Sentencia Administrativo Nº 624/2009, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 876/2006 de 20 de Mayo de 2009

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO.

SECCION PRIMERA

RECURSO 876/2006

SENTENCIA Nº 624

Ilmos. Sres.

Presidente

Don Edilberto Narbón Lainez

Magistrados

Doña María José Alonso Mas (ponente)

Doña Inmaculada Revuelta Pérez

Valencia, 20 de mayo de 2009

Visto por la Sala el recurso contencioso administrativo formulado por doña Graciela , ALTUR SL Y DON

Jenaro , en relación con proyecto de reparcelación forzosa de unidad de ejecución del sector VERGERET de

TABERNES, aprobado por acuerdo de 10 de marzo de 2004. Como demandado comparece AYUNTAMIENTO DE TABERNES,

representado por el procurador SRA BALBASTRE LLORENS; como codemandado comparece GVA, representada por el

ABOGADO DE LA GENERALIDAD, y asimismo PRO VERGERET, representada por el procurador SRA GARCIA VIVES

Antecedentes

PRIMERO. El tres de septiembre de 2004 se formula este recurso ante los Juzgados de VALENCIA; turnado al número cuatro éste finalmente se declaró incompetente por considerar que la cuestión nuclear concernía a un recurso indirecto contra el plan. La sala finalmente aceptó su competencia.

SEGUNDO. La demanda pide que se declare la nulidad del PAI y del proyecto de reparcelación; y que en concreto las parcelas del demandante se excluyan del ámbito de la reparcelación, con devolución de la totalidad de las cargas soportadas hasta el momento; subsidiariamente que se reconozca que la ordenación aprobada y la reparcelación impiden el ejercicio de la actividad y que por tanto se determine en la cuenta de liquidación el derecho del demandante al pago de la indemnización por extinción y traslado, que cifra en 834376 euros; y que se estime la impugnación indirecta contra el aty ocho NNUU del plan parcial.

TERCERO. El demandado y el codemandado piden desestimación.

CUARTO. en prueba piden expediente , documental y asimismo el Ayuntamiento ratificación del informe del sr Carlos Francisco .

El demandante presentó súplica contra la admisión de ciertas documentales presentadas por el demandado, y que se desestimó.

El codemandado pedía además que por el ayuntamiento se remita certificado relativo a los servicios de que disponen las instalaciones de ALTUR y sobre si los mismos son o no aptos para las edificabilidades previstas para la zona. Y testifical sr Carlos Francisco

EL ACTOR pide ratificación del informe de valoración del sr Cayetano, del sr Higinio EN RELACIÓN CON la importancia de los secaderos, y del informe del técnico de AIDIMA señor Moises, en relación con el tema de los secaderos. Y asimismo pericial judicial en relación con los servicios urbanísticos de la parcela, sobre si el proyecto de reparcelación ha regularizado o no las parcelas iniciales y si la parcela de los demandantes tiene forma regular o no; en relación con la pérdida del secadero y en relación a si para materializar el aprovechamiento resultante del plan es preciso demoler y trasladar la actividad. Y que se extendiera la pericial del recurso 237/04 , de la sección segunda.

TODO ello fue admitido, pero el Ayuntamiento presenta súplica en relación con la extensión de la pericial. La súplica se desestimó

CUARTO. a solicitud del codemandado VERGERET , fue emplazada GVA, que contestó a la demanda.

QUINTO. En conclusiones presentan sus escritos.

SEXTO. Se han observado las formalidades legales

Fundamentos

PRIMERO. El acto recurrido aprueba proyecto de reparcelación forzosa del sector VERGERET; CONTRA el mismo se formula reposición, cuya desestimación asimismo se recurre en estas actuaciones.

La desestimación de reposición viene a decir que según el plan parcial es perfectamente compatible la industria de muebles de jardín de los demandantes con la ordenación residencial del entorno, dado que el plan parcial prevé para estos caoss la aplicación del art. 184-2 RPLAN vigente entonces, de forma que estamos ante un uso transitoriamente compatible con el nuevo plan, hasta tanto los propietarios decidan cesar en su actividad industrial y materializar su aprovechamiento residencial. Pensemos que las naves se hallan íntegramente en la misma manzana y que la superficie de suelo a ellas destinada, salvo una mínima porción que se destina a viario, se ha adjudicado a los recurrentes. Como estamos ante una parcela edificada, legítimamente se les ha adjudicado un excedente de aprovechamiento incluso superior al 15 por ciento del ar 96 RGU; ello sin perjuicio de la compensaciones que sean procedentes en concepto de excesos de adjudicación.

En cuanto a que los solares adjudicados no son adecuados para su edificación, lo cierto es que lo que hay es una sola industria con varias naves , toda ella dentro de una manzana edificable; de forma que es permisible que prosiga con su actividad industrial. La forma de las dos parcelas de resultado adjudicadas obedece sobre todo a encajar en ellas las edificaciones; por eso su forma es algo diferente de las demás parcelas. Pero esto no comporta que no sean edificables. Se cumplen los parámetros de parcela mínima, frente de parcela, círculo inscrito mínimo y ángulo medianero señalados en las NNUU. Y así la parcela A UNO tiene 1256.11 metros cuadrados, frente mínimo de 21.-47 y círculo interior inscrito mínimo de 22 metros lineales y ángulos medianeros de 90 y 84-84. la parcela A DOS tiene 1037.69 metros de suelo, su frente mínimo de fachada es de 8.25 metreos lineales , el círculo mínimo inscrito supera los 6-12 metros lineales y los ángulos medianeros respectivamente son de 90 y 95-16 grados. Y es que los parámetros mínimos son: parcela superficie 130 , frente mínimo seis metros, círculo mínimo inscrito de seis metros lineales y los ángulos medianeros no pueden ser Superiores ni inferiores en más de un 15 por ciento a 90 grados.

En cuanto a que la ejecución de la obra cause irreversibles daños a la industria, con ello en realidad se está reproduciendo la alegación de meses atrás relativa a la permisibilidad del mantenimiento en un sector industrial de nueva construcción de una industria clasificada en un entorno residencial; el Ayuntamiento de nuevo se remite a los contenidos del plan y dice que una cosa es el fuera de ordenación y otra el mantenimiento transitorio de elementos no plenamente ajustados al plan. La industria es de tamaño limitado , dado que emplea a nueve trabajadores; la actividad no es peligrosa ni insalubre y es compatible con el uso residencial de forma provisional. Los nuevos usos residenciales son en todo caso asimismo rentables y lucrativos.

Así en este PP hay dos casos de incompatibilidad radical por ocupar viario o espacios libres; una pequeña edificación ruinosa y asimismo una nave destinada a almacén de materiales. El caso del actor, se insiste, es subsumible en el art 58-6 LRAU vigente entonces y asimismo art 184-2 RPLAN entonces vigente. Por eso no es preciso demoler la nave con motivo de la ejecución del planeamiento; de hecho se autorizan en la nave obras de conservación, decoración, mantenimiento, reparación y demolición. Y asimismo obras de reforma; si bien se condicionaba lo relativo a las obras de ampliación. Se indicaba además que se admitirían cambios de uso siempre que la nueva actividad no fuera de las expresamente comprendidas en el Decreto 54/90 como insalubres, nocivas o peligrosas; o cuando se tratara de actividades incluidas en el nomenclátor como molestas en grado cuatro o cinco.

Y en cuanto a los espacios libres privados, que el recurrente considera que debieran ser de dominio público , se indica que el PP admite que esos espacios libres dentro de manzana sean de titularidad privada; si bien los somete a ciertos condicionamientos en cuanto a ocupación de los mismos.

SEGUNDO. La demanda dice que se impugna además indirectamente el PP y el PAI

La parcela de los recurrentes da a JUAN DE AUSTRIA, calle de la zona de borde abierta y urbanizada desde hace muchos años. La parcela tiene todos los servicios y los demandantes han costeado o ejecutado las obras de urbanización en su día.

Desde 1971 está la fábrica de muebles de madera de los demandantes, que tiene licencia de actividad. La parcela es un solar, con acceso rodado por JUAN DE AUSTRIA , suministro de agua y energía eléctrica con potencia bastante para la actividad industrial, alcantarillado, acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en JUAN DE AUSTRIA, así como teléfono. Así , no tiene sentido someter la patcela a una actuación integrada y los demandantes deben ser excluidos de la misma; sin que puedan ser obligados al pago de las cuotas de urbanización y con Derecho a devolución de lo indebidamente percibido. En suma, estamos ante suelo urbano consolidado. Se citan entre otras SS.T.S. 10 MAYO Y 30 DE MARZO DE 2000 y varias Sentencias de esta sala.

Pero es que además el PP es residencial, pero transitoriamente establece un régimen de compatibilidad para la industria de los demandantes. Este régimen es totalmente excepcional porque en realidad las NNUU dicen que sólo son compatibles con el uso residencial las industrias artesanales y no las restantes. Hay que decir incluso que la otra mercantil que había concurrido a la adjudicación del PAI, y que luego desistió, siempre había entendido esta industria como incompatible

De hecho , en 2003 cuando CTU aprueba el PP de mejora , indica que más bien el establecimiento de este régimen transitorio pudiera ser una argucia para eludir el derecho a indemnización por instalaciones incompatibles; pero no efectuó pronunciamiento al respecto en su parte dispositiva por considerar que el tema concernía a la ordenación pormenorizada. Insistía CTU en la legalidad de esa industria; así como en la eliminación de elementos auxiliares de la misma que se hallaban en funcionamiento hasta ese momento. Y CONCLUIA QUE ESTA INDUSTRIA ES DE MUEBLE DE MADERA Y POR TANTO MOLESTA UNO-DOS, NOCIVA 0 a DOS, INSALUBRE CERO A DOS Y PELIGROSA DOS A CUATRO.

Y es que en efecto el art ocho NNUU define los talleres artesanales cmo aquellos cuya superficie no puede exceder de 200 metros cuadrados; cuando en este caso se superan los 2500. además la potencia debe ser inferior a 3-75 kw.; cuando ALTUR tiene contratados 53. produce al año entre 15 y 20000 unidades de muebles y tiene entre 10 y 15 operarios; usa 200 metros cúbicos anuales de madera y esto supone un trasiego de ocho a 10 trailers para carga y descarga. Según dictamen pericial sr Higinio, la industra es molesta uno a dos, nociva de uno a dos, insalubre de uno a dos y peligrosa de dos a cuatro. Pensemos , dice la demanda, que el nomenclator es enunciativo. El dictamen de AIDIMA dice que como media se fabrican 17000 unidades de muebles por año

De esta forma, cuando el actor quiera demoler su industria y materializar su edificabilidad residencial, deberá soportar los costes de demolición. Pues bien , la indemnización por cese de actividad y traslado de industria asciende a 740317.29 euros más lucro cesante.

Incluso, el PAI decía que el problema se solventaría en la reparcelación; pero no ha sido así. Es más, se ha eliminado el secadero , dado que el mismo ocupa viario. Esto obligará a la empresa a adquirir su materia prima hasta un 75 por ciento más cara, al ser más barata la madera verde que la seca; además puede haber problemas de abastecimiento y, si se usa secado industrial , problemas de acabado. Pensemos que es un sector muy competitivo. El dictamen de AIDIMA dice que se usa fundamentalmente madera de haya en origen (BOSNIA), que es madera verde; y dice ese dictamen que el coste de materia prima es más o menos el 40 por ciento del coste total; e insiste en la necesidad de que el proceso de secado de la madera sea correcto, porque ello repercute en la calidad del producto; si el secado contiene cualquier error ello impediría incluso que estos muebles de jardín pudieran plegarse. Y es que el precio de la madera seca es un 35 o 45 por ciento más caro que el de la madera verde, a lo que hay que añadir el coste de los tablones. El secado industrial es aproximadamente el 30 por ciento más caro sin incluir gastos de transporte. El secado dentro de la nave no es viable porque en la nave no corre viento y nunca se podría alcalzar el grado de humedad deseado.

Por tanto estamos ante el art 90 RGU, dado que ha sido preciso demoler el secadero.

Por otra parte la ordenación ha establecido una serie de diferenciaciones en relación con la manzana de esta industria, y así en la misma sólo se permiten tres plantas frente a las siete de la manzana dos y las 10 de la manzana tres. Asimismo son diferentes las condiciones en cuanto a círculo mínimo inscrito y frente de fachada; la altura total no llega a la mitad de la práctica totalidad del sector; se establece un número de viviendas cinco veces menor en esta manzana que en el resto del sector. Y eso que la demandada se había manifEstado a favor de homogeneizar alturas en el entorno urbano en la zona colindante con RIO VACA. Por lo demás esta peculiar ordenación no está motivada.

La manzana se configura con unas parcelas del todo irregulares, siendo el único caso en el ámbito reparcelado. No se respeta la consolidación edificatoria porque se ha pedido el secadero. Esa irregularidad de las parcelas infringe la equidistribución, la Sentencia de la sala de 23 de mayo de 2003 señala que aun cuando en un caso se respetaba la regla de la superposición, se había infringido la equidistribución debido a la longitud de fachada de esa parcela; tengamos en cuenta que no se han aplicado aquí coeficientes correctores , pese a lo dicho en el att 10 de R.D. 1020/93 en relación con el coeficiente de forma irregular.

Dice la demanda que sería de aplicación la transitoria quinta TRLS de 1992

TERCERO. A la demanda se acompaña contrato con IBERDROLA, acuerdo de CTU en que se indica que la ordenación es cuanto menos discutible porque se eliminan los elementos auxiliares de la empresa incluyendo algunos que se hallan en funcionamiento; aparte de lo consignado ya en la demanda.

Informe Don Cayetano, ingeniero industrial. Este señor valora los costes de traslado de esta industria. El perito por una parte alude al valor de las naves , aplicando los correspondientes coeficientes de depreciación por antigüedad; asimismo el perito indica que hay elementos transportables y otros que no lo son. Finalmente valora el lucro cesante.

En relación con las naves, dice que se han ejecutado en cuatro fases. La primera de ellas es construcción industrial de dos plantas y cuatro metros de altura libre; el perito detalla los elementos constructivos y dice que la primera planta es de 1965 y la segunda de 1969 y 1284 metros de techo. La segunda fase tiene altura libre de ocho metros y es construcción industrial a base de pórticos metálicos, de 1979 y 751 metros cuadrados. Y dos construcciones anejas, el patio y cubiertas de secado , d2 1971 y 446 metros. La cuarta fase es un silo y depósito de viruta en buen Estado de conservación (al igual que las otras tres fases) de 1982 y 25 metros cuadrados.

Indica el perito que no es viable el traslado de instalación BT de 220 y 380 vatios, la instalación de aire comprimido , la de aspiración de virutas, la de evacuación de gases en cabina de pintado ni las de anti incendios.

El perito usa El RD 1020/93; DICE QUE la ponencia de TABERNES es de 1983 y se halla desfasada; el momento de referencia es 2003, que considera como fecha de inicio del expediente. Usa el MBC TRES y calcula el promedio del fijado para 2005 y el fijado para 2000: 497-98 euros; pero este valor ha de ser corregido porque el uso es industrial y asimismo en función de la antigüedad; se considera construcción de categoría media. Y así se aplican las reglas de la norma 20. así obtiene, aplicando los coeficientes 0.7 (fabricación en varias plantas) para la primera fase, 0.6 (fabricación en una planta) para la segunda y 0-.5 (almacenes) para la tercera, los correspondientes valores de reposición. Los resultados son 447584 224390 11050 y 6225 euros como reposición a nuevo.

A continuación el perito usa el método de cálculo atendiendo a la suma de las distintas partidas según valores IVE, y los resultados (incluyendo GG Y BI Y SEGURIDAD Y SALUD; A LO QUE SUMA HONORARIOS DE PROYECTO Y DIRECCION DE OBRAS, HONORARIOS CONTROL CALIDAD , HONORARIOS COORDINACION Y GASTOS NOTARIALES, IMPUESTOS ETC) los valores de 491951.67, 245066.36 66847.54 8066.76 euros. Y dice que estos datos son cercanos a los obtenidos por el método de MBC.

Estos valores se corrigen en función de antigüedad y calidad constructiva. Los coeficientes 0.58 0-.72 0.62 y 0.72 son los que aplica en función de la antigüedad; en cuanto al Estado de conservación dice que es bueno y que el coeficiente es uno. asimismo se indica que no es aplicable coeficiente de depreciación funcional y que tampoco es de aplicación el coeficiente por viviendas o locales interiores, que son los que abren todos los huecos de luces a patios de manzana cerrada,. Tampoco se aplica coeficiente por cargas singulares; en cuanto a afectación de futuros viales, fuera de ordenación, afectación por reparcelaciones etc el coeficiente asimismo debe ser uno porque las construcciones tenían licencia.

El perito asimismo aplica un coeficiente de depreciación o apreciación económica, en función del mercado inmobiliario; se considera que el coeficiente debe ser uno pese a la manifiesta carencia de suelo industrial en TABERNES.

De este modo se obtienen los valores de 28533197 176447.78 41445.-47 5808.07

Esto en cuanto a las construcciones; asimismo el perito entiende que se deben valorar los gastos de traslado de máquinas de corte y lijado, cabina de pintura , túnel de secado de pintura, silo de virutas , estanterías de almacenaje, mesas de trabajo, compresores, etc. el perito indica la potencia y el peso y dimensiones; indica que para la maquinaria haría falta cuatro obreros cualificados trabajando diez días a 18 euros por hora, 5760; asimismo hacen falta grúas por el mismo tiempo a 55 euros por hora, 4400 euros; el transporte, 10 servicios de camión medio, 3000 euros a 300 euros por servicio. Asimismo se tendrá que volver a montar la maquinaria, a razón de cuatro operarios cualificados y dos especializados; éstos no cobran a 18 sino a 45 euros por hora. Y ambos estarían empleados cuatro semanas , 25950 euros. COSTE TOTAL TRASLADO 44160 EUROS

EN cuanto a las instalaciones que no se pueden trasladar, el perito señala que usa precios reales de instalaciones recientes similares y que los valores son: BT de 230 y 400 voltios para 50 kilovatios incluyendo cuadros , conexiones eyc, 56192: distribución aire comprimido a base de tubería de presión para nueve atmósferas. 8538; aspiración viruta y serrín con tubos metálicos adecuados para depresión de 0.5 atmósferas. 17168;: instalación evacuación de gases de cabina de pintura, 4321; instalación antiincendios incluyendo bocas, bomba, mano de obra, depósito regulador y legalizaciones, 12549. TOTAL INSTALACIONES 98768

ADEMÁS hay que valorar el traslado de materias primas , productos terminados y en fabricación etc; a razón de 15 servicios de camión medio (a 300 euros unidad) 4500 euros.

El perito asimismo valora los costes económicos de traslado es decir el hecho de que la empresa va a estar unos tres meses sin funcionar. Dice el perito que ha usado los datos contables de la empresa de 2001 y 2002. son costes de agua , teléfono , electricidad, correo y mensajería, tributos, gastos bancarios; todo ello calculando costes medios mensuales en esos años.

Gastos de pesonal: 4735.99 euros de SEGURIDAD SOCIAL; nueve trabajadores fijos con prorrata pagas y parte proporcional de vacaciones , 10860.62; un trabajador autónomo con seguridad social y parte proporcional vacaciones ,. 1017-73; ters indefinidos, 2107.56. TOTAL PROMEDIO MENSUAL DOS MIL UNO, 18722.9 EUROS

ALQUILERES: 2108.43 EUROS (hay que aclarar que de los recurrentes, la empresa es arrendataria, siendo los propietarios los otros demandantes).

Resumen costes fijos, 69060-21 euros

Relaciona asimismo el perito los costes relacionados con las no-ventas. Indica cuáles fueron las ventas desde enero de 2000 hasta agosto de 2001 y extrae la media de 40999 euros; por lo que en tres meses el promedio sería de 122997 euros. Los beneficios se estiman en el 12 por ciento de las ventas; por lo que las pérdidas por esos tres meses son 14795.79 euros de lucro cesante

Valoración total, 740317.29 euros

Al dictamen se acompañan fotos.

CUARTO , a la demanda asimismo se acompañan dos informes sobre la importancia de la zona de secaderos para ALTUR. EL primero de ellos, de DABAR INGENIROS, señala que se usa madera de haya; que hay una fuerte competitividad sobre todo procedente de ASIA que exige abaratar costes; que la empresa fabrica unos 17000 unidades al año. Las maderas se compran recién cortadas por la empresa y ésta las seca en el secadero al aire, el secado industrial además de que encarece tiene el riesgo de deteriorar la calidad del producto final. El encarecimiento sería de un 30 por ciento

Lo mejor es el secado natural al aire en las adecuadas condiciones, que se dan en el patio que tenía la empresa , donde se podían secar a la vez entre 100 y 150 metrso cúbicos de madera. Un secadero de óptimas condiciones debe tener unos 850 metros cuadrados; indica el perito que la ejecución del planeamiento comportará su reducción a unos 75. dentro de la nave no se puede secar la madera

Además la madera verde es más barata que la seca entre un 35 y 45 por ciento, a lo que hay que añadir el corte de tablones; y en todo caso este tipo de muebles exige muy precisos requisitos de calidad de la materia prima.

Este perito por lo demás concluye que no estamos ante taller artesanal y que la industria es calificada de peligrosa de dos a cuatro, insalubre de uno a dos, molesta de uno a dos y nociva entre uno y dos. Y que la pérdida del secadero disminuirá mucho su competitividad

Asimismo se acompaña informe de AIDIMA, DONDE asimismo se insiste en la fuerte reducción del patio trasero al estar afectado por viario. Dice que la empresa se forma por dos naves, un patio semicubierto y dos descubiertos; y que la superficie total son 2900 metrs cuadrados. Fabrica entre 15 y 20000 unidades por año

Este informe esquematiza el proceso productivo; dice que fundamentalmente se usa madera de haya e insiste en la importancia de la materia prima; dice que se compra verde y que debe ser secada. El consumo anual es de unos 200 metros cúbicos anuales, lo que supone entre ocho y 10 trailers de madera; madera que se recepciona en el patio posterior , siendo necesario el mismo para descarga de camiones así como su carga. El coste de materia prima es más o menos el 40 por ciento del coste total. Actualmente el coste oscila entre 365 y 415 euros metro cúbico, pero si se instalara secado artificial o se comprara madera seca, el coste subiría entre 660 y 7'' eiros metro cuadrado; es decir que los costes subirían el 75 por ciento. Además en ciertas épocas del año el suministro de madera seca puede ser problemático. CONCLUYE QUE ESE AUMENTO DE COSTES HARIA INVIABLE LA EMPRESA

El informe detalla el grado de humedad óptimo de la madera; indica que el secado natural, pese a ser más lento que el artificial, es más adecuado, así como detalla también las necesidades de espacio para el secado natural. Señala que el secado artificial puede causar roturas de as piezas; y en este caso son muebles plegables, lo que exige vigilar adecuadamente el proceso de secado para evitar roturas.

QUINTO. El demandado dice que la parcela no es solar, porque los otros tres frentes de fachada no tienen acceso rodado ni se han hecho las cesiones, ni hay alumbrado de aceras ni encintado público

Los servicios son obsoletos y no se ajustan a la LRAU ni al PP. Éste exige la ampliación del viario de tránsito a una anchura mínima de 12 metros , por ejemplo; y esto no se cumple. En cuanto a agua potable, se debe garantizar 200 litros habitante y día y la red debe ser mallada; nada de esto se tiene. En cuanto a electricidad y alumbrado, deben ser soterrados, al igual que red de telefonía. Y en cuanto a aguas residuales , el alcantarillado se debe implantar a más profundidad que la red de suministro de agua potable y separarse la red de aguas pluviales de la red de aguas residuales. En suma el PP dice cuál es la calidad exigible de los servicios, siendo obsoletos los del demandante

En relación con la compatibilidad de la actividad industrial, se remite a la competencia exclusiva autonómica sobre urbanismo y a la amplia discrecionalidad en el ejercicio de la potestad de planeamiento. Pues bien, el PP ha realizado la integración de esta industria con el sector residencial, considerándola sujeta a un transitorio régimen de compatibilidad; lo que es viable porque no invade viario ni espacios libres o zonas verdes, conforme al 58-6 LRAU y 183 y 184 RPLAN vigentes en aquel momento. En suma, la ejecución del plan no exige que la industria desaparezca; se trata de un planteamiento razonable, ponderado y menos traumático que la desaparición de la empresa. Los demandantes no están obligados a demoler las edificaciones y pueden seguir con su actividad, salvo que prefieran demoler y edificar viviendas.

La empresa no se califica como insalubre ni peligrosa sino como molesta por ruidos y vibraciones; pero esto es compatible con el uso residencial al menos de forma provisional. No existe radical incompatibilidad , que según S.TS de 11 julio de 1994 debe ser probada. Máxime cuando el art ocho NNUU señala que el uso industrial en talleres artesanales es compatible con el residencial. Esta industria es de pequeño tamaño y, se insiste, sólo es molesta.

EL DEMANDANTE no tiene un Derecho subjetivo a ser indemnizado por la destrucción de la industria y traslado de la empresa, sino que todo dependerá de que se acredite o no si concurren las circunstancias de hecho determinantes de la aplicación de la norma urbanística que impone esa destrucción; lo que no sucede en este caso.

En cuanto a la irregularidad de las parcelas, las mismas cumplen los arts. 12 ss NNUU , relativos a las condiciones de parcela; la contestación en este punto transcribe el acuerdo recurrido.

En relación con el secadero , en el expediente no aportó la demandante documento alguno relativo a la licencia de actividad del secadero ni tampoco determinó el concreto perjuicio relativo a la desaparición del mismo sobre el proceso industrial; sólo lo dice ahora en la demanda. Desde luego, dice el demandado, el secadero no se ampara en la ampliación de licencia de 1978

SEXTO. Con esta contestación se aporta informe del arquitecto sr Carlos Francisco . Este perito dice que la actividad de ALTUR es compatible con el residencial de acuerdo con el plan parcial , teniendo en cuenta la amplia discrecionalidad del planificador. Y que toda la empresa queda en la misma manzana y es adjudicada al primitivo propietario, por lo que la industria puede proseguir. A fin de cuentas, dice, el régimen atenuado de incompatibilidad relativa permite determinadas obras aparte las de conservación así como, bajo ciertas condiciones, cambios de uso.

Esta solución, dice, es más proporcionada y menos traumática; las S.S.T.S. de 13 febrero de 1001 y 22 mayo de 1991 dicen que el fuera de ordenación no supone automáticamente la destrucción del edificio. Máxime cuando es una industria pequeña y no conceptuada como insalubre o peligrosa sino sólo como molesta; muchas veces en zonas residenciales hay algunas pequeñas actividades industriales. No se ocupa viario salvo parte del patio trasero , de forma que la ejecución del plan es compatible con el mantenimiento de la industria.

El perito indica las obras que son aquí aceptables, así como las limitaciones en relación con los cambios de uso, a que se ha hecho referencia más arriba; asimismo en cuanto a las condiciones de parcela se transcriben los requisitos del PP y se razona, como luego transcribe asimismo el acuerdo recurrido , que en este caso se cumplen.

En cuanto a los servicios urbanísticos, dice que ESTAMOS ANTE SUELO URBANIZABLE y que no dispone de los servicios propios del solar; sólo uno de los viales tiene servicios y los otros tres están por abrir y no los tienen.

Lo cierto es que no estamos ante el caso del art 98 RGU ; no es preciso eliminar la edificación para realizar las obras de urbanización del plan; todo se adjudica al propietario originario y se inserta en la miasma manzana. Simplemente habrá quizá un exceso de aprovechamiento, permisible en casos como éste, art 70 E LRAU vigente entonces.

SEPTIMO. El codemandado dice que durante el expediente de reparcelación y la tramitación del PAI, los demandantes no plantearon su exclusión respecto de la unidad reparcelable. Además esta pretensión es incompatible con el resto de las formuladas en la demanda y en concreto aquella en la que piden indemnizaciones.

No estamos ante suelo urbano consolidado; había algunos servicios que pudieran ser adecuados para la industria pero que no lo son para la edificabilidad residencial propuesta , que es residencial plurifamiliar en manzana cerrada. Estamos ante una zona de borde clasificada como urbanizable debido a las importantes deficiencias, que exigían una actuación integrada. En cualquier caso, dice que el art 14-1 sería una norma básica y que las CCAA podrían añadir nuevos deberes en el suelo urbano consolidado. Pero lo decisivo es que los servicios no son adecuados ni suficientes de acuerdo con el plan para esos concretos terrenos. Todo ello con cita de abundante jurisprudencia. Los servicios eran deficientes e insuficientes; tengamos en cuenta además la plusvalía que supone la ejecución del plan.

Las distintas vías a que da frente no se hallan abiertas al público y no cuenta con agua potable y electricidad en caudales suficientes para la edificación prevista, no hay alineaciones y rasantes conforme al plan etc. por todo elo era precisa una actuación integrada.

No hay incompatibilidad radical con la ordenación y la STS de 23 julio de 1004 viene a decir que la opción por la demolición se debe aplicar de forma restrictiva, cuando no haya más remedio. La única incompatibilidad es con la ejecución de AVENIDA MALTA en relacoón con el patio trasero. El informe del sr Cayetano no explica esa supuesta incompatibilidad radical y no se entiende por qué en ese informe se valora lo que valen las naves. En cambio , el informe del sr Moises es más indicativo , porque lo que se viene a decir es que todo el problema viene por el secadero, que aumentaría los costes. Pero la urbanización dará una importante plusvalía a los terrenos del demandante.

De este informe se deduce que sólo el patio trasero se halla en fuera de ordenación sustantivo. Y se deduce que el problema viene del sistema de compra de madera verde y posterior secado; pero del mismo se deduce que hay otros sistemas, como el secado artificial o comprar la madera seca. Todo se reduce a un problema de aumento de costes de producción y no a un problema de actividades calificadas o de incompatibilidad con el plan. De todos modos la reducción del patio no afecta a la plantilla; sin que se conozca si otras empresas del sector usan madera seca o verde, secado artificial o natural etc.

Concluye el codemandado que el a ROGTU, en el art 11, indica a efectos del artt 13-2 LOT que en cuanto al régimen de incompatibilidad no excluyente los planes deben preverlo , y limitar los casos de incompatibilidad exclusivamente a los supuestos de molestias sobre el principal que menoscaben la calidad del ambiente urbano.

OCTAVO. En prueba se aporta certificado del secretario del Ayuntamiento, en que se señala que la parcela destinada a secadero no se ampara por la licencia de 1968; asimismo otro que acreditaría la insuficiencia de los servicios para el uso y tipología residencial.

Así el secretario del Ayuntamiento alude a informe del jefe del servicio de urbanismo en que se indica que según el expediente 203/78, no estamos ante una parcela amparada por licencia de actividad sino que la misma queda excluida de la licencia de acuerdo con los planos del proyecto en su día presentado.

EN CUANTO a los servicios urbanísticos, el certificado indica que los daros con que se cuenta se extraen del proyecto de actividad de 1978. En el certificado se dice que entonces el taller estaba aislado y que recaía a JUAN DE AUSTRIA por el norte y a calle en proyecto sobre el oeste; que la potencia era de 56.5 y que seguramente el suministro era por tendido aéreo; que en cuanto al abastecimiento de agua sería el necesario para la cortina de agua de cabina de pintura , aseo y duchas; se habla de dos bocas de incendio si bien seguramente serían tipo columna seca. En cuanto a la depuración era mediante balsa de decantación con vertido directo a acequia.

Y que según los datos del plan parcial era preciso potencial media de 9.21 por vivienda, total 230 teniendo en cuenta que en esa manzana caben 25 viviendas; debe ser por red subterránea. En cuanto a agua potable, la instalación preexistente es insuficiente y teniendo en cuenta los escasos puntos de abastecimiento existentes sería el mismo insuficiente; no hay alcantarillado sino vertido al río. Y los servicios y su capacidad , en suma, son inadecuados a efectos del desarrollo del plan parcial.

En prueba comparece sr Carlos Francisco, quien se ratifica en su informe. El demandante le pide que aclare lo relativo al patio; dice el perito que desconoce su destino con certeza si bien cree que ea el de secadero; que su extensión se ha visto reducida en una cuantía que no puede determinar debido a un retranqueo para alineación de calle. En cuanto a si es insalubre o peligrosa , el perito dice que no es peligrosa ni insalubre y que es viable en zona residencial dados los antecedentes de la actividad. En cuanto a si sabe cómo calificó la actividad GVA RECONOCE QUE SE CALIFICO COMO INSALUBRE Y PELIGROSA PERO QUE ELLO SE HIZO CON CARÁCTER GENERAL A LA VISTA DEL NOMENCLATOR, SIN TENER EN CUENTA SU UBICACIÓN REAL NI EL MODO COMO SE REALIZABA

Asimismo dicho señor manifiesta que considera que la actividad no atenta a las condiciones de uso residencial permanente; que siendo el suelo urbanizable no reunía los requisitos para ser solar pero sí una vez se ejecutara el plan parcial.

NOVENO En prueba comparece el sr Marco Antonio, designado como perito procesal; este señor indica que la antigüedad aproximada de las edificaciones puede ser de unos 30 años a la vista de las fotos pero que esto no es objeto de la pericial; que LA ACTIVIDAD ES IINCOMPATIBLE CON EL USO RESIDENCIAL; que con la ejecución del plan parcial el terreno devendrá urbano; que en cuanto al tema de las plusvalías aclara que se deben calcular con arreglo a valores habituales pero que no las puede calcular porque no tiene datos.

Este perito indica que se ha personado en el lugar e insiste en que la compatibilidad lo es sólo con los talleres artesanales; sin que la manifiesta incompatibilidad se pueda reducir a la ocupación de viario o espacios libres sino que además hay que tener en cuenta la incompatibilidad de los usos. Indica asimismo que en esa manzana la edificabilidad es más reducida que en el resto del sector, a fin de ajustar en lo posible el techo edificable con la edificabilidad máxima atribuible. Es decir, el plan dice expresamente que se ha tratado de acomodar la edificabilidad de la parcela al aprovechamiento subjetivo lo máximo posible.

En cuanto a la conveniencia de afrontar el desarrollo urbanístico del sector, atendiendo a los objetivos del programa, considera que no parece lógico mantener esa industria, ya que no es coherente con los mismos. Y que las transitorias de la ordenanza permiten al menos durante el período de vida útil del inmueble la supervivencia de la industria, dado que se permiten cambios de actividad , obras de reforma, reparación, demolición y bajo ciertas condiciones obras de ampliación. No obstante , se producirían perjuicios ambientales al núcleo residencial; teniendo en cuenta además EL FUERTE PELIGRO DE INCENDIO EN ESTE TIPO DE INDUSTRIAS, Y MAXIME CUANDO LOS VIALES TIENEN ENTRE 10 Y 12 METROS DE ANCHO. Incluso se puede hablar de perjuicio estético.

En relación con las alturas, subraya la diferencia con otras manzanas, sin que se pueda hablar realmente de disminución gradual de las mismas en la fachada que da al río teniendo en cuenta lo que sucede con esta parcela.

En lo referente a los espacios libres privados dentro de la manzana , dice que este tipo de espacios suelen plantear problemas en su mantenimiento y gestión; sin que computen como dotación mínima de espacios libres. No obstante, no considera que esa previsión de espacios libres privados tenga por objeto eludir el art. 183 RPLAN vigente entonces.

DECIMO. El peritaje judicial del sr Pedro dice que en la fachada de CALLE RIU tenía alumbrado , aceras etc y que asimismo la fachada a JUAN DE AUSTRIA tenía todos los servicios, como asimismo en calle RIU. Es decir, por ambos frentes sí existían los servicios urbanísticos.

En cuanto a si se han regularizado las parcelas, dice que se ha encajado en una L con los lindes existentes de la propiedad, permitiendo la ocupación de la manzana. Esto en particular en relación con la parcela A DOS, que tiene forma de L. esta parcela no es regular y dificultará la obtención del rendimiento previsto. En la parte larga de la L de parcela A dos, es posible conseguir parcelas mínimas de 130 metros cuadrados y de forma regular y fachada adecuada; pero esto no pasa en el brazo corto de la L, dado quie la dimensión mínima sólo mide los seis metros mínimos de diámetro insertable; por lo que se precisaría una fachada de casi 21.5 metros para conseguir la superficie de parcela mínima , que quedaría en muy malas condiciones. Considera por ello que A DOS debería haber sido objeto de coeficiente de 0-85 para depreciación; siendo el resto de las parcelas del PP muy regulares.

En relación con el secadero, se remite a los previos informes, de los que deduce sus importantes implicaciones sobre el proceso productivo. Asimismo, que para materializar el uso residencial hay que derribar la instalación. Como costes de demolición considera que hay que acudir a los precios del IVE, teniendo además en cuenta I.V.A., honorarios (10 por ciento sobre PEM), licencia (4.5 por ciento sobre PEM) y GG Y BI. EL perito realiza un desglose detallado desglosando por precios unitarios y calcula el derribo total en 147929-.69 euros, todo incluido.

El perito sr Pedro se ratifica en su dictamen y a preguntas del demandado AYUNTAMIENTO señala, en cuanto a los servicios urbanísticos , si son compatibles con el uso residencial o si han quedado obsoletos tanto para dicho uso residencial como para la industria existente. El perito dice que no es objeto del dictamen sino que se le ha preguntado si tenía los servicios, mas no su calidad. Desconoce los nuevos servicios. Tenía CONEXIÓN DE LUZ , AGUA, ALCANTARILLADO ETC mas no puede aclarar en qué calidad. En cuanto a si esos suministros son o no compatibles con el PAI, dice que lo desconoce.

Dice que ha Estado en el lugar y ha hecho fotos pero que no ha podido ver el proyecto de urbanización y su memoria justificativa; por ejemplo a efectos de verificar la separación de aguas pluviales y residuales. No lo ha comprobado, dice el perito, por no ser objeto del dictamen. El alumbrado público es aéreo.

Y en cuanto a si en un mercado inmobiliario tiene más valor una parcela con más fachada o con menor fachada, dice que normalmente tiene más valor cuando hay más fachada; pero hay casos, como éste en uno de los laterales, en que la proporción es exagerada y puede hacer difícil su materialización. En cuanto a si considera que las parcelas han sido regularizadas con el proyecto de reparcelación, dice que el término es ambiguo; pero dice que A UNO junto a A DOS es buena parcela; A UNO per se es buena pero no A DOS per se , dado que está muy encajada. No obstante, ambas se han adjudicado a los demandantes.

Y en cuanto a la asignación del 15 por ciento más de exceso de aprovechamiento adjudicado precisamente para solventar los problemas , dice que no lo ha verificado por no ser objeto del dictamen. La parcela conjunta es razonable. Y en cuanto a si considera que esas parcelas, técnica y constructivamente, son más favorables que las originales en cuanto a fachada. En todo caso sí se cumplen las condiciones mínimas del PAI y entiende que estos parámetros son Superiores a los estándares mínimos previstos en la legislación autonómica, como norma general. Siempre hay una proporción fondo-fachada que debe respetarse; la parcela de fachada de 20 metros quizá valga menos en el mercado por ser la fachada excesiva. A efectos urbanísticos la parcela es razonable pero quizá en el mercado el valor sea inferior teniendo en cuenta la tipología que se podría edificar en una parcela con mucha fachada y poco fondo. Es decir, desde el punto de vista comercial no es buena la parcela A DOS AISLADAMENTE CONSIDERADA; si bien urbanísticamente es impecable.

En cuanto a la distinción entre parcela regular e irregular, esos términos son algo ambiguos. La parcela ideal sería con proporción fachada-fondo del orden de uno y medio; y con ángulos de 90 grados, aunque regularizar es intentar acercarse a la parcela ideal. En este caso es fachada tres-fondo uno. En este sentido sería irregular; en cuanto a si es aprovechable al 100 por ciento dice que en principio se perdería una punta en un extremo , que no sería aprovechable.

En relación con el tema de las adjudicaciones y el ámbito del sector , todas las parcelas del sector cumplen con la parcela mínima; no ha verificado si en ellas hay condominios. Y que desde el punto de vista comercial tiene sus reservas sobre el condominio.

Por lo atinente al secadero , y en concreto si el mismo tiene licencia o no, no lo ha verificado ni es de su competencia ese tema. No ha examinado el proyecto de actividad por no ser objeto del dictamen.

El PAI ha mejorado notoriamente el entorno y se revalorizan los terrenos.

UNDECIMO. El testigo sr Moises indica que se ratifica en su informe; dice que la actividad POR EL POLVO QUE EMITE ES PELIGROSA para la vida en la zona. En cuanto a si el secadero tiene o no licencia, no lo ha verificado. En relación a si cabe o no en la instalación un secadero industrial, dice que sí , y en cuanto al secado industrial dice que puede causar problemas no detectables hasta trabajarse la madera. Y que no hay problema técnico para instalar el secadero en otro sitio.

El testigo sr Higinio dice que se ratifica en su informe; en cuanto a si puede precisar la parte de secadero que se ha podido perder , dice que en más del 90 por ciento y que sólo han quedado unos 60 metros cuadrados. Y que con esas condiciones dice que aquel patio no se puede seguir usando como secadero. Asimismo dice que LE CONSTA QUE LA EMPRESA HA CESADO EN SU ACTIVIDAD PRODUCTIVA, SI BIEN AUN LE QUEDA UN REMANENTE PARA REALIZAR LA ACTIVIDAD COMO ALMACEN.

Y QUE cuando hizo su dictamen la empresa estaba en plena producción, si bien no ha tenido acceso a estudios económicos. Que había gran variedad de máquinas y que se usaban todas; en relación a si el patio o secadero tenía o no licenia de actividad, dice que no lo ha comprobado. Insiste en que el sector es muy competitivo y en que el aumento de costes puede llevar al cierre de la empresa. Y que se puede recurrir al secado industrial pero que ello eleva costes y puede causar problemas.

El testigo sr Cayetano dice que se ratifica en su informe. En cuanto a los pasos dados para emitir su dictamen, dice que se remite al mismo. En cuanto a si tuvo acceso a libros contables, contraros de trabajo y declaraciones de sociedades, dice que estuvo en la empresa y se le facilitaron datos pero que no estuvo en el registro mercantil. Y que si la valoración habría podido cambiar si se hubiera tomado por referencia los cinco años anteriores en vez de 2000 y 2001 , dice que tomó dos años sólo por considerarlo un tiempo suficiente, pero que si hubiera tomado cinco el resultado probablemente habría variado entre un tres y un cinco por ciento.

DUODECIMO. El demandante en conclusiones dice que estamos ante suelo urbano consolidado y que en realidad es una actividad no compatible con la residencial. El perito judicial dice que las parcelas tenían todos los servicios. Asimismo insiste en que se ha eliminado el secadero de madera, por lo que se han aumentado los costes productivos.

Se insiste en que las nuevas parcelas no tienen unos lindes regularizados y en particular en el caso de la parcela A DOS, según el perito judicial, que asimismo insiste en la radical incompatibilidad con el plan parcial en cuanto al uso residencial de esa actividad industrial.

En puridad , de la contestación a la demanda del urbanizador se deduce que las parcelas eran suelo urbano consolidado por la urbanización; sin que tenga sentido la alusión que realiza sobre la posibilidad de desclasificación del suelo o la posibilidad a que alude de exigirles deberes distintos de los del art. 14-1 . sólo tendrían el deber en su caso de completar la urbanización; sin que tenga sentido exigirles cesión alguna de aprovechamiento, lo que es propio del suelo urbanizable. La parcela de origen estaba inserta en la malla urbana, como se ve en las fotos del informe pericial.

Asimismo, se ha producido una indebida despatrimonialización de Derechos al señalarse la industria como compatible; transcribe al efecto lo que señala COMISION TERRITORIAL DE URBANISMO. Y máxime teniendo en cuenta la privación del secadero, a la vista de las periciales judicialmente ratificadas. El perito judicial dice que es preciso para materializar el aprovechamiento trasladar la actividad y demoler las naves.

Alude asimismo a la infracción de la equidistribución por la irregular forma de la parcela; lo que redundaría en la ilegalidad del proyecto de reparcelación.

Por todo ello, insiste en conclusiones que el demandante debe ser excluido de la reparcelación y se debe devolver a las parcelas a su estado originario, con devolución total de las sumas ingresadas en concepto de cargas de urbanización. Y subsidiariamente pide que se indemnice su industria conforme al dictamen del perito de parte , agregándose los costes de demolición, que ascienden a 149929.69 euros.

DECIMOTERCERO. El demandado Ayuntamiento dice que las alegaciones al proyecto de reparcelación se presentaron fuera de plazo y que el recurso 237/04, contra el plan parcial, habría sido objeto de Sentencia desestimatoria.

La parcela del actor no es en todo caso solar ni tiene los servicios urbanísticos, ya que en los otros frentes distintos de JUAN DE AUSTRIA no tiene acceso rodado, ni se han hecho las correspondientes cesiones, ni se dispone de alumbrado público ni de encintado de aceras. Los servicios de que dispone no son suficientes de acuerdo con el plan parcial, que exige un viario de doce metros de ancho, suministro de agua de 200 litros por habitante y día , conducciones subterráneas de teléfono, energía eléctrica y alumbrado público y un sistema de evacuación de aguas residuales separado del sistema de conducción de aguas pluviales. Los servicios de que dispone la parcela son obsoletos e inadecuados al plan parcial.

Así el perito sr Carlos Francisco dice que no se dispone de los servicios en tres frentes de fachada sino sólo en uno, no siendo en todo caso los mismos compatibles con el plan parcial. El perito judicial SR Pedro indica que no ha confrontado los servicios de las parcelas con los del proyecto de urbanización; de su reportaje se deduce que sólo uno de los frentes de fachada tenía los servicios, si bien obsoletos , como lo prueba la foto en que se ve que sólo queda la sujeción de la farola. Esos servicios no obtendrían los informes favorables de las suministradoras ni tampoco de las distintas administraciones competentes.

La otra pretensión, relativa a la indemnización por la industria, no sería acogiole teniendo en cuenta el elevado grado de discrecionalidad de los planes y asimismo el art. 58-6 LRAU en relación con art 184 RPLAN vigente en aquel momento. El planteamiento de la administración conduce a un resultado más racional y ponderado; y el planeamiento prevé que los talleres artesanales sean compatibles con el planeamiento.

Y que la configuración de la parcela cumple con los parámetros urbanísticos del programa. Pensemos además que estamos ante un matrimonio en régimen de gananciales, que son titulares de esa mercantil. Es verdad que la configuración es distinta al resto de las parcelas del área reparcelable, pero eso no significa que no sean edificables; los parámetros mínimos se cumplen, tal como se expone en la reslución recurrida. El sr Carlos Francisco dice que son perfectamente edificables y Don Pedro que ambas forman un buen conjunto; que per se la A DOS puede ser menos atractiva en el mercado por estar encajada, pero que cuenta con un largo frente que compensa esa incidencia física; y que esta solución es mejor que la del posible condominio.

En relación con el perjuicio causado por el secadero, dice que nada se dijo durante la tramitación de la actividad y que el mismo no se ampara en la ampliación de licencia de 1978, ya que de la superposición de planos resulta que la parcela en cuestión no es afectada por aquella ampliación de la actividad. Esa zona es más bien de paso y depósito de materiales. El sr Jesús Luis dice que es viable que la industria siga ejerciendo su actividad.

DECIMOCUARTO. El abogado de GVA , ya en plena fase de conclusiones, es emplazada y contesta a la demanda; después presenta conclusiones en las que se ratifica.

Sustancialmente lo que viene a decir es que la CTU sólo se pronuncia sobre los aspectos relativos a la ordenación estructural, por lo que el tema concreto por el que el plan parcial fue indirectamente recurrido no es una cuestión de competencia de CTU sino propia del ámbito de la autonomía municipal. Y que en relación con el plan parcial el RCA 237/2004, formulado por los demandantes, ha sido inadmitido por extemporáneo.

En cualquier caso el recurso indirecto debería inadmitirse porque el suplico de la demanda es confuso; porque pide por una parte la nulidad del PAI que incluye el PP de mejora y por otra parte pide que se actúe conforme al art. 27-2 LJCA. EN TODO CASO , y aunque no especifica los preceptos concretos del PP que se recurren , dice que lo impugnado sería la inclusión de una determinada parcela en un PAI y PP de mejora así como la compatibilidad del suelo de uso industrial, contenido en el art. ocho e indirectamente en la disposición transitoria. Insiste en todo caso en la discrecionalidad del planificador.

Por lo demás, este PP no redelimita el sector ni establece unidades de ejecución. Estamos ante una determinación previa de la ordenación estructural. Por lo demás , no estamos ante suelo urbano consolidado por la urbanización; y en cualquier caso aun cuando lo estuviéramos eso no impediría que nos encontráramos ante una actuación integrada.

Todo ello, con cita de abundante jurisprudencia.

DECIMOQUINTO. PRO VERGERET insiste en conclusiones en que la urbanización en puridad sólo afecta a algunos elementos no estructurales de la fábrica, como es el secadero; siendo posible utilizar a tal efecto un terreno cercano. Además el problema del secadero es de rentabilidad, sin que el mismo sea imprescindible para el funcionamiento de la industria, habida cuenta que además cabe el secado industrial por ejemplo.

Por otro lado, no hay incompatibilidad radical entre la actividad de esa industria y el uso predominante en la zona; teniendo en cuenta que no estamos ante un caso de incompatibilidad radical con la ordenación, art, 98-2 RGU. POR LO DEMÁS , teniendo en cuenta los nuevos servicios, mejorarán previsiblemente los problemas ambientales y de salubridad.

DECIMOSEXTO. Como antecedente importante hay que decir que la Sección segunda, en Sentencia de 18 de abril de 2008, declaró inadmisible el recurso formulado por estos recurrentes contra el plan parcial. ESTO es importante porque hay una diferencia radical entre inadmisibilidad y desestimación. La Sección segunda en modo alguno ha dicho que no haya apreciado las infracciones jurídicas denunciadas , simplemente no entra en ellas. De cualquier forma, el art. 26-2 L.J.C.A. dice que la desestimación de un recurso directo no necesariamente tiene que conducir a la desestimación del indirecto; si bien obviamente la desestimación de un recurso directo constituye siempre un precedente importante, cuando los preceptos recurridos son los mismos.

Asimismo, y antes de proseguir, conviene salir al paso de lo alegado por la demandada , que señala que el recurso debe ser desestimado porque en vía administrativa no se hicieron alegaciones. En fin, basta con remitirse a la STC 36/09, 158/05 y 98/92, entre otras muchas; así como al art. 56 LJCA, cuya literalidad es meridiana.

DECIMOSEPTIMO. Otro tema previo que debemos abordar es el de las pretensiones de la demanda y cómo se hallan formuladas. La primera de estas pretensiones consiste en que excluyamos la parcela original del PAI y de la reparcelación por ser suelo urbano consolidado y no suelo urbanizable; de forma que se devuelva todo lo pagado en concepto de cesiones y demás cargas urbanísticas , considerándose que los demandantes sólo estarían obligados a convertir los terrenos en solares.

La segunda de las pretensiones vendría formulada con carácter subsidiario; y consistiría en declarar el Derecho a indemnización en la cuenta de reparcelación por incompatibilidad de la actividad industrial. Y ello iría lógicamente ligado a una pretensión de nulidad del plan parcial en este punto , vía recurso indirecto. En apoyo de ello, se insiste además en el problema que la pérdida del secadero supone para la industria.

Entre ambas pretensiones se introduce un tercer argumento, que en puridad no se lleva luego al suplico de la demanda, en que se denuncia la infracción de la equidistribución por la irregular forma de la parcela A DOS, así como se denuncia la menor altura de esta manzana respecto de las demás.

En puridad, este tercer argumento no es encajable en ninguna de las dos pretensiones; si bien la parte demandante parece utilizarlo como refuerzo de la primera de ellas (la pertinencia de la exclusión del programa). En cualquier caso , en puridad este argumento podría haber constituido una pretensión distinta, dado que su contenido conduciría, caso de ser estimado, a resultados complementarios en particular con la segunda de las pretensiones.

La sala tiene que decir , en relación con la forma de articular las pretensiones, que en puridad la principal y la subsidiaria pudieran no haber sido incompatibles. Y ello porque la principal tiene que ver con LA DELIMITACION DE LA ACTUACION INTEGRADA COMO AMBITO DE LA OBRA URBANIZADORA; MIENTRAS QUE LA SEGUNDA TIENE QUE VER CON LA REPARCELACION COMO AMBITO DE EQUIDISTRIBUCION DE CARGAS Y BENEFICIOS. Que ambos conceptos no sean equivalentes es algo que ya apuntaba el art. 68-4 LRAU ; pero asimismo se deduce ahora con claridad no sólo de la LUV sino además del art. 396 ROGTU, del que se deduce por ejemplo que puede haber terrenos urbanizados y no incluidos pues en la actuación integrada pero que sin embargo sean incluidos en la unidad reparcelable a efectos de la equidistribución. O pudiera ser que esos terrenos urbanizados fueran incluidos en un PAI para una mejor homogeneidad de la obra urbanizadora , conforme al art. 10 RPLAN vigente entonces; pero en el caso del art. 14-1 LSV vigente en aquel momento tales terrenos no habrían podido ser objeto, dentro de la cuenta de liquidación de la reparcelación, del mismo tratamiento que los demás. La Sentencia de la sala de uno de diciembre de 2008 es bien significativa en este sentido.

Pensemos en efecto que si los terrenos de la demandante fueran realmente suelo urbano consolidado por la urbanización , sólo se le podrían haber exigido los deberes del art. 14-1 LSV ; pero si resultara que su industria además tuviera realmente que desaparecer por incompatibilidad con la ejecución del planeamiento, dicha desaparición debería ser indemnizada.

De cualquier forma, la sala se halla vinculada por el principio de congruencia; por lo que jamás podría estimar simultáneamente ambas pretensiones. Procede pues primero examinar la pretensión principal y, caso de desestimarse ésta, la subsidiaria.

Y en todo caso, conviene salir ya en este momento al paso de la alegación de la GENERALIDAD, que considera contradictorio el planteamiento del demandante en relación con la impugnación indirecta del planeamiento. No existe dicha contradicción; simplemente en la pretensión principal pide que se estime el recurso indirecto contra el PAI y la reparcelación y que su parcela se excluya de ambos instrumentos; y en la subsidiaria pide que se declaren nulos determinados preceptos de las NNUU que consideran transitoriamente compatible su industria con la nueva ordenación.

DECIMO-OCTAVO. En relación con la pretensión principal, la sala en primer lugar no comparte el loable esfuerzo argumental del codemandado, para quien , bajo la vigencia de la LSV, cabía que la normativa autonómica o el planeamiento exigiera al propietario de suelo urbano consolidado por la urbanización deberes distintos de los señalados en el art. 14-1 LSV . En efecto, este planteamiento , basado en que dicho precepto era norma básica y susceptible de desarrollo por las CCAA, fue tajantemente rechazado por el TC. Primero por la STC 164/2001; pero sobre todo con la capital STC 54/2002 y 365/2006 . de estas Sentencias se deduce que existía una especie de blindaje del propietario del suelo urbano consolidado; blindaje éste que por cierto ha desaparecido con el art. 16 TRLS 2/2008 cuando se trata de suelo sujeto a actuaciones urbanísticas de transformación (asimismo art. 21 LUV, redactado por Decreto ley 1/2008 ), sin que esta norma sea de aplicación por razones temporales.

Siguiendo con esta cuestión , conviene en todo caso recordar cuál es el planteamiento de la sala sobre el concepto de suelo urbano consolidado por la urbanización; porque ahora la LUV nos da en su art. 10 una aproximación conceptual bastante precisa, pero ésta no existía en la LRAU. Lo cierto es que , aparte de la jurisprudencia de la sala, puede citarse entre otras la ST.S. de cuatro de enero de 2007, cuyos planteamientos no distan de los mantenidos por esta sala en casación para unificación de doctrina; y de los que paladinamente se desprende que el concepto de suelo urbano consolidado no coincide con el de solar.

En realidad, en esa Sentencia el TS lo que viene a decir es que solar no es lo mismo que suelo urbano; y que la LRAU no permitía en el art. 6.6 la desclasificación a urbanizables de suelos que cumplieran con los servicios del art. 8 LSV vigente en aquel momento, sino que había que clasificarlos como suelo urbano; con independencia de que pudieran ser suelo urbano no consolidado si había que completar la urbanización. Y la sala en Sentencia de dos de noviembre de 2006, en CASACION PARA UNIFICAR DOCTRINA, ha dicho:

""Primero. Los actores en el recurso número 95/2.001 de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso- administrativo del Tribunal Superior de justicia de la comunidad Valenciana plantean recurso de casación para la unificación de doctrina respecto de la Sentencia número 1.210/2.004 de 23 de julio dictada en el referido recurso. Dicha Sentencia desestimaba el recurso contencioso-administrativo interpuesto por aquéllos contra el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de El Verger de 23 de octubre de 2000 por el que se aprobaba el Programa de Actuación Integrada de la UE-3, y contra el Acuerdo del Pleno de dicho Ayuntamiento de 6 de marzo de 2001 por el que se aprobaba el Proyecto de Reparcelación de la citada Unidad de Ejecución. El recurso se sustentaba , entre otros motivos, en que no resultaba procedente la inclusión de las parcelas de su propiedad en la Unidad de Ejecución afectada por el Programa de Actuación Integrada dado que estaban clasificadas como suelo urbano y contaban con los servicios urbanísticos básicos. La Sentencia recurrida rechazó dicha tesis partiendo de la premisa de que el hecho de que una parcela esté clasificada como suelo urbano y cuente con servicios urbanísticos no es óbice para la actuación integrada, pues el concepto de suelo urbano no es equivalente al de solar, y en el caso que no sea así es factible que parcelas clasificadas como suelo urbano queden afectadas por un Programa de Actuación Integrada (Fundamento de Derecho Cuarto); y ello sin perjuicio de que la existencia de servicios urbanísticos - cuya realidad quedaba constatada con el dictamen pericial obrante en autos - diera lugar a la aplicación del articulo 72.3 LRAU, es decir, si ello fuera de provecho para la actuación integrada los propietarios que las hubieran sufragado tienen Derecho a que en el seno de éstas se les compense por el valor actual de las mismas, lo que debería tener en cuenta el ayuntamiento demandado cuando gire las correspondientes cuotas de urbanización (Fundamento de Derecho Octavo).

Segundo. En el recurso de casación para la unificación de doctrina la recurrente alega que la doctrina sentada en la Sentencia objeto del mismo que consta resumida contradice lo establecida en las siguientes Sentencias de esta Sala:

1ª. La Sentencia número 89/2002 de 24 de enero de 2002 de su Sección 1ª dictada en el Recurso número 180/1998.

2ª. La Sentencia número 1089/2002 de 23 de julio de 2002 de su Sección 1ª dictada en el Recurso 1073/1998.

3º. La Sentencia número 1401/2001 de 16 de noviembre de su Sección 1ª dictada en el Recurso 1514/1997 .

4ª. La Sentencia número 1383/2001 de 2 de noviembre de 2001 de su Sección 1ª dictada en el Recurso número 2424/1998.

5ª. La Sentencia número 209/2003 de 3 de febrero de 2003 de su Sección 1ª dictada en el Recurso 712/1998.

6º. La Sentencia número 1439/2000 de 15 de octubre de su Sección 1ª dictada en el Recurso 584/1996 .

7ª. La Sentencia número 1567/2002 de 28 de noviembre de 2002 de su Sección 1ª dictada en el Recurso número 47/1999.

5ª. La Sentencia número 1760/2002 de 30 de diciembre de 2002 de su Sección 1ª dictada en el Recurso 1925/1998.

Dicha contradicción se fundamenta en en que, mientras en todas las referidas Sentencias se afirma la necesidad de excluir las parcelas que cuenten con servicios urbanísticos del ámbito de Unidades de Ejecución para su desarrollo mediante Programas de Actuación Integrada, en aplicación e interpretación del artículo 6 en relación con el 33 LRAU , la Sentencia 1210/2004 de la Sección Segunda de esta Sala - objeto del presente recurso de casación para la unificación de doctrina - afirma lo contrario desde el momento en que, reconociendo la situación fáctica de la urbanización de las parcelas propiedad de los actores , considera que este hecho no justifica la exclusión de las mismas de la Unidad sin perjuicio de que este hecho se tenga en cuenta a efectos del reparto de los correspondientes costes. Y particularmente se citan, como expresivas de la doctrina que se entiende contradicha, las Sentencias de la Sección 1ª números 209/2003, 1567/2002 y 1760/2002, en cuanto concluyen lo siguiente: "De todo ello se deduce que los preceptos de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística art. 9 que define el suelo urbanizable y el suelo urbano, los arts. 6, segundo párrafo , letra A y 33.6, que autorizan las Actuaciones Integradas en suelo urbano; entran en contradicción con la normativa estatal básica anteriormente citada , cuando se trata de parcelas que, como en el caso presente, tienen la condición de suelo urbano consolidado y solar. Pues bien, el artículo 149.3 de la Constitución E.D.L. 1978/3879 dispone que "La competencia sobre las materias que no se hayan asumido por los Estatutos de Autonomía corresponderá al Estado, cuyas normas prevalecerán, en caso de conflicto, sobre las de las Comunidades Autónomas en todo lo que no esté atribuido a la exclusiva competencia de éstas. Todo ello hace innecesario el planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad".

....Cuarto. Establecido lo anterior - que lleva a rechazar la tesis del Ayuntamiento demandado conforme a la que el recurso sería inadmisible - la cuestión a resolver queda reducida a determinar si en las Sentencias sometidas a consideración se mentienen posturas divergentes acerca de la posibilidad de incluir en una Unidad de Ejecución afectada por el Programa de Actuación Integrada de parcelas clasificadas como suelo urbano y que cuenten con servicios urbanísticos. Y , partiendo de la premisa de que efectivamente se da dicha contradicción pues mientras las Sentencias de la Sección 1ª concluyen que la existencia de servicios urbanísticos excluyen dicha posibilidad , la Sentencia recurrida parte , por lo que se desprende de su texto, de la conclusión contraria, el tema litigioso queda reducido a resolver acerca de cual de dichos criterios resulta asumible; y, si en la medida de ello , debe mantenerse lo resuelto por la citada Sentencia.

Quinto. La LRAU , cuando de suelo urbano se trata, permite tanto Programas de Actuación Aislada como Programas de Actuación Integrada, como determinadas actuaciones urbanísticas en ausencia de programa. Pero esto no significa que los Programas de Actuación Integrada se deban entender admisibles en suelo urbano, sin ningún tipo de matices y de forma indiscriminada. Ello es así porque la LRAU y el propio Reglamento de Planeamiento, aprobado por Decreto 201/1998 de 15 de diciembre, consideran que la regla general es que, en suelo urbano , proceden las actuaciones aisladas; de modo que las actuaciones integradas en suelo urbano sólo proceden de modo excepcional. Así se deduce claramente del artículo 9.2 LRAU, que declara preferentes las actuaciones aisladas en suelo urbano. El artículo 10.2 del Decreto 201/1998, por su parte, concreta lo señalado en aquel precepto cuando dispone que sólo son viables, excepcionalmente , las actuaciones integradas en suelo urbano cuando se trate de terrenos que ya tuvieran esa clasificación en el planeamiento general anterior a la LRAU, siempre que, o bien se tratara de suelo urbano consolidado por la edificación, o bien cuando dichos terrenos contaran con todos o algunos de los servicios urbanísticos que les permitirían realizar actuaciones aisladas, pero en cambio se consideraran más convenientes las actuaciones integradas, lo que traslada la cuestión a resolver a la determinación si esta justificación resulta en el caso de que se trate resulta suficiente. Y ello, entre otras cosas , porque no hay que olvidar que la noción de "conveniencia", recogida en el art. 10.2 del Reglamento de Planeamiento, constituye un concepto jurídico indeterminado, asequible a la interpretación por los órganos de este orden jurisdiccional; sin que del mismo pueda deducirse la existencia de una facultad omnínoda de apreciación de lo que deba considerarse como "conveniente" por parte de la Administración municipal; y sin que tampoco sea legítimo utilizar las potestades urbanísticas municipales para fines distintos de los consignados en el Ordenamiento jurídico. Porque, efectivamente, las finalidades de la actuación urbanística de los entes públicos se recogen en el art. 1 LRAU y son las que son, sin que por tanto las distintas potestades urbanísticas, y entre ellas la de programación, se puedan utilizar para otras finalidades que , aun legítimas, no son las propias. Pues bien, sea como fuere, el alcance del art. 10.2 del decreto 201/98 debe determinarse mediante su puesta en relación con el resto del ordenamiento jurídico , conforme al art. 3.1 CC. Y es así que la Ley estatal 6/1998 del Régimen del Suelo y Valoraciones diferencia en su artículo 14 entre dos clases de suelo urbano, el consolidado y el no consolidado, con un régimen jurídico sustancialmente diferente tanto en cuanto a las cargas y deberes como a los Derechos de los propietarios en una y otra clase de suelo. La STC 164/2001 declaró la constitucionalidad de ese artículo 14 ; pero, más aún, la STC 54/2002 declaró inconstitucional la Ley Vasca 3/1997 en cuanto que ésta preveía una cesión del 10% del aprovechamiento tipo en todo el suelo urbano, tanto consolidado como no consolidado, pese a lo que dispone la ley básica estatal. Aun cuando no sea éste el caso de la Comunidad valenciana, ya que el artículo 19 de la Ley 14/1997 establece que el porcentaje de cesión de aprovechamiento tipo en todo el suelo urbano es del 0%, bien es verdad que no se puede tratar igual al propietario del suelo urbano consolidado y al del suelo urbano no consolidado. Porque el propietario de suelo urbano consolidado sólo tiene el deber de convertir su parcela en solar , si le faltara algún servicio urbanístico para llegar a serlo, y el deber de edificar su solar. Ahí se acaban los Derechos de los propietarios en suelo urbano consolidado. No tiene pues sentido incluirles en ningún PAI, del que derivan (así, artículos 29.9 y 66 ss. LRAU) unos deberes del propietario de suelo distintos de los regulados en el artículo 14.1 de la Ley 6/1998. A efectos de la determinación de cuándo estamos o no ante suelo urbano consolidado, la sección primera de esta Sala , en Sentencia de 28 de noviembre de 2003 , dictada en el recurso 722/99 y acumulados, ha afirmado claramente que una cosa es suelo urbano consolidado y otra distinta el solar, concepto éste plasmado en el artículo 6 LRAU . Porque , efectivamente, del art. 14.1 de la Ley Estatal 6/98 se deduce con claridad que no todo el suelo urbano consolidado es solar, sino que puede haber terrenos que son suelo urbano consolidado pero a los que falta algún requisito para ser solares. Y dicha Sentencia concreta estos supuestos por referencia a los casos en que, conforme al art. 40 RGU y 73.2 LRAU (sin entrar ahora en la posible incidencia del art. 27.3 de la Ley 37/2004, de la edificación, sobre este último precepto), es posible obtener licencia simultáneamente para edificar y para convertir el terreno en solar, por hallarse en realidad ejecutadas las infraestructuras y sólo ser preciso ultimar algunas cuestiones. En este sentido se pronuncia la ST.S.J.. del País Vasco de 28 de mayo de 2003 , donde se afirma que se tratará de terrenos que pueden simultáneamente convertirse en solares o bien respecto de los cuales las obras complementarias de urbanización han de ser aseguradas mediante fianza, en los términos del art.40 RGU. Y es que, además, este concepto físico de suelo urbano consolidado no sólo es coherente con lo que , con carácter general respecto del suelo urbano establece el art. 8 a) de la Ley 6/1.998, sino además es la única solución que aporta un mínimo de seguridad jurídica en aquellas Comunidades autónomas, como la valenciana, donde no existe un concepto legal de suelo urbano consolidado. Así lo señala, por lo demás , por ejemplo, el TSJ del País vasco, en Sentencias como la antes citada de 28 de mayo de 2003 y en la de 16 de septiembre de 2002, 13 de noviembre y 21 de noviembre de 2002, entre otras.

Conviene transcribir , al respecto , parte de la Sentencia citada de 28 de noviembre de 2003 :

"... Hay que tener en cuenta que la Ley 6/98 establece en su Disposición Transitoria primera que el régimen de las distintas clases de suelo previsto en la misma se aplicará desde su entrada en vigor, a los planes y normas vigentes; y la Disposición Transitoria cuarta señala que, respecto de los instrumentos de equidistribución que no hayan alcanzado su aprobación definitiva en el momento de la entrada en vigor de esta Ley (como es el caso que nos ocupa) se aplicará el porcentaje de cesión de suelo previsto en la misma. Debe tenerse en cuenta que el PAI es anterior a la entrada en vigor de esta Ley; no así los restantes instrumentos.

Pues bien, el art.14 de dicha Ley diferencia con claridad entre el suelo urbano consolidado y el no consolidado. Y, respecto del suelo urbano consolidado, señala que el único deber de los propietarios es ultimar las obras necesarias para la conversión de su terreno en solar , y, en su caso, edificar el mismo. Muchos más deberes se prevén, en cambio , para el suelo no consolidado.

Tampoco debe perderse de vista que la STC 164/01 de 11 de julio, se plantea la posible inconstitucionalidad del artículo 14.1, antes citado , a la vista de que los recurrentes entendían que ese precepto imponía la utilización del sistema de expropiación, lo que sería contrario a las competencias autonómicas. A ello, el TC contesta , simplemente, que esa exigencia de actuar por expropiación sería consecuencia del art.33.3 CE .

Y la posterior STC 54/2002de 27 de febrero, señala con toda claridad que resulta inconstitucional una ley autonómica que imponga cesiones en todo tipo de suelo urbano, consolidado o no consolidado".

Sexto. Dicho lo anterior, conviene efectuar las siguientes reflexiones: 1ª. Que la legislación estatal no obliga a identificar el suelo urbano consolidado con el solar; al revés, el artículo 14.1 alude expresamente a la conversión en solares de los terrenos que ya son suelo urbano consolidado; 2ª. Que la legislación estatal, por lo demás, y tal como se desprende de la S.T.C. 164/01, no nos dice cuándo un suelo urbano es consolidado o no; y 3ª. Que la legislación valenciana nos da un concepto de solar , pero no de suelo urbano consolidado.

Séptimo. Entrando en la cuestión, en primer lugar, relativa a lo que deba entenderse por suelo urbano consolidado , lo cierto es que resulta evidentemente problemático que la LRAU no contenga una definición de esta dualidad de conceptos. Ahora bien, el Decreto 201/98 sí alude en su art.10.2 al suelo urbano consolidado por la urbanización, que define como aquel que posee todos los servicios urbanísticos que permitirían su ejecución mediante actuaciones aisladas, y que sin embargo se considere más conveniente sujetar al régimen de las actuaciones integradas. En todo caso , el precepto no aclara cuáles son esos servicios urbanísticos concretos; por lo que subsiste cierta indeterminación. Ello, a diferencia de lo que ocurre en otras Comunidades Autónomas , donde se entiende por ejemplo, en algún caso, que el suelo urbano está consolidado cuando se han cumplido los deberes de cesión y equidistribución. Tampoco parece que sea válido el precedente del Decreto-Ley 7/96 y de la Ley 7/97, que diferenciaban, en cuanto al deber de cesión, según se actuara sistemática o asistemáticamente, ya que, en primer lugar , se trata de normas estatales y de vigencia muy efímera; y, en segundo lugar, porque las mismas se referían sólo al deber de cesión, en relación con el cual el artículo 19 de la Ley Valenciana 14/97 equipara todo el suelo urbano. Por lo demás, lo que preveían esas normas estatales no es del todo equivalente a lo que dispone el Decreto 201/98, ya que éste no hace depender la condición de suelo consolidado del sistema de actuación elegido, sino más bien lo contrario: el grado de consolidación es lo que permite ejecutar una actuación como integrada.

Lo que sí es evidente es que la legislación estatal, en todo caso, maneja ese par de conceptos; que el TC les ha dado relevancia a la hora de declarar la inconstitucionalidad de una norma autonómica; y que , por este motivo, hay que entender que , aun cuando las Comunidades Autónomas son las competentes para definirlos, es indudable que esa labor autonómica de desarrollo de la ley estatal en la definición de ese par de conceptos no puede llevarse al punto de desnaturalizarlos o de privar de sentido a la diferenciación; ya que en otro caso se dejaría sin contenido una norma básica estatal. Y, si lo anterior es predicable de la legislación autonómica, con mayor motivo deberá serlo, en ausencia de ésta en este concreto punto, para los intérpretes de la misma. Desde este punto de vista, hay que atender a que el artículo 14.1 de la Ley 6/98 alude al suelo urbano por consolidación de la urbanización, sin identificarlo sin embargo necesariamente con el solar. Por lo demás, la Ley valenciana da un concepto de este último bastante más restrictivo que el que se contiene en la legislación estatal supletoria (art.83 TRLS de 1976 ). A este respecto , por tanto, hay que acudir , a falta de mayores precisiones de la legislación valenciana en este punto, al grado de urbanización que haya alcanzado ese suelo; sin que sea preciso, por lo demás, acudir al concepto de solar que nos ofrece el artículo 6.1 de la LRAU, en la medida en que la ley estatal, como se ha puesto de relieve, prevé la existencia de suelos consolidados por la urbanización que aún no sean solares. Con ello , es evidente que , a falta de ulteriores precisiones en la legislación autonómica , el suelo urbano por consolidación de la urbanización hace referencia a aquel suelo que, aun cuando adolezca de alguna carencia que le impida ser solar, sin embargo la obra urbanizadora necesaria para alcanzar esa condición sea mínima, por estar ya realizadas las redes de servicios. De hecho , esto es lo que se deduce del artículo 10.2 del Decreto 201/98 , que alude a la consolidación de la urbanización justamente por referencia a aquellos suelos en los que, por la escasa envergadura de la obra urbanizadora a realizar, permitan las actuaciones aisladas. Cierto apoyo tiene esta posición en la LRAU, cuando exige en su artículo 6.4, para que un terreno alcance la condición de solar, no sólo que tenga los requisitos del art.6.1, sino que , además, estén realizadas las infraestructuras mínimas de integración y conexión de la actuación con su entorno territorial, estipuladas al programar esa actuación. Con ello, que conecta por lo demás con la doctrina consagrada por el TS a principios de los noventa sobre la malla urbana, se está aludiendo a la exigencia de unos mínimos de urbanización; lo que conecta con el concepto del art.14.1 de la Ley 6/1.998 . En suma , claro que puede haber suelo urbano sin urbanización consolidada; pero se trata de suelo en que deben realizarse operaciones urbanísticas de cierta envergadura, como el suelo urbano sometido a un plan de reforma interior. Al respecto, no debe olvidarse que el artículo 23 LRAU, en este punto, establece que, en el caso de los planes de reforma interior, el suelo en principio queda desclasificado a urbanizable , salvo que el propio plan de reforma interior establezca lo contrario. Y, en relación con esto, el Decreto 201/98 dispone en su art.11.2 que se clasificarán como suelo urbanizable los terrenos a desarrollar mediante plan de reforma interior, salvo que éste disponga la procedencia de actuaciones aisladas o salvo que concurra alguno de los casos del art.10.2 del reglamento . Naturalmente, esta regulación obedece, fundamentalmente, a que cuando se dictó la LRAU no existía en la legislación estatal la diferenciación entre suelo urbano consolidado por la urbanización y no consolidado por ésta; y el Reglamento tampoco ha acogido expresamente esa distinción. Desde luego, lo que en ningún caso se desprende de estos preceptos, ya debe apuntarse , es que en suelo urbano consolidado puedan desarrollarse actuaciones integradas; todo lo contrario, aun en el caso de planes de reforma interior, en algún caso son permisibles las actuaciones aisladas. Y ello porque, aun cuando el art.12 D ) alude a que los planes de reforma interior se desarrollan en áreas consolidadas , este concepto no puede ser equivalente a previsto en el art.14.1 de la Ley 6/1.998, a menos que se estuviera haciendo referencia a áreas que, en otro tiempo, y no en el presente, sí estuvieron consolidadas por la urbanización.

Octavo. La aplicación de tal doctrina - que puede resumirse en el sentido de que en suelo urbano que cuente con servicios urbanísticos pueden desarrollarse Actuaciones Integradas siempre que tengan por finalidad realizar las infraestructuras mínimas de integración y conexión de la actuación con su entorno territorial estipuladas al programarla y orientadas a la integración de las parcelas a que afecta en la malla urbana - al caso enjuiciado lleva a establecer la corrección jurídica de la Sentencia recurrida pues, como se desprende de lo actuado en el proceso y refleja dicha Sentencia, las parcelas de los actores no cuentan en la totalidad de su perímetro con los servicios urbanísticos necesarios para entender que se ubican en suelo urbano consolidado por la urbanización; y ello permite, tal como entendió aquélla, su inclusión en el ámbito del Programa de Actuación Integrada que , junto con el Proyecto de Reparcelación, eran objeto de impugnación."

En el recurso de apelación 1378/07, la sala ha añadido lo siguiente al respecto:

"TERCERO. En todo caso, conviene matizar que la sala, en reciente Sentencia de uno de diciembre de 2008 , ha diferenciado perfectamente lo que es el PRI y la delimitación de unidades de ejecución de lo que es la reparcelación. Y es que el problema estriba en que el demandado , y en cierta medida la Sentencia de instancia, superponen dos planos que, aunque suelen coincidir , son diferentes. Por una parte, tenemos el ámbito de la urbanización; por otra, el ámbito de las cargas urbanísticas y su reparto equitativo. Los PRI, conforme al art. 23 LRAU, podían efectivamente delimitar unidades de ejecución; cosa que ahora dice también la LUV y fundamentalmente su art. 15 y su art 21. Y es que es posible que una operación de reforma interior exija una operación urbanizadora conjunta de varias parcelas de envergadura suficiente como para ejecutarse mediante actuación integrada.

Pero una cosa es esto y otra diferente que, además, las parcelas sujetas a dicha actuación deban todas, sin excepción , someterse al régimen que establecía el art. 14-2 LSV ; porque las que sean suelo urbano consolidado no merecerán este tratamiento. Y ello, sin que se cuestione pues en este momento, pues no hace falta para resolver este caso, la delimitación de la actuación integrada del PRI o incluso el mismo PAI; porque lo cuestionable es que a los demandantes se les haya equiparado a los restantes propietarios de la actuación en cuanto al régimen de Derechos y deberes.

La Sentencia de uno de diciembre de 2008 es así clara:

"DECIMO. Ahora bien , hay que tener en cuenta que no estamos ante la impugnación de un programa, sino de un planeamiento de iniciativa pública y en concreto un plan de reforma interior. Esto es importante porque la finalidad de la doctrina de la sala recogida en la Sentencia transcrita en el fundamento precedente lo que busca en realidad es preservar el estatuto del propietario de suelo urbano consolidado por la urbanización que recogía el art 14-1 LSV, vigente al tiempo de la aprobación de este plan.

Esto significa que en puridad esa doctrina de la sala tiene su proyección en el ámbito de la gestión y no tanto en el ámbito de la potestad de planeamiento. Esta es la conclusión de la Sentencia de la sala de siete de julio de 2004, dictada en el recurso 929/02, de la que se deduce que lo esencial a estos efectos no es tanto la inclusión formal o no en una unidad de ejecución sino que se cumpla con el principio de equidistribución partiendo del peculiar estatus que tenía garantizado el propietario de suelo consolidado. O lo que es lo mismo , lo importante era que el programa respetara el peculiar régimen de Derechos y deberes del propietario de suelo consolidado por la urbanización incluido en la unidad de ejecución.

Pensemos que puede ocurrir que sea indispensable incluir ese suelo dentro de una unidad de ejecución por razones de coherencia, teniendo en cuenta que estamos ante una operación de reforma interior, en que se alteran usos de muy diversas parcelas y por tanto su destino urbanístico. Se trata de un planeamiento de cuatro manzanas y donde tiene sentido asegurar la coherencia de su ejecución mediante la delimitación de unidades de ejecución.

En la actualidad, de los arts. 15 y 21.4 LUV parece desprenderse que las actuaciones integradas son excepcionalmente posibles en suelo urbano consolidado por la urbanización sometido a operación de reforma interior; y de su art. 10.3 parece desprenderse que el suelo previamente urbanizado queda sujeto al régimen del suelo urbano no consolidado cuando sobre el mismo se opera una reforma interior. No es momento ahora de interpretar el alcance y significación de estos preceptos (por ejemplo, si el caso se circunscribe sólo a los supuestos de obsolescencia física de la urbanización) , porque no son aplicables al caso por razones temporales. El caso es que la LRAU en el art. 23 permitía que el plan de reforma interior delimitara actuaciones aisladas y actuaciones integradas. Es decir , dentro de un plan de reforma interior podrían coexistir actuaciones aisladas e integradas. Ejemplo de actuación integrada sería aquel de total y radical obsolescencia física de la urbanización, que además requiriera, para la adecuación física de los servicios urbanísticos básicos, una renovación integral o bien aquel otro caso en que se tratara de zonas nunca dotadas de los cuatro servicios básicos y sin embargo consolidadas por la edificación.

El caso que nos ocupa es precisamente uno de aquellos en que se produce una renovación de los servicios urbanísticos como consecuencia de una fuerte medida de implantación de equipamientos, que en el caso de la unidad de ejecución 10 afectan a casi toda la manzana. Esta implantación de nuevos equipamientos supone una operación de renovación de usos, que de privados pasan a públicos , y que efectivamente puede hacer conveniente, por razones de coherencia, el recurso a una actuación integrada en cuanto a las operaciones de adecuación de la urbanización e implantación de los nuevos usos.

Tema completamente diferente será lo atinente a la gestión de la misma y los Derechos y deberes de los propietarios del suelo; pero aquí no se recurre ningún programa sino un instrumento de planeamiento".

DECIMO-OCTAVO. Procederá pues ver en qué medida son o no aplicables a este caso las anteriores consideraciones. Al respecto, la Sentencia dictada en el rollo de apelación 1378/07 ha indicado precisamente que ese caso era muy similar al de la Sentencia dictada el uno de diciembre de 2003 , por esta misma sala y Sección. En ambos supuestos se trataba de manzanas dentro del viejo casco urbano, incardinadas por todos los extremos en la malla urbana; y en las que la aprobación del nuevo planeamiento exigía simplemente una pequeña operación de apertura de calle, retranqueo de fachadas , encintado de aceras o similar. Esto es, aquel tipo de operaciones en las que, conforme al art. 40 RGU , art. 73 LRAU vigente entonces y ahora 182 LUV, era perfectamente viable la conversión en solar simultánea a la edificación de la parcela. En suma, lo que ahí se dice es que solar y suelo urbano consolidado por la urbanización no eran conceptos equivalentes. La STS de 31 de mayo de 2006, luego seguida por la de 25 de abril de 2007, señala que el suelo urbano no será consolidado cuando haga falta una operación de mayor envergadura que la mera conversión del terreno en solar.

Estamos en nuestro caso en una parcela que claramente se situaba en la zona de borde del casco urbano; de forma que, según el perito procesal sr Pedro, por dos de sus bandas daba a dos calles dotadas de servicios, calle JUAN DE AUSTRIA Y CALLE RIU. El primer problema estriba en que la parcela sólo estaba rodeada de servicios por dos de sus laterales; siendo preciso abrir los restantes viales a que la misma debe dar frente de acuerdo con el plan parcial. Es decir, en apariencia el caso es similar al resuelto , en sentido desestimatorio, por la Sentencia dictada en casación para unificar doctrina. Precisamente, en el recurso 1016/06 se consideró no probada la condición de las parcelas como suelo urbano consolidado por la urbanización debido a este particular; en aquel caso la profundidad podía ser de unos 80 o 100 metros.

Pero habrá que analizar si este caso tiene las mismas características. La parcela de origen tenía 2900 metros cuadrados; su forma era además rectangular y el largo era aproximadamente el doble que el ancho , por lo que el ancho o profundidad debía de estar entre 30 y 40 metros.Por otra parte, el perito procesal sr Pedro señala que las parcelas poseían los servicios por aquellas dos calles, incluyendo alcantarillado. Si ahora observamos el plano de la industria aportada por el perito que ha valorado el traslado y cese de la actividad, veremos que una de las naves se adentra considerablemente al interior de la parcela.

A juicio de la sala , teniendo en cuenta que la profundidad no es excesiva (entre 30 y 40 metros) y teniendo además en cuenta que las naves se hallan edificadas hacia el interior de la parcela, es viable considerar que los servicios de las calles RIU Y JUAN DE AUSTRIA son útiles para la parcela en su totalidad , y no sólo para las fachadas colindantes con dichas calles. En suma, esos servicios alimentaban toda la parcela. Y si bien es cierto que era preciso abrir los nuevos viales previstos en el planeamiento, pensemos en el valor interpretativo que a tal efecto puede tener el art. 21-4 c LUV ; precepto éste que permite la ejecución de actuaciones integradas en suelo urbano consolidado cuando se trata de operaciones de apertura de calle, pero eso sí, sujetando a los propietarios al régimen del art. 14-1 LSV . Incluso, el Decreto ley 1/2008 viene a decir que en estos casos no se cede el cinco por ciento del aprovechamiento tipo; señal de que en puridad el legislador está pensando que la apertura de calle no es en puridad una operación de transformación urbanística de las del art. 16 TRLS 2/08 en relación con su art. 14 .

En todo caso, tenemos un segundo problema; y es que el perito dice que no ha verificado la adecuación de esos servicios al proyecto de urbanización. Y de esta forma, como se ha visto , no se acredita por poner un ejemplo que la evacuación de aguas pluviales y residuales se halle debidamente separada, aparte por ejemplo del dato del soterramiento de las líneas.

Podría pues pensarse que estamos ante un caso similar al resuelto en la STS de cuatro de enero de 2007 . esta Sentencia señaló, como se ha visto, que no era viable una desclasificación de un solar obsoleto a suelo urbanizable, pero consideró que estábamos ante suelo urbano no consolidado por la urbanización y sujeto al régimen del art. 14-2 LSV vigente en aquel momento; caso éste en que en la Comunidad valenciana, art. 19 de la ley 14/97, no eran exigibles las cesiones de aprovechamiento pero sí las cesiones de dotacional por ejemplo, en los términos de aquel precepto. Y la STS DE 20 de marzo de 2007 indica que la mera colindancia de una nave industrial con una calle urbanizada no significa que estemos sin más ante suelo urbano consolidado por la urbanización.

Pues bien, entiende la sala que todo dependerá de la envergadura de la obra urbanizadora exigible para transformar el terreno en solar , entendiendo que este concepto, conforme al art. 6-1 LRAU , exigía la adecuación de los servicios a la edificación prevista por el planeamiento.

Teniendo en cuenta que las calles RIU Y JUAN DE AUSTRIA (no una, sino dos calles) están totalmente urbanizadas, y teniendo en cuenta asimismo las dimensiones de la parcela, amplias pero no excepcionales, la Sala considera que la adecuación de los servicios de la parcela de los recurrentes al nuevo planeamiento (aumentar el caudal de agua y de luz o soterrar aún más el alcantarillado para que se halle éste a distinto nivel de la evacuación de aguas pluviales) no supone para esta parcela una operación de tan considerable envergadura que impida considerarla, en aquel contexto legislativo, como suelo urbano consolidado por la urbanización. Hay que realizar una obra urbanizadora, pero ésta, en relación con la parcela litigiosa y teniendo en cuenta los servicios de que ya dispone , no impediría su edificación simultánea a la conversión del terreno en solar; es decir, su edificación simultánea a la apertura de las dos calles traseras y a la adecuación de las acometidas de los distintos servicios por las calles RIU Y JUAN DE AUSTRIA a las nuevas exigencias del plan.

No podemos olvidar la claridad de la doctrina sentada por las SSTS de 30 de marzo y 10 de mayo de 2000 , que señalan que una vez convertido en solar un terreno, no se puede someter ad infinitum a los propietarios a nuevas actuaciones urbanizadoras. Aquí el terreno no es solar, pero sí es, como se ha razonado, suelo urbano consolidado por la urbanización; y siendo así la LSV no permitía exigir a estos propietarios de suelo, ad infinitum, una nueva cadena de deberes de urbanización. Pero es que además , más recientemente , la STS DE 23 de septiembre de 2008 ha dicho:

"Según los recurrentes la Sala de instancia ha afirmado que los terrenos son suelo urbano consolidado sin tener en cuenta el requerimiento establecido en el último inciso del artículo 51.1.a de la Ley 9/1999 , de 13 de mayo, de Ordenación del Territorio de Canarias, luego recogido con idéntica redacción en el texto refundido aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo ; y ello -razonan los recurrentes- porque , según ese precepto , para que los terrenos merezcan la consideración de suelo urbano consolidado no basta con que cuenten con los servicios que caracterizan al suelo urbano -definidos en el artículo 50.a.1 de la propia Ley 9/1999 - así como los de pavimentación de calzada, encintado de aceras y alumbrado público, sino que es necesario que dispongan de tales servicios "... en los términos precisados por las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico y el Plan General". Y puesto que el Plan General aprobado establece una profunda transformación urbanística para esa unidad de actuación, la urbanización y los servicios con los que cuentan no son ya acordes con las previsiones del planeamiento, por lo que no cabe conceptuarlos como suelo urbano consolidado .

El planteamiento de los recurrentes no puede ser asumido. Es cierto que la Sentencia recurrida no se detiene a realizar una valoración pormenorizada sobre el significado y alcance de ese último inciso del artículo 51.1 .a/, pero de ello no cabe derivar que la Sala de instancia haya ignorado el precepto, que , por lo demás, aparece literalmente transcrito en la Sentencia. Sucede que la mencionada disposición autonómica debe ser necesariamente puesta en relación con los preceptos del ordenamiento estatal que, con el carácter de legislación básica, definen lo que es el suelo urbano y determinan los deberes de los propietarios de esta clase de suelo distinguiendo según se trate de suelo urbano consolidado y no consolidado (artículos 8 y 14 de la Ley 6/1998, de 13 de abril , sobre el régimen del suelo y valoraciones), preceptos éstos que expresamente invoca la Sentencia recurrida y cuyo carácter de legislación básica viene establecido en la disposición final única de la propia Ley 6/1998 (RCL 1998, 959 ).

La legislación estatal no define los conceptos de suelo urbano consolidado y no consolidado, habiendo reconocido el Tribunal Constitucional la competencia de las Comunidades Autónomas a la hora de trazar los criterios de diferenciación entre una y otra categoría de suelo urbano -Sentencias del Pleno del Tribunal Constitucional STC 164/2001, de 11 de julio (RTC 2001, 164), y 54/2002 , de 27 de febrero (RTC 2002, 54 )-, si bien esa misma doctrina constitucional se encarga de precisar que esa atribución habrá de ejercerse "en los límites de la realidad", y, por tanto, sin que pueda ignorarse la realidad existente.

En ocasiones anteriores hemos señalado que, dado que la diferenciación entre las dos categorías de suelo urbano, consolidado y no consolidado, está prevista en la legislación estatal , que además impone a los propietarios de una y otra un distinto régimen de deberes, la efectividad de esas previsiones contenidas en la normativa básica no puede quedar obstaculizada ni impedida por el hecho de que la legislación autonómica no haya fijado los criterios de diferenciación entre una y otra categoría -pueden verse en este sentido nuestras Sentencias de 28 de enero de 2008 (casación 996/04 [RJ 2008, 1668]), 12 de mayo de 2008 (casación 2152/04 [R.J. 2008 , 2745]) y 19 de mayo de 2008 (casación 4137/04 [RJ 2008, 4096 ]), así como otras anteriores que en ellas se citan-. Pues bien, en esta misma línea de razonamiento, los criterios de diferenciación que en el ejercicio de sus competencias establezca el legislador autonómico habrán de ser interpretados en términos compatibles con aquella normativa básica y teniendo en todo momento presente que la delimitación entre una y otra categoría de suelo urbano, con el correspondiente régimen de deberes, habrá de hacerse siempre en los límites de la realidad.

Así las cosas, la interpretación que propugnan los recurrentes de lo dispuesto en el artículo 51.1.a/ de la Ley 9/1999 (LCAN 1999, 150 y 189 ) , de Ordenación del Territorio de Canarias, no resulta conciliable con los postulados que acabamos de formular. Por lo pronto, la norma estatal básica (artículo 14.1.a/ de la Ley 6/1998 ) incluye en el concepto de suelo urbano los terrenos que cuenten con los servicios que allí se enumeran o que estén consolidados por la edificación "en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística", inciso este último que no sólo alude a un determinado rango normativo sino también a una vocación de fijeza o estabilidad, de manera que el enunciado de las características exigibles para la consideración del terreno como suelo urbano no quede entregada a lo que en cada momento establezca el planeamiento urbanístico. Y ello es plenamente congruente , además , con aquel llamamiento de la doctrina constitucional a que el legislador autonómico opere en los límites de la realidad a la hora de establecer los criterios de diferenciación entre el suelo urbano consolidado y el no consolidado. Tales postulados de la legislación básica y de la doctrina jurisprudencial resultarían vulnerados si el artículo 51.1.a/ de la Ley canaria se interpretase como pretenden los recurrentes, pues ello equivaldría a admitir que unos terrenos que indubitadamente cuentan, no sólo con los servicios exigibles para su consideración como suelo urbano , sino también con los de pavimentación de calzada, encintado de aceras y alumbrado público, y que están plenamente consolidados por la edificación - sobre ninguno de estos aspectos se ha suscitado controversia- habrían de perder la consideración de suelo urbano consolidado, pasando a tener la de suelo urbano no consolidado, por la sola circunstancia de que el nuevo planeamiento contemple para ellos una determinada transformación urbanística.

Tal degradación en la categorización del terreno por la sola alteración del planeamiento, además de resultar ajena a la realidad de las cosas, produciría consecuencias difícilmente compatibles con el principio de equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento, principio éste que , según la normativa básica (artículo 5 de la Ley 6/1998 ), las leyes deben garantizar. En efecto, de aceptarse la solución que propugnan los recurrentes -que es la plasmada en el planeamiento anulado en la Sentencia recurrida- los propietarios de los terrenos cuya consideración como urbanos había sido hasta entonces indubitada según el planeamiento anterior, lo que permite suponer que ya en su día habían cumplido con los deberes necesarios para que el suelo alcanzase esa condición , quedarían nuevamente sujetos, por virtud del cambio de planeamiento, al régimen de deberes y cesiones previsto en el artículo 14 de la Ley 6/98 (RCL 1998, 959 ) para los titulares de suelo urbano no consolidado, consecuencia ésta que , como decimos, no resulta respetuosa con la exigencia de que la distribución de Derechos y deberes resulte justa y equitativa.

En definitiva, la Sentencia recurrida no incurre en las infracciones que se le reprochan en los dos motivos de casación examinados en este apartado, y, frente a lo que alegan los recurrentes , la normativa que Sala de instancia ha tomado en consideración ha sido interpretada y aplicada en términos que resultan acordes con las determinaciones de la legislación básica , la jurisprudencia de esta Sala y la doctrina constitucional."

En consecuencia, procede ESTIMAR LA PRETENSION PRINCIPAL, sin necesidad de entrar en la subsidiaria; de forma que procede excluir la parcela del proyecto de reparcelación. Esto no significa que haya que excluirla de la actuación integrada, dado que como se ha explicado más arriba área reparcelable y unidad de ejecución son cosas distintas y la actuación integrada sí puede ser conveniente o necesaria en aras de la mayor homogeneidad de la obra urbanizadora. Lo que pasa es que a la parcela de los demandantes sólo se le podrán exigir los deberes que recogía el art. 14-1 LSV. Y ello porque, aunque la STS de 31 de mayo de 2006 y la de 25 de abril de 2007 señala que el sometimiento de un suelo urbano a actuación integrada es indicio de que no es consolidado por la urbanización, no se trata de un dato determinante; y prueba de ello es lo que ahora , con absoluta claridad, dispone la LUV. Sin más procede remitirnos a la Sentencia de esta sala de uno de diciembre de 2008, antes transcrita.

En suma, una cosa es que sea indispensable el sometimiento a actuación integrada (suelo no consolidado por la urbanización) y otra que pueda ser conveniente dicho sometimiento. El art. 10-2 RPLAN dejaba un amplio margen de apreciación en este punto , que la sala no puede ignorar. Nada habría impedido ejecutar la conversión en solar de esa parcela por actuación aislada; otra cosa es que resulte más conveniente completar su urbanización de forma conjunta y coordinada con la urbanización de otras parcelas.

Fallo

ESTIMAMOS LA PRETENSION PRINCIPAL de la demanda y en consecuencia ANULAMOS el proyecto de reparcelación EL VERGERET en la medida en que incluyó indebidamente la parcela de los recurrentes; sin que proceda su exclusión del ámbito de la actuación integrada.

A SU TIEMPO, Y CON CERTIFICACION LITERAL DE ESTA SENTENCIA, DEVUELVASE EL EXPEDIENTE A SU CENTRO DE PROCEDENCIA

ASI LO PRONUNCIAMOS, MANDAMOS Y FIRMAMOS.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. magistrado ponente que ha sido para la resolución del presente recurso, estando celebrando audiencia pública esta Sala , de lo que, como Secretario de la misma certifico.