Sentencia Administrativo Nº 1844/2008, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 8, Rec 7/2006 de 30 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

T.S.J.MADRID CON/AD SEC.8

MADRID

SENTENCIA: 01844/2008

SENTENCIA Nº 1844

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION OCTAVA

Ilmos. Sres.

Presidente

Dña. Inés Huerta Garicano

Magistrados

D. Miguel Angel Vegas Valiente

Dña. Carmen Rodríguez Rodrigo

En la Villa de Madrid a treinta de septiembre de dos mil ocho.

VISTO por la Sala, constituida por los Sres. Magistrados relacionados al margen, los Autos del recurso contencioso- administrativo nº 7/06, interpuesto -en escrito presentado el 9 de enero de 2006- por el Procurador D. José-Pedro Vila Rodríguez, actuando en nombre y representación de D. Luis Pablo , titular de un contrato de cesión de uso de vivienda militar sita en Hoyo de Manzanares, c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 (propiedad, hasta su adquisición por el aquí actor, del INVIFAS), contra la Resolución del Gerente del INVIFAS de 11 de julio de 2005, confirmada en reposición por la de 7 de noviembre de 2005, de oferta de venta y fijación de precio de aquélla.

Ha sido parte demandada la Administración General del Estado, representada y defendida por el Abogado del Estado.

Antecedentes

PRIMERO: Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a la parte demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en el que postuló una sentencia que anule las resoluciones impugnadas, declare que las tasaciones realizadas por las entidades seleccionadas por el INVIFAS se ha apartado de los criterios impuestos por la Orden Ministerial ECO 805/2003, reconozca el derecho del recurrente a que se determine el precio de la vivienda respetando las características de superficie contenidas en la cédula de calificación definitiva como VPO y en la primitiva inscripción registral, a que se determine el precio con estricta sujeción al as normas reglamentarias de aplicación y una vez determinado así el precio, se proceda a la devolución de la cantidad de más pagada por el precio de la vivenda

SEGUNDO: El Abogado del Estado contestó a la demanda mediante escrito en el que suplicó se dictase sentencia desestimatoria del recurso, con condena en costas a la recurrente

TERCERO: Habiéndose recibido el proceso a prueba y formulados escritos de conclusiones, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento.

CUARTO: Para votación y fallo del presente recurso se señaló la audiencia del día 30 de septiembre de 2008 , teniendo lugar.

QUINTO: En la tramitación del presente proceso se han observado las prescripciones legales, habiendo quedado fijada la cuantía del pleito en determinable y, en todo caso, no superior al precio de la vivienda.

VISTOS los preceptos legales citados por las partes, concordantes y de general aplicación.

Siendo Ponente la Magistrada de la Sección Iltma. Sra. Dña. Inés Huerta Garicano.

Fundamentos

PRIMERO: Como datos fácticos relevantes, acreditados en el expediente o por la documentación aportada por los actores y que han sido anticipados en el encabezamiento de esta sentencia, constan: a) Que el actor ocupa la vivienda, como titular de un contrato de cesión de uso de vivienda militare desde hace más de veinte años y cuya venta le fue ofertada por las Resoluciones aquí recurridas; b) Que, las condiciones de venta fueron aceptadas en forma y plazo, habiendo otorgado la oportuna escrituras pública de compraventa.

Básicamente, la pretensión impugnatoria se centra en la defectuosa tasación que dice no ha respetado los valores de mercado. El precio ofertado fue de 145.633,64 €, la superficie total construida, con parte proporcional de zonas comunes es de 132,09 m2 y la superficie útil de 82,28 m2. Aporta, como demostrativo de la defectuosa tasación, la realizada por la entidad privada TINSA que fijó el valor de la vivienda en 222.390 €, mientras que la tasación de la mercantil seleccionada por la Administración ascendía a 288.540, 27 €, es decir, 66.150,27 € superior.

SEGUNDO: Esta Sala y Sección se ha pronunciado ya sobre la materia, entre otras, en Sentencias nº 311, de 28 de marzo y 713, de 27 de junio del presente año 2007 y las dictadas el 28 de noviembre (Rº 1299/04) y 5 y 12 de diciembre pasado (Rº 1302, 1338, 1341 y 1430/04), 9 de abril (Rº 211/05) , 28 de mayo (Rº 723/05) y 11 de junio del corriente (Rº 1179/05 ), debiendo reiterar cuanto en dichas Sentencias se dijo.

En primer lugar la Sala quiere recordar al actor algo esencial: la normativa de aplicación al supuesto de autos.

El modelo de Ejército diseñado por la Ley 26/99 , de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las FAS, llevó a la decisión -opción legislativa perfectamente válida y legítima como podía haber sido otra- de "enajenación de la mayor parte del parque de viviendas militares hará posible mantener el funcionamiento del sistema, hacer frente a los gastos que se generen en el período necesario para el cambio del modelo y, además, los excedentes económicos que se generen se podrán aplicar a coadyuvar en la dotación económica de los procesos de modernización y profesionalización de las Fuerzas Armadas, prioritarios en estos momentos, asegurando el mantenimiento del sistema en el futuro a través de las subvenciones a incluir en los Presupuestos Generales del Estado", como reza el apartado VI de su Exposición de Motivos.

Las normas de enajenación de las viviendas que integraban el patrimonio del Ministerio de Defensa fueron recogidas en su Disposición Adicional Segunda : "......a) Las viviendas ocupadas podrán ser ofrecidas al titular del contrato o, caso de fallecimiento de éste, a los beneficiarios que tuvieran reconocido el derecho de uso con carácter vitalicio, según lo preceptuado en el art. 6 de esta Ley . ..............

b) El precio de venta de los inmuebles a los que se refiere la letra a) de este apartado, se fijará de acuerdo con el valor real de mercado en el momento de su ofrecimiento, al que se aplicará la deducción que se señala a continuación.

A estos efectos se considerará como valor real de mercado el que se fije por al menos dos entidades de tasación, inscritas en el registro correspondiente del Banco de España y seleccionadas mediante concurso público, todo ello en la forma y según el procedimiento que reglamentariamente se determine.

A este importe se aplicará una deducción que, teniendo en cuenta los criterios que han venido rigiendo para la determinación de los cánones de uso y la ponderación del derecho de ocupación vitalicio que reconoce esta Ley a los usuarios, se valora de forma unitaria en el cincuenta por ciento, determinando así el precio final de venta. Este precio se abonará al contado.

c) La adquisición de la vivienda será potestativa, manteniéndose el derecho del usuario a la ocupación permanente de la misma en régimen de arrendamiento especial, conforme se determina en el art. 6 de esta Ley . El Ministro de Defensa fijará, en todo caso, los calendarios de venta y orden de prelación de acuerdo con los intereses públicos...........................

e) Las comunidades de propietarios asumirán todos los servicios y elementos comunes de la finca transmitida. En cada una de ellas se integrará el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas como propietario de las viviendas que, en aplicación de lo dispuesto en la letra c) de este apartado, no hayan sido enajenadas.

f) Respecto de las viviendas desocupadas, el Ministerio de Defensa podrá optar por asignarlas a otras unidades del Departamento o enajenarlas mediante concurso, estableciendo como precio de licitación el precio final de venta resultante de la valoración señalada en la letra b) de este apartado, entre personal al servicio del Ministerio de Defensa de acuerdo con los baremos y procedimiento que se determinen.....................

g) Las viviendas adquiridas en las condiciones señaladas en las letras a) a f) anteriores no podrán ser objeto de enajenación hasta tanto no hayan transcurrido tres años desde el momento de la compraventa, salvo fallecimiento del adquirente.

h) Las viviendas no ocupadas que no se adjudiquen por los procedimientos anteriores y el resto de los bienes inmuebles, garajes y locales comerciales, que no tengan usuario, serán enajenados por subasta pública con sujeción al procedimiento previsto en la normativa vigente.

Los locales comerciales arrendados podrán ser adjudicados directamente al titular del contrato en el precio de venta que fijen las entidades de tasación que, estando inscritas en el registro correspondiente del Banco de España, hayan sido seleccionadas mediante el correspondiente concurso público. Los inmuebles señalados también podrán ser enajenados por contratación directa, cuando concurran las circunstancias previstas en el art. 117 del Reglamento del Patrimonio del Estado , entendiéndose conferidas al Ministro de Defensa las facultades que el mismo precepto atribuye al Ministro de Economía y Hacienda.

i) Las normas para la enajenación contenidas en este apartado serán de expresa aplicación en todo caso, excluyéndose, por tanto, cualquier otro régimen específico al que pudieran haberse acogido con anterioridad las viviendas militares y demás inmuebles.

Los contratos de compraventa a que se refiere este apartado tendrán la naturaleza de contratos privados de la Administración.

2. Los recursos económicos obtenidos como consecuencia de las enajenaciones pasarán a formar parte del patrimonio del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas para el cumplimiento de los fines señalados en la presente Ley".

La referida Adicional Segunda fue desarrollada por los arts. 24 a 27 del Real Decreto 991/2000 de 2 de junio .

Por lo que aquí interesa, su art. 25.2 dispone: "La adquisición de la vivienda será potestativa, manteniéndose el derecho del usuario a la ocupación permanente de la misma, en régimen de arrendamiento especial, conforme se establece en el art. 9 de este Real Decreto , sin que puedan efectuarse permutas o cambios de viviendas.

3. El precio final de venta de las viviendas ocupadas se fijará de acuerdo con el valor real de mercado en el momento de su ofrecimiento, al que se aplicará la deducción que se señala en este apartado.

A estos efectos, se considerará como valor real de mercado el que se fije por al menos dos entidades de tasación, inscritas en el registro correspondiente del Banco de España y seleccionadas mediante concurso público, según el siguiente procedimiento:

a) Las entidades de tasación seleccionadas, a requerimiento del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas, efectuarán sendas tasaciones de las viviendas, tomando como base el método de comparación, procedimientos, criterios e instrucciones técnicas señalados en la Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, del Ministerio de Economía y Hacienda, y aquellas otras condiciones que se establezcan en los pliegos de prescripciones técnicas.

b) La tasación determinará el precio medio por metro cuadrado de la superficie total construida del inmueble. En dicha tasación se computarán los elementos comunes y servicios generales del inmueble.

Las empresas de tasación fijarán el valor real de mercado de cada vivienda teniendo en cuenta el precio medio por metro cuadrado referido en el párrafo anterior, las correspondientes correcciones por su situación y características específicas relevantes y que los espacios destinados a aparcamiento se atribuirán por partes iguales entre todas las viviendas del inmueble.

c) El valor real de mercado de cada vivienda será el que resulte de hallar la media aritmética de las tasaciones y tendrá una vigencia de doce meses a efectos de la oferta de venta a sus usuarios, transcurridos los cuales será necesario determinarlo de nuevo según el procedimiento descrito.

Al importe resultante como valor real de mercado se le aplicará una deducción que, teniendo en cuenta los criterios que han venido rigiendo para fijar los cánones de uso y la ponderación del derecho de ocupación vitalicio de los usuarios, se valora de forma unitaria en el 50 por 100, determinando así el precio final de venta.

4. Las viviendas ocupadas serán enajenadas por el procedimiento de adjudicación directa, con las siguientes particularidades:

a) El Director general Gerente del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas dictará la orden de inicio del expediente de enajenación, que podrá referirse a una vivienda o a un grupo de ellas.

b) Autorizada la iniciación del expediente, se notificará de forma individual a cada usuario la oferta de venta, en la que se incluirá el precio final asignado a la vivienda que ocupa y las condiciones generales y particulares que se determinen. Asimismo, se les comunicará el plazo en el que, si aceptan la oferta precisamente en los términos en que se haya realizado, deberán ponerlo en conocimiento del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas.

c) Finalizado el plazo señalado en el párrafo b) anterior, el Director general Gerente del citado Instituto dictará la oportuna resolución adjudicando las viviendas cuya oferta haya sido aceptada, en el precio y en las condiciones determinadas, lo cual se notificará de forma individual a los interesados.

d) Una vez adjudicada la vivienda el referido Instituto procederá a realizar las actuaciones pertinentes para la formalización del correspondiente contrato de compraventa.

Si algún adjudicatario no formalizase la correspondiente escritura de compraventa en la fecha que se señale, se considerará que no acepta la oferta de venta de la vivienda que ocupa.

5. Los usuarios que no hubieran aceptado la oferta de venta de la vivienda que ocupan, de forma expresa o tácitamente si no lo hacen en el plazo citado en el párrafo b) del apartado anterior o no formalicen la escritura de compraventa, podrán posteriormente solicitar su compra durante un plazo de cinco años a contar desde dicha oferta. En este caso, la nueva oferta se realizará cuando no perturbe los calendarios de ventas previstos y el precio final de venta se fijará nuevamente, de acuerdo con el procedimiento establecido en el apartado 3 de este artículo".

TERCERO: Con la mera lectura de los preceptos transcritos, que constituyen la regulación acabada y obligatoria del régimen actual de enajenación de las viviendas propiedad del INVIFAS y ocupadas en virtud de contratos de cesión de uso, el actor hubiera obtenido respuesta a su pretensión, carente del imprescindible soporte normativo, sin que pueda olvidarse que aunque, usuarios -sean o no funcionarios militares- de tales viviendas, no ostentan derecho alguno a su adquisición, salvo el que, graciosamente, les ha querido otorgar el Legislador.

Pero, además y a mayor abundamiento, no puede olvidar tampoco que la adquisición de las viviendas es meramente potestativa, sin que con ello perdiera su derecho de uso vitalicio, ni la posibilidad de adquirirla en un plazo de cinco años.

Por tanto, si la oferta del INVIFAS (perfectamente ajustada a la normativa de aplicación a la que acaba de aludirse) no la consideraba razonable -es el vendedor y propietario el que siempre impone las condiciones de la venta, correspondiendo al comprador la libre decisión de aceptarlas o no-, estaba en su legítimo derecho de no aceptar la oferta y proseguir en la vivienda en régimen de arrendamiento especial hasta su fallecimiento.

Si, por el contrario y como aquí acaecido, asumió voluntariamente la oferta (perfectamente detallada), y otorgó el oportuno contrato de compraventa previo pago del precio, la Sala se pregunta ¿qué causa de pedir fundamenta el recurso?, ¿cómo es mínimamente coherente aceptar puntualmente la oferta de venta y al propio tiempo, impugnar el precio cuando ni la compra era obligatoria, ni se cerraba la posibilidad de adquirir la vivienda dentro de los cinco años posteriores, ni perdía su derecho a seguir ocupando la vivienda en el mismo régimen hasta su fallecimiento?.

Estamos lisa y llanamente ante una oferta -privilegiada (la vivienda la adquirió por 145.633, 64 €, 76.757 €, cuando menos del precio de mercado fijado por la tasadora privada- de venta hecha por el propietario de las viviendas a quienes, desde hace un buen número de años (en este caso más de 20), venían ocupándolas, sin obligación ni compromiso de adquirirlas y sin derecho también -salvo el que gratuitamente les ha reconocido el Legislador- para su adquisición.

No consta que las empresas de Tasación seleccionadas por la Administración hayan incumplido la normativa a la que acaba de aludirse, sin que, en todo caso, el valor de mercado sea una magnitud exacta, sino que puede oscilar dentro de una horquilla razonable como acaece en el caso de autos entre la tasadora oficial y la privada.

Por último, no puede olvidar el recurrente el apartado j) de la Adicional Segunda de la Ley 26/99 que establece: "i) Las normas para la enajenación contenidas en este apartado serán de expresa aplicación en todo caso, excluyéndose, por tanto, cualquier otro régimen específico al que pudieran haberse acogido con anterioridad las viviendas militares y demás inmuebles".

Luego, cualquiera que fuera su régimen previo -algo que ya no interesa- es claro que las únicas normas de aplicación son las contenidas en dicha Adicional y en el Real Decreto de desarrollo.

El Legislador en uso de su potestad y con la finalidad descrita en la Exposición de Motivos de la Ley 26/99 ha optado por desprenderse de parte del patrimonio inmobiliario del Departamento Ministerial de Defensa, previa su desafectación al uso público al que estaba destinado y ha establecido un régimen jurídico de enajenación -como podría haber sido otro, igualmente irreprochable jurídicamente- específico, obligatorio y acabado que puede, o no, gustar y ser, o no, aceptado, pero en el que, volvemos a insistir la compra no es obligatoria.

Consiguientemente, si el usuario de la vivienda ha decidido aceptar la oferta es porque le interesa, pues, como hemos repetido hasta la saciedad, la adquisición de la vivienda ni es una obligación ni un derecho preexistente cuyo ejercicio haya de ajustarse a unas condiciones preestablecidas. Ningún funcionario, o sus familiares, ostentan derecho estatutario de clase alguna a adquirir la vivienda que les fue, en su día, adjudicada al amparo de la Legislación entonces vigente y actualmente derogada.

CUARTO: Los razonamientos precedentes llevan a la desestimación del recurso. Sin costas.

Fallo

Que DESESTIMAMOS el Recurso contencioso-administrativo nº 7/06, interpuesto -en escrito presentado el 9 de enero de 2006- por el Procurador D. José-Pedro Vila Rodríguez, actuando en nombre y representación de D. Luis Pablo , titular de un contrato de cesión de uso de vivienda militar sita en Hoyo de Manzanares, c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 (propiedad, hasta su adquisición por el aquí actor, del INVIFAS), contra la Resolución del Gerente del INVIFAS de 11 de julio de 2005, confirmada en reposición por la de 7 de noviembre de 2005, de oferta de venta y fijación de precio de aquélla. Sin costas.

Esta Resolución es firme en esta vía jurisdiccional.

Así por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: En el mismo día de la fecha fue publicada la anterior sentencia, de lo que yo, el Secretario de la Sección, doy fe.