Sentencia Administrativo Nº 276/2011, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 452/2008 de 15 de Julio de 2011

Encabezamiento

T.S.J.MADRID CON/AD SEC.4

MADRID

SENTENCIA: 00276/2011

PROC. SR. D. RAUL MARTINEZ OSTENERO

PROCO. SR. D. MANUEL SANCHEZ-PUELLES GONZALEZ-CARVAJAL

Ltdo. CAM

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

Sección 4ª

RECURSO Nº 452/2008

PONENTE ILMO/A. SR/A. D/ÑA. MARGARITA PAZOS PITA

S E N T E N C I A Nº 276/2011

Presidente Ilmo. Sr.

D. Alfonso Sabán Godoy

Magistrados Ilmos. Sres.

D. Carlos Vieites Pérez

Dª MARGARITA PAZOS PITA

Dª. Fátima de la Cruz Mera

En Madrid a quince de julio de dos mil once.

Vistos los autos del presente recurso nº 452/2008 que ante esta Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha promovido el Procurador D. Raúl Martínez Ostenero, en nombre y representación de D.ª Antonieta , contra la Resolución de fecha de 21 de mayo de 2004, dictada por el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, por la que se determina el justiprecio correspondiente a la finca número NUM000 del proyecto de expropiación PROYECTO DE DELIMITACIÓN Y EXPROPIACIÓN EL PARQUE EMPRESARIAL DE LA CARPETANIA EN GETAFE (MADRID), en el término municipal de Getafe. Ha sido parte demandada la Comunidad de Madrid, representada por sus Servicios Jurídicos, y como codemandado el Consorcio Urbanístico Parque Empresarial de la Carpetania, representado por el Procurador D. Manuel Sánchez-Puelles González- Carvajal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el recurrente indicado se interpuso recurso contencioso-administrativo mediante escrito presentado contra los actos antes mencionados, acordándose su admisión, y una vez formalizados los trámites legales preceptivos fue emplazado para que dedujera demanda, lo que llevó a efecto mediante escrito en el que tras alegar los fundamentos de hecho y de derecho que consideró pertinentes, terminó suplicando la estimación del recurso, con la consiguiente anulación del acto recurrido.

SEGUNDO.- La comunidad de Madrid contestó a la demanda mediante escrito en el que, tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó aplicables, terminó solicitando la desestimación del recurso. Y conferido traslado a los mismos efectos a la parte codemandada, por la misma se presentó escrito instando igual pronunciamiento desestimatorio del recurso deducido de adverso.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba , se practicaron las propuestas, y admitidas por la Sala, con el resultado que obra en autos.

CUARTO.- Dado traslado a las partes, por su orden, para conclusiones, las evacuaron en los correspondientes escritos, reiterándose en sus respectivos pedimentos.

QUINTO.- Conclusos los autos, para votación y fallo de este recurso se señaló la audiencia del día 14 de julio de 2011, en que así tuvo lugar.

Siendo ponente la Magistrada Ilma. Sra. D.ª MARGARITA PAZOS PITA

Fundamentos

PRIMERO.- Sobre el Proyecto Expropiatorio que nos ocupa la Sala ha tenido ocasión de pronunciarse en varias ocasiones, habiéndose producido un cambio de criterio respecto de las primeras decisiones. En concreto el cambio de criterio se produce en la Sentencia dictada el 22 de marzo de 2009, en los autos nº 2085/2004, donde hemos fijado el criterio definitivo sobre el justiprecio de este proyecto expropiatorio. Y para conseguirlo se tomó la decisión de traer formalmente a los recursos el informe del perito judicial analizado en dicha Sentencia (que fue emitido en los autos nº 2089/04) a fin de garantizar la necesaria homogeneidad en las resoluciones que aún penden sobre él. Los principios de igualdad, coherencia y unidad de doctrina así lo imponían. Por lo demás, se justificó tal cambio "en función de la importante modificación de la composición de la Sala respecto de los pronunciamientos anteriores y con ánimo de generalidad para el resto de recursos que penden de decisión ante ella".

Los razonamientos de la sentencia dictada en los autos nº 2085/2004 los trascribimos a continuación en su integridad , pues en ellos se defiende el cambio de criterio y se fijan las razones por las que aceptamos el citado informe pericial. Razonamos de la siguiente forma:

"PRIMERO.- Se muestra la recurrente acorde con el método de valoración empleado por parte del Jurado, si bien exhibe su discrepancia a partir de las cifras y parámetros a tomar en consideración para la obtención del resultado final; así y en lo relativo al valor inicial o en venta, considera esta parte que es ligeramente inferior el manejado por parte del Jurado respecto del que se propone por parte del expropiado, considerando esta parte más adecuado este último por venir indicado en un estudio de mercado elaborado a la fecha de la valoración por técnico competente. Además, es valor que habría resultado acreditado mediante muestras reales que hacen referencia a inmuebles que estaban en venta y que aportan los precios que resultan avalados por el informe sectorial elaborado y publicado por la Consejería de Economía y Empleo de la CAM y el IMADE y que supuso que esta parte obtuviese un valor medio de venta de 302,775 euros el metro cuadrado expropiado.

Por otra parte y en lo relativo a los costes de construcción, expone esta parte que sólo deben ser empleados los valores publicados por la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la CAM para el año 2002, como coste de referencia general de la edificación , a los que habría que descontar el 16% del I.V.A. y ponderado en función del coeficiente de situación geográfica y de aportación en innovación no acabados, incrementándose con los gastos e Impuestos no recuperables ligados a la construcción, en un total del 38% , arrojando un resultado total de 91.767.359 euros frente a los 149.471.347, 46 euros que toma en consideración el Jurado y sin que se aporte documento alguno que justifique dicha posición. Llega así a unos constes de construcción de 83,273 ?/m2 que obtiene al dividir el coste total de ejecución por contrata obtenido por el total de la superficie objeto de actuación (1,102.000 m2). Critica el método utilizado por el Jurado para cuantificar los costes de construcción "ya que utiliza el valor de reposición como nuevo...establecido en la norma 12 del R.D. 1020/1993 , cuando parece más fácil no acudir a fórmulas más o menos artificiosas, sino a cuadros objetivos como el facilitado por la propia Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la comunidad de Madrid para el año de referencia de la valoración.

Tampoco acredita documentalmente el Jurado el valor que emplea en concepto de coste de urbanización (38,50 euros el metro cuadrado), que excede de los costes reales derivados de la ejecución de dicha actividad, como se deduce de la información que se propone en lo relativo al coste de ejecución de la urbanización cuando salió a concurso a fin de llevar a cabo la adjudicación del contrato de obras de urbanización del plan parcial (23,21 euros el metro cuadrado) o el importe real de las obras de urbanización según la adjudicación de las obras a la empresa UTE FCC Construcción, S.A.//Ferrovial Agroman, SA. , por importe de 18.634.874,49 euros (16,91 euros el metro cuadrado). Asimismo, cuestiona los parámetros empleados por el Jurado a fin de descontar los costes de comercialización, que esta aparte propone entre un 1 y un 3%, más normales entre los gastos de comercialización manejados por empresas inmobiliarias.

Por lo demás, expone esta parte que para obtener un valor actualizado de las inversiones e ingresos y de conformidad con la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo , se adopta un IPC media de los años en los que se desarrolle la promoción, no siendo en ningún caso aplicable el IPC del 2,5%, que es el que corresponde al año 2001, anterior a la fecha de inicio del expediente individualizado y el menor de todos los estimados en la evolución anual del IPC, debiendo ser por tanto la inflación esperada la considerada y al objeto de corregir los valores de ingresos y gastos que se producirán en un determinado momento futuro. Se pregunta entonces porqué no es utilizada la inflación del año 2002 que es la fecha de inicio del expediente individualizado y que es del 4%.

En cuanto a la prima de riesgo, considera que el Jurado yerra al no aplicar los porcentajes previstos en la Disposición Transitoria Única de la citada Orden, sin que haya ninguna razón para aplicar unos porcentajes Superiores , porque el riesgo de la promoción de suelo industrial en Madrid o su corona metropolitana es nula , ya que se encuentra en una situación estratégica.

Así y en definitiva, la recurrente considera que el valor unitario del suelo debe ascender a la suma de 108,55 euros el metro cuadrado, frente a los 24,87 euros el metro cuadrado que maneja el Jurado.

Se oponen las codemandadas a la estimación de la anterior pretensión; en este sentido, se trae a colación en sus respectivos escritos de contestación la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa, haciendo remisión en cuanto a la valoración a lo fundamentado en el acuerdo que es objeto de impugnación, que se consideran suficientemente motivado y realizado con arreglo a los criterios legales aplicables.

SEGUNDO.- La Resolución del Jurado toma en cuenta como fecha a la que debe referirse la valoración la de inicio de la pieza individualizada de valoración que es la de 13 de diciembre del año 2002 y que corresponde a la aprobación definitiva del proyecto de expropiación al tratarse de una pieza tramitada por tasación conjunta. Se trata de 3.469 metros cuadrados del suelo urbanizable incluido en ámbito delimitado o con condiciones de desarrollo cuyo uso característico es el industrial y el aprovechamiento 0 ,316960 metros cuadrados por m² y coeficiente corrector de 0,90. De acuerdo con el artículo 27, apartado primero , de la Ley 6/1998 , en su modificación de la Ley 10/2003 , se obtiene el valor del suelo por aplicación al aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión del polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales; si bien, con arreglo al apartado cuarto del artículo 28de la misma norma, en los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta el tiempo de su fijación, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual. Por lo demás, se toma en cuenta el deber de cesión de las superficies del suelo precisas para la materialización del 10% del aprovechamiento del ámbito. Con arreglo estas consideraciones , aplica el Jurado el método residual dinámico , aplicando la sistemática establecida en la Orden 805/2003, del Ministerio de Economía, sobre valoración de bienes inmuebles y determinados Derechos para ciertas entidades financieras, cuyo artículo 36determina el procedimiento para la realización de dicho cálculo.

Por su parte, se ampara la Resolución del Jurado en los estudios de mercado que se acompañan como anexo o documentación complementaria; como valor en venta se obtiene el de 938,52 euros el m², costes de construcción de 429,08 ?/m² , obtenido a partir de la metodología catastral, según las tipologías y categorías adecuadas a las calidades de cada uso, teniendo en cuenta que incluyen todos los gastos anexos tales como honorarios, licencias, proyecto de seguridad, controles de calidad , estudios geotécnicos, etc; costes de producción del suelo en 38,50 ? se m², que se deducen del estudio económico financiero del programa de actuación urbanística y que incluyen los costes de los sistemas generales adscritos, sus conexiones y ampliaciones , pero descontando los costes de gestión, que se estiman independientes, incluyendo además una estimación de indemnizaciones resultantes de la liberación del suelo que deberían reducirse del proyecto de expropiación, y costes financieros y de comercialización de 117,82 ? se m². Para obtener el valor actual de las inversiones e ingresos se adopta el IPC correspondiente al año inmediato anterior al de la fecha de inicio del expediente individualizado, del 2,50%, así como una tasa de actualización deducida de la rentabilidad media de dos a seis años de la deuda pública del estado para el año inmediato anterior a la fecha de inicio del expediente individualizado y la prima de riesgo correspondiente al uso predominante, equivalente a un 19 ,63%. La tasa se obtiene aplicando la deuda pública del año anterior (4,626%) y la prima de riesgo determinada por el Ministerio de Economía para dichos usos (15%, 13% y 11%). Aplicando el valor resultante al aprovechamiento atribuido al afectado, obtiene un valor unitario para el suelo de 24,87 ? el m².

Se indica que éstos serían los criterios y valores aplicados a todos los expedientes incluidos en las actuaciones mencionadas, dentro de un ámbito con calificación urbanística uniforme y homogénea en cuanto a calidades y grado de desarrollo y que no existen determinaciones singulares que permitan establecer diferenciaciones, salvo que así se detecten por el propio grado de desarrollo.

Multiplica el Jurado el valor unitario por la superficie afectada incrementado su resultado en el 5% del premio de afección.

TERCERO.- En periodo probatorio se propuso, como documental, traer a estos autos el informe pericial emitido en los autos 2089/2004 , donde, aplicando el método residual dinámico, fijaba un justiprecio de 61,03 ?/m2.

Considerando el perito que la promoción se desarrollará en 5 años, fija los siguientes valores determinantes del justiprecio final:

En cuanto a los Costes de Urbanización fija el parámetro fundamental de costes de ejecución en la cantidad de 23,206 ?/m2 , que obtiene del dato objetivo de que en el BOCM de 2º de diciembre de 2002 se publicó la convocatoria para la adjudicación del contrato de obra de urbanización del Plan Parcial que nos ocupa. Es decir, se trata de un dato objetivo y no de una simple estimación. En cuanto a las indemnizaciones, como concepto comprendido en el general de costes de urbanización (o de costes de producción del suelo por utilizar la terminología del Jurado), fija la cantidad de 3,427 ?/m2, que es el valor considerado en el Proyecto al no disponer de otros datos (folio 28 del expediente Administrativo).

En cuanto a los costes de construcción utiliza para su cálculo el cuestionario CV1 del COAM vigente en la fecha de tasación, llegando a un valor medio en el sector de 300,81 ?/m2 , al que añade un 19 % (13% de gastos generales y 8% de beneficio industrial), para obtener un Vc de 357,96 ?/m2.

En cuanto al valor en venta se adopta el valor de mercado calculado por el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa, que, recordemos , la actora manifiesta que es ligeramente inferior al propuesto por ella.

Por lo que respecta al tipo de actualización (i), lo fija en 20 ,53 % que obtiene de la suma de una tasa de riesgo de 4,17% , una prima de riesgo de 13,06% y un IPC de 3.30%.

CUARTO.- Con todos estos datos estamos ya en disposición de abordar el conflicto, si bien es preciso comenzar indicando que en fecha 22 de enero de este mismo año hemos dictadoSentencia en los autos 2089/2004, donde hemos fijado criterio con exactamente los mismos elementos probatorios (incluida la misma pericial judicial) y los mismo argumentos de parte que los que ahora nos ocupan. Además, se han dictadoSentencias por esta Sección en otros recursos sobre este mismo Proyecto Expropiatorio (autos 2151/04 , 1771/04 , 1991/04 , 2084/04 , 2087/04 , 2090/04 , 2141/04 , 2531/04 , 2124/04 , 2142/04 , 2152/04 , 2153/03 , 2091/04 ).

Pues bien, la Sección, en función de la importante modificación de su composición respecto de los pronunciamientos anteriores y con ánimo de generalidad para el resto de recursos que penden de decisión ante ella (lo que se conseguirá adoptando la decisión de incorporar a los mismos el informe pericial realizado en los autos 2089/04 y que ha sido traído a los que ahora nos ocupan a petición de parte, al objeto de evitar contradicciones como aconseja la jurisprudencia del Tribunal Supremo, de la que es buena muestra la Sentencias de 25 de enero de 2006 - red. 5785/2001 -), considera que procede adoptar un cambio del criterio establecido hasta la fecha, en los siguientes términos:

Manteniendo íntegramente la doctrina de la Sección sobre "que no existe razón alguna para que a dicho Jurado le sea aplicable la presunción de acierto fundada en una composición diferente ya que la Sala no aprecia que en dicha composición se den iguales factores que los que se tomaron para establecer la presunción de acierto" , consideramos que debemos modificar nuestra apreciación de que el valor en venta fijado por el Jurado Territorial de 938,52 euros carece de fuente documental justificativa del mismo pues, si bien de modo muy parco, tiene su reflejo documental respecto de tres de los cuatro usos previstos. En concreto en el folio 97 del expediente respecto del uso "comercial servicios" en la hoja de la revista "negocio inmobiliario" en su apartado de mercado de oficinas en la zona oeste, y en la hoja de mercado inmobiliario del periódico "Expansión" respecto de los usos de industrial tecnológico e industrial general.

Por otra parte añadimos a las objeciones que en nuestras anteriores Sentencias se refieren sobre costes de construcción e IPC en la Resolución impugnada , las relativas a los costes de urbanización por importe de 38,50 ?/m2 que se ha acreditado que es una cantidad muy Superior a su coste efectivo y la incorrecta aplicación de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados Derechos para ciertas finalidades financieras, pues respecto a la tasa libre de riesgo la obtiene el Jurado aplicando la deuda pública del año anterior, lo que supone contravenir el art 32de dicha Orden que establece que se tomará el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a 3 meses ni Superior al año contado desde la fecha de tasación, de lo que resulta que si tenemos en cuenta que la fecha de valoración es el 13 de diciembre de 2002 consideramos más correcta la tesis del perito judicial deSala emitido en los autos nº 2089/04( traído a estos nuestros a instancias de la recurrente), que "adopta el del 2002 porque el del 2001 supone un periodo mayor al año". Y por lo que respecta a la prima de riesgo porque aplica, sin motivación alguna , unos porcentajes Superiores a los fijados en la Disposición Transitoria Única de la mencionada Orden. Además, el Jurado parte de la consideración de que el proceso de construcción y urbanización del polígono industrial durará ocho años, lo que parece excesivo y carece de cualquier justificación. La consecuencia de todo ello es que la Sección pese al cambio de criterio adoptado se ratifica en su decisión de considerar que la Resolución del Jurado Territorial incurre en graves errores que impiden sea tomada en consideración.

En cuanto al informe del perito judicial deSala traído a estos autos desde el PO 2089/04, consideramos que debe ser aceptado en su integridad, debiendo cambiar el criterio adoptado en el fundamento de Derecho quinto de nuestra Sentencia dictada en dichos autos. Y ello , en primer lugar, porque acabamos de decidir que la Resolución del Jurado tiene sus fuentes, respecto del valor en venta , suficientemente contrastadas (al menos lo mismo que el informe de parte) y el perito judicial acepta en este punto la resolución del Jurado, amén de que la propia recurrente reconoce que es "ligeramente inferior" al propuesto por ella , lo que significa que no es este parámetro en que justifica la importante diferencia de precio existente. En segundo lugar, y respecto del cálculo de las indemnizaciones, se demuestra (con el folio 11 del expediente) que la cantidad considerada por el perito es la misma que la fijada en el Proyecto, por lo que abandonamos la decisión de que carecía de justificación. En tercer lugar, y respecto de los costes de construcción consideramos ahora que el informe pericial de Sala es lo suficientemente explícito y tiene en cuenta todos los usos previstos , tal y como se constata en el folio 12 del informe al establecer tres subgrupos de usos.

En cuanto al informe que sustenta la hoja de aprecio de la recurrente, la Sección reconsidera su posición anterior (ver fundamento quinto de laSentencia dictada en los autos nº 2089/2004, especialmente en su párrafo cuarto) respecto del apartado referido al valor de la construcción, siendo inasumible y sin justificación alguna el valor considerado de 83,273 ?/m2, que consideramos muy escaso. Este parámetro es el que determina tan importante diferencia de precio entre las partes y nos lleva a dar prioridad al informe pericial de Sala cuya fundamentación nos convence también en este punto.

En resumen , la sección considera que no podemos aceptar ni la Resolución del Jurado, por sus errores manifiestos, ni la valoración realizada por la parte recurrente, especialmente en cuanto fija unos costes de construcción extraordinariamente bajos. Por el contrario el informe del perito de Sala supera el filtro de la sana crítica, destacando que ha sido incorporado a estos autos por la propia recurrente (con lo que ello supone de aceptación de su valoración) y que el Consorcio recurrente sólo le opone objeciones (en su escrito de conclusiones) en cuanto a la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo, lo que ya ha sido rebatido anteriormente. Por tanto fijamos un justiprecio de 61,03 ?/m2....

SEGUNDO.- Estos mismos argumentos ya fueron expuestos, entre otras, en la Sentencia de esta Sala y Sección de fecha 16 de junio de 2009 -recurso 2174/04 - , de la que son conocedoras las partes del presente procedimiento, y ello al haber ostentado la misma posición procesal en el indicado recurso.

Por lo tanto, y en aras de los principios de seguridad jurídica y unidad de doctrina , han de aplicarse tales fundamentos al presente procedimiento, debiendo añadirse, al igual que se expuso en el recurso 2174/04, que la Sala no puede aceptar el informe pericial de parte al valorar conforme al método residual estático , pues no encontramos concordancia entre el parámetro del valor en venta fijado en el informe con el estudio de mercado aportado ahora con la demanda. En efecto, del documento denominado CBRE los precios de venta de naves industriales no sobrepasan los 1.300 ?/m2 y, en concreto para Getafe señala un precio entre 660 y 840 ?/m2, muy alejados de los tomados en consideración en el informe.

En consecuencia, el justiprecio aceptado de 61,03 ?/m2, aplicado a la superficie expropiada en estos autos de 333 m2 determina un justiprecio, sin incluir el premio de afección, de 20.322 ,99 ?.

TERCERO.- No se aprecian méritos que justifiquen la expresa imposición de las costas causadas, al no contemplarse la temeridad o mala fe exigibles para decidir en otro sentido, ni que su no imposición hiciera perder al recurso su finalidad legítima, de conformidad con lo dispuesto en el art. 139 de la Ley Jurisdiccional .

Fallo

QUE ESTIMAMOS EN PARTE el recurso contencioso administrativo interpuesto por el procurador D. RAÚL MARTÍNEZ OSTENERO, en nombre y representación de D.ª Antonieta contra la resolución de fecha de 21 de mayo de 2004 , dictada por el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la comunidad de Madrid, por la que se determina el justiprecio correspondiente a la finca número NUM000 del proyecto de expropiación PROYECTO DE DELIMITACIÓN Y EXPROPIACIÓN EL PARQUE EMPRESARIAL DE LA CARPETANIA EN GETAFE (MADRID), del municipio de Getafe, fijando el justiprecio de la finca expropiada en la cantidad, sin incluir el premio de afección, de 20.322,99 ? que deberá ser abonado a la recurrente con los intereses legales correspondientes. Sin hacer expresa imposición de las costas causadas.

Así por esta nuestra sentencia , contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

EL/LA SECRETARIO