Sentencia Administrativo Nº 543/2015, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 99/2011 de 12 de Junio de 2015

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

Sección Primera

Recurso de Apelación 99/11

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. Mariano Ferrando Marzal

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. Carlos Altarriba Cano.

Dª. Desamparados Iruela Jiménez

Dª. Estrella Blanes Rodríguez.

Dª. Mª Belén Castelló Checa.

SENTENCIA Nº 543

Valencia, doce de junio de dos mil quince.

Vistos por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, el recurso de apelación 99/2011 interpuesto por MOR DESARROLLOS URBANÍSTICOS SL, representada por el Procurador Sr. Ruíz Martín y dirigido por el Letrado Sr. Gambin Candel, contra la sentencia 378/2010 de fecha 15 de octubre de 2010, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 1 de Alicante en el procedimiento ordinario 106/2009, y como apelados Dª. Cristina y Dª. Leonor , representadas por el Procurador Sra. Navarro Ballester y dirigido por el Letrado Sr. Paya Albors; el Ayuntamiento de Alcoy, representado por el Procurador Sra. Pérez Samper y dirigido por el Letrado Belenguer Mula; y la CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRANEO, representada por el Procurador Sra. Gil Bayo, y dirigido por el Letrado Sr. Ros Camara.

Siendo Ponente la Ilma. Sra. Doña Mª Belén Castelló Checa quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 1 de Alicante dictó en fecha 15 de octubre de 2009, sentencia 378/2010 con el siguiente fallo:

'Que debo desestimar y desestimo el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la entidad Mor Desarrollos Urbanísticos SL contra el Ayuntamiento de Alcoy, habiendo sido codemandadas la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo así como Dña Cristina y Dña Leonor , en impugnación de la resolución expresada en el encabezamiento, declarando ajustada a derecho la resolución mencionada en el encabezamiento de la presente sentencia.

Sin que proceda hacer expresa imposición de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO .- Notificada la resolución a las partes interesadas, la parte recurrente interpuso recurso de apelación dentro de plazo solicitando que con plena estimación del recurso de apelación interpuesto frente a la sentencia que desestima el recurso contencioso-administrativo formulado frente al Decreto de Alcaldía de 28 de noviembre de 2008 por el que se estima la alegación formulada por Doña Cristina en lo referente al valor de la construcción de la propiedad de la mercantil La Retjola SL, incluida dentro del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 13 del Plan General Municipal de Ordenación Urbana de Alcoy, identificado en el Anexo VII de éste como finca nº NUM000 , y situado en la CALLE000 NUM001 de Alcoy, dicte sentencia por la que se acuerde la revocación de aquella, resolviendo la nulidad de los actos recurridos.

TERCERO.- Dado traslado a la apelada Ayuntamiento de Alcoy presentó escrito manifestando su oposición a la apelación, y solicitando que se desestime el recurso de apelación y se confirme la sentencia apelada con imposición de costas a la apelante.

Dado traslado a las apeladas Dª. Cristina y Dª. Leonor , presentaron escrito manifestando su oposición al recurso de apelación, solicitando la desestimación del mismo, confirmando la sentencia apelada con imposición de costas a la apelante.

Dado traslado a la apelada CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRANEO, presentó escrito manifestando su oposición a la apelación y solicitando que se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación y confirmando la resolución recurrida con imposición de costas a la apelante.

CUARTO .- Admitido a trámite por el Juzgado se elevaron los autos a la Sala, y se formó el correspondiente rollo de apelación. Personadas las partes, no habiéndose solicitado el recibimiento del recurso a prueba, ni la celebración de vista o presentación de conclusiones, se señaló para votación y fallo el día 2 de junio de 2015, fecha en la que tuvo lugar.

Fundamentos

PRIMERO .- Constituye el objeto del presente recurso de apelación, la sentencia 378/10 de fecha 15 de octubre de 2010, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo 1 de Alicante que desestima el recurso contencioso-administrativo interpuesto por MOR DESARROLLOS URBANÍSTICOS SL, contra el Decreto de la Alcaldía de Alcoy de 28 de diciembre de 2008, por el que se estima el recurso de reposición interpuesto por Dª Cristina y Dª. Leonor , contra el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 13 del PGOU de Alcoy, respecto la valoración realizada del inmueble sito en la CALLE000 NUM001 de Alcoy, estableciendo que el valor asignado a la construcción existente en la finca número NUM000 del VII Proyecto de Reparcelación, CALLE000 NUM001 , debe ser cero frente al valor establecido en el Proyecto de Reparcelación previamente aprobado de 172.423,87 euros.

La sentencia de instancia, por lo que al presente recurso interesa, refiere que a la vista de los recursos de reposición interpuestos se emitió informe por parte del arquitecto municipal del Ayuntamiento de Alcoy, en fecha 25 de junio de 2008, en el que manifestaba el estado ruinoso e inhabitable en el que se encontraba el inmueble, y en consecuencia informaba de la necesidad de variar el coeficiente relativo al estado de conservación de la valoración contenida en el Proyecto de Reparcelación, concluyendo que el coeficiente que habría que aplicar por el estado de conservación es el de ruinoso, que es igual a cero, por lo que la decisión municipal de modificar el valor inicial dado al inmueble, encuentra apoyo en un informe técnico en el que reconociendo que es cierto que el inmueble no se encuentra en situación legal de ruina, se constata la situación real del mismo como inhabitable o ruinoso, siendo que el técnico de la Administración General se pronunció en relación con el citado recurso de reposición, remitiéndose íntegramente a la posición adoptada por la arquitecto municipal, pues no cabe confundir el concepto de declaración legal de ruina con el de estado ruinoso de un edificio, ya que éste es un concepto jurídico que responde a las circunstancias reales del inmueble.

Añade que la adecuada valoración en un Proyecto de Reparcelación de un inmueble que ha de ser objeto de derribo, es una cuestión de interés público si se tiene en cuenta que el coste de la indemnización es una carga de urbanización de la actuación, sufragada proporcionalmente por todos los propietarios, y si no se produjese una adecuada valoración de un inmueble en el Proyecto de Reparcelación de la UA-13, existiría un enriquecimiento injusto a favor de uno de los propietarios y correlativamente un perjuicio económico al resto, que rompería con el principio de equidistribución de los beneficios y cargas.

Refiere que se ha constatado que el inmueble se encuentra en una situación de inhabitable, lo que ha motivado que de conformidad con lo establecido en el RD 1020/1993, se haya aplicado el coeficiente cero, siendo que la norma 14 del RD regula la aplicación del coeficiente I, relativo al estado de conservación del inmueble a valorar, determinando que el estado ruinoso de un edificio no sólo puede darse como consecuencia de una situación de ruina legal, sino también cuando un inmueble no tiene las condiciones de habitabilidad, por lo que el informe del arquitecto no supone una nueva valoración del inmueble ni se aparta del método de valoración empleado en el Proyecto de Reparcelación, sino que se limita a corregir el coeficiente relativo al estado de conservación del inmueble una vez constatada su situación, siendo además que el arquitecto contratado por la propiedad ya expresa en la primera página de su informe que la antigüedad de la finca es de 120 años, que tiene como problemas existentes la plastificación en los muros y machones con la formación de grietas y fisuras y desplazamiento del plano de la fachada, deformación de los forjados, y asegura que funcionalmente el edificio adolece de las condiciones de habitabilidad, llegando a la conclusión de que se trata de un estado de ruina económica.

Concluye que atendiendo a la doctrina jurisprudencial sobre la presunción de acierto de los informes municipales emitidos por los técnicos municipales, en base a su objetividad, lo que supone una correcta valoración de los intereses en conflicto, y atendiendo al contenido del informe del perito de la demandante, se desestiman las pretensiones.

SEGUNDO .- La parte apelante sostiene su pretensión estimatoria del recurso de apelación alegando en síntesis que;

-El informe del técnico municipal que declara el valor cero de la edificación es de fecha 25 de junio de 2008, y se refiere al estado del edificio en ese momento, al igual que la documental aportada por la codemandada que se refiere a momento distinto a la aprobación del Proyecto de Reparcelación, siendo que conforme los artículos 70. F de la LRAU, 98.3 del Reglamento de Gestión Urbanística , el artículo 31.1 de la Ley 6/2008, y el artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa , el valor real de los bienes debe ser a la fecha en que se inicia el procedimiento de reparcelación, en el presente caso en octubre de 2004, siendo que referida a esta fecha sólo existe una tasación del bien objeto de privación forzosa que es el que se contiene en la ficha 4 del Anejo VII del Proyecto de Reparcelación.

-Falta de justificación del estado ruinoso del inmueble. Las razones por las que se aplica el coeficiente cero resulta carente de sostén alguno, pues se reconoce que el inmueble no está en situación de ruina legal, no existe norma alguna que diga que si la casa está deshabitada implica menor valor de tasación, no consta que se haya iniciado expediente para acordar la situación de ruina, no concreta cuales son los desperfectos en los elementos estructuras y constructivos, ni los prueba, dice que los desperfectos se han agravado con el paso del tiempo, lo que evidencia que hace las estimaciones en el momento del informe, y habla de la falta de condiciones de habitabilidad, sin que se haya producido intervención alguna en el transcurso de los años para reparar los desperfectos, sin concretar años, y olvidando que es un edificio que se encuentra en situación de fuera de ordenación y que va a ser demolido, concluyendo que el informe no justifica que la construcción sea manifiestamente inhabitable, y que afirma que el valor debería ser cero, utilizando un condicional. Todo ello pone de manifiesto que se modifica la valoración establecida sin justificar en base a qué criterios técnicos aplica la condición de inhabitable, lo que causa indefensión a la apelante.

TERCERO.- La apelada Ayuntamiento de Alcoy sostiene su oposición al recurso de apelación, alegando en síntesis que;

-La valoración del inmueble propiedad de la recurrente se realizó al inicio del expediente de reparcelación y el decreto impugnado se ha limitado a corregirla. El método de valoración del edificio continua siendo el del inicio del expediente reparcelatorio y simplemente se ha corregido uno de los parámetros aplicados en dicho momento tras constatarse el estado ruinoso del inmueble, siendo que el informe del arquitecto de fecha 25 de junio de 2008 se limita a corregir el coeficiente relativo al estado de conservación que fue aplicado en la Ficha 4 del Anejo VII del proyecto de Reparcelación. Añade que el estado ruinoso del inmueble existe, al menos desde el año 2004, por lo que el coeficiente que debió aplicarse es el de cero, siendo que tal y como señala el informe, los desperfectos se han agravado con el paso del tiempo, lo que evidencia que ya existían, desprendiéndose igualmente del expediente de ruina del año 1997.

-Consta acreditado el estado ruinoso del edificio, al no reunir las condiciones de habitabilidad, tal y como se desprende del informe, que refiere que la construcción se encuentra en situación ruinosa, con desperfectos en elementos estructurales y constructivos, los cuales ya existían cuando se inició el expediente reparcelatorio, y se han agravado por el transcurso del tiempo, la vivienda no reúne las condiciones de habitabilidad, y la propiedad no ha realizado ninguna intervención en el transcurso de los años, constando acreditado que el inmueble está en estado ruinoso y no reúne las condiciones mínimas de habitabilidad, conclusión que también se desprende del informe elaborado por el arquitecto contratado por la actora. Concluye que la apelante no ha acreditado que no se encuentre en estado ruinoso.

La apelada Dª Cristina , y Dª Leonor , sostiene su pretensión desestimatoria de la apelación alegando, en síntesis que;

-No es ahora cuando se aprecia el estado ruinoso del inmueble, sino en los años 1995 y 1997, en virtud de los informes elaborados respectivamente a instancia del entonces propietario de la casa, y a instancia del arquitecto municipal, que indican que procede declarar la situación de ruina, razón por la que la finca se transmite en fecha 1 de diciembre de 2003 por el anterior propietario a la apelante por importe de 51.083,03 euros, y la apelante quiere que en fecha 22 de octubre de 2004 se aplique un valor para el edificio de 172.423,87 euros.

-La apelante pretende enriquecerse injustamente con su reclamación, a la que no puede accederse pues supondría un claro perjuicio para el resto de propietarios.

Por su parte, la apelada CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRANEO, sostiene su pretensión desestimatoria de la apelación alegando en síntesis que;

-La cuestión no es jurídica, sino técnica y de apreciación de la prueba en relación al estado de conservación y antigüedad del inmueble, siendo que la sentencia de instancia lleva a cabo una interpretación de los elementos probatorios que no es ilógica ni arbitraria, sin que el recurso de apelación desvirtúe lo contrario.

Añade que el fundamento de la apelante de que la fecha del informe es de 25 de junio de 2008 cuando la valoración ha de entenderse a la exposición pública del Proyecto de Reparcelación en el año 2004, no desvirtúa el hecho de que el inmueble estaba en situación ruinosa desde el año 1997, pues desde los informes de 1995 se constata que el edificio adolece de condiciones de habitabilidad y se comprueba que esa situación persiste en el momento de resolver los recursos de reposición, por lo que ha de inferirse que tal situación persistió durante ese tiempo, sin que la apelante haya aportado prueba de que procedió a subsanar las patologías detectadas, siendo lógico, conforme señala el informe del técnico que tales patologías se agraven con el tiempo

-La apelante con evidente desviación procesal pretende impugnar el informe al considerar que el valor de cero lo es a la fecha de 2008, cuando ni ello se desprende del informe ni la sentencia lo entiende en tal sentido.

CUARTO .- Es consolidada doctrina jurisprudencial la relativa a que en la apelación no puede revisar de oficio los razonamientos y las resoluciones al margen de los motivos y consideraciones aducidas por el apelante como fundamento de su pretensión que requiere la individualización de los motivos que sirven de fundamento, a fin de que puedan examinarse los límites y en congruencia con los términos con que venga facilitada la pretensión revisora de la resolución de instancia, lo que es consustancial al entendimiento de que el recurso de apelación contencioso administrativo tiene exclusivamente por objeto depurar el resultado procesal contenido en la instancia anterior, de tal modo que el escrito de alegaciones de la parte apelante ha de proceder a una crítica de la resolución apelada, que es lo que sirve de base y fundamento a la pretensión de sustitución de pronunciamiento recaído antes por otro diferente.

QUINTO.- Sostiene la apelante como primer motivo de apelación que la sentencia incurre en error al basarse en un informe del técnico municipal de fecha 25 de junio de 2008 que declara el valor cero de la edificación, pues dicho informe se refiere a la fecha de su emisión, al igual que la documental aportada por la codemandada.

Refiere que respecto al cálculo de las indemnizaciones de los titulares de edificaciones incompatibles con la ordenación en el Proyecto de Reparcelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 70.F de la LRAU, el artículo 98.3 del Reglamento de Gestión Urbanística , el artículo 31.1 de la Ley 6/1998 , y el artículo 36 de la LEF , la fecha del valor real de los bienes debe ser la fecha en que se inicia el procedimiento de reparcelación, siendo en éste caso, el 22 de octubre de 2004, fecha en la que se somete a información pública el Proyecto de Reparcelación, y no el 25 de junio de 2008, fecha del informe.

Añade que el informe señala que los desperfecto, que sin probar, presenta la edificación, se han agravado con el paso del tiempo, es decir, que desde que se inició la reparcelación, el paso del tiempo ha provocado mayores daños en la edificación, y por tanto su valor es inferior, lo que acredita que la tasación del edificio se refiere al momento de emisión del informe, lo que invalida la misma para servir como tasación eficaz y fijar una indemnización en un Proyecto de Reparcelación, resultando que sólo existe en el expediente administrativo una tasación del bien objeto de privación forzosa como consecuencia del Proyecto de Reparcelación, que es el que se contiene en la ficha 4 del Anejo VII del Proyecto de Reparcelación, elaborado por el urbanizador y aprobado por el Ayuntamiento, con el informe favorable del técnico municipal, justificándose una valoración del mismo de 172.423,87 euros, de manera acreditada.

Entiende que la valoración del citado informe se ha realizado cuando el transcurso del tiempo ha deteriorado el inmueble, siendo lógico que estando destinado a ser demolido por incompatible con el planeamiento, no se realicen en él las medidas de conservación oportunas.

Una vez expuestas las alegaciones de la apelante, debemos recordar que respecto este cuestión, la sentencia de instancia, confirma el decreto impugnado señalando que, el informe del arquitecto municipal de 25 de junio de 2008, no supone una nueva valoración del inmueble, ni se aparta del método empleado, sino que se limita a corregir el coeficiente relativo al estado de conservación del inmueble una vez constatada la situación del mismo, añadiendo que el técnico de la Administración General se remitió al informe del arquitecto municipal, y que el arquitecto D. Virgilio , contratado por el anterior propietario del bien, ya expresó en su informe que la finca tenía una antigüedad de 120 años y que la misma se encontraba en estado ruinoso.

Para resolver el motivo expuesto, debemos partir del contenido del citado informe de 25 de junio de 2008, donde el arquitecto municipal, informa que efectivamente, la finca de referencia fue declarada en situación de ruina por un acuerdo de la Comisión de Gobierno de fecha 24 de marzo de 1997, si bien, este acuerdo fue anulado posteriormente por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, sala de lo contencioso-administrativo, sentencia 1335 de 2 de noviembre de 2001 . Continua diciendo que no obstante ello, la referida casa que está deshabitada, se encuentra en una situación ruinosa y presenta numerosos desperfectos en sus elementos estructurales y constructivos, los cuales se han agravado con el paso del tiempo, y la falta total de condiciones de habitabilidad, sin que se haya producido ninguna intervención en el transcurso de estos años para reparar los desperfectos y restaurar las condiciones mínimas de habitabilidad. Añade que es por ello que, de acuerdo con la normativa técnica de valoración catastral del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, el coeficiente que cabría aplicar por estado de conservación es el de ruinoso, construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina, que es igual a cero. Concluye que, por consiguiente, el valor asignado a la construcción existente en la finca número NUM000 del Anexo VII del Proyecto de Reparcelación, CALLE000 NUM001 , habría de ser 0.

Frente a tal informe consta en el expediente administrativo la ficha de la finca NUM000 , descrita como construcción tradicional de 5 plantas, muro de carga y revoco, cubierta de tela cerámica, con uso actual de vivienda, donde se le atribuye un valor total de 172.423,87 euros, aplicándole respecto el coeficiente I de estado de conservación un 0,85, que atendiendo al RD 1020/1993, implica un estado de conservación regular, que se aplica a las construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad.

No se discute por las partes que el valor del inmueble debe referirse al momento en que se inicia el procedimiento de reparcelación, en el presente caso en fecha 22 de octubre de 2004, cuando se somete a información pública el Proyecto de Reparcelación, sino que lo que es objeto de discusión es si el informe del arquitecto municipal en base al que se estimó el recurso de reposición de las codemandadas y se modificó el valor de la construcción a 0, al aplicarle como coeficiente de estado de conservación, ruinoso, se refiere a la situación del inmueble al momento en que se inicia el procedimiento de reparcelación año 2004 o a la fecha en que se emite el informe, esto es en el año 2008.

Pues bien, conforme lo expuesto, atendiendo al contenido del informe del arquitecto municipal del año 2008, entiende la Sala que resulta evidente que el citado informe se está refiriendo a la fecha en la que se emite el mismo, pues en ninguna parte del informe consta que se refiera a la situación del inmueble en un momento distinto, sin embargo ello no quiere decir que no pueda concluirse la situación en la que se encontraba el inmueble en el momento de su valoración inicial, en el año 2004, atendiendo a los datos que obran en el expediente, y que pasamos a analizar, así como a lo reflejado en el citado informe.

Consta en el expediente y así lo recoge el informe, que la citada finca, fue declarada en situación de ruina por acuerdo de la Comisión de Gobierno de 24 de marzo de 1997, a instancia del anterior propietario, en base a un informe emitido por el arquitecto D. Virgilio , en fecha 14 de diciembre de 1995, donde tras recoger la situación del inmueble, concluía que estaba en ruina económica, junto con un informe del arquitecto municipal de entonces que manifiesta que no existe inconveniente en que se inicie el expediente para la declaración de ruina, resolución que fue recurrida ante el TSJ de la Comunidad Valenciana, por un tercero, estimándose el recurso mediante sentencia de fecha 2 de noviembre de 2001, recurso 1878/97 , al entender que la Administración no podía concluir la situación de ruina sin una previa comprobación de sus técnicos basándose exclusivamente en un dictamen pericial de parte, añadiendo además que la Administración hacía una interpretación errónea del artículo 90 de la LRAU, para declarar la situación legal de ruina, pues no cabía tener en cuenta para el cálculo del valor de las obras de construcción de una vivienda similar, el aprovechamiento permitido por el plan, concluyendo la sentencia en su fallo, que estimaba el recurso, sin perjuicio de que al ser la situación de ruina de una finca, una situación de hecho, mutable en el tiempo, pueda iniciarse nuevamente el procedimiento administrativo.

El informe técnico del edificio de fecha 14 de diciembre de 1995 del arquitecto D. Virgilio , en base al que se inició el citado expediente de ruina, ya recogía que el inmueble contaba con una serie de problemas referentes a su estado de conservación, los cuales eran; plastificación en los muros y machones con la formación de grietas y fisuras y desplazamiento del plano de la fachada, deformación de los forjados, y que funcionalmente el edificio adolecía de condiciones de habitabilidad, es decir, ya recogía desperfectos en los elementos estructurales, y deficiencias funcionales en las condiciones de habitabilidad.

También consta en el expediente, que el actual propietario del inmueble MOR DESARROLLOS URBANÍSTICOS SL, la adquirió del anterior propietario, mediante escritura pública de fecha 1 de diciembre de 2003, por un precio de 51.086,03 euros, y que posteriormente, en octubre de 2004, como ya hemos señalado, en la valoración del Proyecto de Reparcelación se le otorgó un valor de 172.423.87 euros.

Expuesto lo anterior, debemos pasar a analizar si conforme tales datos, la valoración, descripción y conclusión del informe del arquitecto municipal de fecha 25 de junio de 2008, refleja la situación del inmueble en el año 2004, a pesar de su fecha de emisión, lo que nos lleva a enlazar con el siguiente motivo de apelación.

SEXTO .- Sostiene la apelante que el dictamen municipal carece de justificación, pues reconociendo que la edificación no está en situación de ruina, concluye en aplicar el coeficiente 0, por estar deshabitada, cuando no existe ninguna norma jurídica que atribuya menos valor por estar deshabitada; señalando que está en situación ruinosa, sin justificación alguna y sin que conste expediente incoado a tal efecto; diciendo que presenta numerosos desperfectos en sus elementos estructurales y constructivos, sin concretarlos ni probarlos; añadiendo que estos desperfectos se han agravado con el paso del tiempo, lo que a juicio de la apelante implica que está efectuando sus valoraciones en la fecha del informe; y concluyendo que ha agravado el estado del inmueble la falta total de condiciones de habitabilidad, sin que se haya producido ninguna intervención en la transcurso de estos años para reparar los desperfectos y restaurar las condiciones mínimas de habitabilidad, sin concretar el informe a que años se refiere y desconociendo que una vez que el edificio se encuentra en situación de fuera de ordenación, no puede obtenerse ninguna licencia que ampare la realización de obras que puedan suponer un incremento del valor de tasación de la edificación, que además iba a ser demolida.

Añade que el informe, concluye en base a lo expuesto que el coeficiente a aplicar sería cero, por ser ruinoso, sin justificar las razones por las que se considera inhabitable la vivienda, y que por tanto el valor asignado a la construcción 'habría de ser cero', no entendiendo el uso del condicional.

Concluye que el citado informe no se encuentra motivado, modificando una valoración establecida de manera justificada en cuatro documentos del Proyecto de Reparcelación, sin justificar en base a qué criterios técnicos aplica la condición de construcción inhabitable al edificio de referencia, sin que durante el trámite administrativo se hubiera apreciado ninguna deficiencia en la valoración, lo que le genera indefensión a la apelante.

Empezando por la alegada falta de motivación, debe ser desestimada, pues lo cierto es que el informe sí que señala cuales son las razones por las que considera que el coeficiente que habría que aplicar por estado de conservación es el de ruinoso, tal y como hemos señalado, siendo cuestión distinta que las mismas resulten acreditadas, que tal calificación sea la correcta, o que el informe se refiera a un momento distinto en la valoración, no habiéndose generado al apelante indefensión material alguna.

Pues bien, entrando ya en el resto de las alegaciones, debemos partir de que no se ha demostrado por la apelante que el inmueble en el año 2004, no mantuviese las deficiencias en su estado de conservación plasmadas en el informe del año 1995, recogidas en parte en el informe de 25 de junio de 2008 al referir la existencia de desperfectos en los elemento estructurales y constructivos, no discutiendo tampoco el contenido del informe del año 1995, que señala problemas de 'plastificación en los muros y machones, con la formación de grietas y fisuras y desplazamiento del plano de la fachada y deformación de los forjados, funcionalmente el edificio adolece de condiciones de habitabilidad',no constando que los mismos hubiesen sido subsanados o reparados cuando el actor adquirió el inmueble al anterior propietario, hoy apelante, en el año 2003 por un precio de 51.086,03 euros, y reconociendo el apelante que desde su adquisición en el año 2003 no se realizaron en él medidas de conservación alguna, pues era un edificio destinado a ser demolido por incompatible con el planeamiento.

Ello implica a juicio de la Sala, que deba atenderse parcialmente a la pretensión de la actora, hoy apelante, en la medida en que si bien no puede aplicarse el informe de fecha 25 de junio de 2008 a los efectos de la valoración del edificio en el año 2004, aplicándole un coeficiente I, estado de conservación, como ruinoso, para construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina, pues ni la misma había sido declarada legalmente en ruina, ni consta probado ni justificado que en el año 2004 fuese manifiestamente inhabitable, tampoco puede acogerse la pretensión de la apelante formulada en la instancia de que se le reconozca el valor previamente aprobado de 172.423,87 euros, pues tal valor resulta, conforme la Ficha 4, de la aplicación del coeficiente I, estado de conservación regular, 0,85, establecido por el RD 1020/1993, para construcciones que presentan defectos permanentes sin que comprometan las condiciones de habitabilidad y estabilidad, pues ello no resulta conforme con el estado de conservación previamente acreditado en el año 1995 mediante el citado informe, ni con la circunstancia de no constar probado que se hubiesen realizado obras para reparar tales desperfectos ni por el antiguo propietario ni por el actual desde entonces, por lo que entiende la Sala, que el coeficiente I, de la Norma 13 del RD 1020/1993, referente al estado de conservación, que debió aplicarse, es el deficiente, 0,50, previsto en la citada norma para construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad, máxime si tenemos en cuenta que el citado inmueble fue comprado por la apelante en diciembre de 2003 por 51.086,03 euros, un valor bastante inferior a la valoración que pretende en octubre de 2004 por 172.423,87 euros.

Por lo expuesto el recurso de apelación debe estimarse revocando la sentencia de instancia en cuanto desestima el recurso contencioso-administrativo interpuesto, y estimarse parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por MOR DESARROLLOS URBANÍSTICOS SL contra el Decreto del Ayuntamiento de Alcoy de fecha 28 de noviembre, que resuelve respecto la valoración del inmueble sito en la CALLE000 NUM001 , aplicar conforme el RD 1020/1993, Norma 13, Coeficiente I, estado de conservación, ruinoso, un 0,00 anulando parcialmente el mismo, en cuanto debe aplicarse el coeficiente de estado de conservación I, deficiente, de 0,50, regulado en la misma Norma 14, con el correspondiente resultado de valoración.

SEPTIMO- . De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.2 de la LJCA , no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación entablado por MOR DESARROLLOS URBANÍSTICOS SL contra la sentencia 378/10 del Juzgado de lo Contencioso- Administrativo número 1 de Alicante de fecha 15 de octubre de 2010 , dictada en el procedimiento ordinario 106/2009, la cual REVOCAMOS.

ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso contencioso-administrativo interpuesto por MOR DESARROLLOS URBANÍSTICOS SL contra el Decreto del Ayuntamiento de Alcoy de fecha 28 de noviembre, que resuelve respecto la valoración del inmueble sito en la CALLE000 NUM001 , aplicar conforme el RD 1020/1993, Norma 13, Coeficiente I, estado de conservación, ruinoso, un 0,00.

ANULAMOS el citado Decreto del Ayuntamiento de Alcoy, en el extremo en que considera que debe aplicarse conforme el RD 1020/1993, Norma 13, el coeficiente de estado de conservación I, ruinoso, de 0,00, al entender que debe aplicarse el Coeficiente I, estado de conservación, deficiente, de 0,50, regulado en la misma Norma.

Sin expresa condena en costas procesales.

Notifíquese la presente Sentencia a las partes haciéndoles saber que contra ella no cabe interponer recurso ordinario alguno.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación literal a los autos originales, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Magistrada ponente, que lo ha sido para la celebración del presente recurso, celebrando audiencia pública esta Sala, de lo que, como Secretaria de la misma, certifico.