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08/04/2021
Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 2/2021, Tribunal Superior de Justicia de La Rioja, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 287/2018 de 14 de Enero de 2021
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Orden: Administrativo
Fecha: 14 de Enero de 2021
Tribunal: TSJ La Rioja
Ponente: ESCANILLA PALLAS, JESÚS MIGUEL
Nº de sentencia: 2/2021
Núm. Cendoj: 26089330012021100004
Núm. Ecli: ES:TSJLR:2021:12
Núm. Roj: STSJ LR 12:2021
Encabezamiento
SENTENCIA: 00002/2021
Equipo/usuario: MCV
Modelo: N11600
MARQUES DE MURRIETA 45-47,
Don Jesús Miguel Escanilla Pallás
Doña Mónica Matute Lozano
Doña Carmen Ortiz Lallana
En Logroño, a 14 de enero de 2020.
Vistos los autos correspondientes a los recursos contenciosos-administrativos núm. 287/18 y 307/2018 sustanciados en esta Sala y tramitados conforme a las reglas del procedimiento ordinario, a instancia de INICIATIVAS PARA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A., representada por la Procuradora Doña Ana Rosa Navarro Marijuan, y asistido por el letrado Don Eduardo Caruz Arcos y del AYUNTAMIENTO DE EZCARAY, representado por el Procurador Don Jesús López Gracia representado por la Procuradora y asistido por el Letrado Don José Luis Tenorio Gracia, siendo demandado el JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA, representado y asistido por el Abogado del Estado.
Antecedentes
Fundamentos
Iniciativas para Desarrollos Inmobiliarios S.A. (IDISA)- solicita que se dicte sentencia por la que: A. Declare que el justiprecio de los bienes y derechos de IDISA afectados por la expropiación forzosa debe ascender 276.317,33 €, incluido el 5% del premio de afección. B. Condene a la Administración expropiante al abono del justiprecio de los bienes y derechos de IDISA afectados por la expropiación por ministerio de la Ley por importe de 276.317,33 €, más los intereses de demora correspondientes de acuerdo con lo previsto en los artículos 56 y 57 de la LEF, en los términos expuestos en el fundamento de derecho 8. C. Imponga Imponer las costas procesales a la Administración demandada.
El Ayuntamiento de Ezcaray solicita que se dicte sentencia por la que se declare: A. Anule y deje sin efecto la Resolución dictada por el JPEF de fecha 23 de abril de 2018, que acuerda fijar el justiprecio de los bienes afectados en el expediente NUM001, y deje sin efecto la obligación de abonar la cantidad 66.245,44 Euros a la parte expropiada al no existir supuesto expropiatorio, por cuanto el terreno objeto de expropiación tiene la categoría de suelo urbano no consolidado estando prevista su obtención mediante procedimientos vinculados a la actuación por unidades de ejecución. B. Imponga las costas de este procedimiento al Jurado de Expropiación y a la mercantil IDISA.C. Subsidiariamente y para el supuesto de que se considere que la expropiación procede por ministerio de Ley, se declare conforme la valoración del suelo efectuada por el Vocal Técnico del Jurado de expropiación por importe de 66.245,44 Euros e imponga las costas procesales a la mercantil IDISA.
Primero. IDISA es propietaria de un inmueble situado en la CALLE000 núm. NUM002 del término municipal de Ezcaray y tiene una superficie de 2.110 m².
Segundo. IDISA solicitó el 25 de septiembre de 2015, IDISA la expropiación forzosa de los suelos dotacionales conforme a lo dispuesto en los artículos 171, 174, 170 y concordantes de la Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja.
Tercero. IDISA presentó hoja de aprecio de la finca en el Ayuntamiento de Ezcaray el 14 de noviembre de 2016.
Cuarto. IDISA se dirigió al JPEF el 26 de marzo de 2017 para que fijara el justiprecio de la finca conforme al artículo 170.3 de la LOTUR.
Iniciativas para desarrollos Inmobiliarios SA justifica su pretensión en que el Ayuntamiento de Ezcaray no se opuso a la solicitud de expropiación forzosa por ministerio de Ley solicitada por la propiedad, tampoco se opuso a la incoación de la expropiación forzosa cuando se formuló hoja de aprecio, y tampoco formuló reparo alguno al acuerdo unánime del JPEF, de 2 de febrero de 2018, por lo que, ante 'la falta de respuesta por parte de ese Ayuntamiento', se decidió tramitar la solicitud de expropiación forzosa por ministerio de la Ley y constituir el JPEF para fijar el justiprecio de la Finca (folio 364 del expediente administrativo),y este último acuerdo del JPEF de 2 de febrero de 2018, quedó firme y consentido.
La Sala no comparte la tesis de la inadmisibilidad del recurso contencioso-administrativo interpuesto por el Ayuntamiento de Ezcaray por las siguientes razones jurídicas:
Primera. El Ayuntamiento no tiene ninguna obligación legal de pronunciarse sobre las pretensiones de la propiedad o los requerimientos efectuados por el JPEF.
Segunda. La resolución del JPEF de 2 de febrero de 2018 establece que ante la falta de respuesta al requerimiento de fecha de salida de 29/5/2017, le requirió para que designara arquitectos, y recibidas, las designaciones, en su caso, se procederá a la constitución del JPEF que resolverá sobre el justiprecio, no puede ser obstáculo para la interposición del correspondiente recurso contencioso-administrativo, además de que no establece, en su caso, los recursos que pueden interponerse contra dicha resolución.
El Ayuntamiento de Ezcaray fundamenta la caducidad en que el 25 de septiembre de 2015 insto la propiedad el inicio de la expropiación de su finca, por el transcurso del plazo establecido en el art. 170.2 de la LOTUR y se inició por ministerio de Ley el 25 de marzo de 2016.Dicho procedimiento caducó tres meses después, de conformidad con los artículos 44 y 42.3 de la Ley 30/1992, entonces vigente, es decir, el 25 de junio de 2016, y la hoja de aprecio de la actora fue presentada en el Ayuntamiento de Ezcaray el 14 de noviembre de 2016, una vez caducado el expediente previamente iniciado opelegis, estando todo el procedimiento ulterior viciado por esta caducidad. Y concluye que hay que concluir que está sujeta a caducidad la tramitación de la necesidad de ocupación, en ese caso, o la procedencia de la expropiación, denegada tácitamente por el Ayuntamiento, que, a falta de plazo específico para resolver, deberá quedar resuelta y notificada en tres meses.
La Sala no comparte la tesis de la caducidad del expediente de expropiación alegado por el Ayuntamiento por las siguientes razones jurídicas:
Primera. Se ha solicitado la expropiación forzosa de una finca por ministerio de ley.
Segunda. No puede aplicarse la institución de la caducidad porque la solicitud de expropiación por ministerio de ley realizada por un particular no tiene relación con las facultades o potestades que se ejercen por la Administración en los otros supuestos de expropiación establecidos en la Ley, en segundo lugar, ha de tratarse de una auténtica paralización del procedimiento, y en este supuesto la parte ha realizado los trámites legalmente establecidos en la normativa aplicable. Por otra parte, es necesario señalar que la Administración no puede invocar la caducidad sin haber advertido a la parte que ha solicitado la expropiación forzosa que se podía producir, en su caso, la caducidad (Vid artículo 95.1 de la Ley 39/2015).
Es necesario examinar las determinaciones urbanísticas aplicables en el momento de formularse la solicitud de expropiación por ministerio de Ley por parte de la propiedad, para determinar si se ha producido o no la expropiación por ministerio de Ley.
IDISA sostiene que el inmueble se localiza en el ámbito del Plan Especial de Reforma Interior 'Real Fábrica' ( 'PERI' o 'Plan Especial'), del término municipal de Ezcaray, aprobado definitivamente en diciembre de 1992 y que contemplaba el sistema de expropiación y que posteriormente al aprobarse las NNSS (Normas subsidiaras del Planeamiento Municipal de Ezcarayaprobadas por acuerdo de 7 de octubre de 1944),estas incorporaron las ordenación resultante del PERI y por tanto el sistema es el de expropiación.
El Ayuntamiento de Ezcaray expone con fundamento en el dictamen de peritos que acompaña con su demanda que la unidad de ejecución U2, delimitada por el Plan Especial no se incluye en las vigentes NNSS (que si mantienen la U1) por lo que debe concluirse que el planeamiento vigente en aquel momento no establece la expropiación como sistema de actuación al haber eliminado la U2. Por el contrario, excluye expresamente la unidad de ejecución para la que el Plan Especial determinaba este sistema.
La Sala considera que el sistema de actuación que estaba previsto en el momento de la solicitud es el de expropiación forzosa por las siguientes razones jurídicas.
Primera.- El PERI fue aprobado en 1992 y el sistema de actuación era el sistema de expropiación forzosa.
Segunda. Al aprobarse las NNSS en 1994, estas normas incorporaron el PERI aprobado en 1992, y sus determinaciones, como refleja el plano o.1 (distribución de planos) de las NNSS de Ezcaray (documento n1 1 de la demanda de IDISA). Y así se corrobora por el Dictamen de Peritos realizado por Don Andrés (documento 2 de la demanda de IDISA) y por el vocal designado por el Ayuntamiento de Ezcaray para el JPEF (vid expediente de expropiación). El JPEF califica el inmueble como 'suelo urbano consolidado destinado a espacios libres, cuya obtención esta prevista mediante expropiación forzosa u ocupación directa'.
Tercera. La no existencia de la Unidad de Ejecución nº 2 (dónde estaba comprendido el inmueble de la propiedad) en las NNSS no significa que haya desaparecido el sistema de actuación previsto para el PERI en las nuevas normas, porque el PERI seguía existiendo y por tanto también su sistema de actuación. Este hecho se corrobora con el documento nº 1 de la contestación a la demanda de la propiedad, en el que en el Detalle del Plano 0.1 de las NNSS de Ezacaray en la imagen consta la expresión 'Plan Especial real Fábrica'(este supuesto constituiría la causa expropiandi establecida en el artículo 171 a) de la LOTUR).
Cuarta. Es necesario señalar, que si se considerara que no es suelo urbano consolidado el hecho de que no se incluyera desde la aprobación del planeamiento vigente, 1994, hasta 2017 en una unidad de ejecución, determinaría que su obtención debía realizarse por expropiación forzosa.(este supuesto constituiría la causa expropiandi establecida en el artículo 171 b) de la LOTUR).
Una vez que se ha llegado a la conclusión de que el sistema de gestión en la parcela de los propietarios es el de expropiación, es necesario analizar si se ha producido la expropiación por ministerio de ley invocada por la propiedad (parte demandante).
El Tribunal Supremo en sentencia de 20 diciembre 2011 y posteriormente en STS, Sala Tercera, Sec. 6ª, de 5 noviembre 2012 (rec. 6405/2009) ha señalado que «... la expropiación por ministerio de la ley -que constituye una excepción a la regla general según la cual no cabe, en principio, obligar a la Administración a expropiar- tiene un marcado carácter tuitivo: sirve para evitar la indefensión de los propietarios que, como consecuencia del planeamiento urbanístico, quedan sin aprovechamiento alguno, facultándoles para forzar a la Administración a que les expropie, impidiendo así que su derecho de propiedad quede vacío de contenido económico».
El inmueble de la propiedad desde el año 1994 tenía asignado el sistema de ejecución de expropiación, y con fecha 25 de septiembre de 2015 se solicita al Ayuntamiento la expropiación Forzosa, ante la no respuesta del Ayuntamiento, la propiedad el 14 de noviembre de 2016 presentó ante el Ayuntamiento de Ezcaray la hoja de aprecio.
La propiedad ha cumplido con los trámites establecidos en los artículos 171 a) y en su caso b) en relación con los artículos 123, 124, 170 y 174 de la LOTUR.
La STS, Sala Tercera, Sec. 6ª, de 5 noviembre 2012 (rec. 6405/2009) afirma que «...El inicio del expediente de justiprecio se materializará simplemente mediante la presentación de la correspondiente hoja de aprecio (entre otras, sentencia de 25 de mayo de 1993, recurso núm. 11217/1990 La incoación del expediente expropiatorio tiene lugar, pues, por ministerio de la ley, sin otro requisito que la presentación por parte del expropiado de la oportuna hoja de aprecio ante el Ayuntamiento. Esta presentación es el elemento que desencadena la iniciación del expediente expropiatorio. Transcurridos tres meses sin que la Administración la acepte, puede continuarse el expediente mediante la presentación de la hoja de aprecio ante el Jurado de Expropiación».
La aprobación por el Ayuntamiento de Ezcaray el 23 de febrero de 2017, de la delimitación de la Unidad de Ejecución núm. 3 de las NNSS para la gestión y desarrollo de los terrenos situados al este de la Real Fábrica, al objeto de acondicionar los construcción de las viviendas previstas en el plan especial y en el planeamiento vigente' (folios 226 y 227 del expediente administrativo)- BOR 8 de marzo de 2017- en el que se estableció que el sistema de ejecución es el de compensación, no afecta al procedimiento de expropiación por ministerio de ley instada por la propiedad porque como se ha afirmado anteriormente la incoación del expediente expropiatorio tiene lugar por ministerio de ley, sin otro requisito que la presentación de la hoja de aprecio ante el Ayuntamiento, y como establece la Jurisprudencia del TS (13 de septiembre de 2013) « sin que su derecho a ser expropiado se vea alterado por la modificación sobrevenida del Planeamiento urbanístico operada un año después, y sin que tampoco dicha modificación suponga la desaparición sobrevenida de los presupuestos jurídicos en su día existentes conforme al anterior planeamiento para que procediese la expropiación por ministerio de la ley , cuando los trámites previstos en dicha norma, como es el caso, se han cumplido por el afectado antes de operarse dicho cambio del Planeamiento» . En consecuencia no afecta a la expropiación por ministerio de ley ejercitada por la propiedad la modificación de la Unidad de Ejecución la delimitación de la Unidad de Ejecución núm. 3 de las NNSS para la gestión y desarrollo de los terrenos situados al este de la Real Fábrica.
La propiedad alega que el justiprecio es el establecido en el dictamen de peritos aportado con su demanda y que conforme a lo establecido en el artículo 22 del RD 1492/2011, establece los siguientes parámetros:1. Edificabilidad media: (EM= 0,46 m²t/m².2). Determinación del valor de repercusión del suelo: a. Determinación del valor Vv: 1.577,80 €/m construido b. Determinación del valor Vc: 1.020 € m² c. Asignación del valor del coeficiente k: valor 1.20. Y una vez obtenido el valor de repercusión del suelo (VS) se obtendrá el valor del suelo como resultado de multiplicar el valor de repercusión por la superficie de parcela: 263.159,36 €.
El Ayuntamiento de Ezcaray sostiene que, en su caso, el justiprecio establecido por el JPEF es ajustado a derecho.
El JPEF fija el justiprecio en la cantidad de 66.254,44 €.El método de valoración del JPEF se ha realizado conforme a lo establecido en los artículos 19 y 22 del Real Decreto 1492/2011 de 24 de octubre (Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo) y dada la situación de suelo urbanizado no edificado ha aplicado la fórmula contenida en el artículo 22 y establece los siguientes parámetros: 1. Edificabilidad medida: (EM= 0.4172 m²t/m². 2. Determinación del valor de repercusión del suelo: a. Determinación del valor Vv:1.478,40 €/m² construido b. Determinación del valor Vc: 730 € m² c. Asignación del valor del coeficiente k: valor 1.40. Y una vez obtenido el valor de repercusión del suelo (VS) se obtendrá el valor del suelo como resultado de multiplicar el valor de repercusión por la superficie de parcela: 63.090 € más el premio de afección del 5%(3.154 €) lo que da un resultado final de 66.254,44 €.
El dictamen pericial judicial llega a la siguiente conclusión «Tras el estudio detallado y exhaustivo de la tasación y lo recogido en el presente documento, debo prestar mi total conformidad a la tasación llevada a cabo por el Arquitecto D. Andrés de fecha Octubre de 2016 por un importe total de: Doscientos sesenta y tres mil, ciento cincuenta y nueve euros con treinta y seis céntimos».
La determinación del suelo se tiene que hacer de acuerdo con lo establecido en los artículos 19, 21 y 22 del RD 1492/2011 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo al tratarse de de 'suelo urbanizado, no edificado', como señala el art.22.1 RVÂ11, su valor se obtendrá de la aplicación de la fórmula matemática, contenida en el artículo 22 del citado reglamento: VS = £Eí - VRS.
La Sala, tras el análisis de las pruebas obrantes en el proceso jurisdiccional, considera que es más ajustado a derecho el acuerdo del JPEF por las siguientes razones jurídicas.
Primera
El JPEF establece 'En la imagen anterior se ha delimitado el ámbito sobre la cartografía, señalado con línea azul discontinua. La superficie de éste es 18.716 m.² De estos, 3.668,94 m² se corresponden con suelo dotacional público que existía en el ámbito espacial homogéneo, que se señala en color marrón en la imagen. La edificabilidad residencial ordenada en el ámbito es de 6.277,72 m²t, correspondiente a los volúmenes señalados en azul con los índices VI a v5 En aplicación de la fórmula anterior se obtiene una edificabilidad media EM= 0.4172 m2l/ m²'.
El informe pericial judicial establece sobre la edificabilidad correspondiente a la parcela «La metodología empleada, a mi juicio es la apropiada y justa, obteniéndose una edificabilidad medía del ámbito en el que se encuentra la parcela a tasar de 0,46 m²/m² de los cuales y de acuerdo con artículo 44.c de la Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja, hay que descontar el 10 % del aprovechamiento medio del ámbito ya urbanizado a ceder, obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante ( en este caso al Ayuntamiento de Ezcaray)». Y el Dictamen de Peritos establece una edificabilidad media del ámbito de 0,46 m²/m², partiendo de un aprovechamiento lucrativo de 6.283 m², una superficie total del área de 17.305 m² y la superficie de parcelas privadas de 3.524 m².
No ha quedado desvirtuada la edificabilidad calculada por el JPEF porque el dictamen pericial judicial y el dictamen de peritos no han tenido en cuenta lo establecido en el 37 del RDL 7/2015 y por tanto ha de tenerse en cuenta como ámbito espacial homogéneo todo el ámbito del Plan Especial La Real Fábrica, y en consecuencia se han tomado otras mediciones diferentes para el cálculo de la edificabilidad media.
Segunda.
a. Valor en venta del producto inmobiliario terminado.
El JPEF ha determinado el Vv en 1.578.40 €/m² construido y lo ha obtenido 'en base al análisis del mercado de compraventa de vivienda de Ezcaray. Para ello se toman como referencia los testigos de operaciones de compraventa registradas en Ezcaray extraídos de la base de datos del Catastro durante el período que abarca los años 2016 a 2018 [...] y se corrige al alza el valor anterior en un 12% para tener en cuenta la adecuación de la vivienda nueva frente a la vieja '.
El dictamen de peritos determina que el Vv es 1.577,80 €/m² y lo obtiene de valores en venta del uso característico de la vivienda, utilizando como fuente Idealista.com (tres referencias), fotocasa.com (dos referencias) y Expocasa.com (una referencia), ministerio de fomento, y precio de vivienda libre en la Rioja (2º semestre).
El informe pericial judicial establece que el Vv es de un precio medio de 1284,83 €/m² inferior a los 1577,80 €/m² fijados en el documento tasación y lo obtiene de un estudio de testigos de mercado centrado en viviendas unifamiliares en el entorno que nos ocupa (calles, Rivera, Pajares, Sagasta, Campos Blancos).
La Sala considera más ajustado a derecho el VV considerado por el JPEF, porque como dice el Abogado del Estado, el JPEF ha tenido en cuenta transacciones inmobiliarias reales (identificadas con el inmueble, fecha de las transacción y valor de la transmisión) y los testigos tomados por los otros informes son ofertas de portales de internet, además el JPEF ha tenido en cuenta 23 referencias y los otros informes han referencian a 6.
b.Coeficiente K .
El JPEF fija el valor del coeficiente K, 1,40
El dictamen de peritos lo fija en 1,20 (viviendas con escasa dinámica inmobiliaria actual) y el informe judicial establece «Este coeficiente K tendrá con carácter general del valor de 1,40 y puede ser reducido hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinado a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria »
La Sala considera más ajustado a derecho el valor fijado por el JPE por los siguientes argumentos:
Primero. El artículo 22.1 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo dispone el coeficiente 'K' 'podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria' o bien en el caso de 'viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos q 'justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.'
Segundo.- En el supuesto examinado no concurre ninguno de los supuestos contemplados en la norma para la reducción del coeficiente 1,40 (el terreno no está destinado a la construcción de viviendas unifamiliares, ni a viviendas sujetas a ningún régimen de protección que fije ningún valor máximo de venta, ni está destinado a construir ningún tipo de 'naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas'.
Tercero. En consecuencia procede la aplicación del valor 1,40 establecido con carácter general en el artículo 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo
b. Valor de construcción Vc.
El JPEF establece 'La determinación del valor de construcción se obtiene a partir del coste de ejecución material (PEM), al que se le añaden los conceptos siguientes: % sobre PEM (Gastos generales y Beneficio Industrial del Constructor 19.0; Impuestos y licencias 4.0;Honorarios Técnicos 8.0;Otros gastos necesarios 4.0)' que constituyen un 35.0.El valor PEM, se obtiene de la aplicación de los módulos mínimos de visado del Colegio Oficial de Arquitectos de La Rioja aumentándose en un 25%, de acuerdo con la siguiente tabla. El valor del módulo M, para el año 2016 es 292 [...] En consecuencia PEM=1.25x584=730 €/m² construido.
El Dictamen de Peritos determina «conforme al Generador de Presupuestos 2017b del programa informático, CYPE INGENIEROS el coste de construcción por m² de vivienda es PEM 755,98 €/m², Vc= 755,98 €/ m² (1,35)=1.020 €/».
La Sala considera que es más ajustado a derecho el Vv calculado por el JPEF porque ha tenido como referencia una fuente más objetiva que el del dictamen pericial. El JPEF ha tomado como fuente« los módulos mínimos de visado del Colegio Oficial de Arquitectos de La Rioja aumentándose en un 25% de acuerdo con la tabla...» y el Dictamen de peritos ha tomado como referencia« el programa informático del CPYE Ingenieros'. La referencia del visado del Colegio Oficial de Arquitectos es más objetiva, razonable y ajustado a la realidad que el programa informático del CPYE Ingenieros, que es una fuente privada.
Por todo lo anteriormente expuesto procede la desestimación de los recursos contencioso-administrativos interpuestos por los demandantes.
Fallo
Primero: Desestimamos el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación de Iniciativas para Desarrollos Inmobiliarios S.A.
Segundo: Desestimamos el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación del Ayuntamiento de Ezcaray.
Tercero: sin expresa imposición de costas.
Así por esta nuestra Sentencia -de la que se llevará literal testimonio a los autos- y que es susceptible de recurso de casación en los térmi