Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 444/2022, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 355/2021 de 25 de Octubre de 2022

Encabezamiento

Tribunal Superior de Justicia de Madrid

Sala de lo Contencioso-Administrativo

Sección Cuarta

C/ General Castaños, 1 , Planta Baja - 28004

33009710

NIG:28.079.00.3-2021/0026719

Procedimiento Ordinario 355/2021

Demandante:TESÓN S.L.

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL ROSARIO FERNANDEZ MOLLEDA

Demandado:JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA DE LA COMUNIDAD DE MADRID

LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

AYUNTAMIENTO DE FUENLABRADA

PROCURADOR D./Dña. MARIA DE VILLANUEVA FERRER

SENTENCIA Nº 444/2022

Presidente:

D. JUAN PEDRO QUINTANA CARRETERO

Magistrados:

D. CARLOS VIEITES PEREZ

Doña MARÍA ASUNCION MERINO JIMENEZ

D. LUIS MANUEL UGARTE OTERINO

D. ALFONSO RINCÓN GONZALEZ-ALEGRE

En Madrid, a veinticinco de octubre de dos mil veintidós

Visto por la Sala el procedimiento ordinario nº 355/2021promovido ante este Tribunal por TESÓN, S.L.,representada por la Procuradora Doña Rosario Fernández Molleda y defendida por el Letrado D. Jaime Durán Luaces, contra la resolución de 22 de abril de 2021 del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid, relativa a la Pieza de Valoración de la finca nº 4del PROYECTO DE DELIMITACIÓN Y EXPROPIACION DE PARTE DE LOS TERRENOS INCLUIDOS EN LA UNIDAD DE EJECUCIÓN N° 1 DEL PLAN ESPECIAL DEL SISTEMA GENERAL PU- P 11 ,'PARQUE DE LA POLLINA' DEL PLAN GENERAL DE FUENLABRADA; habiendo sido parte demandada la Comunidad de Madridrepresentada por el Letrado de la Comunidad, y codemandada el Ayuntamiento de Fuenlabradarepresentado por la Procuradora Doña María de Villanueva Ferrer, con la asistencia letrada de D. José Miguel Moreno Benítez.

Antecedentes

PRIMERO. -La referida parte actora promovió el presente recurso contencioso-administrativo contra la resolución reseñada, y seguido el cauce procesal previsto legalmente, despachó en el momento oportuno el trámite correspondiente de demanda en cuyo escrito, y conforme a los hechos y razonamientos jurídicos consignados, suplicó la estimación del recurso en los términos que figuran en aquella.

SEGUNDO. -Seguido el proceso por los cauces legales, y efectuadas las actuaciones y los trámites que constan en los autos, quedaron estos pendientes de señalamiento para votación y fallo, que ha tenido lugar el día 18 de octubre de 2022.

Siendo Ponente la Magistrada Ilma. Sra. Doña María Asunción Merino Jiménez.

Fundamentos

PRIMERO. -Constituye el objeto de este recurso la resolución de 22 de abril de 2021 del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid, relativa a la Pieza de Valoración de la finca nº 4 del PROYECTO DE DELIMITACIÓN Y EXPROPIACION DE PARTE DE LOS TERRENOS INCLUIDOS EN LA UNIDAD DE EJECUCIÓN N° 1 DEL PLAN ESPECIAL DEL SISTEMA GENERAL PU- P 11 ,'PARQUE DE LA POLLINA' DEL PLAN GENERAL DE FUENLABRADA, siendo beneficiaria de la expropiación Ayuntamiento de Fuenlabrada, que fija como justiprecio del suelo expropiado la cantidad de101.970,96euros, incluido premio de afección, más los intereses legales a que se refieren los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, en cuanto sean aplicables.

La valoración del proyecto de expropiaciónes de 92.848,14 €incluido el 5% de afección, con un valor unitario Vus de 21,78 €/m2, valoración en situación rural, según la capitalización de la renta agraria. Añade la indemnización por la exclusión de participar en el desarrollo urbanístico del ámbito ( art 38 RDL 7/2015) al que el PGOU le ha asignado el aprovechamiento del 2° cuatrienio en 0,286 m2/m2 de uso residencial de vivienda libre.

En la hoja de aprecio de la expropiadase reclama un justiprecio de 400.125,18 €incluido el 5% de afección. Propone un valor unitario para el suelo de 93,86 €/m2, valoración en situación rural, según la capitalización de la renta agraria de 2,97 €/m2 y un factor de localización de 6,187736. Añade la indemnización por la exclusión de participar en el desarrollo urbanístico de 71,01 €/m2.

La resolución del Jurado Territorial de Expropiación establece que la superficie expropiada es de 4.060 m2.

La finca se localiza en un terreno urbanísticamente clasificado por el planeamiento general que le es de aplicación como urbanizable, con condiciones de desarrollo (Plan Especial UE1), aunque sin ejecutar la urbanización.

El uso característico es dotacional, con un aprovechamiento 0,286000 m2c/m2sy un coeficiente corrector de 1(resultante de las cesiones urbanísticas, del aprovechamiento materializado u otra situación singularizada).

El expediente de expropiación se inició el día3/11/2017, fecha correspondiente a la aprobación del proyecto. La fecha de inicio de la pieza individualizada de valoración fue el 29/12/2017, que corresponde a la información pública del proyecto de expropiación ya que se trata de una pieza tramitada por tasación conjunta.

Se valora de conformidad con el RDL 7/2015, de 30 de octubre considerando el terreno en situación rural según la renta agraria de labor secano, aplicando el art 36 por tratarse de suelo urbanizable con plan de sectorización y ordenación pormenorizada aprobados así corno demás condiciones de desarrollo, aunque sin ejecutar la urbanización.

El Jurado establece que el valor unitario delsuelo en situación rurales de 5,30 €/m2. Se considera el destino labor secano, con una renta de explotaciónde 302,03 €/ha. Se ha determinado su rendimiento agrícola a partir de los ingresos que percibe, incluidas subvenciones y de los gastos asociados, para posteriormente proceder a su capitalización. Tasa de capitalización(1,426%) resultado de multiplicar la media de tres años del interés de las letras del Tesoro a 30 años (2,91%) por el coeficiente (0,49) atribuido al cultivo de secano. Lo que da el valor por hectárea (21.181,71 €/ha) y metro (2,12 €/m2). Este último, corregido por el factor de localizaciónfijado para el municipio (2,5) según acuerdo del Jurado Territorial del Expropiación en el pleno de fecha 25 de junio de 2015, da el valor unitario señalado.

El cálculo del valor unitario del suelo finalistada como resultado 191,50 €/m2, considerando un valor medio en venta (e) real, referido al uso y tipología característicos correspondientes al terreno expropiado, tomando como referencia el estudio de mercado presentado por el Ayuntamiento. Se obtiene el valor unitario de aplicar al valor de repercusión el aprovechamiento de 0,286 m2/m2. Valor de repercusión de 669,59 €/m2, resultado de detraer al valor de venta (e) de 1.987 €/m2, el beneficio y gastos de la promoción (sp) de 567,71 €/m2 y el coste de construcción de 749,70 €/m2.

El coste de construcción (sc) se obtiene utilizando el valor de reposición como nuevo, calculando su coste actual, según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20, incluyendo los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.

La valoración final suelo (Vs)es de 23,92 €/m2, tras el cálculo de la participación en actuaciones de nueva urbanización( art. 38.2.a del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Lo establece en el 10% de la diferencia del valor del suelo urbano finalista y el valor del suelo en situación rural. Vs = 5,30+10% (191,51 - 5,30) = 23,92 €/m2. Se justifica la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización por tratarse de suelo que 'posee ciertas condiciones de desarrollo'.

De todo ello se deduce que el justiprecio correspondiente a los bienes expropiados asciende para el suelo, a partir de 23,92 €/m2,aplicado a la superficie afectada de 4.060m2,a un valor total de 97.115,20 euros; al que añade el 5% de afección, 4.855,76 euros, por lo que la indemnización total estimada asciende a101.970,96€.

SEGUNDO. -La entidad expropiada TESÓN, S.L.interesa los siguientes pronunciamientos:

* Que se fije el justiprecio de la finca en un importe total de 381.088,55 €.

* Que los intereses legales de demora se devenguen desde el día 3 de mayo de 2018 en que habían transcurrido seis meses desde la aprobación inicial del Proyecto de Delimitación y Expropiación.

La expropiada fundamenta su pretensión en las consideraciones de su demanda, con cita de abundante jurisprudencia, de la que extraemos los siguientes particulares:

a) La valoración obtenida por el Jurado utilizando el método de capitalización de rentas potenciales de la explotación adoleció de la más mínima motivación, toda vez que, aunque se expresaron las fuentes de obtención de algunos de sus parámetros y valores utilizados en esa tasación, lo hicieron de manera genérica, impidiendo investigar y, en su caso, combatir la veracidad, idoneidad y procedencia de esos parámetros y valores, amén de cometer errores técnicos.

1. No explica el Jurado la alternativa de explotación elegida, cebada/barbecho, con infracción del art. 8.2 del RVLS, cuando por su parte aportó en su hoja de aprecio los referentes estadísticamente significativos de que los dos cereales de secano más frecuentes en la Comunidad de Madrid, absorbiendo más del 85% de los cultivos cerealísticos de esa región, son el trigo y la cebada.

2. El índice de barbecho del 40% en la alternativa de cultivo planteada por el Jurado carece de explicación pues técnicamente es perfectamente posible y viable mantener una explotación agrícola de labor secano prescindiendo del barbecho tradicional o con otras clases de barbechos productivos, por lo que la ponderación del barbecho tendría que haber llegado a lo sumo a un 20% o un 25%.

3. Infringe el Jurado igualmente el art. 11 del RVLS por haber obtenido sus ingresos y costes de explotación de un solo año natural o agrícola cuando lo procedente para evitar las distorsiones generadas en función del año en concreto que se elija, es calcular la media entre las rentas anuales obtenidas en los últimos años anteriores al momento al que referir la valoración.

4. Aprecian error en la determinación por el Jurado del factor de localización en la fijación de los tres factores de corrección, con infracción del artículo 17 del RVLS. En aplicación de la fórmula reglamentariamente establecida, según datos de los núcleos de población manejados, u1 sería 3,582939. Considerando la 'estación de ferrocarril' de Fuenlabrada a 3 km de distancia de la finca expropiada se obtiene un coeficiente u2 de 1,57. El valor mínimo de u3 sería de 1,1.

b) Disconformidad con la fórmula empleada para el cálculo de la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización: la indemnización debe identificarse con el 'beneficio neto' que obtendría el propietario si se le permitiese participar en el proceso urbanizador, con arreglo a la siguiente fórmula: Beneficio neto = Suelo urbanizado - Costes transformación urbanizadora - Suelo rural. Para la delimitación del ámbito espacial homogéneo en el que proyectar el proceso urbanizador se consideran el PP. I-4 'Hospital', el PP. I-7 'Universidad' y el PP. II-2 'El Vivero' y sus modificaciones. Realizados los cálculos correspondientes, los ingresos que habría podido obtener la recurrente serían de 802.508,23 euros, de los que deben deducirse los costes de urbanización, así como el valor del suelo rural bruto que habría aportado a esa actuación urbanizadora. A partir de lo anterior fija esta indemnización en la cantidad de 302.711,09 euros de acuerdo con el valor señalado a cada uno de los elementos de la fórmula y por vinculación con la hoja de aprecio.

c) Las cantidades solicitadas como justiprecio habrán de incrementarse con los intereses de demora devengados desde el día 3 de mayo de 2018 en que habían transcurrido seis meses desde la aprobación inicial del Proyecto de Delimitación y Expropiación.

El Letrado de la COMUNIDAD DE MADRID, en la representación que ostenta se ha opuesto a la pretensión ejercitada por los fundamentos de su contestación, destacando que las resoluciones del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa gozan de la presunción del acierto predicada jurisprudencialmente, que no ha sido desvirtuada. La valoración debe hacerse como suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados y con condiciones de desarrollo, con uso característico dotacional y sin ejecutar la urbanización, destinado a labor secano, por lo que es correcta la impugnada que corresponde a la situación de suelo rural. Resultando correctos también los restantes valores empleados por el Jurado por la privación de la facultad de participar en el proceso de equitativa distribución de beneficios y cargas, y del factor de localización.

El codemandado Ayuntamiento de Fuenlabradase opone a la estimación de la demanda. Alude a la presunción de acierto de que goza la resolución del Jurado impugnada, que ha considerado de manera correcta y motivada tanto la condición del suelo como todos los elementos y componentes a tener en cuenta para la valoración de la finca objeto de expropiación. Impugna la valoración efectuada por la recurrente de la facultad de participar en la actuación urbanizadora por ser contraria a la ley ya que no se trata de valorar un suelo como urbanizado y posteriormente descontar los gastos de urbanización pendientes de realizar, sino que hay que partir siempre de la hipótesis del valor del suelo inicial rural y del posterior valor del suelo urbanizado. No resultan de aplicación los intereses de los artículos 56 y 57 de la LEF porque se procedió al abono del justiprecio con motivo de la aprobación definitiva del Proyecto de Delimitación y Expropiación modificado por la Comisión de Urbanismo de Madrid, demostrando así la buena fe de la administración, así como su predisposición al abono y cumplimiento de la normativa reguladora del procedimiento.

TERCERO. - Presunción de acierto de las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa

Es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa gozan de una presunción 'iuris tantum' de legalidad y acierto en la cuantificación del justiprecio, presunción que puede ser combatida y revisada en vía jurisdiccional en los supuestos de infracción de preceptos legales, o notorio error material, o cuando se acredite una desajustada apreciación de los datos materiales, o cuando la valoración no esté en consonancia con la resultancia fáctica del expediente. En definitiva, dicha presunción es destruible mediante prueba en contrario cuando se demuestra la inadecuación a derecho de la resolución del Jurado de Expropiación.

Las resoluciones del Jurado de Expropiación Forzosa, según constante doctrina jurisprudencial, están revestidas de una especial presunción de acierto, atendido el carácter técnico y autonomía de origen de los miembros que forman dicho órgano administrativo - Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2.009 -. Y deben ser contempladas y enjuiciadas con el crédito y autoridad que derivan de su imparcialidad, independencia y objetividad, así como de la competencia y preparación técnica de sus componentes, quienes combinan el conocimiento del derecho con el de la realidad económica en la que de distintas maneras participan.

Esa presunción 'iuris tantum' de acierto y veracidad de las resoluciones del Jurado, en lo que afecta a las valoraciones efectuadas, puede ser enervada cuando en el proceso contencioso-administrativo se acredite que aquellas decisiones tasadoras incurren en cualquier infracción del ordenamiento jurídico incluida la consistente en no corresponder el justiprecio asignado a los bienes y derechos expropiados con su valor real, para lo que el instrumento más idóneo al efecto es la prueba pericial cuyo objeto, como es sabido, es aportar al Tribunal datos sobre la apreciación de algún hecho de influencia en el pleito respecto del que conocimientos científicos, artísticos o prácticos sean necesarios, o al menos muy convenientes, para debatir con éxito cuestiones de dicha naturaleza.

CUARTO. - Valoración de la finca. Normativa aplicable.

El Jurado ha aplicado para la valoración del terreno, en el acuerdo impugnado, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, teniendo en cuenta la fecha de exposición al público del proyecto de expropiación pues el procedimiento seguido es el de tasación conjunta.

Según dispone el artículo 34.2 b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuando se aplique la expropiación forzosa las valoraciones se entienden referidas al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta.

De conformidad con el artículo 35.2 'El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive'

En el caso que nos ocupa, los terrenos se encuentran en situación básica de suelo rural,ya que su condición es la descrita en el artículo 21.2.b) del mismo texto legal, que señala:

Artículo 21. Situaciones básicas del suelo.

1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.

2. Está en la situación de suelo rural:

...

b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.

3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:

a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.

b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.

c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente.

4. También se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o asimilado y cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto.'

La finca de autos forma parte de los terrenos incluidos en la Unidad de Ejecución nº 1 del Plan Especial del Sistema General PU-P.11 'Parque de la Pollina' del Plan General de Fuenlabrada. Se valora como terreno urbanísticamente clasificado por el planeamiento general (PGOU de Fuenlabrada y Plan Especial UE1) como Suelo Urbanizable con condiciones de desarrollo, aunque sin ejecutar la urbanización; y según figura en la resolución recurrida y en las fotografías obrantes en las actuaciones, con cultivo de secano .

De manera que, por tratarse de suelo para el que los instrumentos de ordenación urbanística prevén su paso a la situación de suelo urbanizado y en tanto no se termine la correspondiente actuación de urbanización, se valora como suelo en situación de suelo rural. Lo que resulta correcto en aplicación del citado artículo 21.2.b del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Por lo demás, la valoración como suelo ruralque se cuestiona por la recurrente se realiza en aplicación del artículo 36 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, 'Valoración en el Suelo Rural'. Se obtiene su valor en función de la renta potencial. Los terrenos se tasan mediante la capitalización de la renta anual potencial de la explotación, con lo que se obtiene un valor del suelo de 2,12 €/m². Dicho valor se corrige teniendo en cuenta el Acuerdo de 25 de junio de 2005 del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid relativo al factor de localización (factor 2,5 para el municipio de Fuenlabrada), obteniéndose un valor unitario del suelo de 5,30 €/m².

Los datos corresponden a la información obtenida de la encuesta sobre superficie y producciones de cultivos de los Anuarios de Estadística publicados por el MAGRAMA; precios según lonja de cereal; costes según la plataforma de conocimiento para el medio rural y pesquero publicado por el MAGRAMA; subvenciones según RD140/2002. Orden AAA/1747/2016, de 26 de octubre, por la que se establecen los valores medios regionales definitivos y número máximo de derechos de pago básico, establecidos por asignación inicial, que caracterizan a cada una de las regiones del modelo de aplicación regional para el régimen de pago básico BOE 5 NOV 2016; del promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años y corregida según anexo I del RD 1492/2011, así como de datos empleados en valoraciones de suelo con similar naturaleza.

Para la determinación del valor del suelo en situación de rural se calcula la renta potencial partiendo de la naturaleza del terreno destinado a labor secano. La renta media anual o ingresos se fijan para una alternativa cebada / paja / barbecho y subvenciones en 454,21 €/ha. y una valoración de la renta de explotación 21.181,71 €/ha = 2,12 €/m2. Datos ambos que vamos a mantener porque en el informe pericial judicial elaborado por D. Francisco en periodo probatorio, considerada una alternativa avena, cebada y trigo, se estima un valor de 202,19 € como renta media anual o ingreso y el cálculo del tipo de capitalización es de 2,91%, al que se aplica el coeficiente corrector 0,49 para arrojar un valor de capitalización de la renta de explotación de 14.179,82 €/ha (1,41 €/m2); siendo ambos valores más desfavorables para la expropiada.

En cuanto al factor global de localización, el mismo se calcula de conformidad con los criterios que contempla el artículo 17.2 del Reglamento de Valoraciones, a saber: a) Por accesibilidad a núcleos de población, u1; b) Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2; y c) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3.

Por el Jurado se aplica 2,5 correspondiente al municipio de Fuenlabrada según el acuerdo del Jurado Territorial del Expropiación en el pleno de fecha 25 de junio de 2015 que estableció el factor de localización en la Comunidad de Madrid, teniendo en cuenta la Sentencia 141/2014 de 11 de septiembre de 2014 del Tribunal Constitucional.

Dicho acuerdo es del tenor literal siguiente, según texto publicado en la página web de la CAM:

'Acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación, de 25 de junio de 2015, relativo al FACTOR DE LOCALIZACIÓN.

Teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 23 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , por el que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo y que el Tribunal Constitucional ha declarado nulo el límite de dos por la Sentencia de 11 de septiembre, este Jurado tras previa deliberación adopta el siguiente acuerdo:

1. Fijar como factor de localización para las fincas situadas en el municipio de Madrid hasta un límite de 4.

2. Fijar como factor de localización para las fincas situadas en los municipios de Alcobendas, Alcorcón, Alcalá de Henares, Coslada, Getafe, Boadilla del Monte, Las Rozas de Madrid, Leganés, Majadahonda, Móstoles, Pozuelo de Alarcón, San Fernando de Henares y San Sebastián de los Reyes hasta un límite de 3.

3. Fijar como factor de localización para las fincas situadas en los municipios de Aranjuez, Fuenlabrada, Parla, Torrelodones, Torrejón de Ardoz, Tres Cantos, Rivas Vaciamadrid y Villaviciosa de Odón hasta un límite de 2,5.

4. El resto de los municipios tendrán un máximo de 2 excepto las fincas situadas en las localidades de Berzosa del Lozoya, Piñuecar-Gandullas, Puentes Viejas, Robledillo de la Jara, La Acebeda, Alameda del Valle, El Atazar, Cadalso de los Vidrios, Horcajo de la Sierra, Lozoya, Montejo de la Sierra, Navarredonda y San Mames, Puebla de la Sierra, Robregordo, Somosierra, Cenicientos, Rozas de Puerto Real, Cervera de Buitrago, Garganta de los Montes, Gargantilla del Lozoya y Pinilla de Buitrago, Pinilla del Valle, Lozoyuela-Navas-Sieteiglesias, Canencia, Buitrago de Lozoya, Gascones, Braojos, Horcajuelo de la Sierra, Madarcos, Prádena del Rincón y La Hiruela cuyo factor de localización se calculará atendiendo a la dispuesto en el artículo 17 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre , por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo.'

El perito propone en su informe un factor de localización 2, según cálculos que expone.

La expropiada propone un factor de localización de 6,187736, que no se va acoger por diferir manifiestamente de los resultados obtenidos por el Jurado y por el informe pericial judicial.

La recurrente obtiene el apartado u1 de datos de población que no se justifican ni coinciden con los del INE para 2017 que se recogen en el informe pericial judicial.

U2 se fija por el informe pericial judicial en 1,57. En el Proyecto es de 1,387 teniendo en cuenta la distancia desde la finca a expropiar a 'la estación logística de intercambio de mercancías de Madrid-Abroñigal, no habiéndose considerado distancias menores, pues los grandes polígonos industriales cercanos a la zona no están relacionados con explotaciones agropecuarias, ni existen centros logísticos más cercanos'. La expropiada propone 1,57 y alega el desconocimiento por el Ayuntamiento de Fuenlabrada de la 'estación de ferrocarril' de Fuenlabrada a sólo 3 km de distancia de la finca expropiada, así como de 'grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial' que comercializan productos agropecuarios o sus derivados, que no precisa.

Se obvia que el artículo 17.4 del RVLS dispone que, por ejemplo, en este caso, las estaciones de ferrocarril o también los centros de comunicaciones y de transporte, así como, en su caso, los grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial deben estar 'relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración'.

Y a esta obligatoriedad de relación con la actividad que se realiza en la finca a valorar se refiere la Sentencia 599/2021, de 25 de mayo, del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de Valladolid en la que se señala lo siguiente: 'para que proceda la aplicación del factor u2 es necesario, primero, que existan centros de comunicaciones y de transporte próximos o grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial, y segundo, que los mismos guarden relación con la actividad desarrollada por la explotación considerada en la valoración, y en el presente caso no se cumple este segundo requisito toda vez que la proximidad a la que se refiere en citado artículo 17.4 RVLS no tiene relación con la actividad de huerto familiar que potencialmente se atribuye al terreno litigioso. En el sentido expuesto también se ha pronunciado la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (sede en Burgos) de 7 de mayo de 2014 (recurso número 152/2012), que se cita en la demanda, y la del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 8 de octubre de 2019 (recurso número 243/2018)'

Pues bien, la estación de ferrocarril de Fuenlabrada carece de relación directa con la actividad agropecuaria de la finca objeto de expropiación.

Finalmente, u3 se calcula en el informe pericial judicial otorgándole la mínima puntuación posible según la fórmula de cálculo.

La principal controversia la encontramos en la solicitud que formula la recurrente de una indemnización por la no participación en la actuación de urbanización.

En la resolución recurrida se obtiene esta indemnización con arreglo a la fórmula valor del suelo rural VSr incrementado en el 10% de la diferencia entre el valor del suelo finalista y el mismo.

Vs = 5,30 + 10% (191,51 - 5,30) = 23,92 €/m2

Esta fórmula la hemos declarado correcta en nuestra reciente sentencia nº 384/2022, de 21 de septiembre dictada en el recurso 396/2021. Hemos dicho:

El expropiado, tal y como recoge la resolución recurrida, 'Disconforme con la valoración, no fija importe' en su hoja de aprecio. La hoja de aprecio figura al folio 209 del EA y en ella el recurrente se limita a señalar, literalmente, que la valoración ofrecida por el Ayuntamiento no considera las expectativas urbanísticas y el valor de mercado del suelo urbanizable y que estando adscrita la finca a Sistemas Generales, debiera valorarse el suelo atendiendo al precio de venta de las Viviendas de Protección Oficial y libres para la zona, aplicando los coeficientes del 20% metro cuadrado útil/metro cuadrado construido; considerando el aprovechamiento resultante de la media de los aprovechamientos del término municipal y el 90% al sustraer el 10% para cesiones; más el 5% de afección.

La valoración que presenta con la demanda, informe del Arquitecto don Jenaro, no se atiene a esos parámetros. Refiere la valoración a los 'precios de mercado de la zona afectada en dicha fecha' (fecha que no concreta); y cuestiona el aprovechamiento atribuido al afectado 0,286 m2/m2 que aplica el Jurado y que resulta de las tablas que figuran en la pg.38 del EA y se justifica en la documentación técnica.

Propone que, dado que el plan especial del 'PARQUE DE LA POLLINA' está vinculado por el PGOU al PLAN PARCIAL P.P. II-1, el aprovechamiento del P.P.II-1 se repercuta entre los propietarios de ambos ámbitos, atendiendo al 'principio de equidistribución de beneficios y cargas' y partiendo de la base que no se ofrece a los propietarios afectados por este Proyecto de Expropiación la opción de suelo edificable, establece que la suma de la superficie adscrita del PU-P.11 (292.907 m2) y la superficie del Plan Parcial PP.II-1 (526.033 m2), da una superficie total 818.940 m2, deduciendo de ello que el aprovechamiento edificable es para el ámbito considerado de 234.129 m2 y para la parcela de autos de 1.144,43 m2. El valor de repercusión de mercado por metro cuadrado edificable lo establece en 655 euros/m2 (780 euros/m2 - 125 euros/m2 costes de urbanización) para determinar que el justiprecio es de 749.601,55 euros (1.144,43m2 x 655 euros/m2)

El informe no aporta documentación alguna de la que resulten los datos que utiliza ni justifica legalmente el ámbito que considera.

Por el contrario, la valoración del jurado se atiene al coeficiente de aprovechamiento tipo o coeficiente de edificabilidad de 0,286 m2c/m2s que resulta de las tablas del apartado 3.4 anexo 6 del Proyecto; y se justifica en la documentación técnica la edificabilidad materializable de 0,2860 m2c/m2s que corresponde a las condiciones urbanísticas de la Unidad de Ejecución en que se sitúa la finca, en consideración a la clase de suelo urbanizable sectorizado, Plan Sectorización ordenación pormenorizada, con uso predominante Residencial Vivienda Libre, una superficie de suelo de 10.000 m2 y edificable de 2.860 m2.

El Plan General de Fuenlabrada delimitó dos áreas de reparto para el suelo urbanizable según los dos cuatrienios de programación que se establecieron, fijando el mismo aprovechamiento tipo para las mismas pero referido a distinto uso característico en cada una de ellas. En este caso, se adopta el aprovechamiento tipo del segundo cuatrienio, al ser este el uso característico de los sectores que quedan pendientes de desarrollo y por ser el más próximo temporalmente a la actuación que nos ocupa (pg. 20 EA)

Por ello, al no haberse acreditado error en el ámbito considerado por el Jurado que aparece debidamente justificado en el Proyecto, procede desestimar la valoración pretendida por el recurrente que no ha desvirtuado la presunción de acierto de la valoración de aquel, demostrando que sea errónea.

En este caso, la recurrente propone que la indemnización consista en el beneficio neto que el propietario del terreno dejó de obtener por no habérsele permitido participar, como consecuencia de la expropiación sufrida, en el proceso urbanizador. En su tesis, debe aplicarse la siguiente fórmula: Beneficio neto = Suelo urbanizado - Costes transformación urbanizadora - Suelo rural.

La fórmula que propone consiste en la valoración de un suelo 'urbanizado y libre de cargas', tomando las edificabilidades y superficies de suelo lucrativas y el número de viviendas vigentes en diciembre de 2017 de tres Planes Parciales según sus modificaciones. En el ámbito considerado se valora vivienda unifamiliar libre VUL, plurifamiliar libre nueva, VPPL (módulo), VPPB (módulo), terciario - comercial (197,81 m2 edificables de vivienda unifamiliar libre, 258,01 m2 edificables de vivienda colectiva libre VCL, 336,72 m2 edificables de VPPL, 258,48 m2 edificables de VPPB y 114,02 m2 edificables de terciario-comercial). El aprovechamiento patrimonializable por la recurrente sería de 1.045,04 uas, que obtiene de la valoración que realiza de las dos cesiones obligatorias que establece (aprovechamiento unitario de reparto, 0,286 m2 edificable vivienda libre colectiva /m2 de suelo bruto x 4.060 m2 de suelo rural bruto = 1.161,16 uas, menos plusvalías de la Administración, 1.161,16 uas x 10% =116,12 uas). Para después convertir ese aprovechamiento patrimonializable en edificabilidad de los distintos usos lucrativos del ámbito de las parcelas resultantes urbanizadas que se le habrían adjudicado una vez finalizado el proceso urbanizador en el que hubiese participado.

Aplicando la fórmula VRS = (Vv /K) - Vc concluye estableciendo que los ingresos que podría haber obtenido si se le hubiese permitido participar en la actuación de nueva urbanización habrían sido 802.508,23 €, según el siguiente cálculo:

- 197,81 m2 edif VUL x 1.016,25 €/m2 edif VUL = 201.028,63 €.

- 258,01 m2 edif VCL x 739,90 €/m2 edif VCL = 190.904,55 €.

- 336,72 m2 edif VPPL x 701,99 €/m2 edif VPPL = 236.375,64 €.

- 258,48 m2 edif VPPB x 463,52 €/m2 edif VUL = 119.811,96 €.

- 114,02 m2 edif TER x 477,01 €/m2 edif VUL = 54.387,45 €.

Se obtiene finalmente la cifra del valor del suelo rural a razón de 51,556343 €/m2: 209.318,75 €. La fórmula final resulta ser: 802.508,23 € - 209.318,75 € - 74.645,20 € = 518.544,27 €. En virtud del principio de vinculación a su Hoja de aprecio se fija por la recurrente este concepto indemnizatorio en 302.711,09 €.

No vamos a acoger esta solicitud de la recurrente porque el método de valoración empleado por el Jurado lo hemos declarado correcto ya que tiene en cuenta la diferencia entre el valor del suelo en el mercado en su situación básica rural y el valor final de ese suelo ya urbanizado para seguidamente aplicar a esa diferencia el porcentaje antes dicho del 10 %, para cuantificar la indemnización. Se trata de la fijación de una cantidad por la privación de la facultad de participar en el proceso de urbanización, pero sin alterar el método básico de valoración.

Ha de ser tenido en cuenta que el método de valoración contenido en el art. 38.2.a) del RDLeg. 7/2015 incorpora idéntica previsión que el art. 25.2.a) del R.D. Leg. 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo que fue declarado inconstitucional por la Sentencia del Tribunal Constitucional 218/2015, Pleno, de 22 de octubre (ROJ: STC 218/2015) que afirma que el método de valoración objetivo y no justificado que establece el art. 25.2.a) para determinar la compensación debida por la privación de la facultad de participar en la actuación de primera urbanización, no garantiza en todo caso el proporcional equilibrio que debe existir entre la compensación prevista en la ley y el contenido real de la facultad de la que se ve privado el propietario.

La STS, Contencioso, Sec. 5, nº 1685/2017, de 7 de noviembre, recurso de casación número 2873/2016 (Roj: STS 3968/2017) también se pronuncia sobre esta cuestión señalando que, FJ 4:

'No está exento de dificultades el examen del motivo por dos circunstancias; de un parte, el cuadro normativo que comporta la sentencia del Tribunal Constitucional de 2015 que, al derogar el mencionado precepto y párrafo, crea una laguna que, como se razona con prolijos argumentos por el Tribunal de instancia, no es fácil de integrar.

De otra parte, los mismos razonamientos de la sentencia recurrida, que ante esa dificultad, termina acogiendo una solución que, a juicio de este Tribunal no es del todo acertada, por más que ello no comporta que deban aceptarse los razonamientos en que se basa el motivo que examinamos, que debe ya anticiparse no puede ser acogido.

[...]

En ningún momento cabe concluir ni de la sentencia del Tribunal Constitucional ni incluso de lo que es la auténtica 'ratio decidendi' de la sentencia recurrida, que al suelo rural para el que el planeamiento ha establecido las condiciones que se contienen en el párrafo 25.1º del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, deba valorarse como suelo urbano consolidado y por el método residual ...'

Y la STS, Contencioso, Sec. 5, nº 801/2018, de 18 de mayo de 2018, recurso de casación 160/2017 (Roj: STS 1824/2018) que señala:

'...Lo que establece el artículo 25 es que al suelo rural en esas condiciones de tener previstas las condiciones para su transformación, se ha de valorar como tal y por el método de capitalización previsto en el artículo 23 del Texto Refundido. Pero como se ha patrimonializado el derecho a participar en esa transformación, lo que hace el Legislador es reconocer a los propietarios de tales terrenos que, al valor resultante de su tasación por el mencionado precepto, se le ha de añadir una 'indemnización' que compense 'impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación.' Nunca estuvo en la mente del Legislador vincular este suelo programado al urbanizado ni que su valoración se hiciese por otro método que no fuera el previsto para su consideración de suelo rural. Lo que hizo el Legislador fue fijar la cuantía de esa indemnización de manera objetiva y con referencia a la participación en dicha transformación para la Administración actuante, que es lo que establecía el 25.2º.a), sin que se alterase el método de valoración.

Y no se olvide que, como recuerda el mismo Tribunal Constitucional en la sentencia de 2015, siguiendo lo declarado en la de 2014, " el valor económico de la facultad que incorpora el derecho de propiedad que se expropia no tiene que ser necesariamente un valor de mercado." Por lo que no cabe estimar que el fijar esa indemnización o declararla nula podría suponer pretender buscar un pretendido valor de mercado que con razonamientos más que fundados, al margen de las críticas que pudiera merecer, se rechaza expresamente por el Legislador y el Tribunal ya consideró constitucionalmente admisible en la ya mencionada sentencia de 2014.

Ahora bien, si el Legislador ha establecido esa clara regla de valoración de este suelo programado como suelo rural, más indemnización de la privación del derecho de participar en las actuaciones de transformación, no es cierto, como se sostiene en la fundamentación del recurso, que la sentencia del Tribunal Constitucional 218/2015 habilitara la posibilidad de acudir a un sistema de valoración diferente,

[...]

...la idea que subyace en la sentencia 218/2015 se plasma de manera nítida en el fundamento sexto, cuando el Tribunal concreta el sentido de su decisión, señalando que la declaración de inconstitucionalidad y la imposibilidad de que el Tribunal fije un criterio de indemnización que 'corresponde al Legislador', determina las bases para dicha fijación " requiere de un complemento indemnizatorio que responda al valor real de la facultad de la que los propietarios se han visto privados, con respeto al art. 33.3 CE ." ; esto es, sin asimilarse al valor de mercado ni que el suelo se valore en función de usos o edificabilidades que no estén plenamente realizados.'

En nuestro caso consideramos que la fórmula empleada por el Jurado no supone en modo alguno la alteración de las reglas generales de valoración del suelo atendiendo a su situación básica de suelo rural. Y es que conforme a esos antecedentes jurisprudenciales se trata de indemnizar una facultad, cuya privación debe ser compensada y que tiene un valor económico real, conforme al art. 33.3 de la Constitución, debiendo valorarse este tipo de suelo, como rural, dada su situación básica, si bien con la fijación de una indemnización por la privación de dicha facultad de participar en el proceso de urbanización, pero sin alterar el método básico de valoración.

La compensación debe guardar proporción con el valor real del bien, ya que se trata de indemnizar una facultad que vendría determinada por la posibilidad de que el propietario del terreno participara en la actuación de urbanización, lo que significa que debe tenerse en cuenta la diferencia entre el valor del suelo en el mercado en su situación básica rural y el valor final de ese suelo ya urbanizado.

En este caso, la fórmula empleada para fijar esa indemnización responde a este planteamiento porque se aplica un coeficiente que es del 10 % que se sitúa como valor medio dentro de la horquilla del 5 % al 15 % que permite el artículo 18 del TRLS; y no se ha acreditado que no corresponda de forma razonable al valor real de la facultad de la que los propietarios se han visto privados, siendo también razonable e idóneo la fijación del valor en consideración a la diferencia del valor inicial como rural y el final hipotético como totalmente urbanizado.

En cuanto a la denunciada falta de motivaciónde la resolución de Jurado debe correr la misma suerte desestimatoria. Nos remitimos a los argumentos de la Sentencia de esta misma Sala y Sección 4 del TSJ de Madrid de 24 de octubre de 2018, dictada en el recurso 446/2017 (ROJ: STSJ M 10432/2018) en la que se dice:

'...Respecto de la alegada falta de motivación de la resolución del jurado y como hemos tenido ocasión de recordar recientemente, acerca de la motivación de las resoluciones de los Jurados de Expropiación hay una abundante jurisprudencia. A su tenor, el art. 35 de la LEF no exige una exhaustiva expresión de los elementos tenidos en cuenta para la determinación del justiprecio, bastando con que el Jurado indique los criterios aplicados y los factores tomados en consideración, de manera que permitan al interesado conocer las razones que han llevado a la decisión y fundar adecuadamente una posible impugnación, propiciando así su defensa frente a la actuación que considere perjudicial a sus intereses ( sentencias del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2009, rec. 6753/2005, 8 de febrero de 2012, rec. 5467/2008, 12 de noviembre de 2012, rec. 6103/2009, 17 de diciembre de 2012, rec. 1502/2010, 26 de febrero de 2013, rec. 1924/2010, 17 de enero de 2014, rec.2239/2011, y 6 de junio de 2014, rec. 4481/2011, entre muchas otras).

En nuestro caso, el Jurado dejó constancia de las circunstancias y elementos en que fundamentó su decisión, como la situación del suelo y los criterios utilizado, que no puede calificarse sino de minucioso, y cuyo contenido forma parte de la motivación del acuerdo en virtud de lo dispuesto en el art. 89.5 LRJA -PAC.

En las particulares condiciones en que se ha expresado el Jurado consideramos, por tanto, que ha quedado suficientemente cumplido el deber de motivar, así como satisfecho el derecho de los interesados a conocer el fundamento de su criterio y articular el recurso para impugnarlo, como así, en efecto, han hecho.'

Idéntica suerte desestimatoria ha de seguir la alegación del demandante relativa a los intereses legales de demora, porque como hemos señalado en la sentencia de 21 de septiembre de 2022 dictada en el recurso 396/2021, por imperativo de lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa el día inicial del cómputo ha de ser el de la fecha en que se lleve a efecto la ocupación que, en este caso, consta fue el día 20 de julio de 2020 en que quedó firmada el acta de ocupación y se abonó el justiprecio (documento nº 2 escrito de contestación de la codemandada) con motivo de la aprobación definitiva del Proyecto de Delimitación y Expropiación modificado por la Comisión de Urbanismo de Madrid.

En definitiva, no siendo atendible ninguno de los motivos de impugnación aducidos por la expropiada, se impone la desestimación del recurso interpuesto.

QUINTO. - Sobre las costas.

De conformidad con el criterio de vencimiento objetivo consagrado en el artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional, procede imponer las costas causadas en este proceso al recurrente.

No obstante, a tenor del apartado cuarto de dicho precepto, la imposición de las costas podrá ser 'a la totalidad, a una parte de estas o hasta una cifra máxima' y la Sala considera procedente, atendida la índole del litigio y la concreta actividad desplegada por las partes, limitar la cantidad que, por todos los conceptos, ha de satisfacer a la parte contraria la condenada al pago de las costas, hasta una cifra máxima total de 1.500 euros, más la cantidad en concepto de IVA que corresponda.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMAMOS EL RECURSO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO interpuesto por TESÓN, S.L. contra la resolución de 22 de abril de 2021 del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid, relativa a la Pieza de Valoración de la finca nº 4 del PROYECTO DE DELIMITACIÓN Y EXPROPIACION DE PARTE DE LOS TERRENOS INCLUIDOS EN LA UNIDAD DE EJECUCIÓN N° 1 DEL PLAN ESPECIAL DEL SISTEMA GENERAL PU- P 11 ,'PARQUE DE LA POLLINA' DEL PLAN GENERAL DE FUENLABRADA, y, en consecuencia, CONFIRMAMOS dicha resolución en su integridad.

Con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas en los términos señalados en el último fundamento jurídico

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación, que deberá prepararse ante esta Sala en el plazo de treinta días, contados desde el siguiente al de su notificación, acreditándose en el escrito de preparación del recurso el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 89.2 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, con justificación del interés casacional objetivo que presente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

D. JUAN PEDRO QUINTANA CARRETERO D. CARLOS VIEITES PEREZ

Dña. MARÍA ASUNCION MERINO JIMENEZ D. LUIS MANUEL UGARTE OTERINO

D. ALFONSO RINCÓN GONZALEZ-ALEGRE