Sentencia Administrativo Nº 302/2015, Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 7382/2011 de 06 de Mayo de 2015

Encabezamiento

T.S.X.GALICIA CON/AD SEC.3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00302/2015

PONENTE: D. JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ

RECURSO NUMERO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 7382/2011

RECURRENTE:ASOCIACION AFECTADOS EXPROPIACION PERBES-SAN XOAN

ADMINISTRACION DEMANDADA:JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACION DE A CORUÑA

CODEMANDADA:MARTINSA-FADESA y CONCELLO DE MIÑO

EN NOMBRE DEL REY

La Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha pronunciado la

SENTENCIA

ILMO.SR PRESIDENTE:

JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL

ILMOS.SRES.MAGISTRADOS:

JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL

FRANCISCO JAVIER CAMBON GARCIA

JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ

En A CORUÑA, a Seis de Mayo de dos mil quince.

Vistos por la Sala, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los autos del recurso contencioso- administrativo número PROCEDIMIENTO ORDINARIO 7382/2011 interpuesto por el Procurador D. JOSE ANTONIO CASTRO BUGALLO y dirigido por el Letrado D. JERONIMO A. ESCARIZ COVELO en nombre y representación de ASOCIACION AFECTADOS EXPROPIACION PERBES-SAN XOAN contra Resolución de 31-1-11 dictada por Jurado Provincial de Expropiación de A Coruña sobre resolución que fija justiprecio finca num. 889 afectada por la Obra Plan Parcial del Sector Residencial de Perbes San Xoan de Vilanova T.m. Miño. Exp. 3923/06 (II) . Ha sido parte demandada JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACION DE A CORUÑA, dirigido por el ABOGADO DEL ESTADO. Comparece como parte codemandada MARTINSA- FADESA y CONCELLO DE MIÑO, representadas por el PROCURADOR D. JOSE MARTIN GUIMARAENS MARTINEZ y D. LUIS SANCHEZ GONZALEZ y dirigidos por el LETRADO D. RAMON MARTINEZ MARTINEZ y D. CARLOS ABAL LOURIDO.

Siendo PONENTE el Magistrado Ilmo. JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Admitido a trámite el presente recurso contencioso-administrativo, se practicaron las diligencias oportunas y, recibido el expediente, se dio traslado del mismo a la/s parte/s recurrente/s para deducir la oportuna demanda, lo que se hizo a medio de escrito en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que se estimaron pertinente, se acabó suplicando que se dictase sentencia declarando no ajustada a derecho la resolución impugnada en este procedimiento.

SEGUNDO.-Conferido traslado a la/s parte/s demandada/s, se solicitó la desestimación del recurso, de conformidad con los hechos y fundamentos de derecho consignados en la/s contestación/nes de la demanda.

TERCERO.-Habiéndose recibido el asunto a prueba y seguido el trámite de conclusiones, se señaló para la votación y fallo del recurso el día 30 de abril de 2015, fecha en la que tuvo lugar.

CUARTO.-En la sustanciación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo la cuantía del mismo indeterminada.

Fundamentos

PRIMERO.-El objeto del presente proceso se contrae a determinar la procedencia de las pretensiones ejercidas por la recurrente en relación con el Acuerdo de 31 de enero de 2011 dictado por el Jurado Provincial de expropiación de A Coruña, por el que dicho órgano administrativo fijó definitivamente el importe del justiprecio de la finca identificada como num. 889, que trae causa última del procedimiento de expropiación forzosa iniciado con motivo de la obra, Plan Parcial del sector residencial- deportivo de Perbes-San Xoan de Vilanova, en el que se siguió el procedimiento de tasación conjunta, t.m. de Miño.

SEGUNDO.-Por la parte recurrente se plantean básicamente los siguientes motivos de impugnación: nulidad del proyecto de expropiación aprobado. Hecho trascendental para el reconocimiento de parte de las reclamaciones contenidas en la presente demanda es la anulación del proyecto de expropiación aprobado definitivamente en fecha 25 de febrero de 2004 y que constituye el fundamento legal del acuerdo de valoración ahora impugnado ha sido anulado por la reciente sentencia del Juzgado de lo contencioso número 2 de a Coruña de 23 de enero de 2013 , docum. 3 adjunta a la demanda. En cumplimiento de la resolución judicial el Jurado dictó la resolución recurrida, fijando por el método residual dinámico el mismo valor unitario a razón de 6,26 euros.

El acuerdo del Jurado constituye un acto de aplicación de ese proyecto, que siendo anulado hace correr la misma suerte al acuerdo aquí impugnado. Ese acuerdo es también nulo por falta de contradicción, con infracción pues del art. 34 de la LEF , pues el órgano tasador no pudo tener en cuenta la razones aducidas por la parte recurrente (al no tener en su poder su hoja de aprecio) para combatir el justiprecio recogido en la hoja de valoración que acompañaba a la comunicación de aprobación definitiva del proyecto de expropiación; resulta pues incomprensible que no haya requerido de la Administración expropiante la remisión de la oportuna hoja de aprecio, pues caso de no existir oposición, nada ha de ser valorado por el órgano tasador. Justificada la nulidad por falta de causa expropiandi, incluida la pieza de justiprecio y consecuentemente el acuerdo del Jurado, que es lo impugnado específicamente en este proceso, y ante la imposibilidad de retrotraer las actuaciones al estado primitivo, la consecuencia ha de ser la indemnización de los daños y perjuicios que se le han ocasionado al propietario con la ocupación ilegal de sus bienes, siempre que existan elementos de juicio para fijarla. Infracción del art. 24 de la LRSV y consiguiente nulidad del acuerdo del Jurado. En el fundamento quinto, tras aludir a antecedentes judiciales invoca subsidiariamente criterio jurisprudencial para la valoración del suelo urbanizable delimitado, concluyendo con la dedicación del sexto fundamento a la indemnización por daños, para formular la pretensión que suplica.

Como puede observarse en la argumentación de la actora tanto en este recurso como en otros que se sustanciaron por ejemplo con el número 7432/2010 'La resolución recurrida incurrió en error de apreciación y de cálculo de las circunstancias lo que es revelador de que el justiprecio no se corresponde con el valor del bien expropiado, que en este caso es injusto y se encuentra por muy debajo del bien expropiado. El Jurado considera un precio para este tipo de suelo de 6,32 euros m2, si bien esta Sala en sentencia dictada en el PO 8548/2006 promovido por la actora ordenó a dicho Jurado que aplicase el método residual dinámico por así disponerlo la ley 10/2003 y hete aquí que el Jurado vuelve a valorar la propiedad en los mismos y erróneos términos en que lo hizo en el precedente recurso, obrando la sentencia de éste incorporada a los folios 51 y ss del EA una vez completado éste. Por el contrario el método adecuado es el aplicado por el perito D. Landelino , cuyo informe obra a los folios 22 y ss. Añade a su vez que la Notario Doña Mercedes Bermejo Pumar emitió un voto particular a la indicada resolución, considerando que el valor del suelo determinada por el Jurado es muy inferior al real de mermado para un suelo urbanizable con edificabilidad asignada en un municipio de costa a escasos Kms de la capital de Provincia y comunicado con ella por medio de Autovía. El abogado del Estado en su contestación pone de relieve que esta Sala ya se pronunció en numerosas sentencias y para este tipo de suelo se ha valorado el suelo a razón de 25,90 euros m2, por lo que solicita se dicte sentencia de conformidad con el ordenamiento jurídico y en los términos en que fueron objeto de decisión en las sentencias adjuntas.' 'La codemandada MARTINSA FADESA, a pesar de aportar también alguna resolución de la Sala en la que se determina el mismo justiprecio (25,90 euros m2), solicita la desestimación del presente recurso.

Se opone la representación de la Administración demandada en base a los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, así como también la entidad Fadesa Inmobiliaria S. A., que en el previo procedimiento de expropiación del que dimanan los presentes autos ocupó IGUALMENTE la posición de beneficiaria, solicitándose por ésta la desestimación de las acciones ejercidas'.

TERCERO.-El objeto del recurso versa sobre la fijación del justiprecio correspondiente a la finca de referencia, propiedad de la recurrente, como motivo de la expropiación para la ejecución del sector de aquel suelo urbanizable residencial-deportivo del concello de Miño. El PGOM de ese concello habilita dicha expropiación, así como el Plan Parcial que lo desarrolla, estando ubicada la finca en las parroquias de San Juan de Vilanova y San Pedro de Perbes, por cuanto que, estando clasificado su suelo como urbanizable, el Jurado lo valoró a 6,26 euros m2, con el que muestra disconformidad la recurrente, al considerar que dicho precio en modo alguno responde al valor de mercado en el momento de su expropiación.

En la resolución objeto del recurso 7432/2010 'la Vocal -Notaria-, ha emitido un voto particular en el que expuso que dicho valor adoptado por el Jurado resulta muy inferior al real de mercado para un suelo de esa clase con edificabilidad asignada en municipio de costa a escasos kilómetros de la capital de provincia, después de analizar el informe pericial presentado por la entidad adjudicataria, el Plan Parcial del área de reparto, el proyecto de urbanización y su memoria así como el informe elaborado por el arquitecto Don Carlos Antonio , presentado por la beneficiaria de la expropiación, vocal que llega a la conclusión de que ese suelo ostenta un valor de 29 euros m2'.

CUARTO.-La cuestión que por tanto se dilucida está, en efecto, resuelta por esta Sala en las sentencias, que se citan en el escrito de contestación a la demanda evacuado por el Abogado del Estado en la representación que en virtud de su cargo ostenta, entre las que cabe recordar la dictada en el PO núm. 7942/2008,FUNDAMENTO JURIDICO SEXTO, en el que se afirma entre otras cosas lo siguiente: 'Entrando ya a examinar la prueba practicada en este pleito, ordenada a determinar mediante el método residual dinámico cual debe ser el justiprecio del suelo expropiado, debemos comenzar por destacar los informes de naturaleza pericial obrantes en autos, a saber, los realizados por el arquitecto Sr. Landelino (perito de parte recurrente), el llevado a cabo en el año 2003 por el arquitecto Sr. Carlos Antonio (quien realizó el informe aportado al expediente del proyecto de expropiación, y que fue propuesto como prueba documental por la beneficiaria, si bien la participación de éste último en el pleito se limita al informe que realizó y aparece como documental), informes que fueron examinadas y supervisadas sus conclusiones durante la fase de prueba por la a su vez prueba pericial judicial, que tuvo lugar en el arquitecto Sr. Desiderio . Informes a los que se une el realizado por el ingeniero agrónomo Jenaro , este último relativo a la valoración de las accesiones.

La valoración conjunta de estos informes, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, y puesta en relación con los demás medios de prueba que hemos dispuesto, en particular el resto de la documental aportada por las partes así como la que forma parte del expediente administrativo remitido a la Sala, nos han permitido alcanzar los siguientes pronunciamientos:

I.- Resulta ajeno a la determinación del justiprecio del terreno expropiado las circunstancias en la que se puede haber envuelto la beneficiaria o el mercado con posterioridad al momento de la valoración y que hayan podido influir en el adecuado desarrollo de la obra o servicio público que justificó y motivó en su día el inicio del procedimiento de expropiación. No son elementos a tener en cuenta los sucesos o la realidad acontecida con posterioridad a las reglas que marca el artículo 36 LEF y al que ya hemos hecho alusión en el punto primero del anterior fundamento.

La Sala entiende que no resulta factible que se defienda la aplicación del método residual dinámico y a la vez se cuestione la aplicación de los parámetros que lo sostienen como la duración de la obra o promoción, el producto inmobiliario vendido o los costes de construcción desde lo acontecido con posterioridad a su aplicación, ya que de ser así, de poder ser rectificados estos parámetros con base en la realidad producida, ello supondría o podría conllevar una encubierta aplicación del método residual estático, que recordemos, se define como la diferencia (o residuo) entre el valor de mercado de la promoción terminada, de acuerdo con la edificabilidad y uso permitido en la parcela, y la suma de todos los gastos necesarios ocasionados. Entendemos que el principio del método residual es el mismo, sea cual sea su tipología, y en definitiva pasa por calcular el valor del suelo a partir del valor que alcance el inmueble una vez edificado (valor esperado más probable de venta del producto terminado), detrayendo los costes necesarios para la construcción, así como los financieros y el beneficio del promotor. Que el método sea estático o dinámico sí que supone la introducción de matizaciones importantes sobre el principio base, pues el método estático se dirige a determinar un valor de venta o mercado actual, esto es, en el momento de la tasación (y por tanto desde lo producido en la realidad una vez transformada), en tanto que el método dinámico lo que pretende es determinar un valor esperado y sostenible en el tiempo, finalidad a la que resulta esencial la discriminación de todo componente especulativo (tanto al alza como a la baja como ocurre en la actualidad), lo que obviamente ha de tener su reflejo (o debiera tenerlo) en un importe de la tasación y del consiguiente valor de repercusión diferente del obtenido mediante la variante estática. Es por estas razones por las que nos mostramos disconformes con las tesis manejadas por la representación del Concello de Miño y de la entidad Fadesa cuando defienden que la aplicación del método estático supondría una especie de test de contraste que permitiría comprobar la correcta aplicación del método en su versión dinámica.

A nuestro juicio, una correcta interpretación del funcionamiento del método residual dinámico, supone que éste se debe asentar sobre cifras que se estimen razonables en abstracto en el momento de la valoración (2003), que posteriormente no creemos que puedan ser rebatidas por el hecho de que no hayan coincidido exactamente con el devenir real de la promoción en el tiempo, y que desde luego no deben ser rebatidas desde circunstancias externas tan solo achacables a quien ocupa y ocupaba la posición de beneficiaria o al devenir posterior del mercado inmobiliario. De lo contrario se ocasionarían perjuicios a quien, sin haber influido en su generación, se ha visto abocado a ocupar como titular de bienes expropiados la posición de expropiado. Estas consideraciones resultan de aplicación a las tesis defendidas en este pleito en que erróneamente se está a lo ocurrido con posterioridad al momento que marca el artículo 36 LEF , en especial cuando en base a ello se afirma que la duración de la promoción debe fijarse en siete años, cuando a los que debe estarse es a la duración inicialmente prevista para la promoción y que no se nos ha mostrado porque no deba respetarse, o cuando se pretenden utilizar los precios de venta del producto inmobiliario terminado al año 2009 y no al año 2003.

II.- Defiende la beneficiaria que la utilización del método residual dinámico va a suponer una indemnización inferior a la fijada en el acuerdo recurrido por el Jurado provincial de expropiación aplicando las ponencias de valores catastrales, apoyándose para ello, de un lado en el informe realizado en su día por el arquitecto Sr. Carlos Antonio y que figura incorporado al propio proyecto de expropiación (y que a continuación analizaremos), y de otro lado, en resoluciones dictadas con posterioridad por el Jurado provincial de expropiación utilizando ya el citado método de valoración, siendo de recordar por lo que respecta a este segundo punto que se trata de resoluciones que agotan la vía administrativa con relación a fincas diferentes a la que aquí nos ocupan, que cuentan con dos votos particulares, pero que al ser afectantes al mismo procedimiento de expropiación, sin perjuicio de que no invalidan ni condicionan lo que en este proceso pueda resolverse, sus estimaciones y la de sus miembros pueden ser valoradas indiciariamente y así se ha hecho en los términos expuestos como más adelante podremos comprobar.

Con relación a la pericial de parte realizada en el arquitecto Sr. Carlos Antonio , que con carácter general fija el precio del suelo urbanizable a razón de 4.35 e/m2, su relevancia debe examinarse primeramente desde el informe que llevó a cabo el perito judicial arquitecto Don. Desiderio que parcialmente rechazó su virtualidad con base a los siguientes argumentos, y que oportuno es señalar no han merecido comentario alguno en conclusiones por las partes demandadas: 1) Se han utilizados los costes publicados por una revista especializada pero de manera incorrecta en cuanto se toman los costes de una vivienda de 125 m2 cuando el plan parcial atiende a una vivienda que tenga 300 m2, en relación a zonas geográficas distintas a la zona norte, y asimismo se tomaron los costes de viviendas entre medianeras con mas superficie que la que corresponde a la promoción, que además carecen de sótano en su práctica totalidad, habiendo adverado el perito judicial que la calidad de la construcción es sencilla, aunque lo cierto es que en una lectura sosegada el informe del Sr. Carlos Antonio admite también este tipo de calidad junto con la de calidad alta. 2) En cuanto al tipo de actualización, no se realiza un ajuste al tipo de interés real, corrigiendo efectos inflacionistas, que sí se lleva a cabo por el contrario en el informe del perito judicial, rechazando que se utilice el tipo libre de riesgo. A efectos de la prima de riesgo, parece razonable admitir con el perito judicial que la promoción no sea destinada en su totalidad a viviendas de segunda residencia, aunque sea éste el elemento tipo que deba predominar de modo principal.3) Resulta irrazonable para el perito judicial computar todos los gastos de urbanización y gestión de manera simultánea. 4) Se establecen gastos de administración de la edificación que a juicio del perito judicial resultan exagerados, crítica que la Sala debe admitir en base a las justificaciones absolutamente vagas y abstractas que sobre su cuantificación se hacen en su informe por el Sr. Carlos Antonio . 5) No es objeto de valoración lucrativa el campo de golf, lo que se debería haber hecho, siendo ésta una cuestión a la que después aludiremos de manera específica.

Dicho esto, existen otros aspectos fácticos del informe del Sr. Carlos Antonio , como las relativas a los costes de urbanización, que han sido asumidas por el perito judicial, sin que nos muestre las razones que a ello le llevaron.

III.- En relación al campo de golf, no resulta discutible que esta instalación forma parte de la obra o servicio promocional que en su día justificó la expropiación, al tratarse de un equipamiento deportivo de carácter y uso general, por lo que no resulta inapropiado que deba aplicarse por analogía la doctrina de los sistemas generales, y ello significa, por aplicación del principio de equidistribución de beneficios y cargas del planeamiento, que los propietarios de los terrenos en que se encuentra el campo de golf no pueden verse perjudicados en la indemnización que les corresponde por la expropiación sufrida. O dicho en otros términos, frente a lo que sostiene la entidad beneficiaria, los terrenos que forman parte del campo de golf, a los exclusivos efectos expropiatorios que aquí interesan, disponen de la misma edificabilidad del resto y en esto coincidimos con la postura defendida por el perito judicial. En este sentido resulta clarificador el informe del Sr Carlos Antonio cuando afirma en la pagina 2 de su informe 'no se puede obviar algo substancial en esta ordenación: que es viable gracias a la existencia de un atractivo que no es intrínseco al territorio, sino que es consecuencia de la construcción de los campos de golf'.

Una segunda cuestión atinente al campo de golf reside en su aprovechamiento económico como actividad privada lucrativa. Frente a lo defendido por el técnico Sr. Carlos Antonio , que afirma su falta de rentabilidad directa con base en aspectos generales no contrastados como la climatología o la falta de aficionados en la zona, nos mostramos conformes con las tesis del perito judicial, avalada por los hechos que hace constar en su informe y de los que si se desprende que el mismo es susceptible de generar un importante aprovechamiento económico.

IV.- La Sala no se muestra de acuerdo con los costes de construcción y urbanización considerados por el Sr. Carlos Antonio y que son avalados con reticencias y matizaciones genéricas (como antes hemos visto) por el perito judicial, que a pesar de ello no ha acudido a fuentes distintas, y del que resulta criticable que tampoco nos muestre como ha obtenido los datos utilizados en su informe. En efecto, no nos parece razonable que si de lo que se trata es de aplicar el método residual dinámico y no el estático, no se acuda directamente a los precios de construcción y urbanización utilizados para la elaboración del proyecto de expropiación cuando necesariamente debía existir información mas que suficiente (basta para ello el examen del proyecto de expropiación), atendido la naturaleza de la obra que motivo la expropiación, esto es, la construcción de un conjunto residencial deportivo, siendo por tanto factible conocer los valores esperados por la entidad beneficiaria. No resulta pues justificado que por el Sr. Carlos Antonio primero y después por el perito judicial se acudan a valores genéricos, expresados en una revista especializada, a la que se tenia que haber acudido en todo caso en segundo término para el caso de que los valores previsibles manejados por la beneficiaria no resultaren razonables, valores que además y como ya hemos repetido, no son del agrado del perito judicial por no ajustarse a las características de las viviendas objeto de la promoción.

V.- Al contrario de lo que se sostiene por el perito Sr. Carlos Antonio , cuyo informe es propuesto como prueba documental por la entidad beneficiaria, entendemos que no pueden formar parte del parámetro costes de urbanización aquellos gastos que son fruto de acuerdos entre la beneficiara y la Administración expropiante como son los relativos al saneamiento en los lugares de Modia y Buiña, el alumbrado de la carretera Perbes-Miño, la mejora de la carretera Perbes-Campolongo y el plan especial del puerto deportivo en tanto en cuanto no formen parte del sector afectado. No parece que pueda discutirse que se trata en la mayoría de los casos, de mejoras que son ajenas a lo que constituye el objeto del proyecto de expropiación. Por otra parte, y por lo que respecta a los gastos de instalación de las redes de suministro, no parece asumible incluir estos gastos en la aplicación del método residual dinámico, cuando mediante este sistema de valoración de lo que se trata es de hallar el justiprecio de un terreno expropiado, en tanto en cuanto estos gastos son de cuenta de las entidades suministradoras y los hipotéticos propietarios de los hipotéticos inmuebles tienen derecho a su reintegro. Es por ello por lo que no tiene razón de ser que se incluyan a los efectos que aquí interesan.

Dicho de otro modo, el instituto del justiprecio tiene como principal función la de actuar como garantía del derecho de propiedad reconocida en el artículo 33 CE y no parece que dicha función guarde coherencia con aplicar un método de valoración que permita disminuir el efecto indemnizatorio que persigue, mediante pactos o acuerdos ajenos al expropiado o mediante actuaciones ajenas a la obra que justifica la expropiación. La aplicación del método residual dinámico debe adaptarse a las singularidades que rodean el ámbito expropiatorio sino se quiere distorsionar el sistema y alcanzar resultados no queridos por el legislador que lesionen aquella función garantista. No debe ser el expropiado el que en definitiva sufra en la indemnización que le es debida los costes de actuación a los sistemas generales del sector como conexión a redes viarias, de abastecimiento, de energía eléctrica o los costes asumidos por la beneficiaria por medio de acuerdo, sobre todo cuando no existe un respaldo legal que a ello le obligase como ocurre los saneamientos de lugares antes indicado, alumbrados o la mejora de la carretera por citar algunos de los casos antes enumerados.

VI.- Por lo que se refiere a la determinación cuantitativa del parámetro valor en venta del producto inmobiliario terminado, la Sala ha analizado de modo preferente el informe técnico realizado por el arquitecto Sr. Carlos Antonio , puesto en relación con las argumentaciones contenidas en la Comisión de Gobierno del Concello de Miño de 17 de septiembre de 2003 y las afirmaciones no rebatidas por el Sr. Landelino en su informe, de donde ha podido advertirse que aquel se atuvo a valores fiscales correspondientes al año 2000, cuando como hemos visto, la fecha de la valoración debe ser referida al 5 de mayo de 2003, lo que impide que dichos precios fiscales puedan ser tomados en consideración.

En relación con la delimitación de este parámetro, por las partes codemandadas se denuncia que por el perito judicial se toman los precios de venta del año 2009, crítica que debe aceptarse toda vez, tal como antes hemos expuesto, que los precios a tomar en consideración deben ser aquellos reflejados en la publicidad de la beneficiaria, es decir los que en principio reproducen más fielmente el valor en venta de la promoción a la fecha de valoración (2003), si bien aplicando las correcciones que al informe del Sr Landelino hace el perito judicial.

Asimismo, y en atención a las funciones propias de su cargo, no se pueden despreciar las referencias sobre este parámetro, aunque sea a título de meramente indicarías, proporcionadas en su voto particular por la Notario Mercedes Bermejo Pumar en la resolución dictada por el Jurado Provincial de expropiación de A Coruña aplicando ya el método residual dinámico y que fue aportado a autos por la propia beneficiaria, en cuanto guardan la necesaria coherencia con los principios y criterios que estimamos deben ser aquí seguidos y que como fuente conocedora de los precios de transacciones en la zona en la fecha de valoración resultaría ilógico obviarlas.

Por último, y por las razones antes expuestas, se deben corregir también las estimaciones realizadas en su informe por el perito judicial sobre éste parámetro, toda vez que, según afirma el mismo, atiende como pauta esencial para determinar este parámetro a la información suministrada por un comercial de la promotora a la fecha en que se practicó la prueba, esto es, en el año 2010, lo que viene a suponer la introducción de elementos más propios del método residual estático.

VII.- En cuanto al examen del informe realizado por el perito de la parte demandante Sr. Landelino , y a la vista de las críticas vertidas sobre el mismo en el informe pericial judicial, caben destacar los siguientes aspectos:

.- No encuentra justificación la minoración de los costes de ejecución que lleva a cabo en su informe sobre los determinados en el informe realizado por el Sr. Carlos Antonio y obrante al proyecto de expropiación, que como se recordará, se reducen aplicando un porcentaje a tanto alzado, crítica que hace el perito judicial y la Sala acepta y hace suyas en los términos expuestos por el informe pericial judicial, dado que lo que se pretende hacer valer como una disminución de costes, es en realidad y en su caso atribuible a la labor de la promotora.

.- Se utilizan como valores de venta los provenientes de la publicidad de la promoción, pero atendido la superficie útil, no la construida y sin referencia a los elementos comunes, crítica que resulta acertada pero solo parcialmente, ya que resulta adecuado a la metodología del residual dinámico adoptar como precio de venta el que la beneficiaria esperaba obtener en el año 2003, y cuya realidad, por otra parte, ninguna de las partes codemandadas ha pretendido rebatir siquiera.

VIII.-Se afirma por las partes codemandadas que el perito judicial no llegó a aplicar el método residual dinámico, limitándose a realizar una actualización al año 2003 de los costes en cuatro capítulos y los ingresos en uno, lo que a juicio del Concello de Miño y de la entidad Fadesa supone una simplificación incorrecta y mas bien propia del método residual estático. Sin perjuicio que sobre esta cuestión le asista técnicamente la razón a las partes que lo denuncian lo cierto es, de un lado que ninguna pregunta se formuló en su día al perito judicial que hubiera permitido subsanar el mismo, y de otro, que el propio técnico cuyo informe propone la beneficiaria, el Sr. Carlos Antonio , realiza en su propio informe labores de simplificación similares (pag 14). En todo caso, a juicio de la Sala nos encontramos ante un requisito metodológico de carácter formal que no puede por si solo invalidar el informe realizado por el arquitecto Don. Desiderio , que además no ha impedido su examen y crítica a las partes.

IX.- Se crítica asimismo por las mismas partes procesales y en relación con los costes, que el informe pericial judicial utiliza valores del año 2003, que luego se invierten en el año 2007 para después volverlos a referir al año 2003. Esta cuestión, de carácter eminentemente técnica, ciertamente no fue objeto de aclaración en el acto de ratificación, pero en todo caso lo que si puede advertirse es la falta de claridad con que el perito judicial se ha manejado en su informe con relación a ésta cuestión, siendo de reiterar lo que anteriormente hemos indicado sobre la fecha a la que se debe referir la valoración.

De lo expuesto anteriormente la Sala ha adquirido la convicción que existen en este momento procesal datos y elementos suficientemente contrastados como para fijar el precio del suelo expropiado conforme al método residual dinámicoa la fecha de su valoración el 5 de mayo de 2003, y para ello debe atenderse de modo principal a los elementos incorporados por los distintos informes presentados, entre ellos el informe realizado por el Sr. Carlos Antonio , que metodológicamente es el tomado como punto de partida por los demás, pero resultando esencial reparar los defectos de que adolece, introduciendo para ello en el mismo determinados aspectos jurídicos y fácticos aportados y subsanados por el perito judicial y solo en algún extremo por el perito recurrente o por las pruebas documentales obrantes en autos o en el expediente administrativo, circunstancias que han llevado a la necesidad de fijar el precio del suelo partiendo de las valoraciones del suelo expropiado alcanzadas en su informe por el perito judicial, sobre las que se debe aplicar una corrección global al alza que se cuantifica por la Sala en el 6%, resultado de la ponderación de los siguientes elementos:

.- Se deben tomar como precios de venta los adoptados en su informe por el Sr. Landelino , si bien con las matizaciones introducidas por el perito judicial.

.- Deben ser suprimidos determinados gastos de urbanización considerados en el informe del Sr. Carlos Antonio antes explicitados.

.- Resultan excesivos los gastos de administración establecidos en su informe por el Sr. Carlos Antonio .

.- Se debe tomar en cuenta el aprovechamiento lucrativo del campo de golf en los términos expuestos en su informe por el perito judicial.

Estas correcciones necesariamente deben tener su traducción en el precio que se debe atribuir al suelo sobre el que se encuentran los terrenos afectados por la actuación expropiatoria, de tal modo que de acuerdo con lo antes expuesto, la Sala ha adquirido la convicción de que el valor del suelo expropiado alcanzaba, en la fecha de valoración, los siguientes parámetros: 1) Suelo urbanizable del sector 25.90 e/m2. 2) Ordenanza de extensión de núcleo rural 28,84 e/m2. 3) Ordenanza de núcleo rural disperso 47,26 e/m2 4) Ordenanza de núcleo rural denso 72.11 e/m2 . Estas conclusiones han sido alcanzadas por el Tribunal tanto en atención a la específica prueba practicada en este proceso como a la que tuvo lugar en otros procesos dimanantes del mismo procedimiento de expropiación y sobre cuya relevancia y virtualidad todas las partes aquí personadas han tenido la oportunidad de alegar lo que estimaran conducente a sus intereses, siendo de tener en cuenta que las conclusiones extraídas de pruebas realizadas en otros procesos se han extrapolado en tanto en cuanto afectaban a la clase de suelo sobre el que se asentaban los terrenos que fueron expropiados al hoy demandante, que en su día fueron estudiados de manera conjunta y global, para todos los terrenos que formaban parte del proyecto de expropiación tanto por el perito de la parte recurrente como por el perito judicial como evidentemente por el arquitecto Sr. Carlos Antonio .

Por lo que se refiere a los demás bienes objeto de la actuación expropiatoria, en esencia determinados árboles que se encontraban en las fincas expropiadas, la actividad probatoria recaída sobre los mismos puesta en relación con la ausencia de argumentación desplegada en demanda y en fase de conclusiones, obligan a concluir que no se ha quebrado la presunción de acierto que acompaña a la resolución recurrida.'

Considerando por tanto aplicable la doctrina contenida en la sentencia núm. 765/2010 dictada en el recurso 7942/2008 así como la contenida en las restantes sentencias dictadas en los PO de los que se hace referencia en el escrito de contestación a la demanda por la Administración aquí demandada, resulta obligado, como más ajustado a derecho, estimar en parte, como subsidiariamente se suplica,el recurso contencioso-administrativo interpuesto ante esta sede jurisdiccional.

QUINTO.-En cuanto a las costas no procede hacer pronunciamiento alguno respecto de su imposición al no concurrir las circunstancias del art. 139 de la Ley Jurisdiccional que lo justifique.

VISTOSlos preceptos y principios citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso núm. 7382/2011interpuesto por la representación de la ASOCICACIÓN DE AFECTADOS EXPROPIACIÓN PERBES-SAN XAON, contra el acuerdo de fecha 31 de enero de 2011 dictado por el Jurado Provincial de A Coruña referente a la finca número 889, acordando anular la resolución impugnada y estableciendo que el justiprecio que ha de percibir el expropiado por verse privado del suelo sobre el que se asienta la finca expropiada debe ascender a la suma que resulte de valorar éste a razón de lo dispuesto en el fundamento de derecho cuarto, antepenúltimo párrafo, más el 5% en concepto de premio de afección e intereses legales por demora correspondientes, desestimando el recurso interpuesto en todo lo demás y todo ello sin especial imposición de costas del proceso a ninguna de las partes que en el mismo han intervenido.

Notifíquese a las partes haciéndole saber que la misma es firme, y que contra ella, sólo se podrá interponer recurso de casación en interés de Leyestablecido en el art. 100 de la Ley 20/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso- Administrativa, por las personas y entidades a que se refiere dicho precepto, dentro del plazo de tres mesessiguientes a su notificación. Asimismo podrá interponer contra ella cualquier otro recurso que estime adecuado a la defensa de sus intereses. Para admitir a trámite el recurso, al interponer deberá constituirse en la cuenta de depósito y consignaciones de este Tribunal (1578-0000-85-7382-11-24),el depósito al que se refiere la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre (BOE num. 266 de 4/11/09), y, en su momento, devuélvase el expediente administrativo a su procedencia, con certificación de esta resolución.

Así lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-La sentencia anterior ha sido leída y publicada el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a. Sr./a. Magistrado/a Ponente D/ña JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ , al estar celebrando audiencia pública la Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. Doy fe. A Coruña, Seis de mayo de dos mil quince.