ámbito espacial del Proyecto, no vinculan ni a la Administración ni al Jurado Provincial de Expropiación , cuya valoración es reglada conforme a las determinaciones de la ley.

Por lo que hace al informe pericial de arquitecto, se enfrenta primeramente al "valor del solar cuya adjudicación correspondería en proporción a la parcela inicial afectada a la parcela NUM002 de Proyecto". Presupone el facultativo que al actor le debe corresponder un solar de resultado, cuando ya se ha dicho que tal adjudicación no corresponde a un interesado en el procedimiento reparcelatorio en tanto que arrendatario histórico y no propietario.

La segunda de las cuestiones abordadas en el dictámen (I.B.), plusvalor del solar a efectos de indemnización al arrendatario histórico "traduce" la determinación del artículo 5 de la Ley 6/1986, de Arrendamientos Históricos Valencianos a partir de un dato nuclear, las 50.000 pts/m2 de techo como valor de repercusión considerándose por el propio perito a presuntas de la codemandada que "el precio del valor del solar corresponde a solares donde se vendan en la actualidad viviendas nuevas" (el acta de aclaración es de 11 de febrero de 2004), sin haber tenido en cuenta, por lo demás, al citar las 50.000 pts que parte de ese precio corresponde a la extinción del condominio.

Eso inhabilita el resultado final sobre la indemnización por extinción del arrendamiento que cuantifica en 108.729.750 pts.

Sin embargo la propia representación de la codemandada (nada ha particularizado el escueto escrito de conclusiones del Ayuntamiento) viene a juzgar como correcto el método valorativo del perito judicial , con la salvedad antedicha, concluyendo por expresar lo siguiente en el apartado i) de su escrito de conclusiones:

"La única diferencia entre ambas valoraciones (la g) Proyecto de Reparcelación y la 4) procedimiento del dictamen judicial) abstracción hecha del valor unitario considerado (20.219 pts/m2 techo en lugar de 50.000 pts/m2 techo) es que el Proyecto no consideró el prorrateo correspondiente a los Derechos del Ayuntamiento cuya cuantía para este caso sería de 165,10 m2 techo, lo que supondría un valor adicional para el valor actual de 3.338.157 pts (1656.10 x 20.219 pts/m2 techo). Así pues el valor indemnizatorio sería en todo caso y como posición más favorable al arrendatario la siguiente: 50% de (103.897.354-30.543.349= 36.677.003 pts."

Así las cosas, y la vista del contenido transcrito ut supra, entiende la sala que procede estimar el recurso solo parcialmente, en cuanto se refiere a la indemnización a recibir por el actor derivada del artículo 5.2 de la Ley Valenciana 6/1986 , de Arrendamientos Históricos Valencianos: el equivalente en euros de 36.677.003 pts.

QUINTO.- No se aprecia temeridad o mala fe que, conforme al art. 139 de la Ley Reguladora, justifique la expresa imposición de las costas.

VISTOS los preceptos legales citados, los concordantes y demás de general aplicación

Fallo

1.- Estimar en parte el recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Jesús Luis, representado contra la resolución del ayuntamiento de Valencia (Comisión Municipal de Gobierno), de 14 de diciembre de 2001 aprobando el Proyecto de Reparcelación Forzosa del Sector P.R.R. 13- Campanar Norte; se declara contrario a derecho y anula el Proyecto de Reparcelación en el extremo relativo a la indemnización a percibir por el recurrentea. Se reconoce el Derecho del actor a ser indemnizado en su condición de arrendatario histórico dentro del área reparcelada y por el "plus valor de la enajenación del suelo" en 36.677.033 pts., debiéndose adecuar al efecto el Proyecto de Reparcelación con su cuenta de liquidación correspondiente. Se desestima el recurso en todo lo demás.

2.- No hacer expresa imposición de costas.

A su tiempo, con certificación literal de la presente Sentencia, devuélvase el expediente administrativo al centro de su procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación a los autos, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior Sentencia ha sido leída por la magistrado ponente el día de su fecha estando celebrando audiencia pública esta Sala , de lo cual yo, como Secretario de la misma, certifico.