Sentencia Administrativo Nº 623/2005, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 2, de 25 de Mayo de 2005

Encabezamiento

Recurso número 1.104/2.001

Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana

Sala de lo Contencioso-Administrativo

Sección Segunda

Sentencia número 623 /2.005

Ilmos. Sres.

Presidente

Don Mariano Ferrando Marzal

Magistrados

Don Rafael Manzana Laguarda

Don Juan Climent Barberá

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En la Ciudad de Valencia, a veinticinco de mayo de dos mil cinco.

Visto por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana el recurso contencioso-administrativo números 1.104/2.001 interpuesto por Don Salvador , Doña Amanda , Don Alfredo , Doña Rita , Don Marcelino , Don Juan María , Don Fidel , Don Jose Francisco , Don Bernardo , Don Oscar , Doña Marta , Doña Estíbaliz , Doña Araceli , Doña Valentina , Doña Maite , Don Arturo , Doña Estela , Don Narciso , Don Pedro Miguel , Don Jaime , Don Luis Enrique , Doña Claudia y Don Gabriel , representados y defendidos por el Letrado Don José Fernando Navarro Buenaposada, contra Resolución de la Subdirección General de la Oficina Liquidadora del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas de fecha 7 de marzo de 2.001 por la que se les realizaba oferta de venta de vivienda militar con las condiciones que en la misma se señalaban y contra la desestimación presunta por silencio administrativo de los recursos de reposición que dedujeron contra dicha Resolución; habiendo sido parte, como demandada, la Administración General del Estado, representada y defendida por el Abogado del Estado.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Mariano Ferrando Marzal.

Antecedentes

Primero. Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a los actores para que formalizaran la demanda, lo que verificaron mediante escrito en el que terminaban suplicando que se dictase sentencia por la que declarase la nulidad de la resolución impugnada por la que se fijaba el valor de venta de los inmuebles que habitan y se acceda a lo que piden:

1. Que se haga constar su voluntad de comprar la vivienda ofertada.

2. La nulidad del valor otorgado a las vivienda y por tanto el precio de venta ofertado fijándose un nuevo precio acorde con la realidad, tal como se expone en el Fundamento de derecho Octavo de la demanda.

3. La nulidad del modelo presentado para la conformidad.

4. La nulidad de la cláusula de renuncia del Derecho de saneamiento.

5. La nulidad de la limitación de disponibilidad de la vivienda.

Segundo. El abogado del estado contestó a la demanda mediante escrito en el que terminaba suplicando que se dictase Sentencia por la que se declarase inadmisible el recurso o, subsidiariamente , se desestimase.

Tercero. Habiéndose recibido el proceso a prueba se practicó la propuesta por las partes que resultó admitida y se emplazó a éstas para que formulasen conclusiones escritas quedando los autos, una vez evacuado dicho trámite, pendientes de señalamiento para votación y fallo.

Cuarto. Se señaló para la votación y fallo del recurso el día 4 de mayo de 2.005, habiendo tenido lugar.

Quinto. En la sustanciación de este proceso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero. Como evidencia la lectura del suplico de la demanda la pretensión que los actores deducen en ésta respecto del acto impugnado en el proceso - la Resolución de la Subdirección General de la Oficina Liquidadora del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas de fecha 7 de marzo de 2.001 por la que se les realizaba oferta de venta de vivienda militar con las condiciones que en la misma se señalaban - se ciñe, sustancialmente, a su declaración de nulidad en cuanto a la valoración otorgado a las vivienda, respecto del que muestran su disconformidad pretendiendo que se fije otro acorde con la realidad, y a la declaración de nulidad de las cláusulas referentes a la renuncia del Derecho de saneamiento y a la limitación de disponibilidad de la vivienda.

Segundo. El Abogado del Estado, con carácter previo, aduce como causas de inadmisibilidad del recurso cuyo acogimiento impediría examinar la cuestión de fondo las dos siguientes:

1) La prevista en el artículo 69 a) en relación con el 2 LJCA y la Disposición Adicional Segunda de la Ley 26/1.999 de 9 de julio, de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas, al realizarse la enajenación de las viviendas mediante contrato privado de compraventa.

2) La prevista en el artículo 69 c) L.J.C.A. desde el momento que el acto impugnado es un acto de trámite ya que se trata de un mero acto de comunicación , suscrito por el Subdirector General de la Oficina Liquidadora del Instituto de la Vivienda para las Fuerzas Armadas (INVIFAS), de una Resolución de su Director Gerente en la que se efectúa una oferta de venta con las condiciones previstas en las Resoluciones de 5 de marzo de 2.001 y 6 de marzo de 2.001 que son las que, en realidad, debían haber sido objeto de impugnación.

Tercero. La primera de las causas de inadmisibilidad no debe ser estimada pues si bien es cierto que, como afirma el Abogado del Estado y se desprende de las normas que invoca, las ventas respecto de las que se formula oferta de venta en el acto impugnado son contratos privados, no cabe olvidar el régimen jurídico de estos contratos establecido en el artículo 9 de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2.000 de 16 de junio) que distingue entre su preparación y adjudicación que, en defecto de normas específicas, se rigen por la expresada Ley y las disposiciones que la desarrollan , y sus efectos y extinción que se rige por normas de Derecho Privado. Y no cabe duda de que la fijación del precio de la venta es un acto de preparación del posterior contrato de compraventa y por tanto sujeta al Derecho Administrativo.

Cuarto. La resolución impugnada fue dictada, como se expresa en la misma, en la que se cita el artículo 17 LRJAPyPAC, por el Subdirector General de la Oficina Liquidadora del INVIFAS supliendo al Director General Gerente del INVIFAS y en ella se expresa, aparte de las condiciones generales fijadas en las Resoluciones de dicho Director General que citan, las condiciones particulares - referentes a identificación de la vivienda que ocupan y precio de la misma - de la oferta de venta dirigida a cada uno de los recurrentes. Tales hechos bastan para rechazar la tesis del abogado del estado acerca de que el acto impugnado es mero acto de comunicación y, por tanto , acto de trámite no susceptible de impugnación en vía jurisdiccional ya que, por un lado y atendido que el Subdirector General de la Oficina Liquidadora actuó como suplente del Director General Gerente, debe entenderse dictada por éste y, por otro, al incorporar todas las condiciones - tanto las generales como particulares - de la oferta de venta y haber sido el único medio a través del que se pusieron aquéllas en conocimiento de los actores debe entenderse que su contenido excede del propio de un acto de comunicación.

Quinto. Por lo expuesto debe rechazarse la solicitud de inadmisibilidad del recurso deducida por el Abogado del Estado en base a la causa prevista en el artículo 69 c) LJCA.

Sexto. Los actores aducen, con carácter previo, que las Resoluciones impugnadas son nulas de pleno Derecho toda vez que , dictadas por el Subdirector General de la Oficina Liquidadora, no se hizo constar la suplencia temporal y la designación como suplente del firmante de las mismas. Dicha pretensión debe ser rechazada pues, aparte de que , como ha quedado expuesto, las mencionadas Resoluciones hacían constar, con cita del artículo 17 LRJAPyPAC, que el Subdirector General actuaba en virtud de suplencia, el citado artículo 17 no obliga a dar publicidad al acto de designación de suplente que, por otro lado, en la mayoría de los casos se produce "ex lege" sin necesidad de un específico acto de designación.

Séptimo. Se aduce , además, como motivo del recurso la falta de motivación de las Resoluciones impugnadas ya que, según alegan los actores, en las mismas se omite la totalidad de la información sobre los criterios de valoración utilizados lo que , según añaden, les provoca una total indefensión que merma su capacidad de defensa ante la Administración.

Octavo. La Disposición Adicional Segunda - referente a Normas para la enajenación de viviendas militares y demás inmuebles - de la Ley 26/1999 de 9 de julio, de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas establece en su Apartado b) lo siguiente:

"El precio de venta de los inmuebles a los que se refiere la letra a) de este apartado - es decir, las no incluidas en las Ordenes ministeriales a las que se refiere el apartado 1 del art. 5 de esta Ley susceptibles de enajenación con arreglo a dicha Disposición Adicional - se fijará de acuerdo con el valor real de mercado en el momento de su ofrecimiento, al que se aplicará la deducción que se señala a continuación.

A estos efectos se considerará como valor real de mercado el que se fije por al menos dos entidades de tasación, inscritas en el registro correspondiente del Banco de España y seleccionadas mediante concurso público, todo ello en la forma y según el procedimiento que reglamentariamente se determine.

A este importe se aplicará una deducción que, teniendo en cuenta los criterios que han venido rigiendo para la determinación de los cánones de uso y la ponderación del Derecho de ocupación vitalicio que reconoce esta Ley a los usuarios, se valora de forma unitaria en el cincuenta por ciento , determinando así el precio final de venta. Este precio se abonará al contado".

Y el artículo 25. 3 del Real Decreto 991/2000, de 2 de junio , por el que se desarrolla la Ley 26/1999, de 9 de julio, de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas, dispone:

"El precio final de venta de las viviendas ocupadas se fijará de acuerdo con el valor real de mercado en el momento de su ofrecimiento, al que se aplicará la deducción que se señala en este apartado.

A estos efectos, se considerará como valor real de mercado el que se fije por al menos dos entidades de tasación, inscritas en el registro correspondiente del Banco de España y seleccionadas mediante concurso público, según el siguiente procedimiento:

a) Las entidades de tasación seleccionadas , a requerimiento del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas, efectuarán sendas tasaciones de las viviendas, tomando como base el método de comparación, procedimientos, criterios e instrucciones técnicas señalados en la Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, del Ministerio de Economía y Hacienda , y aquellas otras condiciones que se establezcan en los pliegos de prescripciones técnicas.

b) La tasación determinará el precio medio por metro cuadrado de la superficie total construida del inmueble. En dicha tasación se computarán los elementos comunes y servicios generales del inmueble.

Las empresas de tasación fijarán el valor real de mercado de cada vivienda teniendo en cuenta el precio medio por metro cuadrado referido en el párrafo anterior, las correspondientes correcciones por su situación y características específicas relevantes y que los espacios destinados a aparcamiento se atribuirán por partes iguales entre todas las viviendas del inmueble.

c) El valor real de mercado de cada vivienda será el que resulte de hallar la media aritmética de las tasaciones y tendrá una vigencia de doce meses a efectos de la oferta de venta a sus usuarios, transcurridos los cuales será necesario determinarlo de nuevo según el procedimiento descrito.

Al importe resultante como valor real de mercado se le aplicará una deducción que, teniendo en cuenta los criterios que han venido rigiendo para fijar los cánones de uso y la ponderación del Derecho de ocupación vitalicio de los usuarios, se valora de forma unitaria en el 50 por 100 , determinando así el precio final de venta".

Y el Apartado 4 b) de dicho artículo establece que "autorizada la iniciación del expediente, se notificará de forma individual a cada usuario la oferta de venta, en la que se incluirá el precio final asignado a la vivienda que ocupa y las condiciones generales y particulares que se determinen. Asimismo, se les comunicará el plazo en el que, si aceptan la oferta precisamente en los términos en que se haya realizado, deberán ponerlo en conocimiento del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas".

Noveno. El examen del expediente administrativo pone de manifiesto que la administración demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 25.3 del Real Decreto 991/2.000 encomendó a las entidades de tasación Valtasar Sociedad de Tasaciones S.A. e Ibertasa S.A. la tasación de las viviendas de que se trata en el presente proceso y que, en base a dichas tasaciones y considerando a tal efecto le media aritmética de las mismas, procedió a fijar el valor real de mercado de las mismas conforme al que efectuó las oferta de venta. E igualmente consta acreditado que dicha oferta se realizó en la forma prevista en el Apartado 4 b) del citado artículo 25 que no exige , tal como parecen entender los recurrentes, que junto con ella se notifique el contenido de las tasaciones.

Décimo. Al ser así no cabe acoger su tesis acerca de que los actos impugnados carecen de la necesaria motivación pues en los mismos concurren la totalidad de los requisitos exigidos por la expresada norma. A lo que debe añadirse que, en todo caso, de la omisión que denuncian no se les ha seguido la indefensión que justificaría la anulación de los mismos en base al expresado motivo pues, al impugnarlas han tenido conocimiento del contenido de dichas tasaciones y, precisamente, en base a su disconformidad con las mismas y a prueba pericial practicada a su instancia en el proceso deducen la pretensión que deducen en el suplico de la demanda respecto a que se declare la nulidad del valor otorgado a las vivienda y por tanto el precio de venta ofertado fijándose un nuevo precio acorde con la realidad.

Undécimo. Entrando en la cuestión de la valoración de las viviendas debe partirse de la premisa de que lo que se denomina valor de mercado ha sido definido con gran corrección por la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 de noviembre de 1994 (vigente en el momento en que se produjeron los hechos que ahora se enjuician , y sustituida hoy por la O ECO/805/2003, de 27 de marzo), que contiene normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, que, salvando la natural diferencia de sus fines respecto de los tributarios, sirve, no obstante para el propósito de definir lo que es el "valor real". El Anexo I.1 de dicha Orden define el valor de mercado del siguiente modo: "Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble , y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación".

Sin duda por estas razones, el procedimiento de determinación del precio de las viviendas militares ocupadas establece la obligación de recurrir a los criterios de la Orden de 30 de noviembre de 1.994; y, así lo dispone , como ya consta reseñado, en el artículo 25.3 del Real decreto 991/2000. En definitiva, lo que en este procedimiento se discute es si el INVIFAS ha determinado un precio que se ajusta a lo dispuesto en la norma transcrita; y, en particular, si las valoraciones llevadas a cabo por las dos entidades de tasación han tomado como base el método de comparación, procedimientos, criterios e instrucciones técnicas señalados en la Orden de 30 de noviembre de 1994, y si han tenido en cuenta las características específicas relevantes de las viviendas.

Duodécimo. Pues bien examinadas las tasaciones efectuadas por las entidades Valtasar Sociedad de Tasaciones S.A. e Ibertasa S.A. y a la vista de las especificaciones y conclusiones contenidas en la prueba pericial practicada a instancia de los demandantes - consistente en dictamen emitido por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria Don Adolfo - se llega a la conclusión que en las mismas no se observaron estrictamente las disposiciones contenidas en la Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1.994 lo que, lejos de suponer un formalismo irrelevante , resulta trascendente a la hora de fijar el valor real a que se refiere la Ley 26/1999. Debiendo añadirse que, como alega la parte demandante , resulta significativo a efectos de concluir que las valoraciones efectuadas en las mencionadas tasaciones no se ajustan a la realidad que en la oferta de venta de la vivienda sita en la calle General Palanca 2.2.6 se fije un precio de 135.930,33 euros y en la Resolución ACD/14298/2004 de 7 de septiembre de la Directora General Gerente del INVIFAS por la que se convoca concurso para la enajenación de viviendas militares desocupadas se determine como precio de licitación el de 105.880 euros cuando dicho precio debe, de conformidad con lo que establece el artículo 26.2 del Real Decreto 991/2.000 el precio final de venta resultante de la valoración efectuada según el procedimiento descrito en el apartado 3 del artículo anterior , es decir, el determinado a efectos de opción de venta.

Decimotercero. En consecuencia, es posible concluir que la valoración, con independencia del acierto o error de su resultado, se ha separado de los criterios Impuestos por la norma que la ordenaba, de manera que el acto Administrativo por el que el INVIFAS llevó a cabo sus ofertas adoleció de un defecto que conforme a lo dispuesto en el artículo 63.1 LRJAyPAC lo hace anulable. Y de conformidad con ello se debe asimismo declarar el Derecho de los recurrentes a una nueva valoración de las viviendas, debiendo, no obstante, aclararse que esta declaración no supone reconocer Derecho alguno a renegociar el precio por parte de los eventuales adjudicatarios , pues dicho precio se fija por la Administración por un procedimiento reglamentario sometido a reglas técnicas ya que únicamente se reconoce el Derecho a que tales reglas sean observadas con rigor. Y es por ello que no se aprecia motivo para admitir la valoración aportada por los recurrentes pues no consta que se ajuste al procedimiento legal para la determinación del valor de las viviendas del INVIFAS, pero sí para reconocerles el Derecho a una valoración de estricta conformidad con las normas reglamentarias.

Decimocuarto. Por último, en lo que afecta a la pretensión de que se declare la nulidad de la cláusula de renuncia del derecho de saneamiento y de la limitación de disponibilidad de la vivienda procede su rechazo pues: a) En lo que afecta a la primera el Derecho de saneamiento por vicios ocultos es renunciable conforme a lo que establece el artículo1.485 del Código Civil en la forma , con los requisitos y consecuencias previstos en el mismo con el efecto de que es posible su inclusión, como condición, en una oferta de venta; y b) En lo que afecta a la segunda aparece prevista en el apartado 1 g) de la Disposición Adicional Segunda de la Ley 26/1.999 a cuyo tenor "las viviendas adquiridas en las condiciones señaladas en las letras a) a f) anteriores no podrán ser objeto de enajenación hasta tanto no hayan transcurrido tres años desde el momento de la compraventa, salvo fallecimiento del adquirente".

Decimoquinto. Por todo lo expuesto procede la estimación parcial del recurso en los términos que se exponen en el fallo, sin que, al no apreciarse mala fe o temeridad que , con arreglo al artículo 139.1 de la Ley Reguladora de esta Jurisdicción, justifique otro pronunciamiento, proceda efectuar expresa imposición de costas.

Vistos los preceptos legales citados por las partes, concordantes y demás de general aplicación.

Fallo

1) Rechazar las solicitudes de inadmisibilidad, deducidas por el abogado del estado, del recurso contencioso-administrativo interpuesto por Don Salvador, Doña Amanda, Don Alfredo , Doña Rita, Don Marcelino, Don Juan María, Don Fidel, Don Jose Francisco, Don Bernardo, Don Oscar, Doña Marta , Doña Estíbaliz, Doña Araceli, Doña Valentina , Doña Maite, Don Arturo, Doña Estela, Don Narciso, Don Pedro Miguel, Don Jaime, Don Luis Enrique, Doña Claudia y Don Gabriel contra Resoluciones de la Subdirección General de la Oficina Liquidadora del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas de fecha 7 de marzo de 2.001 por las que se les realizaba oferta de venta de vivienda militar con las condiciones que en las mismas se señalaban y contra la desestimación presunta por silencio administrativo de los recursos de reposición que dedujeron contra dichas Resoluciones;

2) Estimar en parte dicho recurso;

3) Declarar contrarias a derecho y , en consecuencia, anular y dejar sin efecto las Resoluciones recurridas;

4) Reconocer, como situación jurídica individualizada, el Derecho de los recurrentes a que se les dirija una nueva oferta en la que conste un precio determinado con estricta sujeción a las normas reglamentarias de aplicación;

5) Desestimar el resto de las pretensiones de los actores; y

6) No efectuar expresa imposición de costas.

A su tiempo , con certificación literal de la presente, devuélvase el expediente Administrativo al Centro de su procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación a los autos, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación. La anterior Sentencia ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. magistrado ponente de la misma , estando constituido el Tribunal en audiencia pública, de lo que, como Secretario de éste, doy fe.