Sentencia Administrativo Nº 264/2012, Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 7125/2009 de 29 de Febrero de 2012

Encabezamiento

Procedimiento: PROCEDIMIENTO ORDINARIO

T.S.J.GALICIA CON/AD SEC.3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00264/2012

PONENTE: Dª. BLANCA MARIA FERNANDEZ CONDE

RECURSO NUMERO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 7125/2009 y 7246/2009 (acumulado)

RECURRENTE:IPESPO; C.M.V.M.C. PARROQUIA DE CURRO

ADMINISTRACION DEMANDADA:XURADO DE EXPROPIACION DE GALICIA

CODEMANDADA:IPESPO; C.M.V.M.C PARROQUIA DE CURRO

EN NOMBRE DEL REY

La Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha pronunciado la

SENTENCIA

ILMO.SR PRESIDENTE:

IGNACIO ARANGUREN PEREZ

ILMOS.SRES.MAGISTRADOS:

IGNACIO ARANGUREN PEREZ

JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL

BLANCA MARIA FERNANDEZ CONDE

En A CORUÑA, a veintinueve de Febrero de 2012.

Vistos por la Sala, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los autos del recurso contencioso- administrativo número PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0007125 /2009 y 7246/2009 (acumulado) interpuesto por el Procurador/Letrado PROCURADOR D/Dña. LAURA CARNERO RODRIGUEZ , PROCURADOR D/Dña. JOSE ANTONIO CASTRO BUGALLO y dirigidos por el LETRADO D. FRANCISCO JAVIER GARCIA MARTINEZ y Dª LUISA LOPEZ BASTOS en nombre y representación de IPESPO, y C.M.V.M.C. PARROQUIA DE CURRO contra Acuerdo de 17-4-08, resolutorio de justiprecio finca 3-02, expropiada por Concello de Barro, para Proyecto: 318-Plan de Sectorización SRAU Industrial Outeda- Curro. T.m. Barro. Exp. 2636/2007. Comparece como parte demandada XURADO DE EXPROPIACION DE GALICIA dirigido por LETRADO DE LA XUNTA DE GALICIA. Ha sido parte Codemandada IPESPO, Y C.M.V.M.C. PARROQUIA DE CURRO , representadas por el PROCURADOR Dª. LAURA CARNERO RODRIGUEZ y D. JOSE ANTONIO CASTRO BUGALLO y dirigidos por el LETRADO D. FRANCISCO JAVIER GARCIA MARTINEZ y D.ªLUISA LOPEZ BASTOS.

Siendo PONENTE el Magistrado Ilmo. BLANCA MARIA FERNANDEZ CONDE.

Antecedentes

PRIMERO.-Admitido a trámite el presente recurso contencioso-administrativo, se practicaron las diligencias oportunas y, recibido el expediente, se dio traslado del mismo a la/s parte/s recurrente/s para deducir la oportuna demanda, lo que se hizo a medio de escrito en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que se estimaron pertinente, se acabó suplicando que se dictase sentencia declarando no ajustada a derecho la resolución impugnada en este procedimiento.

SEGUNDO.-Conferido traslado a la/s parte/s demandada/s, se solicitó la desestimación del recurso, de conformidad con los hechos y fundamentos de derecho consignados en la/s contestación/nes de la demanda.

TERCERO.-Habiéndose recibido el asunto a prueba y seguido el trámite de conclusiones, se señaló para la votación y fallo del recurso el día 15 de Febrero de 2012, fecha en la que tuvo lugar.

CUARTO.-En la sustanciación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo la cuantía del mismo determinada en 2.501.483,38 euros.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso se dirige contra acuerdo o resolución dictada por el Xurado de expropiación de Galicia de fecha 17 de abril de 2008, por la que éste fijó definitivamente en vía administrativa en la cantidad de 997.768,33 euros el justiprecio de la finca expropiada núm. 0003-02 a que se refieren las presentes actuaciones, según referencia identificada en el plano parcelario del proyecto de expropiación con el numero 0125, iniciado con motivo de la obra '00318- PLAN DE SECTORIZACIÓN SRAU INDUSTRIAL OUTEDA-CURRO', término municipal de Barro.

La parte expropiada basa su recurso en los siguientes argumentos:

Nulidad de la resolución impugnada por incurrir en error en la determinación del valor unitario del suelo expropiado, en concreto a la hora de fijar la prima de riesgo y el coste de construcción, afirmando que resultan dignas de todo crédito las fuentes emanadas del colegio de arquitectos de Galicia en cuanto al segundo parámetro, aludiendo a los fundamentos y principios que rigen la orden eco 805/2003 al negar que proceda aplicar un 6% como beneficio de promoción, todo ello con apoyo en el informe pericial realizado por el arquitecto Sr. Jorge que se acompañó por el expropiado con su hoja de aprecio, rechazándose con base en el citado informe la existencia de un modulo básico de construcción para la determinación del coste de construcción.

Tras todo ello termina solicitando que se fije el justiprecio de la finca expropiada tomando como valor unitario del suelo la cantidad de 59,57 euros/m2 en lugar de 20,97 euros/m2 que ha tomado como valor unitario el Jurado de Expropiación.

Impugna así mismo la resolución el Instituto para la promoción y el equipamiento de suelo industrial de la provincia de Pontevedra (IPESPO) en su condición de beneficiario del procedimiento expropiatorio de referencia; mantiene como argumentos impugnatorios :

1.- Falta de presunción de veracidad y acierto del Xurado de expropiación de Galicia y falta de motivación.

2.- Y en cuanto al fondo rechaza la valoración del suelo realizada por el Xurado de expropiación expresando su disconformidad con la utilización del método residual dinámico, argumentando que el producto final objeto de valoración no es la venta de nave industrial sino la enajenación de parcelas de suelo urbanizable para uso industrial, que el estudio de mercado empleado por el jurado de expropiación para determinar el valor de venta de la nave industrial introduce valores no comparables, por lo que arroja un resultado erróneo y no ajustado al mercado y finalmente afirmando que los valores empleados por el jurado son contradictorios incluso con otras valoraciones realizadas por el mismo en relación con ámbitos mejor localizados que el que ahora es objeto de valoración, aportando informe pericial realizado por la ingeniero agrónoma Sra María Purificación (estudios del noroeste s.a.).

A la pretensión y alegatos de la parte actora se opone la defensa jurídica de la Administración Xunta de Galicia que solicita la desestimación de la demanda, apoyándose, en esencia, en la presunción de acierto y veracidad que gozan las resoluciones del Jurado de Expropiación. Entiende que la valoración de los bienes expropiados que se contiene en el acto impugnado es ajustada a derecho. Se oponen así mismo quienes que en el previo procedimiento de expropiación del que dimanan los presentes autos ocuparon la posición de expropiados y beneficiario respectivamente, en base a los hechos y fundamentos de derecho que estimaron de aplicación .

SEGUNDO.- Comenzaremos por examinar aquellos argumentos de impugnación de índole formal que puedan condicionar el fondo material del asunto, centrados en el rechazo que le merece al Instituto para la promoción y el equipamiento de suelo industrial de la provincia de Pontevedra (IPESPO) la presunción de acierto y veracidad del Xurado de expropiación de Galicia con base esencialmente en la composición del Xurado de expropiación de Galicia aludiendo a determinados pronunciamientos del Tribunal Constitucional así como de otras Salas de otros Tribunales Superiores de Justicia, de donde se desprende que los acuerdos del Xurado de expropiación carecen de la presunción de acierto que solo sería predicable de los Jurados Provinciales de expropiación forzosa.

En el estudio de ésta primera pretensión debe analizarse donde reside la denominada presunción de acierto que se niega al acuerdo recurrido, y para ello hemos de partir de la función tasadora que tiene conferida el Xurado de expropiación de Galicia, entendida como una función técnica, concreta, individualizada, dirigida en exclusiva a encontrar el valor real de los bienes expropiados. Como es sabido, la presunción de 'acierto' también llamada de 'certeza' de 'veracidad' o de 'veracidad, legalidad y acierto' es una de las creaciones jurisprudenciales que mayor continuidad y arraigo tienen en nuestro derecho administrativo, naciendo de las características atribuidas a los Jurados Provinciales de expropiación forzosa por la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de Diciembre de 1954 y su Reglamento de 26 de Abril de 1957 y en especial, ciertamente, de su composición, plasmada en el artículo32 de la LEF , siendo precisamente la diferente composición del Xurado de expropiación con relación a los Jurados provinciales de expropiación la que hace albergar dudas sobre si la citada presunción se encuentra también presente en sus resoluciones, aludiéndose en demanda a diferentes pronunciamientos del Tribunal Constitucional iniciados con la Sentencia num. 251/2006, de 25 de julio de dicho Tribunal. Es cierto que hasta ésta Sentencia y las que se han dictado a continuación siguiendo el camino que ésta ha marcado, se venía considerando desde la jurisdicción ordinaria que el artículo 32 de la LEF exigía que el Jurado expropiatorio, como órgano al que le correspondía fijar de modo definitivo en vía administrativa el importe de la indemnización expropiatoria, debía reflejar en su composición un equilibrio de intereses entre representantes de la Administración expropiante y los del expropiado. Este principio, junto con aquel que defendía la capacidad técnica y experiencia que se presumía en los miembros de los cuerpos profesionales allí representados, cimentaron (de manera conjunta) la denominadapresunción de aciertoya que permitía hablar de independencia, imparcialidad y alejamiento de los intereses en juego en sus miembros ( STS de 5 de noviembre de 1987 ). Ahora bien, el Tribunal Constitucional tanto en las SSTC 251/2006 de 25 de julio , 313/2006 y 314/ 2006 ambas de 8 de noviembre (todas ellas con dos votos particulares ) y 364/2006, de 20 de diciembre de 2006 (un voto particular) no solo ha negado la condición de básico del artículo 32 de la LEF , lo que por otro lado significa en lo que es aquí objeto de estudio que la composición de Xurado de Expropiación no tiene porqué reflejar el mencionado equilibrio de intereses desde la perspectiva competencial, sino que ha ido más allá negando que el propio artículo 32 LEF exija que los miembros del Jurado tengan que componer el equilibrio al que hacíamos mención, equilibrio por otra parte, en sus líneas esenciales, puede afirmarse que ha sido respetado por el legislador gallego en el artículo 11 del Decreto 223/2005 de 16 de junio . Por tanto, ninguna consecuencia contraria a dicha presunción puede extraerse de los referidos pronunciamientos del Tribunal Constitucional.

Técnicamente, lo que viene a suponer la presunción de acierto de que gozan los acuerdos del Xurado de expropiación es un reforzamiento de la presunción de legalidad y validez propia de todo acto administrativo, refuerzo que se traduce en que sólo un error fáctico o jurídico trascendente lleva a revisar jurisdiccionalmente sus decisiones, siendo precisamente al expropiado al que corresponde la carga de probar su existencia. En el estudio de esta cuestión resulta obligado recordar aquella jurisprudencia que de modo invariable vino declarando durante mucho tiempo que las resoluciones de los Jurados de Expropiación gozan de la presunción 'iuris tantum' de veracidad y acierto en sus valoraciones, que puede quedar desvirtuada en vía jurisdiccional cuando se acredite un notorio error material o una desajustada apreciación de los datos fácticos probatorios o infracción de los preceptos legales, reveladores de que el justiprecio señalado no corresponde al valor del bien o derecho expropiado de manera que no es legítimo sustituir, sin pruebas que lo justifiquen, el criterio valorativo del Jurado por el del Tribunal (entre otras muchas SSTS Sección Sexta de 12 de marzo de 1991 , 4 de junio de 1991 , 14 de Octubre de 1991 y 3 de mayo de 1993 ). Está presunción es reiterada por las Sentencias de la misma Sección del Tribunal Supremo de 26 de Octubre de 2005 , 4 marzo y 3 mayo 1999 , afirmando que para que sea desvirtuada es necesario que se haga prueba suficiente de infracción legal, un notorio error de hecho o desafortunada apreciación de los elementos de prueba existentes en el expediente, cuya acreditación corresponde a la parte que impugna los acuerdos del Jurado de Expropiación, en la que recae el 'onus probandi', que es quien debe ofrecer los elementos de prueba con todas las garantías procesales.

Por último, no resulta ocioso trae aquí lo declarado en la STS de 24 de marzo de 2010 (recurso 9/2008 ) dictada en recurso de unificación de doctrina en que se afirmó la siguiente '...No estando referida, por lo tanto, la cuestión nuclear del proceso a la apreciación por el Tribunal de instancia de una presunción o no de acierto en la valoración del Jurado , considerando desvinculada, por tanto, dicha cuestión del fondo del proceso, no cabe apreciar la procedencia de la necesidad de entrar en el fondo de la cuestión que la recurrente plantea acerca de si el Jurado Regional conserva o no, en función de su actual composición , distinta, desde luego, a la asignada a los Jurados Provinciales por la Ley de Expropiación Forzosa, esa presunción de acierto atribuida por uniforme y reiterada doctrina de la Sala en razón, desde luego, no de lo dispuesto en los preceptos que invoca la recurrente de la Ley de Régimen Jurídico de las Administración Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y, concretamente, losartículos 56 y57 de dicha Ley, que se refieren, por un lado, al carácter ejecutivo de los acuerdos de la Administración y, por otro, a la presunción de validez y producción de efecto de los actos administrativos, cuyos preceptos no resultan relevantes a efectos de la doctrina legal interesada, por cuanto que la presunción de acierto que la jurisprudencia de esta Sala viene atribuyendo a los acuerdos de los Jurados Provinciales de Expropiación está fundada en la imparcialidad de los miembros de dicho órgano de la Administración, así como de su experiencia e idoneidad para obtener una valoración objetiva'. Virtudes y cualidades que no es dado negar al Xurado de expropiación forzosa de Galicia a tenor de la composición que marca su norma de creación.

En definitiva, no puede establecer nuevas bases de valoración desde una posición de igualdad con la resolución recurrida, sino que previamente debe hacer decaer la denominadapresunción de aciertoque aunque atenuada por los pronunciamientos constitucionales, sigue acompañando a la valoración que de los bienes y derechos afectados por una expropiación se lleva a cabo por el Xurado de expropiación de Galicia, y mientras no lo haga, la resolución dictada por éste, acompañada de la mencionada presunción, vuelve a la misma y a los pronunciamientos por éste realizados (cuando versen sobre su labor tasadora), en inatacable.

TERCERO .-Directamente conectada con la existencia de esta presunción se encuentra el deber de motivación de los acuerdos de los jurados de expropiación, basada en una jurisprudencia reiterada que entiende que no pueden entenderse imperativamente vinculantes las resoluciones de los Jurados de Expropiación cuando apenas razonan los criterios valorativos que les sirven de base. Es decir, la prevalencia de los acuerdos del Xurado en la fijación de los precios e indemnizaciones que tiene encomendada, está supeditada a que su motivación sea expresa y según los criterios marcados en la Ley, como expresa el art. 35 de la Ley de Expropiación Forzosa . La actora niega que el acuerdo recurrido se encuentre suficientemente motivado alegando que no se justifica ni se expresan los valores empleados, no explicando los parámetros utilizados ni pormenoriza los conceptos económicos tomados en consideración, sin desglosar sus partidas. Como hemos indicado en otras ocasiones, el requisito de la 'motivación' del acto administrativo, recogido en el artículo 54.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común , tiene por finalidad que el interesado conozca los motivos que conducen a la resolución de la Administración con el fin, en su caso, de poder rebatirlos en la forma procedimental regulada al efecto, lo que en el supuesto que nos ocupa no puede ser discutido, toda vez que las pretensiones ejercidas en este proceso demuestran que se ha conocido cual es el método de valoración utilizado por el Jurado, las normas por las que éste se ha guiado, los parámetros utilizados y cuantificación numérica expresando su origen...etc, aun cuando su expresión haya resultado críptica o oscura, sin que el hecho de que no se expliquen pormenorizadamente los conceptos económicos utilizados o la procedencia exacta de los distintos parámetros que componen el método residual dinámico haya situado a la actora en situación de impedirle combatir la resolución que aquí se recurre, como lo prueban las propia fundamentación de la demanda articulada. No es necesario señalar 'actos circunstanciales' ni exponer una motivación exhaustiva, siendo suficiente con que la motivación sea referible al caso cuestionado y contenga la expresión de cuáles son los derechos a justipreciar ( SSTS de 22 de junio y 18 de octubre de 2006 recurso números 157/2005 y 7957/2003 respectivamente). En el ámbito expropiatorio, como es conocido por las partes, es jurisprudencia reiterada que no se precisa una justificación exhaustiva en las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa, sino que es suficiente con que la argumentación, aunque breve, sea racional con mención genérica de los criterios utilizados para la valoración y la referencia de los elementos o factores comprendidos en la estimación, sin que sea necesario descender a los datos precisos y los pormenores que han conducido a la determinación del justiprecio ( SSTS de 4 de abril de 2000 y 18 de marzo de 1999 ). Debe recordarse por último que la exigencia legal de motivación no puede identificarse con la idea de que aquella sea jurídicamente correcta en cuanto al fondo, sino que se trata de un requisito formal, que obliga a exteriorizar las razones en que el órgano decisor se basa para resolver en un sentido determinado, con la finalidad de que quienes se consideren afectados en sus intereses legítimos por la resolución administrativa puedan hacer valer, frente a aquellas razones, los argumentos que entiendan insuficientes para justificar el acto y que por ello debe ser anulado. Cabe pues rechazar tanto la quiebra del artículo 35.1 de la Lef . en la resolución recurrida como asimismo que en la misma haya decaído la presunción de acierto por las razones examinadas en este fundamento, lo que tiene como primera consecuencia que carezcan de relevancia anulatoria las alegaciones de la entidad beneficiaria denunciando la ausencia pormenorizada de información fáctica (datos) como igualmente debe rechazarse las críticas denunciando la introducción de elementos especulativos, críticas que solo podrían adquirir relevancia si la valoración que realiza la administración demandada y la que realiza la beneficiaria se encontrasen en situación de igualdad, lo que la citada presunción evita. Basta una mera lectura del escrito de demanda articulado por la beneficiaria para advertir que la misma ha podido defenderse de las razones, incluso las de naturaleza puramente fáctica, utilizadas por el Xurado de expropiación de Galicia al establecer sus conclusiones valorativas.

CUARTO .-Ya en cuanto al fondo del asunto y en atención a la similitud de las alegaciones esgrimidas por ambas partes, debería resultar clarificador su estudio conjunto ya que la simple lectura de ambas demandas muestra que ambas partes demandantes discrepan sobre los criterios adoptados por el Xurado de expropiación al aplicar el método residual dinámico, y en particular a la hora de configurar aritméticamente varios de sus parámetros esenciales como son el coste de construcción, la prima de riesgo y el producto inmobiliario final, lo que sin perjuicio de las obligadas matizaciones que resulte oportuno realizar, ha dado lugar a su resolución por la Sala del modo siguiente:

1) Estima la entidad recurrente en su calidad de beneficiaria del procedimiento expropiatorio que el objeto de valoración ha de ser el valor del suelo ya urbanizado que es el producto final del procedimiento expropiatorio y no la venta de naves industriales ya construidas como desacertadamente ha entendido el jurado de expropiación, lo que ha supuesto que se incluyan costes de construcción y gastos correspondientes como los ingresos por su venta.

Sin perjuicio de reconocer que en plano abstracto la determinación delproducto inmobiliariopudiera ser objeto de diversas interpretaciones entre ellas la que defiende la demandante, entendemos que la que aquí debe prevalecer debe ser aquella que más se ajuste a la finalidad que aquí se persigue con la aplicación del método residual dinámico, y que no es otra que establecer el importe de la indemnización que en concepto de justiprecio debe recibir el expropiado de quien en el previo procedimiento expropiatorio ocupa la posición de beneficiaria. Esta Sala ya ha tenido la oportunidad de pronunciarse sobre este mismo asunto (STSXG de 13 de diciembre de 2011 por todas) manifestando que siempre se debe elegir el producto más favorable de entre los posibles por aplicación del principio del mayor y mejor uso y una vez elegido buscarse muestras del mercado lo más amplia posible aunque circunscrita al uso y localización objeto de valoración, con arreglo a los precios existentes al momento de valoración. Y si bien resulta evidente que cuanto mayor sea el precio de mercado del producto terminado mayor será el resultado del cálculo del valor residual del suelo, como se queja la beneficiaria, lo cierto es que el escenario manejado por el Xurado, esto es, la venta de nave industrial como producto inmobiliario terminado a considerar, es el que mejor responde conceptualmente a lo que hemos de entender por producto final (así lo hemos entendido en otros supuestos de expropiaciones destinadas a la construcción de parques empresariales) siendo ciertamente improbables cuando no inexistentes y desde luego desconocidos para éste Tribunal desde los asuntos que ha conocido los supuestos en que la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar no sea precisamente la de venta de naves industriales y que con ello no se responda a su mejor uso. De hecho, los casos hasta ahora examinados por éste Tribunal nos indican que el valor esperado más probable de venta del producto terminado cuando de lo que se trata es de la construcción de un parque empresarial es el de venta de nave industrial, que precisamente es el fin que mejor o únicamente conecta con la legitimidad que debe rodear la actividad que ampara la actuación expropiatoria de la beneficiaria, es decir, la que justifica la utilidad pública o el interés social que autoriza la existencia del propio proyecto de expropiación siendo en la finalidad del mismo donde ésta debe encontrarse y no en los estatutos de la entidad beneficiaria. No nos mostramos de acuerdo con que la simple transformación de un terreno en solar pueda ser elevado a la categoría de obra o servicio público que habilite y legitime mediante la técnica expropiatoria la privación involuntaria de los bienes y derechos de los expropiados, máxime cuando como afirma la representación del expropiado los terrenos gozaban de una clasificación urbanística que les hacía acreedores de una expectativas urbanísticas que se corresponde con el producto inmobiliario terminado considerado por la resolución impugnada.

Desde los principios que aparecen recogidos en el artículo 3 de la orden eco/805/2003 y que la propia recurrente recoge en su escrito de demanda resulta lo contrario que ella misma postula, resultando difícil de discutir que la parcelas de suelo industrial no fueran a ser destinadas conforme a los principios de finalidad, mayor y mejor uso y probabilidad a la construcción y venta de naves industriales. La propia demandante no deja de reconocer que la finalidad de la expropiación se encuentra en crear suelo urbanizado a los fines de instalar un polígono industrial y alude a su condición de soporte de ulteriores instalaciones industriales.

Finalmente resulta oportuno significar que este mismo criterio, desde la perspectiva técnica inherente a su función, es seguida por el perito judicial Sra Fátima cuando apunta en su informe que no existen elementos que justifiquen la no inclusión de las edificaciones para el cálculo del valor del suelo ya que en la misma definición de la fórmula del cálculo del valor residual se contemplan de forma específica los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado (art. 39 Orden Eco/805/3003).

2) Ligado a la determinación del producto inmobiliario terminado se encuentra la segunda cuestión que plantea la beneficiaria con respecto a éste parámetro, que discute que aun aceptando como tal la venta de valores industriales se introducen valores no comparables lo que ha provocado un resultado erróneo y no ajustado al mercado, afirmando que resulta excesivo la valoración de venta de nave industrial en 580 e/m2, valores que fueron obtenidos de estudios aportados por expropiados en las hojas de aprecio, cuando debería establecerse en 267,40 e/m2 y aludiendo por último a reciente polígonos promovidos en Galicia.

En apoyo de su tesis la beneficiaria ha propuesto diversas pruebas periciales entre la que destaca por su brillantez y precisión la pericial judicial practicada en la arquitecta Fátima , que no solamente examinó los informes periciales de parte realizados por la Sra María Purificación y el Sr. Evelio aportando solidas y fundamentadas razones con las que estamos de acuerdo y que obligan a descartar de raíz las conclusiones a que llegan aquellos en su informes y que damos aquí por reproducidas, sino que analiza de manera detallada y exhaustivo el precio de venta en nave industrial al momento de la valoración concluyendo que el mismo se debe situar en 561,91 e/m2, aportando hasta seis precios testigos en el estudio de mercado que realiza, perfectamente detallados y localizados y al que solamente podemos objetar la última de las transacciones tomadas en cuenta dado lo limitado de su extensión (400m2) y que distorsiona el precio levemente a la baja, y que corregido así viene a confirmar el obtenido por el Xurado.

Por otra parte, crítica la entidad beneficiaria recurrente que los valores empleados por el Xurado de expropiación son contradictorios con otras valoraciones realizadas por el mismo en relación con ámbitos mejor localizados que el ahora es objeto de valoración, argumento que no nos parece asumible ya que con ello se está introduciendo elementos propios de otros sistemas de valoración como es el método comparativo que resultan ajenos a la valoración del suelo que nos ocupa y que el legislador expresamente ha vedado, habiéndolo reservado para suelos no urbanizable o urbanizables no programados. Y en todo caso no conviene olvidar que la analogía como fuente de equidad no deja de estar presente en el método residual dinámico, pero tiene sus propias formas de manifestación a través de los estudios de mercado sobre los que debe asentarse fácticamente la determinación cuantitativa de los parámetros que integran la formula que permite su aplicación.

3) la representación del demandante expropiado impugna la determinación de laPrima de riesgoseñalando que el informe del perito de parte Sr. Jorge , que fue aportado con su escrito de demanda, adopta fuentes de todo crédito publicadas y contrastadas como es la orden eco/805/2003 mientras que el jurado de expropiación incrementa la prima de riesgo en un 6%, que contempla el beneficio de la promoción. Para dicha parte procesal el beneficio se compone de dos conceptos como son el tipo libre de riesgo y la prima de riesgo, por lo que no tiene justificación añadir al propio beneficio de la promoción ningún concepto adicional que contemple como hace el acuerdo recurrido, el beneficio de promoción. En el estudio de esta queja, son varias las consideraciones que deben hacerse:

a) Ya con anterioridad a este proceso tuvimos la oportunidad de pronunciarnos sobre los criterios técnicos escogidos por el Xurado de expropiación al delimitar el porcentaje de la prima de riesgo, esta cuestión (STXJG 23 de marzo de 2011, recurso 11260/08 y 7203/) y apuntábamos, con motivo de la revisión jurisdiccional de este parámetro lo siguiente 'Igual suerte desestimatoria ha de correr el motivo de impugnación relativo a la tasa de actualización aplicada por el Jurado y que la recurrente discute por resultar excesiva, al contemplar un incremento del 6% en concepto de beneficio del promotor, en atención a que la entidad recurrente parece pretender la aplicación literal de su determinación en función del incremento del tipo libre de riesgo con la prima de riesgo (Art. 38 de la Orden) cuando resulta de la Disposición Final 6ª de la Orden que las establecidas en la misma son mínimas y para su fijación habría de tenerse en cuenta no solo el activo inmobiliario a construir, que es el único parámetro tenido en cuenta en la Disposición Adicional, sino también su ubicación, la liquidez, el plazo de ejecución así como el volumen de la inversión necesaria, por lo que también este motivo de impugnación ha de decaer..'.

b) Si la prima de riesgo debe determinarse a partir de la información sobre promociones inmobiliarias que resulten análogas, dicha información fáctica no ha sido suministrada por el Sr. Jorge en su informe, que no contiene un análisis pormenorizado que nos permita evaluar en los términos que por dicho perito se afirma el riesgo de la promoción, análisis que debe comprender, como hemos indicado antes, factores tales como el plazo de ejecución, ubicación, liquidez y en especial el activo inmobiliario a construir, y que han sido obviados en su estudio en el informe pericial. Todo ello impide que podamos acoger sus tesis rechazando la delimitación de la prima de riesgo en atención a que a su juicio se trata de un promoción a todas luces normal, como asimismo la ausencia de especiales riesgos dignos de mención que no justifican la oportunidad de su incremento como hizo el acuerdo recurrido, y que volvemos a reiterar, es el único que goza de una presunción de acierto que es preciso desvirtuar.

4) Vayamos ahora con loscostes de construcción, objeto de críticas por ambas partes demandantes. Por lo que se refiere a la entidad beneficiaria ser argumenta que no se han respetado por el Xurado de expropiación los costes dispuestos en proyecto de expropiación, tesis con la que no podemos mostrarnos de acuerdo toda vez que el Jurado de expropiación no puede sentirse constreñido en su labor tasadora por las determinaciones que se pretendan imponer en el proyecto de expropiación y ciertamente lo estaría si a la hora de valorar un bien debiera seguir los dictados valorativos de quien no deja de ser un parte interesada como es la expropiante o la beneficiaria como en este caso. Al hilo de lo anterior, no debe olvidarse que el método residual dinámico tiene por objeto determinar el valor inicial del suelo como inversión inicial como precio máximo para asegurar la viabilidad del proyecto empresarial, esto es, su determinación permitirá conocer el valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que en el momento de su tasación pagaría por el suelo un promotor inmobiliario que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso. Es decir, no se trata de obtener el precio mínimo o aquel que permita situar al promotor del proyecto empresarial en las mejores circunstancias económicas posibles desde su propia y exclusiva óptica de rentabilidad, sino de encontrar el precio máximo que le permitiría afrontar el proyecto, que es realmente lo que justifica que éste método haya sido seleccionado por el legislador para evaluar el importe de la indemnización que debe percibir el expropiado en concepto de justiprecio, como garantía del derecho de propiedad y con soporte constitucional en el artículo 33.3 CE .

Por su parte, la representación del expropiado estima que el coste de construcción debe establecerse en 225 e/m2, negando que exista un modulo básico de construcción que permita la determinación objetiva del valor de construcción, aludiendo al informe aportado con su demanda y realizado por el arquitecto Sr. Jorge . No resulta discutible que la resolución recurrida obtiene los denominados'gastos o costes de construcción'a partir del módulo básico de construcción (mbc3) definido en el RD 1020/1993 a la fecha de valoración, lo que ciertamente, como ya hemos apuntado en otras ocasiones, no resulta ajustado a las previsiones dispuestas por el legislador, que exige sin fisuras que la aplicación del método se ajuste a la normativa hipotecaria. Recordemos que el artículo 35 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la Orden EHA/3011/2007 dispone por lo que se refiere a este parámetro 'b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar'. Parece por tanto razonable admitir que la obtención de datos por el Xurado de expropiación acudiendo a la normativa catastral ha vulnerado las previsiones legalmente establecidas en tanto en cuanto la información debería haber sido obtenida directamente del mercado, que es de lo que parte el artículo 35 prevé y establece por otra parte como requisito.

Téngase en cuenta que si se acude a los valores dimanantes del RD 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana lo que sucede es que se está obteniendo un elemento fáctico esencial para la aplicación del método residual dinámico de acuerdo a la normativa catastral, no de acuerdo a la normativa hipotecaria, y ello resulta erróneo técnicamente, aun cuando la correcta intención del Xurado de expropiación no fuera otra que la de obtener una referencia lo más objetiva y transparente posible. De ahí que debamos rechazar que pueda acudirse a la normativa catastral siquiera como motivación. Ahora bien, en el caso de autos, como afirma el Letrado de la Xunta de Galicia, lo que tampoco puede obviarse es la falta de elementos de contraste aportados en demanda por la representación del expropiado de la que resulte equivocado la concreta suma en que se cifraban los costes de construcción tomados en cuenta por el Xurado de expropiación y estimamos insuficiente a todas luces la simple remisión De hecho, no disponemos de más elementos que la remisión a una revista especializada (colegio de arquitectos de Galicia) y cuyos datos deberían haber sido contrastados por la pericial judicial.

Por otra parte, no debe despreciarse que la Norma 12 del Real Decreto 1020/93 establece que para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado, disponiendo que se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción, criterios que vuelven sumamente ajustados al mercado los valores así obtenidos y que hace en definitiva que en condiciones normales el cálculo de ese parámetro desde el citado precepto se asemeje al que resulte del mercado. Asimismo, tampoco debe obviarse el resultado de la prueba pericial judicial, practicada a instancia de la beneficiaria y no de la representación del expropiado parte actora, que viene a confirmar expresamente la bondad de las estimaciones realizadas por el Xurado de expropiación explicando razonadamente la perito judicial, incluso en trámite de aclaraciones, los motivos por los que había que estimar acertado los costes de construcción establecidos en el acuerdo recurrido.

De lo anterior resulta obligado, como más ajustado a derecho, desestimar el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la recurrente Instituto para la promoción y el equipamiento de suelo industrial de la provincia de Pontevedra (IPESPO) así como el deducido por la representación del expropiado como titular de los bienes y derechos identificados en el encabezamiento de esta resolución.

QUINTO .-El art. 139.1 L.J.C.A . dispone que el órgano jurisdiccional impondrá las costas procesales razonándolo debidamente, a aquella parte que sostuviese su acción o interpusiere recursos con mala fe o temeridad.

No se aprecian motivos para hacer imposición de costas.

VISTOSlos preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sala ha decididoDESESTIMARel recurso contencioso-administrativo deducido porIPESPO y C.M.V.M.C. PARROQUIA DE CURROcontra resolución dictada por el Xurado de Expropiación de Galicia de fecha 17 de abril de 2008, por la que éste fijó definitivamente en vía administrativa en la cantidad de 997.768,33 euros el justiprecio de la finca expropiada núm. 0003-02 a que se refieren las presentes actuaciones, según referencia identificada en el plano parcelario del proyecto de expropiación con el numero 0125, iniciado con motivo de la obra '00318- PLAN DE SECTORIZACIÓN SRAU INDUSTRIAL OUTEDA-CURRO', término municipal de Barro,que se CONFIRMA .Sin costas .

Notifíquese a las partes haciéndole saber que la misma esfirme, y que contra ella, sólo se podrá interponer recurso decasación en interés de Leyestablecido en el art. 100 de la Ley 20/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, por las personas y entidades a que se refiere dicho precepto, dentro del plazo detres mesessiguientes a su notificación. Asimismo podrá interponer contra ella cualquier otro recurso que estime adecuado a la defensa de sus intereses. Para admitir a trámite el recurso, al interponer deberá constituirse en la cuenta de depósito y consignaciones de este Tribunal(1578-0000-85-7125-09-24),el depósito al que se refiere la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre (BOE num. 266 de 4/11/09), y, en su momento, devuélvase el expediente administrativo a su procedencia, con certificación de esta resolución.

Así lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-La sentencia anterior ha sido leída y publicada el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a. Sr./a. Magistrado/a Ponente D/ña BLANCA MARIA FERNANDEZ CONDE , al estar celebrando audiencia pública la Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. Doy fe. A Coruña,Veintinueve de Febrero de dos mil doce.