Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 328/2022, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 319/2021 de 06 de Julio de 2022

Encabezamiento

Tribunal Superior de Justicia de Madrid

Sala de lo Contencioso-Administrativo

Sección Cuarta

C/ General Castaños, 1 , Planta Baja - 28004

33009710

NIG:28.079.00.3-2021/0021395

Procedimiento Ordinario 319/2021

Demandante:D. Justo y otros 3

PROCURADOR Dña. MARIA LOURDES MADRID SANZ

Demandado:JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID

LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

AYUNTAMIENTO DE GRIÑON

PROCURADOR Dña. MARIA DEL CARMEN MADRID SANZ

Perito:

PONENTE Sr. Ugarte Oterino.

SENTENCIA Nº 328/2022

Presidente:

D. CARLOS VIEITES PEREZ

Magistrados:

Dña. MARÍA ASUNCIÓN MERINO JIMÉNEZ

D. LUIS MANUEL UGARTE OTERINO

D. ALFONSO RINCON GONZALEZ-ALEGRE

En Madrid a seis de julio de dos mil veintidós.

Visto el recurso número 319/2021 interpuesto por Dñª Regina, Dñª Rocío, D. Serafin y D. Justo representados por la Procuradora Sra. Dña. Maria Lourdes Madrid Sanz y defendidos por el Letrado D. Fausto Sánchez Martínez de Pinillos, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid de fecha 4 de marzo de 2021, que fija el justiprecio de las fincas situadas en C/ DIRECCION000 nº NUM000 y NUM001 en el municipio de Griñón (Madrid); habiendo sido parte demandada la Comunidad de Madrid, representada por la Letrada de la Administración Autonómica, y codemandado el Ayuntamiento de Griñón, representado por la Procuradora Dña. Maria del Carmen Madrid Sanz y defendido por el Letrado D. Pablo Serna Vilares.

Antecedentes

PRIMERO. -Interpuesto el recurso y recibido el expediente administrativo, fue emplazada la parte recurrente para que dedujera demanda, lo que llevó a efecto mediante escrito en el que, tras alegar los fundamentos de hecho y de derecho que consideró pertinentes, terminó suplicando la estimación del recurso, con la consiguiente anulación del acto recurrido.

SEGUNDO.-La representación procesal de la parte demandada contestó a la demanda mediante escrito en el que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó aplicables, terminó pidiendo la desestimación del presente recurso. Lo propio realizó la codemandada, en el trámite concedido al efecto.

TERCERO.-Recibido el pleito a prueba, se practicaron las propuestas, con el resultado que obra en autos.

CUARTO.-Dado traslado a las partes por su orden para conclusiones, las evacuaron en sendos escritos, en los que reiteraron sus respectivos pedimentos.

QUINTO.-Con fecha 5 de julio de 2022 se celebró el acto de votación y fallo de este recurso, quedando el mismo concluso para Sentencia.

Siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. LUIS MANUEL UGARTE OTERINO.

Fundamentos

PRIMERO. - Pretensión ejercitada.

Dª. Regina, Dª. Rocío, D. Serafin y D. Justo ejercitan pretensión declarativa de nulidad del acuerdo del JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID, de 4 de marzo de 2021, expediente NUM002, que fijó en 802.941,93€ el justiprecio de las fincas catastrales NUM003 y NUM004, situadas en Calle DIRECCION000 nº NUM000 y NUM001 en el Municipio de Griñón, incluido el premio de afección, más los intereses legales a que se refieren los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, expropiadas a solicitud de los interesados en los términos del artículo 94 de la Ley 9/200, del Suelo de la Comunidad de Madrid, resultando beneficiario el Ayuntamiento de Griñón, y de condena al reconocimiento de que el justiprecio correspondiente a las fincas expropiadas es de 3.435.102,00€, y al abono de los intereses legales correspondientes desde el 14 de octubre de 2020.

SEGUNDO. - Actuación administrativa impugnada.

El Acuerdo del JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID, de 4 de marzo de 2021, expediente NUM002, fijó en 802.941,93 € el justiprecio de las fincas catastrales NUM003 y NUM004, situadas en Calle DIRECCION000 nº NUM000 y NUM001 en el Municipio de Griñón, incluido el premio de afección, más los intereses legales a que se refieren los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, expropiadas a solicitud de los recurrentes en los términos del artículo 94 de la Ley 9/200, del Suelo de la Comunidad de Madrid, resultando beneficiario el Ayuntamiento de Griñón, del que se extraen los siguientes datos:

- El expediente de expropiación se inició el día 23/10/2018, fecha correspondiente a la solicitud de expropiación.

- La fecha de inicio de la Pieza Individualizada de Valoración fue del 15/10/2020, correspondiente al requerimiento de hoja de aprecio ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual.

- Superficie total: 9.590,00 m2

- Superficie expropiada: 9.590,00 m2.

- Clase de suelo: incluido en ámbitos delimitados o con condiciones de desarrollo.

- Planeamiento: normas subsidiarias de planeamiento.

- Desarrollo: UE 31.

- Uso característico: residencial familiar.

- Valoración según el método residual estático. RDL 7/2015 y Órdenes 1020/1993 y 805/2003.

- Aprovechamiento: 0,50000 m2c/m2s, con un coeficiente corrector de 0,900000 (resultante de cesiones urbanísticas, del aprovechamiento materializado u otra situación singularizada).

- Valor final unitario de 77,94 €/m2, resultado de aplicar el valor de repercusión básico del suelo de 261,59 euros/m2 al 90% de la edificabilidad atribuida de 0,50000 m2/m2, descontando los costes de urbanización (Cu) de 39,78 €/m2s.

- Valor de repercusión básico de 261,59 euros/m2, para un valor de venta de 1.115,78 €/m2, de una vivienda pública de protección asignado al municipio (BOCM 4-08-2008), unos beneficios y gastos de la promoción de 257,49 euros/m2 y un coste de construcción de 596,70 €/m2.

- El coste de construcción (sc) se obtiene utilizando el valor de reposición como nuevo, calculando su coste actual, según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20 (MBC-2 de 650 €/m2, tipología 1.1.2.5, coeficiente 0,90, más un 2% de financiación según inversión prevista).

- Valoración: 764.706,60 €.

- 5% valor de afección: 38.235,33 €.

- Valoración total: 802.941,93 €

- Intereses legales previstos por los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, en cuanto sean aplicables.

TERCERO. - Motivos de la impugnación del recurrente.

Los recurrentes fundan su pretensión en las consideraciones del escrito de demanda, que extractamos de la siguiente manera:

* El Jurado fija la fecha de valoración al inicio de la solicitud de la expropiación (23/10/2018), en lugar de hacerlo al de inicio del expediente de justiprecio (14/10/2020), aplica el valor de mercado conforme al precio de vivienda protegida, en lugar del valor de mercado del ámbito espacial homogéneo en el que se encuentran las fincas, duplica los gastos de beneficio empresarial y gastos generales, e incluye costes de urbanización cuando la urbanización en la que se ubican las fincas, Residencial DIRECCION001, se encuentra totalmente finalizada desde hace años.

* El Jurado no aplica el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo, según el art. 37.1.a) TRLS 2015 y que, en el presente caso, es de ' residencial correspondiente a la ordenanza de colonia unifamiliar', según la ficha urbanística UE- 31 de las NNSS.

* El valor de mercado obtenido con los testigos obtenidos de la web inmobiliaria idealista, que obran en el expediente administrativo (folios 45 a 49) fue de 1.521,50 €/m2 frente al de la resolución impugnada, de 1.115,78 €/m2.

* El Jurado ha calculado dos veces los gastos de beneficio empresarial y gastos generales, de una lado en un 30% de los costes de construcción, que es un porcentaje muy considerable.

* Partiendo de un valor de venta de 1.521,50 €/m2, obtienen un valor de repercusión de 682,99 €/m2, considerando unos costes agrupados de construcción, gastos asociados a la construcción y gastos financieros de la promoción de 564,64 €/m2, llegando a un valor unitario final de 341,495 €/m2, ligeramente superior al fijado por la Dirección General del Catastro en su última ponencia del año 2008, de 328,00 €/m2 en polígono unitario.

* Tratándose de una expropiación por ministerio de la ley los intereses se deben calcular desde la fecha de presentación de la hoja de aprecio de la propiedad, el 14 de octubre de 2020, en virtud del art. 69.2TRLS 1976, de aplicación supletoria.

CUARTO.- Contestación de las demandadas.

La LETRADA DE LA COMUNIDAD DE MADRID, en la representación que ostenta, se ha opuesto a la pretensión ejercitada remitiéndose a los fundamentos del acuerdo impugnado, pudiéndose destacar de su contestación las siguientes consideraciones:

* Presunción de acierto de las resoluciones del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa.

* Resultan correctas las fechas expresadas en el acuerdo impugnado de inicio del expediente de expropiación y de la pieza individualizada de valoración, resultando estéril la discusión planteada al respecto por los actores.

* Resulta correcta asimismo la aplicación para la valoración de las fincas del valor de venta de vivienda pública de protección, por ser uno de los destinos contemplados para la utilización del suelo en supuestos expropiatorios y el único con carácter lucrativo - artículo 37.1 y 37.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre - y teniendo en cuenta que conforme a las NNSS - normas subsidiarias - del Ayuntamiento de Griñón se trata de suelo destinado a Equipamiento Público.

* Los valores de venta procedentes de un portal inmobiliario no acreditan las condiciones reales de celebración de las operaciones inmobiliarias.

* El Jurado descuenta los costes de urbanización pendientes.

* No existe doble imputación de los gastos sino aplicación de un 1,3% al valor de la construcción, por una lado, y al valor de repercusión básico de suelo finalista, de otro.

*

La LETRADO DEL AYUNTAMIENTO DE GRIÑÓN, beneficiario de la expropiación, se ha opuesto igualmente a la pretensión ejercitada, en términos similares a los expresados por la demandada.

QUINTO. - Presunción de acierto de las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa.

Las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, según constante doctrina jurisprudencial, están revestidas de una especial presunción de acierto, atendido el carácter técnico y autonomía de origen de los miembros que forman dicho órgano administrativo - Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2.009 -.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo manifiesta que las resoluciones de los Jurados de Expropiación deben ser contempladas y enjuiciadas con el crédito y autoridad que derivan de su imparcialidad, independencia y objetividad, así como de la competencia y preparación técnica de sus componentes, quienes combinan el conocimiento del derecho con el de la realidad económica en la que de distintas maneras participan.

Esa presunción 'iuris tantum' de acierto y veracidad de las resoluciones del Jurado, en lo que afecta a las valoraciones efectuadas, puede ser enervada cuando en el proceso contencioso-administrativo se acredite que aquellas decisiones tasadoras incurren en cualquier infracción del ordenamiento jurídico incluida la consistente en no corresponder el justiprecio asignado a los bienes y derechos expropiados con su valor real, para lo que el instrumento más idóneo al efecto es la prueba pericial cuyo objeto, como es sabido, es aportar al Tribunal datos sobre la apreciación de algún hecho de influencia en el pleito respecto del que conocimientos científicos, artísticos o prácticos sean necesarios, o al menos muy convenientes, para debatir con éxito cuestiones de dicha naturaleza.

SEXTO. - Sobre la expropiación por Ministerio de la Ley.

En sentencia de esta misma Sala y Sección, de fecha 4 de julio de 2018, nº 368/2018, recurso 295/2018, nos hemos referido a la expropiación ex art. 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en los siguientes términos:

'Debemos comenzar recordando que el planeamiento territorial y urbanístico forma parte del ordenamiento jurídico como normas a las que se atribuye rango reglamentario; como tal, tiene la fuerza de obligar propia de las disposiciones generales, vinculando por ello no sólo a los particulares sino también a todos los poderes públicos -afirmación que no es de ahora sino que es constante desde siempre, siendo ejemplo de ello el artículo 45 de la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 , artículo 57 del Texto Refundido de 1976 , artículo 134 del TR de 1992 y en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones . Si bien no se recoge en el vigente TRLS de 2015, la obligación de cumplimiento sigue siendo un efecto imprescindible de toda norma jurídica, y su efecto vinculante para las Administraciones Públicas consecuencia del principio de legalidad- ( STS de 29 de mayo de 2013, recurso 6892/2009 ).

Por lo tanto, el carácter vinculante de los Planes de Urbanismo para las Administraciones determina la obligación de éstas de cumplir sus determinaciones ( STS de 29 de octubre de 2010, recurso 1381/2006 ).

La siguiente pregunta a responder es qué ocurre cuando la Administración no cumple con las exigencias del Planeamiento. Para ello, y cumpliendo determinadas exigencias, el Legislador articula un mecanismo que permite exigir al Ayuntamiento la expropiación de terrenos que, por haber sido destinados a dotaciones públicas, no pueden ser objeto de disposición ni de aprovechamiento por su titular. Es la figura llamada expropiación por ministerio de la ley, regulada en el art. 69 del TRLS de 1976 en los siguientes términos:

'Uno. Cuando transcurran cinco años, desde la entrada en vigor del Plan o Programa de Actuación Urbanística sin que se llevase a efecto la expropiación de los terrenos, que, con arreglo a su calificación urbanística, no sean edificables por sus propietarios, ni hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de los beneficios y cargas en el polígono o unidad de actuación, el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la Administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, si transcurrieren otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia.

A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurrieren tres meses sin que la Administración la acepte, podrá aquél dirigirse al Jurado provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio conforme a los criterios de esta Ley y de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos treinta y uno y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa .

Dos. A los efectos de lo establecido en el párrafo anterior, la valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación'.

En la legislación autonómica de la Comunidad de Madrid se recoge en el art. 94 de la LSCM:

'1. Cuando proceda, la expropiación del suelo destinado a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento urbanístico que legitime la actividad de ejecución.

2. Transcurrido el plazo previsto en el número anterior sin que la expropiación haya tenido lugar, el propietario afectado o sus causahabientes podrán interesar de la Administración competente la incoación del procedimiento expropiatorio. Si un año después de dicha solicitud la incoación no se hubiera producido, se entenderá iniciado el procedimiento por ministerio de la Ley, pudiendo el propietario o sus causahabientes dirigirse directamente al Jurado Territorial de Expropiación a los efectos de la determinación definitiva del justiprecio'.

Según jurisprudencia de nuestros Tribunales, son requisitos necesarios para la aplicación de este artículo i) que se trate de suelo destinado a redes públicas, ii) que hayan transcurrido cinco años desde que se aprobó el planeamiento que permita la ejecución sin que se haya procedido a la expropiación, iii) que un año después no se haya producido la incoación del expediente.

Además, será preceptivo que la finca esté perfectamente ubicada, localizada y delimitada y no haya duda sobre esos datos, ni sobre su titularidad (en este sentido, sentencias de esta Sala y Sección de 16 de marzo de 2018, recurso 29/2017 , y de 5 de junio de 2015, recurso de apelación 308/2015 ).

Constituye una excepción a la regla general según la cual no cabe, en principio, obligar a la Administración a expropiar, y tiene un marcado carácter tuitivo, pues se trata con esta modalidad de evitar la indefensión de los propietarios que quedan sin aprovechamiento alguno como consecuencia del planeamiento urbanístico ( STS de 11 de febrero de 2015, recurso 1930/2015 ).

SÉPTIMO.- Determinación del justiprecio. Valoración de las fincas expropiadas.

En cuanto a la valoración del suelo, el artículo 34.1 b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que las valoraciones del suelo se rigen por lo dispuesto en la misma cuando tengan por objeto la fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.

Su artículo 37.1 se refiere a la valoración en el suelo urbanizado que no esté edificado, cual es el caso, en los siguientes términos:

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidadde referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneoen que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelosegún el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientespara poder realizar la edificabilidad prevista.(Resaltado añadido)

En desarrollo del régimen legal, se dictó el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

Deberá estarse a lo dispuesto en los artículos 20 a 22 del Reglamento para la valoración en situación de suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física.

Dicen así:

Artículo 20 Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración

1.Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protecciónque permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

2.Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, se tomará la edificabilidad media ponderadadel ámbito espacial en el que se integren.

3.Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y eluso mayoritario en el ámbito espacial homogéneoen que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada porusos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.

Artículo 21 Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo

A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneose aplicará la siguiente expresión:

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Siendo:

EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.

VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.

VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.

SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.

SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados.

Artículo 22 Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado

1. El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidadde referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusióndel suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

2.Los valores de repercusióndel suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estáticode acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VRS = Valor de repercusióndel suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en ventadel metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de losgastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40,podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a)Podrá reducirsehasta un mínimo de 1,20en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b)Podrá aumentarsehasta un máximo de 1,50en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcciónen euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo .

3.En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadaso que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

4.La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.(Resaltado añadido)

Son varias las cuestiones que enfrentan a las partes.

Sobre el valor en venta de la fincas expropiadas

En cuanto al valor en venta, el Jurado Territorial ha estimado el de la vivienda pública de protección, por ser éste uno de los destinos contemplados para la utilización del suelo en supuestos expropiatorios, habiendo extraído el valor unitario de 1.115,78 €/m2, asignado al municipio (BOCM 4-08-2008).

La aplicación por el Jurado de los valores de las viviendas de protección pública es una de las posibilidades que se derivan del artículo 37.1 a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, opción permitida cuando no exista un estudio de mercado que permita apreciar la existencia de error en la valoración el Jurado.

No constan transmisiones en la zona, inscritas en el registro público de inmuebles, ni promociones de obra nueva en el mismo distrito.

Sobre el rigor exigible a la aportación de testigos de ofertas, que tengan la consideración de ciertos y seguros, nos hemos referido en sentencia número 739/2015, de diez de junio de 2015, dictada en el P.O. 438/2012, a los supuestos de precios extraídos en portales inmobiliarios, en los siguientes términos:

CUARTO. - En la metodología aplicativa del método residual estático debemos resaltar que uno de los condicionantes que más influyen en el resultado final es el valor en venta del producto inmobiliario final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos y así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, obtenido a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo.

[...]

Pues bien, el dictamen pericial emitido con relación al caso de los presentes autos no cumplimenta todas las exigencias impuestas a efectos de desvirtuar la presunción de acierto de la resolución impugnada del Jurado de Expropiación, por cuanto que el perito judicial, en su , remite, en orden la averiguación del valor en venta aplicable, a datos del <índice inmobiliario de Fotocasa y el IESE>, de y de la >plataforma Idealista>, pero no facilita, de modo concreto y documentado, información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación del mercado afectante a la finca expropiada.(Subrayado incorporado)

No puede sostenerse la comparación entre el valor final unitario calculado por el Jurado a efectos expropiatorios y el de 328,00 €/m2 fijado en la última ponencia catastral del año 2008, a que se refieren los actores, pues además de tener una finalidad impositiva no podrá superar el valor de mercado, pues según el número 2 del apartado segundo de la Orden de 14 de octubre de 1998, sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de Ponencias de valores, el valor catastral es el 50% del valor de mercado, valor este forzosamente muy superior al fijado en concepto de justiprecio, del que se deducen costes, gastos y beneficios.

Tampoco aparece diferencia en la valoración por la circunstancia de que según los actores el Jurado haya fijado como fecha de la misma la de solicitud de la expropiación (23/10/2018), y no la de inicio del expediente de justiprecio (14/10/2020), con la presentación de la hoja de aprecio.

Sobre la edificabilidad de las fincas expropiadas

Como dispone el artículo 22.1 Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, el valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente.

En cuanto a la determinación de la edificabilidad del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración, si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, como es el caso, dispone el artículo 20.3 del mismo Reglamento:

[...]

3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.

El Jurado ha aplicado la edificabilidad del 0,50000 m2c/m2s contemplada en la ficha correspondiente a la unidad de ejecución UE-31, de las Normas Subsidiarias de planeamiento del Ayuntamiento de Griñón.

A la edificabilidad o aprovechamiento fijado le aplica el coeficiente corrector del 0,9, a lo que nada ha opuesto la actora.

La actora en conclusiones se rebela frente a la citada edificabilidad, cuando nada esgrimió en su demanda, aduciendo que en realidad es de 0,6 m2c/m2s, haciendo suyo el informe pericial, que considera que el ámbito espacial homogéneo correspondiente a las parcelas es el de 'COLONIA UNIFAMILIAR / Grado 3' de las NNSS - normas subsidiarias -, en que está desarrollado todo el entorno de las fincas y que la normativa prevé la existencia en su interior de una pequeña porción denominada UE31 sin desarrollar. Desviación que no resulta aceptable.

Sobre los costes de urbanización.

Dispone el 37.1 c) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que se descontará en su caso del valor del suelo el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Frente a los costes fijados por el Jurado, no basta con observar que no proceden al no existir obras pendientes de urbanización, máxime cuando aceptaron la aplicación a la edificabilidad del coeficiente corrector del 0,9.

Sobre la duplicidad en el cálculo de los gastos de beneficio empresarial y gastos generales.

El Jurado ha aplicado un 1,3% al valor de la construcción, por una lado, y al valor de repercusión básico de suelo finalista, por otro. A este en realidad ha aplicado un 1,2 aproximadamente. No cabe apreciar por tanto la duplicidad denunciada, si se tienen en cuenta las partidas que engloban el concepto de gastos generales a que se refiere el coeficiente K del artículo 21 del Reglamento de Valoraciones.

El Jurado suma las dos cantidades resultantes y al comienzo de la hoja que encabeza la documentación técnica aparece la cantidad única de 257,49 €/m2c como beneficios y gastos de la promoción.

OCTAVO.- Sobre los intereses de demora reclamados

En cuanto a los intereses de demora, la resolución del Jurado recurrida efectúa una declaración genérica de la obligación de pago de intereses de demora contenida en los arts. 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, estableciendo como fecha de inicio de la pieza individualizada de valoración el 15/10/2020, correspondiente al requerimiento de hoja de aprecio.

Lo que en principio no contradice la pretensión de los actores de que, tratándose de una expropiación por ministerio de la ley, los intereses se calculen desde la fecha de presentación de la hoja de aprecio de la propiedad, el 14 de octubre de 2020, en virtud del art. 69.2 TRLS 1976, de aplicación supletoria.

NOVENO. - Sobre las costas.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional, procede imponer a la parte demandante las costas causadas en este procedimiento en que ha visto rechazadas todas sus pretensiones, al no apreciarse que el caso presentara serias dudas de hecho o de derecho.

No obstante, a tenor del apartado tercero de dicho artículo 139, la imposición de las costas podrá ser 'a la totalidad, a una parte de éstas o hasta una cifra máxima' y la Sala considera procedente, atendida la índole del litigio y la concreta actividad desplegada por las partes, limitar la cantidad que, por los conceptos de honorarios de Abogado y derechos de Procurador, ha de satisfacer a la parte contraria la condenada al pago de las costas, hasta una cifra máxima total de dos mil euros (2.000 €), más la cantidad que en concepto de IVA.

VISTOSlos artículos citados y demás preceptos de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMARel recurso contencioso administrativo interpuesto por Dª. Regina, Dª. Rocío, D. Serafin y D. Justo frente al acuerdo del JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID , de 4 de marzo de 2021, expediente NUM002, que fijó en 802.941,93€ el justiprecio de las fincas catastrales NUM003 y NUM004, situadas en Calle DIRECCION000 nº NUM000 y NUM001 en el Municipio de Griñón, incluido el premio de afección, más los intereses legales a que se refieren los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, expropiadas a solicitud de los interesados en los términos del artículo 94 de la Ley 9/200, del Suelo de la Comunidad de Madrid, resultando beneficiario el Ayuntamiento de Griñón, y con imposición de las costas del recurso en los términos señalados.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación, que deberá prepararse ante esta Sala en el plazo de treinta días, contados desde el siguiente al de su notificación, acreditándose en el escrito de preparación del recurso el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 89.2 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, con justificación del interés casacional objetivo que presente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

D. CARLOS VIEITES PEREZ, Dña. MARÍA ASUNCION MERINO JIMENEZ,

D. LUIS MANUEL UGARTE OTERINO y D. ALFONSO RINCÓN GONZALEZ-ALEGRE

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

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