Última revisión
19/04/2018
Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 212/2017, Juzgado de lo Contencioso Administrativo - Santander, Sección 1, Rec 353/2016 de 27 de Noviembre de 2017
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Orden: Administrativo
Fecha: 27 de Noviembre de 2017
Tribunal: Juzgado de lo Contencioso Administrativo Santander
Ponente: VAREA ORBEA, JUAN
Nº de sentencia: 212/2017
Núm. Cendoj: 39075450012017100132
Núm. Ecli: ES:JCA:2017:2243
Núm. Roj: SJCA 2243:2017
Encabezamiento
En Santander, a 27 de noviembre de 2017.
Vistos por D. Juan Varea Orbea, Juez del Juzgado de lo contencioso administrativo nº 1 de Santander los autos del procedimiento ordinario 353/2016 al que se ha acumulado el PO 21/2017 sobre urbanismo, en el que actúan como demandantes don Pedro Francisco y la entidad PROMOCIONES GENERALES SAN MIGUEL PROGESAM SL, representados por el Procurador Sr. Calvo Gómez y defendidos por el Letrado Sr. Valle Feijóo siendo parte demandada el Ayuntamiento de Reocín, representado por el Procuradora Sr. Ruiz Canales y defendido por el Letrado Sr. Guillarón Fernández, dicto la presente resolución con base en los siguientes:
Antecedentes
Admitido a trámite el recurso se requirió a la Administración demandada la remisión del expediente
Fijada la cuantía del pleito en indeterminada y resueltas las cuestiones procesales planteadas se acordó recibir el pleito a prueba señalándose día y hora para la práctica de las admitidas como pertinentes y útiles, esto es, las testificales.
Fundamentos
El actor entiende que no concurren ninguno de los presupuesto de la ruina y que en modo algunos e han motivado. Además, la segunda resolución genera indefensión al introducir cuestiones ajenas a un recurso y no discutidas, como la situación de fuera de ordenación.
Frente a dicha pretensión el Ayuntamiento considera que las resoluciones son ajustadas a derecho a la vista de los informes Técnicos de los servicios municipales.
La cuantía del procedimiento se fija en indeterminada.
Este decreto es recurrido en reposición que se estima parcialmente en la segunda resolución recurrida. El recurso se acompañaba de un proyecto de reforma, solo de un anexo. Ese informe descarta la ruina en los términos del art. 202 LOTRUSCA considerando insuficiente el informe del Arquitecto e indica que el edificio no está en situación de fuera de ordenación justificando su criterio.
Tras ello, se emiten informes policiales en los que se da cuenta del vallado perimetral del edificio y que no ha sido demolido. Se emite informe Técnico de 28-9- 2016 donde se hace constar que el proyecto presentado es parcial e insuficiente al no englobar la totalidad del edificio. Además, informa que estaría fuera de ordenación al ser contrario a la determinación que para la parcela, suelo urbano intensivo, establecen los planos de las NNSS, según los arts. 60 y 166, incumpliendo parámetros como altura máxima y mínima, fondo máximo y mínimo. Las obras a efectuar elevarían el valor expropiatorio a efectos del art. 88.3 LOTRUSCA salvo acta previa a efectos de expropiación. Al f. 256 consta informe de valoración de obras por importe de 113365,2 euros.
El decreto 497/2016 recoge en su motivación tal informe pero, a la vista del Informe jurídico estima en parte el recurso aunque, como ya se dijo en sede cautelar, no queda claro qué revoca y qué no revoca. Así, lo lógico sería pronunciarse sobre lo esencial, la declaración de ruina pero parece que no lo hace (aunque a la vista de la posterior resolución habría que entender que sí) y requiere al propietario para presentar un proyecto de reestructuración completo y no limitado a un anexo. No se sabe bien, como se dice, si mantiene o no la ruina pero deja abierta la posibilidad al proyecto de recuperación integral.
Dado que tal proyecto no se presenta por la propiedad que defiende que es suficiente el aportado, se cita el decreto 596/2016 que, ante el incumplimiento del requerimiento, vuelve a declarar la ruina, esta vez inminente y ordena de nuevo, demoler. Parece con ello que, la primera decisión de ruina fue dejada sin efecto para intentar que la parte presentara un proyecto de reparación completa (una orden de ejecución del art. 200 y 201 LOTRUS) si bien, ante el incumplimiento, esta determinación es superada y dejada sin efecto por la última resolución que declara la ruina y la orden de ejecución.
Es decir, el pleito realmente se centraría en la última resolución que deja sin efecto, de hecho, a las anteriores. Y ello, lleva al debate sobre el fondo, si se dan o no las condiciones de ruina y la motivación, por encima de las cuestiones formales suscitadas.
Así, el actor sostiene que la segunda resolución sería nula porque introduce en vía de recurso cuestiones nuevas inaudita parte atinentes al fuera de ordenación y que la segunda, al ser mera consecuencia del incumplimiento del requerimiento, sería nula por derivación.
Esto, no es así, como se dirá. Pero en todo caso, la mera anulación, formal, de la segunda resolución, la de reposición, que estimaba en parte el recurso y dejaba sin efecto la declaración de ruina y orden de demolición, haría revivir la primera resolución, de modo que habría que entrar, de nuevo, en el fondo.
En cualquier caso, tal indefensión no existe. Ya ha de decirse que el concepto de indefensión que sostiene el TC no es el meramente formal sino de contenido material entendido como efectiva privación a la parte de una posibilidad de defensa. Así, ha señalado que la indefensión derivada de la infracción de normas procesales, que supone vulneración del art. 24 CE , ha de ser, según una consolidada doctrina del TC, de trascendencia material y no meramente formal. Es decir, no toda infracción de normas procesales causa indefensión, sino que se exige que la parte sufra una pérdida efectiva de derechos o de oportunidades que reduzcan o anulen su derecho de defensa ( SSTC 10-2-2004
En este caso, el recurso de reposición se limita a resolver lo planteado por el propio actor en su recurso, que es quien introduce el tema del fuera de ordenación, negándolo y presenta una propuesta técnica que debe tener una respuesta, también técnica. Eso es lo que hace la resolución recurrida que no incurre en vicio alguno.
Antes de entrar en el fondo, por tanto, decir que tampoco tiene sentido el argumento de que se ha dictado un acto con contenido imposible, pues la declaración de ruina y orden de demolición, no lo es. Otra cosa, es la justificación o no de los supuestos, lo que ahora se analizará.
Las edificaciones declaradas en ruina deberán ser demolidas o rehabilitadas conforme a las previsiones del planeamiento en el plazo establecido por la declaración. En el caso de bienes culturales y otros bienes catalogados se adoptarán las medidas más adecuadas a la finalidad conservadora que justificó su protección.
2. Se declarará el estado ruinoso en los siguientes supuestos:
a) Cuando el coste de las obras necesarias de consolidación o conservación sea superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno.
b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales.
c) Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación.
3. Si el propietario no cumpliera en el plazo señalado lo acordado en la declaración de ruina el Ayuntamiento lo ejecutará a costa del obligado.
4. En casos de urgencia y cuando la amenaza de ruina ponga en peligro la seguridad de las personas y bienes, el Alcalde ordenará el inmediato desalojo del inmueble y las demás medidas que resulten estrictamente necesarias para evitar dichos daños.
Ahora bien, antes de proceder a esa valoración, es preciso hacer alguna reflexión teórica que sirva a las circunstancias de este caso, atendiendo a la naturaleza de la institución y siguiendo la jurisprudencia al respecto.
Cierto es que los conceptos legales de ruina técnica y económica son conceptos objetivos que remiten a la apreciación de la situación del estructural del inmueble y del coste de su consolidación o conservación. Pero también es cierto que la interpretación y aplicación de esos conceptos no puede aislarse del sentido de la institución y de los valores e interés que puede poner en juego. Y en este sentido, debe señalarse que, de los términos del precepto resulta que la declaración de ruina no conlleva, necesariamente, la solución de demolición, la cual supone la terminación del deber de conservación (salvo ciertos aspectos de seguridad mientras se tramita la ruina y se lleva a cabo la demolición). La demolición, es una medida drástica que debe administrarse con prudencia y en estrictos términos de proporcionalidad. Y ese principio de proporcionalidad exige la ponderación de los intereses y valores en juego y las apreciación y consideración de todas las circunstancias que permitan descubrir esos intereses y el grado de su presencia en el caso. Debe quedar claro que esa ponderación no puede sustituir ni desplazar al criterio legal objetivo, sirviendo únicamente para la aplicación del mismo a cada caso. Como factores y que matizaciones que podrían introducirse en la aplicación de los criterios legales, a fin de dar entrada a esa ponderación proporcional de valores se han señalado algunos como los siguientes:
1.-En cuanto a la ruina técnica, puede acentuarse el requisito de que el agotamiento estructural sea generalizado, de tal manera que aunque el edificio presente partes en mal estado que requieran su reconstrucción, no quepa declarar la ruina, ni total ni parcial, si el estado de esas partes no determina la eliminación de la virtualidad portante del resto de la estructura, siendo, por ende, posible el mantenimiento de la funcionalidad del edificio con las reparaciones que sean precisas.
2.- Y, en cuanto a la ruina económica, hay que afirmar, por una parte, que en la determinación del valor actual del edificio debe considerarse la funcionalidad actual del mismo; y así, si la misma es vivienda, debe apreciarse el llamado valor de sustitución, es decir, el coste de otra vivienda en similares circunstancias de tiempo y lugar; y, por otra parte, que los gastos a considerar son únicamente los necesarios para la reparación indispensable a fin de que se garantice la funcionalidad del edificio en condiciones aceptables de seguridad y salubridad, debiéndose tener especial cuidado en no computar costes relativos a elementos de ornato o a reparaciones convenientes pero no estrictamente necesarias al fin sobredicho.
3- Respecto de la jurídica o urbanística, hay que hacer las siguientes precisiones sobre el concepto de situación de fuera de ordenación.
En este caso, según el informe del arquitecto municipal y documental aportada en el informe pericial de parte, estamos ante suelo urbano. El informe municipal señala que es SU intensivo y que por ello el edificio incumple varios parámetros del planeamiento, NNSS vigentes, lo que le sitúa en situación de fuera de ordenación. Ello por cuanto no es necesario que el planeamiento describa uno a uno los inmuebles afectados por tal situación. Así resulta con toda claridad del art. 88.1 LOTRUSCA.
Efectivamente, la cuestión no puede resolverse sin perder de vista la finalidad y sentido del instituto de la situación de fuera de ordenación. Con esta situación se pretende regular la posición de edificaciones preexistentes que, con el nuevo planeamiento, dejan de cumplir sus condiciones. Debido al carácter normativo del Plan y su vinculación general, el efecto de la nueva regulación (de ahí la ubicación sistemática del precepto en el ley) sobre esos edificios consiste bien en legitimar su desaparición mediante la oportuna demolición bien permitir su mera subsistencia cuando el propietario no los adecua a las nuevas especificaciones del plan congelando esa situación. Así, esa mera conservación impide realizar obras que, en general, supongan aumento de valor.
En cuanto al régimen aplicable, estamos ante suelo urbano, regulado en NNSS previas a la LOTRUSCA, de ahí que debe acudirse a las DDTT de la misma. El régimen de ese suelo es el de las previas NNSS conforme a la DT 2ª si bien, la eficacia del planeamiento (capitulo V Título I) tendría aplicabilidad directa conforme a la DT 1ª.
La STSJ de Cantabria de 25-9-2012 revoca la de este juzgado de 12-1-2012 en PO 676/2009 que había dado la razón al actor. Este juzgador entendió que era aplicable el régimen del PGOU, anterior a la LOTRUS y no el art. 88, por aplicación de la DT 2ª. Por ello, según los parámetros del PGOU, el edificio no estaría fuera de ordenación y sí de ordenanza. Sin embrago, el TSJ rechaza esta tesis y señala que '
En cualquier caso, el art. 60 NNSS, efectivamente, determina tal situación con la mera disconformidad con el nuevo planeamiento sin exigir una relación descriptiva de esos inmuebles. Por ello, no discutido que esos parámetros de las NNSS se incumplen, el edificio está fuera de ordenación.
Sin embrago, esto no determina automáticamente al situación de ruina. Lo que exige el precepto es que, la obras de reparación que podrían acometerse, por no darse ruina económica ni funcional, no fueran posibles urbanísticamente por esa situación, es decir, por exceder los límites que para tales supuestos establece el art. 88.3 LOTRUSCA, esto es, 'salvo que el propio planeamiento disponga otra cosa, en los edificios que se declaren fuera de ordenación no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación, aunque sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato y la seguridad física del inmueble'.
Frente a esto, se aporta pericial de parte que, en contra de lo expuesto y, a pesar de la evidencia de las fotografías, entiende que el estado de conservación general no es deficiente aunque requiere de limpieza y mantenimiento y, estructuralmente, solo habría necesidad de actuar en la cubierta del denominado anexo 1, al E. No observa fisuras, grietas ni desplomes 'importantes', si bien no se niegan los existentes y no aprecia a simple vista afectación a la estabilidad y resistencia. Describe las actuaciones a realizar, recogidas en las resoluciones recurridas, en especial la cubierta del anexo 1 al E, recogida de goteras, sustitución de elementos puntuales en las cubiertas que se mantienen, sustituir canalones, retirar la marquesina, limpieza de todas las carpinterías, pintado de rejas, limpieza y mantenimiento exterior del conjunto, reparación parcial y pintura de paños de fachadas. En el interior, habría que reparar elementos puntuales de escayola de falso techo del edificio principal, solado de madera y cerámico, limpieza y mantenimiento del conjunto. El perito parte de un valor catastral, no discutido de 115451,36 euros y una sobras de ornato y mantenimiento de 17848,02 euros y de consolidación en anexo 1, de 19362,46 euros, si bien, para calcular el parámetro del art. 202, solo atiende a estas últimas.
Ahora bien, el problema es que este informe limita obras de consolidación o conservación al anexo 1, cuando, a al vista del informe municipal basado en las fotografías y que detalla, cuerpo por cuerpo los defectos, es evidente que la actuación debe ser global y que, al menos, alcanzaría el conjunto de las obras descritas por importe de 37210 euros. Pero el informe municipal va más allá. Es cierto que la valoración del arquitecto, de unos113000 euros no está fundada en cálculos exactos y solo puede tomarse como estimación. Pero no deja de ser un cálculo de un técnico efectuado a la vista de una situación real constatada, mientras que el informe de parte actora claramente es parcial, tanto en los intereses como en abarcar solo parte del problema. La propuesta de parte actora es insuficiente para la conservación del inmueble en condiciones de salubridad, seguridad y ornato no pudiendo limitarse al anexo E. Los defectos descritos en el informe municipal ponen de manifiesto el precario estado también, del edificio principal que exigiría importantes actuaciones de conservación, así como en otros anexos, en especial el S. Por ello, el informe de parte actora ciertamente es una estimación del valor de las obras, porque solo alcanza a parte de ellas. El informe municipal de valoración, ciertamente, no es exacto, pero excede con mucho del 50 % del valor del inmueble (57725 euros). El de parte, alcanza los 37000 euros obviando numerosas zonas que también deben ser conservadas.
Ante esta tesitura de estar ante dos estimaciones, se considera más ajustado a la realidad el realizado por el Arquitecto municipal, imparcial, sin intereses en el pleito y fundado en un examen real del edificio. Es por ello que la situación de ruina económica valorada, no se ha desvirtuado por la prueba del actor.
Pero en todo caso, es claro que las obras a realizar exceden de las permitidas en el art. 88.3 LOTRUS por lo que el proyecto que realmente habría que acometer no es posible urbanísticamente y la ruina, por esta vía, también se justifica.
Es por ello que la demanda debe ser desestimada.
En los supuestos de estimación o desestimación parcial de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, salvo que el órgano jurisdiccional, razonándolo debidamente, las imponga a una de ellas por haber sostenido su acción o interpuesto el recurso con mala fe o temeridad.
Fallo
Las costas se imponen al actor.
Notifíquese esta resolución al interesado, advirtiéndoles que contra la misma cabe interponer recurso de apelación ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia, mediante escrito razonado que deberá contener las razones en que se fundamente, y que deberá presentarse ante este Juzgado, en el plazo de quince días, a contar desde el siguiente a su notificación. Para la interposición de dicho recurso es necesaria la constitución de depósito en la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional decimoquinta de la LOPJ y por el importe previsto en tal norma, lo que deberá ser acreditado a la presentación del recurso.
Así por esta mi sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.
PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez que la suscribe, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha.

