Sentencia Administrativo Nº 43/2010, Tribunal Superior de Justicia de Aragon, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 176/2006 de 28 de Enero de 2010

Encabezamiento

Procedimiento: PROCEDIMIENTO ORDINARIO

T.S.J.ARAGON CON/AD SEC.2

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00043/2010

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE ARAGÓN

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

- SECCIÓN TERCERA DE REFUERZO -

RECURSO Nº: 176/06-C (y 193/06-B y 242/06-C acumulados)

S E N T E N C I A Nº 43 DE 2010

ILUSTRÍSIMOS SEÑORES

PRESIDENTE

D. LUIS FERNÁNDEZ ÁLVAREZ

MAGISTRADOS:

D. LUIS IGNACIO PASTOR EIXARCH

Dª CARMEN SAMANES ARA

D. IGNACIO MARTINEZ LASIERRA

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En Zaragoza, a veintiocho de enero de dos mil diez.

En nombre de S. M. el Rey.

La Sección tercera, funcional de refuerzo, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, integrada por los Magistrados de la Sala de lo Civil y Penal citados al margen, HA VISTO el presente recurso número 176/06-C (y 193/06-B y 242/06-C acumulados) seguido entre las partes demandantes D. José representado por la Procuradora Dª María Pilar Artero Fernando y defendido por el Letrado D. Emilio San Martín de Hoz, SUELO Y VIVIENDA DE ARAGON, S. L. U. representada por la Procuradora Dª Isabel Artazos Herce y defendida por el Letrado D. José Manuel García-Figueras Rodríguez y GOBIERNO DE ARAGON representada y defendida por el Letrado de la Comunidad Autónoma de Aragón y la demandada JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACION FORZOSA DE TERUEL representada y defendida por el Abogado del Estado. Se ha seguido el procedimiento conforme a los trámites legalmente previstos para el procedimiento ordinario en la Ley 29/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa y tiene por objeto la impugnación de la Resolución de fecha 22 de marzo de 2006, en expediente NUM000 , por la que se fija el justiprecio de la finca NUM001 con motivo de las obras del Proyecto Supramunicipal de la Plataforma Logístico-Industrial de Teruel (PLATEA).

La cuantía del procedimiento ha quedado fijada en 82.954,90 euros, respecto del recurso nº 176/06-C; 6.254,47 euros, respecto del recurso nº 193/06-B y 6.254,47 euros, respecto del recurso nº 242/06-C.

Antecedentes

PRIMERO.- Los actores formularon recurso contencioso administrativo mediante escritos que tuvieron entrada en la Secretaria de este Tribunal en fechas 4, 5 y 25 de mayo de 2006.

SEGUNDO.- Admitido a trámite el recurso, y tras la recepción del expediente administrativo, se dedujo demanda basada en los hechos y fundamentos de derecho que constan en las actuaciones y que contenía su solicitud en el suplico recogido en los siguientes términos: 'que teniendo por presentado este escrito junto con los documentos que lo acompañan, se unan al recurso de su razón se tenga por formalizada la demanda formulada por el Procurador que suscribe, en nombre y representación de D. José , y por devuelto el expediente administrativo que se adjunta; procediendo a la tramitación del presente recurso por los trámites legales, dictando en su día sentencia en la que, estimando en todas sus partes este recurso, se acuerde:

A) Dejar sin efecto la resolución dictada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Teruel en el expediente número NUM000 por la cual se fijaba el justiprecio de las fincas números: NUM001 : Polígono NUM002 Parcela NUM003 del término de Teruel.

B) Se proceda por este Tribunal a calificar los suelos afectados por el Proyecto Supramunicipal de PLATEA, tal como sus propias Normas Urbanísticas contemplan, es decir de naturaleza Urbana.

C) Se fije definitivamente el justiprecio del expediente NUM000 en la cantidad de 92.306,87 € 'noventa y dos mil trescientos seis mil euros con ochenta y siete céntimos'.

D) Se condene al pago como justiprecio del expediente de referencia a la cantidad de 92.306,87 € 'noventa y dos mil trescientos seis mil euros con ochenta y siete céntimos'. Se condene, asimismo, al pago de los intereses legales y civiles de demora devengados así como al pago de los intereses devengados por los intereses adeudados Finalmente, se condene a la Administración Expropiante y a la Beneficiaria al pago de las costas judiciales.'

TERCERO.- De la demanda presentada se dio el traslado legalmente previsto a la entidad demandante del recurso nº 193/06 'SUELO Y VIVIENDA DE ARAGON, S. L. U.', en cuya representación el Procurador actuante presentó la demanda mediante escrito cuyo suplico es del tenor literal siguiente: 'que, teniendo por presentado este escrito, con sus copias y con los documentos que se adjuntan, con devolución del expediente administrativo, tenga por formalizada demanda en el presente procedimiento; y, siguiendo el mismo por todos sus trámites, incluido el recibimiento a prueba que se solicitará, se dicte en su día sentencia por la que se declare:

1º.- Que no resulta ajustado a derecho, y debe declararse, en consecuencia, su anulación, el acto administrativo impugnado (Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Teruel, de 22 de marzo de 2006 - expediente nº NUM000 ), por valorar de un modo incorrecto las fincas expropiadas.

2º.- El reconocimiento de una situación jurídica individualizada consistente en que las fincas expropiadas sean valoradas como el suelo rústico o no urbanizable que son, a razón de 1,25 €/m2, haciendo un justiprecio total de 3.097,50 €, incluido el premio de afección.

3º.- La imposición de costas a la parte demandada, si se opusiera con temeridad o mala fe a esta demanda.'

CUARTO.- De la demanda presentada se dio el traslado legalmente previsto a la Administración demandante del recurso nº 242/06 GOBIERNO DE ARAGON, en cuya representación el Letrado actuante presentó la demanda mediante escrito cuyo suplico es del tenor literal siguiente: 'tenga por presentado este escrito con sus copias y documental adjunta, se sirva admitirlo, por realizadas las manifestaciones en él señaladas, por formalizada la demanda del recurso contencioso administrativo de referencia para que, tras los trámites legales oportunos, dicte en su día sentencia por la que, estimando íntegramente el recurso planteado por la Administración Autonómica, anule la resolución del JPEPT de 20 de febrero de 2006, acordando que el precio total que debe abonar la Administración Autonómica a Dª Angustia y Don José es de 3.097,50 euros, y no de 9.351,97 euros. En materia de costas procesales nos remitimos al criterio legalmente establecido en el artículo 139 de la LRJCA y en el artículo 1.902 de nuestro Código Civil .'

QUINTO.- De las demandas presentadas se dio el traslado legalmente previsto a la Administración demandada, en cuya representación el Letrado actuante presentó contestación a la demanda mediante escrito cuyo suplico es del tenor literal siguiente: 'que, admitiendo este escrito con sus copias, se sirva tener por contestadas las demandas en los recurso acumulados de referencia y, previos los trámites legales de rigor, dictar en su día sentencia desestimatoria del recurso interpuesto por la parte expropiada y la Sentencia que en Derecho proceda, en cuanto a los recurso interpuestos por la Administración expropiante y por la Sociedad beneficiaria de la expropiación.'

SEXTO.- Igualmente de las demandas presentadas se dio el traslado legalmente previsto a la Administración codemandada, en cuya representación el Letrado actuante presentó contestación a la demanda mediante escrito cuyo suplico es del tenor literal siguiente: 'tenga por presentado este escrito con sus copias y documental adjunta, se sirva admitirlo, por realizadas las manifestaciones en él señaladas, por formalizado el escrito de contestación a las demandas planteadas por los propietarios y la entidad beneficiaria para que, tras los trámites legales oportunos, dicte en su día sentencia por la que, estimando íntegramente los recursos planteados por la Administración expropiante y por la Entidad Beneficiaria, desestime en toda su extensión el recurso planteado por el propietario, anulando la resolución del JPEPT de 20 de febrero de 2006, determinando que los suelos afectados por la expropiación deben valorarse como suelo no urbanizable.En materia de costas procesales nos remitimos al criterio legalmente establecido en el artículo 139 de la LRJCA y en el artículo 1.902 de nuestro Código Civil .'

SEPTIMO.- De las demandas presentadas se dio traslado al recurrente D. José , en cuya representación el Procurador actuante presentó contestación a la demanda mediante escrito cuyo suplico es del tenor literal siguiente: 'que teniendo por presentado este escrito de contestación, se sirva admitirlo, tener por evacuado en tiempo y forma el trámite que me fue conferido, y en mérito a cuanto aquí se expone, dictar en su día sentencia, por la que con desestimación de las demandas del Gobierno de Aragón, en su condición de Administración expropiante, y de la entidad Suelo y Vivienda de Aragón, S. L. U., en su condición de beneficiaria, se acuerde:

A) Dejar sin efecto la resolución dictada por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Teruel en el expediente número NUM000 por la cual se fijaba el justiprecio de las fincas números: NUM001 , correspondiente a la referencia catastral: Polígono NUM002 Parcela NUM003 del término de Teruel.

B) Se proceda por este Tribunal a calificar los suelos afectados por el Proyecto Supramunicipal de PLATEA, tal como sus propias Normas Urbanísticas contemplan, es decir de naturaleza Urbana.

C) Se fije definitivamente el justiprecio del expediente NUM000 en la cantidad de 144.442,62 € 'ciento cuarenta y cuatro mil cuatrocientos cuarenta y dos euros con sesenta y dos céntimos'.

D) Se condene al pago como justiprecio del expediente de referencia a la cantidad de 144.442,62 € 'ciento cuarenta y cuatro mil cuatrocientos cuarenta y dos euros con sesenta y dos céntimos'. Se condene, asimismo, al pago de los intereses legales y civiles de demora devengados así como al pago de los intereses devengados por los intereses adeudados Finalmente, se condene a la Administración Expropiante y a la Beneficiaria al pago de las costas judiciales.'

OCTAVO.- Igualmente de las demandas presentadas se dio traslado a la entidad recurrente 'Suelo y Vivienda de Aragón, S. L. U.', en cuya representación el Procurador actuante presentó contestación a la demanda mediante escrito cuyo suplico es del tenor literal siguiente: 'que tenga por presentado este escrito en tiempo y forma, con los documentos que los acompañan y copia de todo ello, lo admita y, en su virtud, tenga por contestada la demanda en nombre y representación de la sociedad mercantil 'Suelo y Vivienda de Aragón, S. L. U.', y tras los trámites que resulten de aplicación, dicte sentencia estimando íntegramente el recurso interpuesto por esta parte en su día, y desestime en toda su extensión el recurso planteado por los propietarios, con imposición a la actora de las costas ocasionadas a mi representada con la interposición del presente procedimiento.'

NOVENO.- Recibido el pleito a prueba, se admitió y practicó prueba pericial con el resultado que obra en autos, y una vez terminado el periodo de prueba se formularon conclusiones escritas por la parte actora, demandada y codemandadas, fijándose para votación y fallo 19 de enero de dos mil diez.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª CARMEN SAMANES ARA.

Fundamentos

PRIMERO.- Constituye el objeto de los presentes procedimientos acumulados las impugnaciones del Acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa de Teruel de fecha 22 de marzo de 2006 por el que se fija el justiprecio de la finca NUM001 con motivo de las obras del Proyecto Supramunicipal PLATEA (Plataforma Logístico- industrial de Teruel) en 9.351,97 €. Dichas impugnaciones han sido formuladas de un lado por la representación de D. José (expropiado), de otro por la de la entidad 'Suelo y Vivienda de Aragón SLU' (beneficiaria) y de otro por el Letrado de la Diputación General de Aragón (expropiante).

El debate entre las partes se ciñe, en esencia, a dos cuestiones fundamentales a las que habremos de dar respuesta en la presente resolución, y que son la clasificación del suelo expropiado y el valor unitario del mismo.

SEGUNDO.- Centrado así el alcance de la controversia, conviene recordar la doctrina del TS sentada de modo constante sobre el particular, según la cual los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa fijando el justiprecio gozan de una presunción de legalidad y acierto, derivada de la independencia y preparación de sus miembros, en atención a lo variado de su composición. A su calidad jurídica y técnica y a su experiencia profesional, presunción que por su naturaleza iuris tantum puede ser revisada en vía jurisdiccional, correspondiendo a los tribunales de lo contencioso-administrativo decidir sobre el acierto del acuerdo impugnado, que pierde su vigor y queda desvirtuado cuando el Jurado ha incurrido en error de hecho o de derecho, cuando no haya apreciado correctamente las pruebas practicadas o cuando la valoración no esté en consonancia con la resultancia fáctica del expediente o represente un desequilibrado justiprecio en atención a datos, referencias o circunstancias que acrediten la falta o exceso de compensación material para el expropiado.

Esas situaciones que pueden destruir la presunción de acierto del justiprecio fijado por el Jurado han de estar probadas en el proceso, sin que basten para ello meras apreciaciones de parte, sino que se hace preciso contar con pruebas especificadas y concretas, destacando al respecto el informe pericial emitido en el proceso por técnico idóneo designado judicialmente, al que se reconoce las mismas características de objetividad e imparcialidad que al acuerdo del Jurado de Expropiación (SSTS de 23 de noviembre de 1989, 1 y 14 de octubre de 1991, 3 de mayo de 1995 , entre otras) por lo que en caso de discordancia entre ambos puede el Tribunal fijar el justiprecio siguiendo ya el acuerdo del Jurado, ya el dictamen emitido en autos, ya en parte a uno y en parte a otro, a la vista de la total prueba practicada, apreciada de modo global y conjunto, según las reglas de la sana crítica.

TERCERO.- En la resolución impugnada el Jurado, ante la (discutida por las partes) cuestión relativa a la clasificación del suelo, indica, tras cita de sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia de Cataluña y de Navarra al respecto, que entiende perfectamente posible que la Comunidad Autónoma pueda cambiar la clasificación del suelo en base a sus competencias de ordenación del territorio, y de conformidad con el art. 83 de la Ley Urbanística de Aragón (en adelante, LUA) vincular a los instrumentos de planeamiento y prevalecer sobre los mismos, y que todas las alegaciones presentadas que pretenden atender en exclusiva a la LUA no pueden ser estimadas si la Ley de Ordenación del Territorio dice lo contrario, con cita al respecto de la Exposición de Motivos de la LUA. A partir de ahí, señala que al momento de la iniciación del expediente de justiprecio, varios meses después de producirse el Acuerdo de aprobación de PLATEA, los terrenos incluidos en el ámbito delimitado de PLATEA están clasificados como suelo urbano por ser ésta la clasificación que le atribuyó el propio Proyecto Supramunicipal, cuyo sistema de actuación es el de expropiación. Y siendo así, -razona- no se puede afirmar que nos encontremos ante terrenos de naturaleza rústica, salvo los ubicados fuera del ámbito delimitado de PLATEA, ya que para ello habría que desconocer la concreta clasificación que les atribuyó el mencionado Proyecto. Y continúa: Pero dicho esto, también es cierto que el terreno afectado, en el momento de la aprobación de PLATEA no se encontraba insertado en el entramado urbanístico, sino que se encuentra desligado, pues en las cercanías se sitúan suelos urbanizables y no urbanizables; no existía una urbanización básica constituida por unas vías perimetrales y redes de suministro, por lo que no procede la clasificación como suelo urbano... aludiendo, en este punto, al criterio establecido por la STS entre otras, de 23 de diciembre de 2004 , con lo que termina por afirmar que parece más pertinente entender que ese Acuerdo convirtió el suelo en urbanizable.

CUARTO.- El primer punto de discrepancia sobre el que debemos pronunciarnos es, pues, el relativo a la clasificación del suelo expropiado. Todas las partes públicas intervinientes en las presentes actuaciones (es decir, la Administración expropiante, Gobierno de Aragón, la entidad 'Suelo y Vivienda de Aragón SLU' como Beneficiaria, e incluso el Abogado del Estado, que discrepa sin embargo de las anteriores y como más adelante expondremos, en el valor) coinciden en sostener la clasificación de no urbanizable o rústico (que es la que le asignaba el PGOU de Teruel con anterioridad al Proyecto Supramunicipal) y en la necesidad de ser valorados conforme a esa naturaleza. Se afirma, así, que la clasificación del suelo es uno de los contenidos reservados al PGOU, no pudiendo cumplir dicha función los Proyectos Supramunicipales y que según lo previsto en el art. 76 de la LUA con la aprobación de Proyectos Supramunicipales únicamente puede autorizarse la urbanización de suelo urbanizable no delimitado y de suelo no urbanizable genérico, con exclusión, por tanto, de cualquier otra categoría de suelo ya urbanizado. Que de entenderse que con la expropiación de un suelo no urbanizable éste adquiere la condición de urbano sin previa ejecución de las obras de urbanización, se vulneraría el art. 36.1 de la Ley de Expropiación Forzosa (en adelante, LEF) al atribuirse a los expropiados las plusvalías derivadas directamente del Proyecto que da lugar a la expropiación. Se invoca, en apoyo de tales alegaciones el Acuerdo de justiprecio de 8 de junio de 2006 del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Teruel en expediente relativo al Proyecto Supramunicipal Ciudad del Motor, donde vino a cambiarse el criterio.

Frente a este parecer se alza la parte expropiada, que manifiesta su conformidad con lo establecido por el Jurado de Expropiación en torno a la aptitud del Proyecto Supramunicipal para clasificar suelo (aunque no con la afirmación que, pese a ello hace aquél, en el sentido de que el suelo debe considerarse a efectos valorativos como urbanizable).

Conforme al punto quinto del Acuerdo de aprobación del Proyecto Supramunicipal, Las determinaciones de ordenación contenidas en este Proyecto Supramunicipal vincularán a los instrumentos de planeamiento de los municipios afectados y prevalecerán sobre los mismos, de acuerdo con los establecido en el artículo 81.3 de la Ley 5/1999 de 25 de marzo, Urbanística de Aragón . Y conforme al punto 1.8 de las Normas Urbanísticas de dicho Proyecto, bajo el título Régimen de derechos y obligaciones de los propietarios, se expresa: De acuerdo con lo señalado en el artículo 76 de la Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística , la aprobación del Proyecto Supramunicipal autoriza la urbanización de los terrenos incluidos en su ámbito. En consecuencia, mediante este instrumento especial, se transforma directamente el suelo no urbanizable en urbano.

Pues bien, a la cuestión relativa a si los Proyectos Supramunicipales son aptos para clasificar suelos, hemos dado ya respuesta afirmativa en sentencias anteriores (así, entre otros, recursos nº 346/06, 310/06, 167/06, 171/06 y 175/06 resueltos por sentencias de fechas 30 de abril y 8 de octubre de 2009 y 4 de enero de 2010 , respectivamente). En esas resoluciones dijimos: Ciertamente, la Ley Urbanística de Aragón no establece con rotundidad que el Proyecto Supramunicipal sea apto para clasificar suelos, como si del Plan General se tratara. Pero no parece dudoso que al aprobarse el Proyecto de que aquí se trata (por mas que el apartado 1.8 de las Normas Urbanísticas diga que los terrenos adquirirán la condición de solares con la ejecución de las obras) se está cambiando la clasificación del suelo (y a esto no se opone el dato de que, posteriormente, el PGOU tenga que adaptarse a esas previsiones). Realmente, ello es lo que posibilita la expropiación, tal como ha declarado el TS en sentencias como la de 30 de marzo de 2007 .

En la STS de 7 de junio de 2006 citada por la actora, se expresa (con doctrina que resulta perfectamente aplicable al supuesto que aquí nos ocupa) que en el caso no se toman en cuenta las plusvalías sino la clasificación del suelo en el momento del justiprecio, y que el Plan o Proyecto tienen como requisito indispensable para que pueda hablarse de necesidad de ocupación que los terrenos a expropiar sean aptos para el fin a que se pretenden destinar en función de su clasificación urbanística.

Según esto, no parece admisible expropiar con arreglo a una clasificación y después incrementar el aprovechamiento. Ilustrativo resulta en este sentido (aunque no sea aquí de aplicación) el art. 34.2.b) del RDL 2/2008 , que establece la procedencia de la retasación cuando se alteren los usos del suelo en virtud de una modificación del instrumento de ordenación territorial y urbanística que no se efectúe en el marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenación y ello suponga un incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiación.

Por tanto, esa misma respuesta, que coincide en esta ocasión con el criterio plasmado en la resolución que ahora se ataca, debemos dar ahora. No puede aceptarse (sin perjuicio de lo que en seguida diremos sobre la valoración) la tesis aquí sostenida, de que en tanto no se proceda a la urbanización de los terrenos, éstos mantienen su clasificación originaria de no urbanizables o rústicos, pues ello supondría la posibilidad para la Administración de adquirir un suelo para destinarlo a un uso industrial pero pagándolo al particular a precio de rústico. Y tampoco puede sostenerse, como hace el Abogado del Estado cuando comparte la afirmación del Jurado en la resolución que fue objeto del recurso 310/06, que la sola aprobación del Proyecto Supramunicipal no supone modificación alguna en la calificación del suelo, dada la claridad de la disposición de las Normas Urbanísticas arriba transcritas como del art. 76 de la LUA .

QUINTO.- Sentado lo anterior, procede entrar a resolver la cuestión atinente al valor unitario del suelo. Al respecto empezaremos por reproducir los argumentos que utilizó el Jurado de Expropiación para fijar el precio: ...el Jurado entiende que nos encontramos ante un supuesto muy especial puesto que PLATEA no es un caso de una promoción inmobiliaria normal donde sería muy sencillo hallar los beneficios y las cargas y repartirlos. En principio existe una vinculación con lo dispuesto en el punto 1.8 del Acuerdo que aprobó PLATEA, pero por lo dicho anteriormente, fundamentalmente la jurisprudencia comentada, parece más pertinente decir que ese acuerdo convirtió el suelo en urbanizable.

No hay que olvidar que PLATEA tiene un planteamiento que pierde dinero. Tiene un precio político de venta, con lo cual un residual no se puede sostener porque PLATEA se dedica a hacer solares para vender a las industrias que vayan a instalarse allí y lo vende a un precio que al final las ventas, transformándolo a terreno bruto aportado se hacen a 22,02 €/m2 urbanizado y eso no tiene sentido, porque los costes de urbanización están por encima, pues después de ceder el 10% son de 35,83 €, que transformados dan 46,97 € de costo por metro cuadrado... sin embargo cuando lo pone a la venta sale a 38,67 €/m2 de media, con lo cual está perdiendo dinero, cosa que se observa en el balance de PLATEA que se ha hecho público... con lo cual qué valor residual se puede hacer si es negativo, o sea que ese método que dice la Ley no se puede aplicar en este caso porque PLATEA es un polígono subvencionado y como es subvencionado pues no sirve el método que dice la Ley, porque no hay beneficios.

A partir de ahí el Jurado, con invocación del Preámbulo de la Ley de Valoraciones en punto a la necesidad de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, acude al método de comparación con valores próximos al Polígono industrial 'La Paz', que actualizados a agosto de 2004 le da un valor unitario de 7,31 de manera que como el aprovechamiento sobre parcela bruta en PLATEA una vez deducido el 10% de cesión obligatoria, es de 0,5166 halla como valor final el de 3,774 €/m2.

En lo relativo al valor del suelo el Abogado de la Administración expropiante propugna un valor unitario de 1,25 €/m2 por remisión a lo expresado en el expediente administrativo, si bien acompaña informe de TINSA donde se fija el de 1,80 €/m2.

La beneficiaria de la expropiación, también como consecuencia de lo sostenido en relación con la clasificación del suelo, considera que el precio que propone, 1,25, supera al que agronómicamente pudiera corresponder a una finca similar en el entorno, por lo que estima su propia valoración, y así lo dice en su escrito de conclusiones, más que generosa.

El Abogado del Estado, a pesar de que como ha quedado dicho parte de la clasificación del suelo como no urbanizable, significativamente no acepta que el precio haya de ser el de 1,25 €/m2 desechado por el Jurado (e inferior al de 1,80 según el informe de TINSA), expresando que en este particular habrá de estarse al resultado de la prueba pericial judicial.

La expropiada, en el expediente administrativo aportó hasta tres valoraciones: una realizada por ingeniero técnico agrícola que señaló un valor unitario de 47,56 €; otro emitido por EUROTASA que fijó un precio de 96,29 €/m2, y otra más de Arquitecto técnico que fijó 94 €/m2. En vía jurisdiccional aporta con la demanda (doc. 14) el emitido por el mismo Arquitecto Técnico que fija el de 37,25 €/m2 y acompaña asimismo con la contestación a las demandas el emitido por la Arquitecta superior Sra. Zulima en el recurso nº 319/06 relativo a expropiación para el Proyecto 'Ciudad del Motor' que fijó un valor de 58,29 €/m2.

SEXTO.- Los valores de 1,25 y de 1,80 €/m2, antes indicados corresponden a un suelo no urbanizable o rústico, lo cual es inaceptable por las razones que han quedado expuestas en el Fundamento Cuarto. Señalaremos además, que el Sr. Mauricio , perito agrónomo propuesto por la expropiante que emitió dictamen en período probatorio, no apoya las tesis que propugnan una rebaja del precio marcado por el Jurado. En efecto, el experto halla por el método de comparación un valor de 3,50 €/m2, que le parece mucho más adecuado a la realidad que el que halla por el método de capitalización de rentas, 0,88 €/m2, mucho menor que los propuestos por las partes y mucho menor del que este perito considera como valor real de las parcelas.

En consecuencia, no pueden prosperar los recursos interpuestos por las partes públicas.

SÉPTIMO.- Sentado lo anterior, debemos resolver si, como sostiene la expropiada, la valoración del Jurado es errónea por defecto.

Dicha parte aporta con la demanda un informe pericial que, además de no estar emitido con las garantías de la verdadera prueba, parte de una base errónea, pues considera (y así se afirma en la demanda, con base en la documental que también acompaña, Pliegos de cláusulas administrativas de concursos para la selección del adquirente de terrenos en PLATEA) que el valor medio en venta de la parcela urbanizada es de 89,40 €/m2 cuando no es así, pues toma como base tres superficies cuyos usos o destinos (estación de servicio, hotel y restaurante y zona comercial) todas ellas en el área TS-7 (Terciario y servicios) determinan el precio mas elevado (en lógica correspondencia con el mayor aprovechamiento de esa zona, 1,5 m/m2 frente al de 0,6 asignado a otras zonas) que fue el de 120 €/m2 según la documental referida, y la cuarta (aparcamiento vigilado de camiones) tiene un precio de 60 €/m2, omitiendo interesadamente que hay otras muchas parcelas situadas en zonas con una edificabilidad mucho menor y que por ende deberían tener un precio inferior. Y además, al hacer el cálculo de los costes de urbanización (también acompaña como documento la convocatoria para las obras) en cuantía de 20,38 € contempla solo lo que correspondería al coste de la primera fase, que comprende una superficie de 862.127 m2, (de un total de 2.549.935 m2). En consecuencia, el valor de 37,25 al que llega debe considerarse en todo caso excesivo.

OCTAVO.- En el procedimiento se ha practicado prueba pericial habiéndose unido a las actuaciones testimonio del dictamen emitido por el Arquitecto Sr. Jose Manuel en el procedimiento nº 167/06 seguido ante esta misma Sala. Este experto acude para valorar el suelo al método residual. Parte, (lo que es correcto, a la vista de la Memoria del Proyecto) de un aprovechamiento medio en PLATEA de 0,57 m/m2 (el Jurado entendió que el aprovechamiento medio una vez deducido el 10% es de 0,51). Ahora bien, la exactitud de los demás valores utilizados para aplicar la fórmula (162 €/m2 como valor de construcción; 30,80 €/m2 como coste de urbanización, y 504,25 €/m2 como valor en venta) no se acredita suficientemente. Y así el valor al que llega es 57,18 €/m2, superior al del Sr. Adrian que hemos considerado excesivo, por lo que no puede aceptarse dicha valoración.

Pero como consta en otros recursos jurisdiccionales sobre terrenos situados en el mismo lugar y para el mismo Proyecto, también se ha practicado prueba pericial con resultado bien distinto, y alejado tanto del precio señalado por el Jurado, como de la pericial aquí practicada y de las valoraciones en las que se apoya la pretensión de la expropiada y de las que hemos dejado constancia en el último párrafo del Fundamento Quinto. Ello nos conduce de nuevo a la consideración expresada por algún experto, y reproducida por esta Sala en resoluciones anteriores, de, que 'cualquier valoración es, en realidad, una opinión del tasador en la que se ponderan las diferentes características del suelo a valorar' (véase la sentencia de esta Sección de fecha 14 de marzo de 2007 ).

En conclusión de todo lo anterior, resulta evidente la dificultad para dilucidar qué valoración es la más correcta.

Para su determinación procede, en primer lugar, descartar la realizada por el Jurado, toda vez que éste no ha acudido al método de valoración adecuado, que a tenor de la clasificación del suelo es el residual, y que dicho órgano elude con el argumento de que no hay beneficios. Pero esta afirmación no sólo no está contrastada sino que la documental aportada por la expropiada con su demanda constituye, como mínimo, un indicio de que no es así.

Ante la gran diferencia entre los contenidos y conclusiones de los informes citados, y dentro de la relatividad que tal situación comporta respecto de la correcta fijación objetiva del precio a establecer, es factor clarificador el hecho de que esta Sala ya resolvió en sentencia de fecha 30 de diciembre de 2009 dictada en el procedimiento 155/06 que era correcto el método y conclusión obtenido, al valorar fincas muy similares a las actuales, en el informe emitido por la perito arquitecta Sra. Margarita en el sentido de que, ante las concretas y especiales circunstancias presentes en el caso el precio debía concretarse a razón de 10,87 euros/m2. Valoración que dio lugar a la estimación parcial del recurso citado, y que las ya citadas grandes divergencias que se mantienen por las periciales ahora valoradas impiden considerar que fuera erróneo, apareciendo, por el contrario, como ponderado entre unos y otros valores de los expuestos. Por tanto se mantiene en este caso el precio citado, con correlativa estimación parcial, también en este supuesto, del recurso interpuesto.

En consecuencia, el justiprecio total asciende a 26.935,86 € que se desglosan así: 25.653,2 (2.360 m2 x 10,87 €) + 1.282,66 (5% valor de afección).

NOVENO.- No procede hacer especial pronunciamiento sobre costas, a tenor de lo prevenido en el artículo 139.1 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

VISTAS las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que conociendo del presente recurso contencioso-administrativo número 176/06-C (y 193/06-B y 242/06-C acumulados) acordamos:

1.- Desestimar los recursos interpuestos por SUELO Y VIVIENDA DE ARAGON S. L. U. y la DIPUTACION GENERAL DE ARAGON.

2.- Estimar en parte el recurso presentado por la representación procesal de D. José contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Teruel referido en el encabezamiento de esta sentencia, que anulamos en parte, en el sentido de fijar el justiprecio final a abonar por las parcelas expropiadas en la suma total de 26.935,86 €, cifra a la que se le incrementarán los intereses legales procedentes.

No se hace expresa imposición de las costas causas.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio a los autos principales, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando la Sala celebrando Audiencia Pública, en el mismo día de su pronunciamiento, doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.