Sentencia Administrativo Nº 53/2014, Tribunal Superior de Justicia de Canarias, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 135/2011 de 16 de Mayo de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CANARIAS

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

LAS PALMAS DE GRAN CANARIA

Recurso núm. 135/2011

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

Don César García Otero

MAGISTRADOS

Doña Cristina Páez Martínez Virel

Don Helmuth Moya Meyer

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En Las Palmas de Gran Canaria, a dieciséis de mayo del dos mil catorce.

VISTO, en nombre del Rey por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, con sede en Las Palmas de Gran Canaria, el presente recurso interpuesto a nombre del demandante doña María Esther , doña Bárbara , doña Cristina , , que representa a su hijo Hugo , doña Florencia , que repersenta a su hija Luisa , doña Paloma , que representa a su hijo Manuel , habiéndose personado como parte demandada la Administración de la Comunidad Autónoma de Canarias y el Ayuntamiento de Ingenio, siendo ponente de esta sentencia don Helmuth Moya Meyer.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la parte demandante se interpuso recurso contencioso-administrativo ante esta Sala el 19 de mayo del 2011. Admitido a trámite se reclamó el expediente administrativo.

La demanda fue ampliada a la resolución expresa del recurso de reposición interpuesto contra el acuerdo de la Comisión.

Los recurrentes formalizaron demanda en la que solicitaron se declare la nulidad del acto recurrido por no ser conforme a derecho, ya que el justiprecio fijado por la Comisión de Valoraciones de Canarias es muy inferior al reclamado, respecto del cual se ha producido el silencio positivo y al resultante de aplicar el método residual estático. No está conforme con la superifice computada por la Comisión ni con los distintos parámetros considerados por ésta para desarrollar el método residual.

SEGUNDO.- De la demanda se dio traslado a la Administración demandada , que contestó a la misma oponiéndose a las pretensiones de la parte actora y pidiendo la desestimación del recurso. El Ayuntamiento demandado se limitó a suscribir los argumentos esgrimidos por el Letrado del Servicio Jurídico del Gobierno de Canarias.

TERCERO.- Recibido el juicio a prueba se practicó la propuesta y admitida, con el resultado que obra en autos. Las partes presentaron sus respectivos escritos de conclusiones, y se señaló día para la votación y fallo.

CUARTO.- Se han observado los preceptos legales que regulan la tramitación del proceso contencioso-administrativo.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso contencioso-administrativo se interpone contra el acuerdo de la Comisión de Valoracioens de Canarias, de 4 de noviembre del 2010, por el que se fija el justiprecio expropiatorio de la finca de la CALLE000 nº NUM000 , afectada por sistema local de espacios libres y sistema local viario en una superficie de 200 metros cuadrados, en 48.438,39 €, siguiendo el método de comparación; y el de la finca del nº NUM001 de la CALLE000 , afectada en 226,5 metros cuadrados, afectada por sistema local de espacios libres, en 41.481,44 €, incluyendo en ambos casos el premio de afección.

SEGUNDO.- En la demanda se dice que el acuerdo revoca otro acto presunto de contenido positivo, por el que se habría aprobado la hoja de aprecio presentada por los propietarios.

El silencio positivo no tiene cabida en los expedientes expropiatorios, menos aún cuando están en juego los intereses de un tercero. El expediente de justiprecio no es sino una pieza separada del procedimiento expropiatorio, que se inicia de oficio o, en este caso, por ministerio de la ley, no siendo aplicable lo dispuesto en el artículo 43.1 de la Ley del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común .

TERCERO.- Los demandantes discrepan de la superficie tomada en consideración respecto de la finca nº NUM001 de la CALLE000 . A su entender debe considerarse una superficie de 270 metros cuadrados, que es la cabida registral de la finca.

El argumento de la Comisión de Valoraciones de Canarias es que en el escrito promoviendo la expropiación- las partes aceptan que se produce por ministerio de la ley- alegó que la finca estaba afectada por el sistema de espacio libre y sistema local viario peatonal, y como en el informe topográfico que aporta la parte se dice que la finca está afectada por sistema local de espacio libre (165,10 m2), sistema local viario peatonal (61,40 m2) y sistema viario (43,50 m2), concluye que la expropiación solo se promovió respecto de la superficie de 226,5 m2.

El argumento de la Comisión es inaceptable. Por más que en el escrito inicial los demandantes se limitaran a señalar dos de las afecciones de la finca, desde que presentan la hoja de aprecio dejan muy claro que lo que persiguen es una indemnización por la total cabida registral. El sistema viario es razonable pensar que se debe ejecutar conjuntamente con el viario peatonal que lo delimita.

Realmente los problemas que plantea este caso son dos. El catastro refiere que la superficie de la parcela es muy inferior (144m2) lo que apunta a que parte de la parcela ya ha sido ocupada. Esto lo corrobora el informe topográfico de parte, que si bien señala que la superficie libre es de 165 m2, deja claro que el resto de la parcela ya ha sido ocupado por viario y peatonal. En consecuencia, el primer problema que subyace aquí es que bajo la solicitud de expropiación al amparo del artículo 163 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y Espacios Naturales de Canarias , aprobado por Decreto legislativo 1/2000, de 8 de mayo, se está pidiendo que respecto de una parte de la parcela se legalice una ocupación efectuada por la vía de los hechos. El segundo problema es que los límites naturales han sido modificados por lo que no se puede comprobar cuál es la superficie real de la parcela. El informe topográfico parte del único hito físico subsistente, que es la edificación de la parcela nº NUM000 de la CALLE000 , y a partir de allí traza una parcela sobre planos de 270 m2 de superficie.

En realidad el artículo 163 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y Espacios Naturales de Canarias , aprobado por Decreto legislativo 1/2000, de 8 de mayo, se limita a señalar que si los terrenos afectos a dotaciones públicas no se expropian en el plazo de tres años desde que se aprueba el planeamiento que legitima los actos de ejecución, se producirá ésta por ministerio de la ley, si no se inicia el procedimiento transcurridos dos meses después del requerimiento de los interesados; por tanto, aunque una parte del suelo estuviera ocupada, lo relevante es que no había sido exporpiada en forma, o al menos nada se prueba en ese sentido por el Ayuntamiento demandado, lo que hace que por esta vía pueda también pedirse la legalización de la ocupación efectuada en vía de hecho.

El segundo problema solo tiene una solución artificial, esto es, jurídica. En principio, debe estarse a la superficie registral, puesto que la catastral es claramente el resultado de haber deducido de la anterior la ocupada por peatonal y viario, y no hay ningún dato que permita sostener que hay un error de cabida en la superficie registrada.

En consecuencia, debemos estimar en este punto el recurso y considerar que la superficie a expropiar de la parcela nº NUM001 de la CALLE000 asciende a 270 metros cuadrados.

CUARTO.- La edificabilidad que tiene en cuenta la Comisión de Valoraciones de Canarias es de 1,8 metros cuadrados/ m2, que extrae de la ordenación pormenorizada de viviendas entre medianeras con alineación a fachada (tipo A) del Plan general de ordenación de Ingenio.

La norma induce a confusión, pues por una parte señala que la determinación de la edificabilidad máxima se remite a las ordenanzas municipales, pero acto seguido señala para la zona A2 una edificabilidad de 1,8 m2/m2, lo que deja sin efecto la anterior remisión, que por lo demás parece claro que contraviene lo dispuesto en el artículo 40.1 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y Espacios Naturales de Canarias , aprobado por Decreto legislativo 1/2000, de 8 de mayo, relativo a las ordenanzas municipales. Esta es la edificabilidad que debe ser aplicada, aunque la ordenanza de edificación señale una superior (1,9 m2/m2).

QUINTO.- La Comisión de Valoraciones de Canarias encargó un informe técnico, puesto que no aceptó el elaborado por la Oficina Tributaria de Gran Canaria Sur 'puesto que el método de comparación ha empleado unos datos de transmisión solo de segunda mano, y la homogeneización la realiza con coeficientes aplicables a las viviendas tipo piso y no a viviendas unifamiliares, y en el método residual estático emplea datos de transmisiones para determinar el valor en venta de zonas alejadas al bien que se valora y no determina todos los costes que se originan en la ejecución de la supuesta promoción edificatoria'.

Vaya por delante que la discusión sobre si debe aplicarse el apartado primero (terrenos no edificados, o con edificaciones ilegales o en estado de ruina física ), o el segundo ( terrenos edificados) del artículo 24 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , es un tanto bizantina. Basta con reparar en que la aplicación del método de comparación que hace la Comisión, por entender que la edificación existente en una de las parcelas no se encuentra en estado de ruina física, beneficia a los demandantes, pues el resultado que obtiene la Comisión siguiendo el método residual estático es todavía peor para sus intereses. Esto nos exime de tener que tratar cuestiones tan interesantes como delimitar el concepto de ruina física empleado por el Texto Refundido de la Ley del suelo, y si se refiere solo a la ruina técnica o a la llamada ruina económica, que es lo que parece haber entendido el perito de parte (véase la ratificación de su informe pericial).

Así que lo relevante es si el valor que se determina siguiendo el método residual es o no pertinente, habiendo grandes diferencias entre el fijado por la Comisión, el informado por la Oficina Tributaria, el dictaminado por el perito judicial y el valor de repercusión básico para el sector señalado en las ponencias de valores, todos ellos con iguales pretensiones de objetividad y rigor en la valoración del bien expropiado.

La Comisión después de rechazar el informe de la Oficina Tributaria de Gran Canaria Sur escoge como testigos transacciones realizadas en la zona de Las Majoreras, muy próximas a la calle de Las Puntillas, según valores declarados por los contribuyentes, sin especificar si fueron comprobados. Las transacciones corresponden a un período que comprende entre el año 2006 al 2010, por lo que se les aplica un coeficiente de homogeneización según IPC. Varios de los testigos escogidos pertenecen a una misma promoción.

Pese a los reparos que se oponen a los testigos empleados, tienen la ventaja sobre los utilizados por el perito de parte y la Oficina Tributaria, que son testigos de la zona Las Majoreras, donde se encuentra el solar, que está diferenciada en la ponencia de valores de la zona de El Carrizal. Los testigos del informe percial de parte no se homogeinizan pese a ser vivienda usada.

En cuanto a los testigos empleados para hallar el valor de los garajes, sucede otro tanto, porque los empleados por los informes del perito de parte son de distintos municipios, y los del informe de la Oficina Tributaria son de El Carrizal.

También existe divergencia en cuanto a los costes de construcción. Para la parcela nº NUM001 la Comisión de Valoraciones parte del módulo básico de construcción (MBC) para el año 2008, que incrementa en un porcentaje sobre el valor de venta. La explicación de cómo se determina este porcentaje es incompleta, porque no se especifica cómo se determinan los distintos gastos enumerados en la página 18 ni se detalla a qué conceptos corresponden.

Los costes considerados por el perito de parte se hallan a partir del módulo del Colegio Oficial de Arquitectos de Canarias, al que se aplican dos coeficientes que lo incrementan en las viviendas y dos con diverso signo en el caso de los garajes. El coste global resultante se incrementa en un 24% en concepto de gastos administrativos y financieros, pero sin especificar cómo se determina.

En el informe de la Oficina Tributaria se parte igualmente del módulo básico del Colegio Oficial de Arquitectos de Canarias, pero a la vivienda solo se le aplica un coeficiente de incremento, y para los garajes solo se aplica un coeficiente reductor. El resultado se incrementa con un 22% de gastos generales, incluido el beneficio del constructor, arrojando un coste total para la vivienda de 827,89 €/m2 y 575,93 €/m2.

Un indicio relevante de que los valores utilizados por la Comisión de Valoraciones de Canarias no son pertinentes es que la ponencia de valores del polígono 004 Las Majoreras fijó un valor básico de repercusión de 588 €/m2, con efectos a partir del año 2008. Si bien es cierto que el estudio de mercado en el que se basa la ponencia de valores corresponde al año 2007, momento en el que no se había iniciado la crisis del sector inmobiliario, que como es notorio se desencadenó al año siguiente, lo que hace pensar que dichos valores son superiores a los precios pagados en el año 2008, no cabe duda de que es impensable que la pérdida de valor del suelo se situara en tan corto espacio de tiempo en los niveles que resultan de la valoración efectuada por la Comisión.

Sin perjuicio de las diferencias que existen entre la zona del Carrizal y las Majoreras, los valores inferiores de la ponencia de valores correspondientes a la primera zona son coincidentes con los previstos para la segunda, lo que hace pensar que existen ciertas coincidencias en los precios de mercado de una y otra zona. De hecho la Comisión cuando aplica el método de comparación escoge testigos de El Carrizal. Por tanto, tomando en consideración que la valoración efectuada por la Oficina Tributaria también se ha realizado por un organismo público al que debe reconocérsele presunción de veracidad, y acercándose los mismos a los fijados por las ponencias de valores, preferimos éstos a los fijados por la Comisión de Valoraciones de Canarias, con la excepción de que la edificabilidad a considerar será la de 1,8 m2/m2 para una superficie de 470 metros cuadrados de solar.

Por tanto, fijamos el justiprecio en 211.711, 61 €, incluido el premio de afección.

Esta cantidad devengará intereses legales en la forma prevista en la legislación de expropiación forzosa.

SEXTO.- No se hace especial pronunciamiento sobre las costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley de la Jurisdicción contencioso-administrativa .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia, con sede en Las Palmas de Gran Canaria ha dictado el siguiente

Fallo

ESTIMAMOS en parte el recurso contencioso-administrativo núm. 135/2011, anulamos el acuerdo impugnado y, en su lugar, fijamos el justiprecio en 211.711, 61 €, sin imposición de costas.

A su tiempo devuélvase el expediente administrativo al órgano de procedencia con certificación de esta Sentencia de la que se unirá otra a los autos originales.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.