Sentencia Administrativo Nº 410/2015, Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 227/2012 de 06 de Mayo de 2015

Encabezamiento

T.S.J.CAST.LA MANCHA CON/AD SEC.2

ALBACETE

SENTENCIA: 00410/2015

Recurso núm. 227 de 2012 y 368 de 2012 acumulados

Toledo

S E N T E N C I A Nº 410

SALA DE LO CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO. SECCIÓN 2ª.

Iltmos. Sres.:

Presidenta:

Dª Raquel Iranzo Prades

Magistrados:

D. Jaime Lozano Ibáñez

D. Miguel Ángel Narváez Bermejo

D. Miguel Ángel Pérez Yuste

D. Ricardo Estévez Goytre

En Albacete, a seis de mayo de dos mil quince.

Vistos por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, los presentes autos número 227/12 y 368/12 acumuladosel recurso contencioso administrativo seguido a instancia de la SOCIEDAD CONCESIONARIA AUTOVIA A-4 MADRID, S.A., representada por el Procurador Sr. Gómez Ibáñez y dirigida por el Letrado D. Óscar Rodríguez Merinero, y D. Felix y D.ª Magdalena , representados por el Procurador Sr. Serra González y dirigidos por el Letrado D. Francisco Javier Angelina González, los cuales han actuado igualmente como coadyuvantes, contra el JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA DE TOLEDO, que ha estado representado y dirigido por el Sr. Abogado del Estado, sobre JUSTIPRECIO;siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Ricardo Estévez Goytre.

Antecedentes

PRIMERO.-SOCIEDAD CONCESIONARIA AUTOVÍA A-4 MADRID S.A. interpuso, con fecha 9 de febrero de 2012, en la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, recurso contencioso-administrativo contra la resolución de 21 de diciembre de 2011, dictada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Toledo en el expediente nº NUM000 , por la cual se estableció el justiprecio respecto de la expropiación en pleno dominio de terrenos de naturaleza rústica, de la finca NUM001 , correspondiente a la finca NUM001 , que se corresponde con la parcela catastral nº NUM002 del polígono NUM003 del municipio de Ocaña (Toledo). La expropiación se realizó por la Administración General del Estado, siendo beneficiaria la mercantil ahora recurrente, para la ejecución del PROYECTO DE TRAZADO DEL APARCAMIENTO DE VIALIDAD INVERNAL A- 4. PK 56+800. OCAÑA. Ascendiendo el justiprecio a 34.214,94 €. Recurso nº 227/12).

SEGUNDO.- Por la representación procesal de Dª Magdalena y de D. Felix , propietarios de la finca expropiada, se interpuso recurso contencioso contencioso-administrativo contra la misma resolución administrativa (recurso 368/12).

TERCERO.-Recibido el expediente administrativo, se formuló por la beneficiaria el correspondiente escrito de demanda, en el que la beneficiaria solicitó la rebaja del justiprecio acordado hasta los 12.047,02 € ofrecidos en su hoja de aprecio.

CUARTO.-La representación procesal de la propiedad, tras exponer los hechos y fundamentos de aplicación, entendiendo que las terrenos han de ser valorados de acuerdo con su clasificación urbanística de suelo urbanizable, solicitó un justiprecio de 378.620,55 €.

QUINTO.-La Administración General del Estado contestó a las demandas, y, tras exponer a su vez los hechos y fundamentos jurídicos que entendió aplicables, solicitó una sentencia desestimatoria de los recursos planteados.

SEXTO.-Mediante auto de 8 de noviembre de 2012 se acordó haber lugar a la acumulación de ambos recursos.

SÉPTIMO.-Acordado el recibimiento del pleito a prueba y practicadas las que fueron declaradas pertinentes, se reafirmaron las partes en sus escritos de demanda y contestación, por vía de conclusiones, y se señaló para votación y fallo el día 29 de abril de 2015 a las 12 horas, en que tuvo lugar.

Fundamentos

PRIMERO.-El Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Toledo valora los terrenos expropiados por el método de capitalización de rentas al ser de aplicación el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, habida cuenta que la valoración ha de entenderse referida al momento en que se notifica al expropiado el acuerdo de iniciación de las gestiones para llegar a un mutuo acuerdo o cuando el expropiado recibe el oficio de la Administración interesándole que formule hoja de aprecio, lo que tuvo lugar, según la resolución recurrida, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 20 de mayo, de Suelo. El Jurado, atendiendo a la clasificación urbanística de los terrenos como suelo no urbanizable y a su aprovechamiento de labor secano, aplica un valor unitario de 2,982123 €/m2, resultantes de la aplicación de un tipo de capitalización del 2,748%, corregido en función del tipo de cultivo (0,49), y de un factor global de localización 2, sobre una renta de explotación de la finca de 200,77 €/ha.

SEGUNDO.-La demanda de la beneficiaria de la expropiación se fundamenta en las siguientes alegaciones:

1.- Error al considerar el momento de la valoración.

2.- El Jurado no utiliza datos concretos de la cuenta de explotación relativa al terreno expropiado sino que utiliza medias aritméticas de comarcas ajenas al mismo.

3.- El Jurado confunde margen bruto con renta.

4.- El Jurado afirma que sus datos se basan en la 'discrecionalidad técnica', quedando de esta forma dañada su objetividad.

5.- El Jurado altera la tasa de capitalización.

TERCERO.-Por su parte, la demanda de la propiedad se fundamenta en los siguientes alegatos:

1.- Que la clasificación de los terrenos como suelo rural y de secano no es correcta, estando los mismos clasificados por las NNSS de Ocaña como SUELO URBANIZABLE ANEJO A VÍAS DE COMUNICACIÓN.

2.- Que la finca expropiada está bordeada de instalaciones industriales y comerciales, como lo demuestran las fotografías que adjunta a la demanda.

3.- Que la existencia de servicios urbanos de la finca objeto de expropiación es un hecho notorio en razón de la existencia de construcciones e instalaciones en la misma zona.

4.- Que la finca objeto de expropiación tiene el calificativo de urbana al cumplir con todos los requisitos establecidos en el art. 12.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio .

5.- Que, habida cuenta que los terrenos se encontraban clasificados como suelo urbanizable en el momento de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, y contar con los servicios urbanísticos, por lo que la ejecución del planeamiento ya estaba realizada, resulta de aplicación, a efectos de valoraciones, la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y valoraciones.

CUARTO.-Siguiendo el orden cronológico de las alegaciones de las partes, examinaremos en primer lugar las formuladas por la parte beneficiaria de la expropiación.

Considera la beneficiaria, en primer lugar, que la afirmación del Jurado de que ' se inició el expediente de justiprecio cuatro años después de la ocupación del terreno expropiado' contradice lo que se señala en la página 2 del mismo acuerdo, donde quedan reflejadas unas fechas que son básicamente coincidentes con las consideradas por la beneficiaria (Acta de Ocupación definitiva: 14-04-2009, Hoja de Aprecio del expropiado: 05-06-2009, rechazo de la Hoja de Aprecio de la beneficiaria: 10-07-2009).Por tanto, en coincidencia con las alegaciones de la demanda, no cabe hablar de una demora de cuatro años en la iniciación del expediente de justiprecio, que, por otro lado, antes que una afirmación del Jurado referida al acaso concreto aquí analizado, se corresponde con el caso enjuiciado por el Tribunal Supremo en la sentencia que parcialmente se transcribe en las páginas 3 y 4 de la resolución impugnada.

Seguidamente, se alega por la beneficiaria que el Jurado no utiliza datos concretos de la cuenta de explotación relativa al terreno expropiado sino que utiliza medias aritméticas de comarcas ajenas al mismo.

Es cierto, como se refleja en el cuadro que fundamenta la valoración del Jurado, que la renta que obtiene no es fruto del análisis de los datos concretos de la finca expropiada sino de unos ingresos (537,65 €/ha) y unos costes (373,38 €/ha) que son la media ponderada de distintos cultivos, cuyos datos han sido tomados de ' Resultados técnico-económicos de explotaciones agrícolas de Castilla-La mancha' editados anualmente por la subsecretaría del Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino y superficies de cultivo en la provincia de Toledo de E.S.Y.R.C.E. (www.marm.es), a los que aplica unos índices correctores por comarca agraria a partir de los coeficientes P.A.C., en este caso del 1,11111. Por eso, en reiteradas ocasiones la Sala ha dado preferencia a los datos de la concreta finca expropiada sobre los datos de general aplicación por el Jurado, siempre, claro está, que dichos datos se acrediten en los autos mediante prueba que desvirtúe la presunción de acierto del Jurado, lo que aquí no se ha hecho, por lo que no habiéndose acreditado tampoco por la beneficiaria que sus datos se correspondan con la cuenta de explotación de la finca expropiada, dicho alegato no puede prosperar.

Se argumenta, por otra parte, en la demanda de la beneficiaria, que el Jurado confunde margen bruto con renta, siendo el primero superior a ésta, lo que ha sido puesto en evidencia por el Secretario del Jurado Provincial de Expropiación de Toledo, firmante del acuerdo impugnado, con un caso práctico desarrollado en el ejercicio de la tarea docente de éste en un seminario patrocinado por el Institute for International Research, así como por otros autores que se citan en la demanda, quienes consideran que, para labor secano, como es el caso que nos ocupa, la renta (R) no supera el 40% del binomio I-C, por lo que, según la recurrente, el Jurado ha inducido una sobrevaloración. La Sala, sin embargo, sin poner en cuestión que tal posición haya podido ser defendida por el Secretario del Jurado en el ámbito de la docencia, considera, siguiendo su anterior criterio, que dicha posición doctrinal en absoluto afecta ni vincula al Jurado en sus decisiones, y cuyo proceder, en el sentido de entender que la renta de la explotación de la finca es la resultante de los ingresos monos los costes de la explotación, sin deducción del beneficio del agricultor, por lo que la alegación ahora analizada ha de ser desestimada.

Mayor detenimiento merecen las alegaciones a los que nos hemos referido en los puntos 4 y 5 del Fundamento Segundo; que el Jurado afirma que sus datos se basan en la 'discrecionalidad técnica', quedando de esta forma dañada su objetividad, y que el Jurado altera la tasa de capitalización.

Recordemos que el art. 23 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, establece, respecto a la valoración del suelo rural:

' 1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:

a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del dobleen función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan .' (el inciso destacado del párrafo tercero del apartado 1.a) ha sido declarado inconstitucional y nulo por sentencia del TC 141/2014, de 11 de septiembre ).

Por su parte, la disposición adicional séptima del mismo texto refundido dispone que

' 1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.

2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas.

Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente.'

Sin embargo, como dice la beneficiaria, el Jurado, ' en el ejercicio de su discrecionalidad técnica', pero sin justificación objetiva alguna, corrige la realidad mediante el empleo de un coeficiente corrector (0,49) sobre el tipo de capitalización, con lo cual disminuye el porcentaje de la última referencia publicada de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años, que era del 2,56%, hasta el 1,3465%, con lo que se obtiene un valor unitario de 2,982123, que prácticamente triplica el valor real del terreno expropiado.

Es cierto que el coeficiente de cultivo aplicado por el Jurado se corresponde con el que para el tipo de cultivo o aprovechamiento labor secano del Anexo I del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, cuya aplicación no plantearía problemas a partir de su entrada en vigor en virtud de lo dispuesto en el la mencionada disposición adicional, pues en el mismo se dispone, en su art. 12.1. b ), que ' Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento'. Entendemos, sin embargo, que la aplicación del Reglamento a valoraciones cuya fecha sea anterior a la de su entrada en vigor, como sucede en nuestro caso, hubiera exigido al menos una explicación de que ' el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas', lo que no se ha hecho, produciéndose así un incremento injustificado del valor del suelo obtenido por capitalización de rentas.

QUINTO.-Resueltas en el sentido que acabamos de exponer las alegaciones de la beneficiaria, examinaremos a continuación as de la propiedad. Considera la parte recurrente que los terrenos expropiados están clasificados como suelo urbanizable y que los mismos cuentan con los servicios exigibles al suelo urbano, por lo que la legislación aplicable, dado que la existencia de servicios urbanísticos en la finca es un hecho notorio por razón de la existencia de las construcciones e instalaciones que en la demanda se relacionan (IVECO, hostal restaurante AMIGO, I.T.V. de Ocaña, muebles POZO, nave logística al parecer en proceso de arrendamiento por la agencia PXA, exposición de muebles GUNTER, industria colindante al oeste de la finca expropiada), nave PYTA, etc.), la finca tiene el calificativo de urbana y, por tanto, de acuerdo con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , la legislación aplicable al caso de autos, a efectos de valoraciones, no es la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, sino la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del Suelo y Valoraciones.

Veamos primero la cuestión de la clasificación urbanística de los terrenos. Ha quedado acreditado, mediante la documental aportada por el Ayuntamiento de Ocaña a petición de la propiedad, que, de acuerdo con el art. I del Anexo 2 de las NN.SS. de Ocaña, los terrenos están clasificados como 'SUELO URBANIZABLE ANEJO A VÍAS DE COMUNICACIÓN'. Pero dicha clasificación urbanística como suelo urbanizable lo es sino la terminología que las NN.SS. de Ocaña utiliza para denominar al suelo no urbanizable que, por su específica situación, al ser colindante con la autovía A-4, el planeamiento le reconoce un aprovechamiento urbanístico como lo acredita la remisión que en el art. I del Anexo II se hace a las Normas particulares del Sector Anejo a Vías de Comunicación a que se refiere el art. 14 de las NN.SS. estaría amparada en el art. 85 de la Ley del Suelo , cuyo apartado primero, regla segunda, establece que ' No se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas que guarden relación con la naturaleza y destino de la finca y se ajusten en su caso a los planes o normas del Ministerio de Agricultura, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas. Sin embargo, podrán autorizarse, siguiendo el procedimiento previsto en el artículo cuarenta y tres punto tres, edificaciones e instalaciones de utilidad pública o interés social que hayan de emplazarse en el medio rural, así como edificios aislados destinados a vivienda familiar en lugares en los que no exista posibilidad de formación de un núcleo de población'. Y en el CAPÍTULO QUINTO de las NN.SS, al que también se remite el art. I del Anexo II, está dedicado a las 'NORMAS DE PROTECCIÓN PARA EL SUELO 'NO URBANIZABLE'. Por otro lado, la prueba practicada, certificado de la Secretaria del Ayuntamiento de Ocaña, pone de manifiesto que la tramitación de los procedimientos de autorización en dicha zona se ajustan a lo previsto en el texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y Actividad Urbanística de Castilla-La mancha (suelo rústico de reserva); clasificación que no se oculta en la pericial en que se basa la valoración de la propiedad, ratificada en autos, que se fundamenta en los usos y aprovechamientos previstos en la Orden de 31 de marzo de 2003, de la Consejería de Obras Públicas, por la que se aprueba la instrucción técnica de planeamiento sobre determinados requisitos sustantivos que deberán cumplir las normas, construcciones e instalaciones en suelo rústico, que se justifica en el art. 63.1 de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La mancha, que ' a la hora de establecer los requisitos sustantivos que deberán cumplir las obras, construcciones e instalaciones que se pretendan implantar en el suelo rústico, así como los usos y actividades a los que estas últimas se destinen'. Además, a diferencia de lo que se indica por la parte recurrente, el art. I del Anexo II de las NN.SS. en modo alguno asimilan este suelo urbanizable anejo a vías de comunicación al resto del suelo urbanizable, pues en el mismo se indica expresamente que el tipo de edificación propuesto se estudiará en cada caso, siendo informado por los Servicios Técnicos del Ayuntamiento a solicitud del promotor, y elevándose dicho informe a la Comisión Provincial de Urbanismo de Toledo para su aprobación o denegación según las circunstancias que concurran en cada caso, lo que dista mucho del suelo urbanizable expresamente delimitado como tal por el planeamiento, y cuyos usos y aprovechamientos se encuentran claramente predeterminados por éste, por lo que, una vez clasificados como tales por el planeamiento general, no existe margen de discrecionalidad por parte de la Administración autonómica para su aprobación o denegación dependiendo de ' las circunstancias que concurran en cada caso'. En parecidos términos, en el informe emitido por el Arquitecto Municipal, igualmente a petición de la propiedad, se señala que este tipo de suelos son aptos para tramitar licencias de obras y/o de actividad ' siempre y cuando se obtenga la preceptiva Calificación Urbanística'. Es decir, que, aunque tanto las normas subsidiarias prevean ciertas construcciones y edificaciones en esta clase de suelo, entre la que ciertamente se encuentra la industrial, el promotor habrá de obtener previamente la Calificación Urbanística, sin la cual no sería posible la obtención de la correspondiente licencia municipal. Por su parte, el propio perito autor de la valoración que fundamenta la hoja de aprecio, D. Eulalio , Agente de la Propiedad Inmobiliaria y Abogado, señaló, en el acto de aclaración de su informe, que se trata de terreno ' rústico con reserva normal'.

Una vez realizadas las anteriores consideraciones acerca de la clasificación urbanística de los terrenos expropiados, estamos ya en condiciones de pronunciarnos sobre si en el caso concreto resulta aplicable la Disposición Transitoria Tercera del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, en cuyo párrafo segundo se establece lo siguiente:

' Los terrenos que, a la entrada en vigor de aquélla, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.'

Como vemos, la Disposición Transitoria alude a terrenos que formen parte del suelo urbanizable y que estén incluidos en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, lo que dista mucho de los terrenos de que aquí se trata, que, lejos de estar delimitados por el planeamiento y fijadas las condiciones para su desarrollo, su uso y aprovechamiento no están previstos previamente por el planeamiento general sino que su concreción exige acudir a una normativa, la del suelo no urbanizable, y cuya materialización exige la concesión de la correspondiente Cédula Urbanística, como acabamos de ver. En consecuencia, entendemos que al supuesto de autos no resulta de aplicación el régimen transitorio previsto en la Disposición Transitoria Tercera del texto refundido de la Ley de Suelo .

Consecuencia de lo anterior es que, dado que el proyecto de la obra que legitima la expropiación fue aprobado el 25 de febrero de 2009, con posterioridad, por tanto, a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, que, como dice el Jurado, tuvo lugar el 1 de julio de 2007, la legislación aplicable al caso enjuiciado es ésta y no la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, como pretende la propiedad recurrente.

Sentado lo anterior, debemos analizar a continuación si, como dice la propiedad, en el caso enjuiciado concurren los requisitos establecidos en el art. 12.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.

Dispone el mencionado precepto que

' Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el párrafo anterior, la legislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural.'

La concreción de cuáles sean las dotaciones y servicios propios de los núcleos de población nos vendrá dada por la legislación urbanística autonómica. En nuestro caso, el art. 45.1.A).a) del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, nos dice que

' 1. Pertenecerán al suelo urbano:

A) Los terrenos que el planeamiento territorial y urbanístico adscriba a esta clase legal de suelo, mediante su clasificación, por:

a) Estar ya completamente urbanizados por contar, como mínimo y en los términos que se precisen en las correspondientes Instrucciones Técnicas del Planeamiento, con los servicios legalmente precisos para la condición de solar o, estar parcialmente urbanizados por faltar, bien alguna obra de urbanización, bien la cesión de la superficie de suelo cuyo destino sea el de espacio público como consecuencia de modificación de alineaciones, siempre que la deficiencia sea subsanable mediante la ejecución de un proyecto de urbanización simplificado de los previstos en el último párrafo del número 3 del artículo 111 de esta Ley, simultánea a la del proyecto de edificación.'

Y en el presente caso, pese al esfuerzo argumental que la propiedad realiza en su escrito de demanda, pues, aunque en la pericial aportada junto a su Hoja de Aprecio, ratificada en los presentes autos, se diga que los terrenos cuentan con los servicios urbanísticos a tenor del art. 12 de la Ley 6/1998 , ello no puede considerarse acreditado por cuanto se dirá a continuación. Por una parte, no se ha solicitado a los Servicios Técnicos Municipales, que han emitido informe acerca de la clasificación urbanística de los terrenos, se pronuncian sobre los servicios urbanísticos con que cuenta la finca expropiada, lo que consideramos fundamental para poder llegar a la conclusión de que nos encontramos en presencia de unos terrenos consolidados por la urbanización. Por otro lado, del informe pericial aportado por la propiedad se desprende, como se alega por el Abogado del Estado, que la finca expropiada es rústica y está rodeada por otras rústicas (la 259, la 258, la 257, la 256 y la 255, así como las que están situadas enfrente, al otro lado de la autovía), y de las fotografías que ilustran el informe pericial (folios 218 y siguientes del expediente administrativo) se desprende que la parcela está plantada de cereal. Sin embargo, entiende la Sala, que el perito no llega a afirmar que los terrenos dispongan de la totalidad de los servicios urbanísticos, en los términos exigidos por la legislación urbanística, sino que la zona está toda llena de naves, lo que es diferente, y la propia parte actora, en su escrito de demanda, dice que la existencia de los servicios urbanos en la finca objeto de esta expropiación 'es un hecho notorioen razón de la existencia de las construcciones e instalaciones mencionadas en el apartado 1º anterior, ya que es evidente que los tienen por sus propias características'. Además, señaló el perito, en el acto de aclaración de su informe, aclarando la cuestión de la clasificación de los terrenos como urbanizable, que se trata de suelo rústico de reserva normal, pero que la normativa aplicable, reguladora del suelo rústico (la aludida Orden de 31 de marzo de 2003, aportada a los autos por el propio perito informante) establece que la superficie máxima ocupada por la edificación no podrá superar el 10% del total de la finca.

Por todo ello, considera la Sala que, al no haberse acreditado dicha circunstancia, que consideramos esencial, ha de descartarse la valoración de los terrenos como suelo urbanizado y, por tanto, por el método residual; siendo de señalar, por otro lado, que el método residual dinámico no está contemplado ya por la nueva Ley de Suelo, cuyo art. 24.1.b ), por cuanto que se refiere a suelo urbanizado, refiere las valores del suelo que se encuentre en dicha situación al ' valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático'.

Respecto de la valoración de los terrenos por el método de comparación, recordemos que el método de aplicación, según el art. 23 del texto refundido de la Ley de Suelo , es el de capitalización de rentas, si bien, al haberse declarado inconstitucional y nulo el inciso de corrección al alza del valor obtenido por dicho método ' hasta un máximo del doble' por la STC 141/2014, de 11 de septiembre , entendemos que la aportación de valores de fincas comparables, en las que se aprecie la analogía puede servir para elevar el valor por capitalización hasta el valor real que se refleje en transacciones que resulten acreditadas y en las que pueda apreciarse la analogía, excluidas las expectativas, que, como ya hemos visto, no pueden ser valoradas tras la entrada en vigor de la Ley 8/2007, como ha señalado la STC 43/2015, de 2 de marzo de 2015 , al resolver una cuestión de inconstitucionalidad planteada por esta misma sala, en la que, en relación con las expectativas se dice que ' Por consiguiente, sigue afirmando el ATC 8/2015 , «la regulación de un criterio de valoración que excluya de la compensación debida el incremento del valor que adquiere en el mercado un suelo clasificado como rústico por la confianza en que el planeamiento le reconocerá en su día usos urbanísticos, esto es, propios de los núcleos urbanos, no es inconstitucional, pues pretende evitar que se traslade a la colectividad tanto el coste de los riesgos que corresponde asumir a la propiedad como el resto de elementos subjetivos que intervienen en la formación del precio de mercado. En otras palabras, el art. 33.3 CE no garantiza en todo caso el valor de mercado. No lo hace, sin duda, cuando en su formación intervienen las expectativas derivadas de la futura aprobación del planeamiento, ni siquiera las derivadas de un planeamiento ya aprobado hasta que se hayan cumplido las cargas y deberes legalmente establecidos».'

Ahora bien, como también señala el Abogado del Estado, el informe pericial contempla un precio de 16,38 €/m2en función del proyecto de venta de seis parcelas, pero no acredita que dichas ofertas se correspondan con transacciones realmente realizadas. Pese a ello, el perito manifiesta en su informe, ratificado y aclarado a presencia judicial a petición de la propiedad, que ' Se han consultado otras transacciones inmobiliarias de bienes de la misma zona y de similares características', lo que, si bien en supuestos similares la Sala ha rechazado la eficacia probatoria de los testigos no justificados documentalmente, es lo cierto que los precios que en el mismo se recogen pueden servirnos como referente para la elevación al alza del valor obtenido por capitalización de rentas, pues no podemos ignorar que, como se desprende de la documentación adjunta a la demanda de la propiedad, y así lo reconoce el Abogado del Estado en su escrito de contestación, la finca expropiada es colindante con una parcela donde existe una nave industrial y en el entorno existen varias instalaciones comerciales e industriales; lo que, junto al hecho también acreditado de que las NNSS reconocen expresamente la posibilidad que ya contemplaba el art. 85.2 de la Ley del Suelo de 1976 de llevar a cabo, dada su singular clasificación como SUELO URBANIZABLE ANEJO A VÍAS DE COMUNICACIÓN, instalaciones de utilidad pública o interés social. Todo ello nos permite concluir que el valor de los terrenos expropiados es superior al resultante de la aplicación del método de capitalización de rentas. Por tanto, y habida cuenta que, tras la STC 141/2014 no existe ya la limitación que contenía el art. 23.1 a) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , que disponía que ' El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del dobleen función de factores objetivos de localización ', entiende la Sala que dicho valor ha de ser multiplicado por 10 (lo que equivale al quíntuplo del valor obtenido por el Jurado por capitalización, antes de aplicar el factor de localización); valor inferior en todo caso al estimado en el dictamen pericial. Si bien dicho valor ha de ser calculado suprimiendo, como ya hemos dicho, el factor de corrección de la tasa de capitalización que aplica el Jurado (0,49), por lo que, manteniendo los restantes datos en que se basa la resolución recurrida, que no han sido desvirtuados por la prueba practicada, obtenemos el siguiente valor unitario:

200,77 €/ha./0,02748 = 7.306 €/ha.

7.306 €/ha. x 10 = 73.060 €/ha. = 7,306 €/m2.

Por lo que fijamos el justiprecio en la siguiente cantidad:

- 10.927 m2 x 7,306 €/m2 .......................................... 79.833,00 €

- 5% de premio de afección ........................................ 3.991,65 €

TOTAL VALORACIÓN ..........................................83.824,65 €

Cantidad a la que deberán añadirse los correspondientes intereses desde el día siguiente a la ocupación.

SEXTO.- En cuanto a las costas de esta instancia, y por aplicación del artículo 139 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso- administrativa , no procede su imposición a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente aplicación,

Fallo

1.ºDesestimamos el recurso formulado por beneficiaria 'SOCIEDAD CONCESIONARIA AUTOVÍA A-4 MADRID S.A. ' contra la resolución de resolución de 21 de diciembre de 2011, dictada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Toledo en el expediente nº NUM000 , por la cual se estableció el justiprecio respecto de la expropiación de la finca NUM001 , correspondiente a la parcela catastral nº NUM002 del polígono NUM003 del municipio de Ocaña (Toledo).

2.ºEstimamos e parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª Magdalena y de D. Felix contra la misma resolución administrativa.

3.ºFijamos el justiprecio expropiatorio en la cantidad de 83.824,65 €, con sus correspondientes intereses.

4.ºNo hacemos imposición de costas.

Notifíquese, con indicación de que contra la presente sentencia no procede la interposición de recurso ordinario alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D. Ricardo Estévez Goytre, estando celebrando audiencia en el día de su fecha la Sala de lo Contencioso Administrativo que la firma, y de lo que como Secretario, certifico en Albacete, a seis de mayo de dos mil quince.