Sentencia Administrativo Nº 627/2003, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 2, de 21 de Mayo de 2003

Encabezamiento

RECURSO N° 1461/00

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

DE LA

COMUNIDAD VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION SEGUNDA

SENTENCIA N° 627/2003

Presidente

Doña Amalía Basanta Rodríguez

Magistrados

D. Javier Martínez Marfil

D. Manuel Domingo Zaballos

En Valencia a veintiuno de mayo de dos mil tres.

Visto el recurso interpuesto por D. Cornelio , Doña Gloria y Doña María Consuelo , representados por la Procuradora Doña Mª Isabel Farinós Sospedra y defendidos por el Letrado D. Fernando M. Soler Olmos, contra la Resolución del Ayuntamiento de Valencia de 19-7-00 por la que se fija en 6.676.286 ptas el justiprecio de la finca n° NUM000 (catastral NUM001 ) del

TM de Valencia, afectada por la expropiación para la ejecución del proyecto "apertura de calle Martí Grajales", habiendo sido parte demandada la Administración General del Estado, asistida y representada por el Sr. Abogado del Estado; y codemandada el Ayuntamiento de Valencia, asistida y representada por sus servicios jurídicos.

Ha sido Ponente la Magistrada Doña Amalía Basanta Rodríguez.

Antecedentes

PRIMERO.- Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a la parte recurrente para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en el que suplicó se dictara sentencia anulando el acto impugnado y fijando el justiprecio en 20.602.140 ptas por los conceptos de suelo y edificación, o subsidiariamente el que se establezca conforme a los criterios que aparecen relacionados en la demanda a determinar en prueba pericial.

SEGUNDO.- La administración demandada contestó a la demanda mediante escrito en el que solicitó se desestimara la misma por ser el acto impugnado dictado conforme a derecho; lo que también interesó la codemandada.

TERCERO.- Se recibió el proceso a prueba, y evacuado el trámite de conclusiones, quedaron los autos pendientes de votación y fallo.

CUARTO.- Se señaló para la votación y fallo del recurso el día 13-5-2003, teniendo lugar la misma el citado día.

QUINTO.- En la sustanciación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se impugna en el caso presente la Resolución del ayuntamiento de Valencia de 19-7- 00 por la que se fija en 6.676.286 ptas el justiprecio de la finca n° NUM000 (catastral NUM001 ) del TM de Valencia, afectada por la expropiación para la ejecución del proyecto "apertura de calle Martí Grajales".

El Jurado, partiendo de la Clasificación del Suelo como Urbano Residencial (Sistema Local espacio libre), y acudiendo a los criterios de valoración de la L. 6/98, por no tener urbanización consolidada y estar incluido en el supuesta del art. 28. 2°, se remite a lo dispuesto en los aps. 1° y 2° de dicho precepto , según el cual el valor de este suelo se determinará por aplicación al aprovechamiento resultante (del mayor entre el resultante del Planeamiento o el resultante de la edificación existente), del valor básico de repercusión más específico recogido en las Ponencias de Valores Catastrales para el terreno concreto a valorar.

Apreciando que en el caso no existe aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión y que en su defecto procedería acudir a la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante en el polígono fiscal en que, a efectos catastrales esté incluido el mismo (art. 29) que no ha sido aportado por la administración, se remite al supletorio del 1 m2/m2 por aplicación del art. 146 del Dec. 3288/78 que aprueba el reglamento de Gestión Urbanística, en cuanto no se opone a lo dispuesto en el Tit. III de la L. 6/98. Ello si bien , como el aprovechamiento resultante de la edificación existente es de 1,594 m2/m2 , aplica este.

Como tampoco son aplicables los valores de las Ponencias Catastrales, de conformidad con el ap. 4° del art. 28 ya citado, se remite al valor de repercusión obtenido por el método residual, según la fórmula:

Vv = 1,4 x (Vr + Vc) x Fl, en la cual:

Vv = Valor en venta del producto inmobiliario en ptas./m2 construido.

Vr = Valor de repercusión del suelo en ptas./m2 construido.

Vc = Valor de la construcción en ptas./m2 construido.

Fl = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor del producto inmobiliario, análogos por su ubicación y características constructivas.

1 ,40 = Coeficiente que contempla los beneficios de la promoción.

Parte de un Vv de 141.400 Ptas./m2 y de construcción de 80.000 ptas/m2 -considerando la idónea para la zona la de renta libre-, y siendo el factor de localización 1, obtiene un valor de repercusión 21.000 Ptas./m2, y multiplicado por el aprovecha- miento de 1,594 m2/m2 -correspondiente a la edificación existente por ser el mayor- resulta un valor de suelo de 33.474 Ptas./m2, al que deduce 3.500 ptas./m2 en concepto de gastos de urbanización prevista y no ejecutada, así como los de financiación, gestión y promoción... (art. 30). Llega finalmente al valor 29.974 ptas./m2, que multiplica por la superficie del terreno (106 m2) resultando un valor del suelo de 3.177.244 ptas.

En cuanto a la edificación existente , se remite, de conformidad con lo dispuesto en el art. 31.2 de la L. 6/98 señala que se calculará de acuerdo con la normativa catastral, en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de la misma, por lo que se remite a los criterios y coeficientes establecidos en el R. Dec. 1020/93 de 25-6 , Normas 12 y 13, fijando su valor del modo siguiente:

*Tipología vivienda: 28.552,86 ptas./m2.

Coste de reposición: 66.402 Ptas./m2.

Coeficiente de antigüedad: 0,43

Coeficiente de conservación: 1

*Tipología Almacén: 10.077,48 ptas./m2

Coste de reposición: 23.436 ptas./m2.

Coeficiente de antigüedad: 0,43

Coeficiente de conservación 1

Aplicados dichos valores a las respectivas superficies edificadas (80 m2 de vivienda y 89 m2 de almacén) concluye un valor de 2.284.228 ptas y 896.896 ptas y sumado a ello y al valor del suelo el 5% de premio de afección fija en 6.676.286 ptas el justiprecio final.

La recurrente muestra disconformidad con dicha valoración, con base, en síntesis a la siguiente argumentación:

-error en las superficie referida a las edificaciones , siendo la de 102.30 y 105 la que corresponde respectivamente, según medición realizada.

-disconformidad con el índice de aprovechamiento utilizado, que habrá de calcularse según la media ponderada de aprovechamientos referidos al uso predominante del Polígono fiscal en que a efectos catastrales esté incluída la finca.

-disconformidad con el Factor de localización 1 utilizado por el Jurado en desarrollo del método residual.

-improcedencia de deducir gastos de urbanización.

-el valor de las edificaciones es inferior al real.

SEGUNDO.- Como esta Sala viene estableciendo de conformidad con la doctrina del T.S., "las resoluciones de los Jurados de Expropiación gozan de una presunción de acierto que está basada en la competencia, especialización y presumible objetividad de sus comPonentes, presunción que por su naturaleza puede y debe ser revisada en vía jurisdiccional, correspondiendo a la Jurisdicción Contencioso-Administrativa decidir sobre el acierto de la Resolución impugnada , sin que pueda legalmente mantenerse la tesis de que sólo pueden reformarse las valoraciones de los Jurados en los dos únicos supuestos de que incurran en un notorio error material o de preceptos legales, ya que las facultades revisoras se extienden, además, a los supuestos en los que se acredite una desajustada apreciación de los datos materiales, o cuando la valoración no esté en consonancia con la resultancia fáctica del expediente o represente un desequilibrado justiprecio en atención a datos, referencias o circunstancias que acrediten la falta o exceso de compensación material para el expropiado, que el instituto jurídico de la expropiación debe necesariamente comportar para él...".

Y añade que "deben evitarse excesos al aplicar la llamada presunción de acierto de las resoluciones del Jurado de Expropiación en materia de justiprecio , pues un acuerdo sin fundamentar o concretar suficientemente por parte del jurado no puede prevalecer, a salvo la existencia de otros elementos probatorios, frente a la prueba pericial practicada regularmente en el proceso si tiene carácter circunstanciado y razonado y su fundamentación resulta convincente. Esto no significa, sin embargo, que la prueba pericial deba imponerse necesariamente sobre los acuerdos del jurado suficientemente razonados, sino que comporta la necesidad en que se encuentra el Tribunal de instancia, cuanto existe oposición entre el criterio del jurado y el del perito , de ponderar la valoración de aquél y la llevada a cabo por éste teniendo en cuenta los elementos de tipo argumental y de hecho en que respectivamente se apoyan para atribuir valor decisivo al último sólo en el caso de que tenga una fuerza de convicción suficiente para desvirtuar la que resulte del acuerdo del primero".

TERCERO.- En el caso presente, por tratarse de suelo urbano sin urbanización consolidada y en la situación del ap. 2 del art. 28 L. 6/98 (ámbito de gestión para 1ª reforma, renovación o mejora urbana) habrá de estarse, como señala la resolución impugnada, al valor urbanístico del mismo que según dispone el ap. 1 del mismo art. en relación con el 2 se determinará , por aplicación al aprovechamiento resultante (mayor entre el establecido por el planeamiento o el resultante de la edificación existente), del valor básico de repercusión más específico recogido en las Ponencias de Valores Catastrales para el terreno concreto a valorar.

Como no son aplicables los valores de las Ponencias Catastrales , de conformidad con el ap. 4° del art. 28 ya citado, procede acudir al valor de repercusión obtenido por el método residual.

La fórmula del método residual se recoge el R. Dec. 1020/93 al que también se remite el perito, en el Cap. III , Norma 16.1:

Vv = 1,4 x (Vr + Vc) x Fl, en la cual:

Vv = Valor en venta del producto inmobiliario en ptas - /m2 construido.

Vr = Valor de repercusión del suelo en Ptas./m2 construido.

Vc = Valor de la construcción en Ptas./m2 construido.

Fl = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor del producto inmobiliario, análogos por su ubicación y características constructivas. Para precios de venta de viviendas hasta 100.000 ptas es igual a la unidad y para precios Superiores a 250.000 ptas llega a alcanzar 1 ,30.

1,40 = Coeficiente que contempla los beneficios de la promoción.

Llegados a este punto ha de indicarse que la prueba pericial practicada en fase probatoria por perito debidamente insaculado -Arquitecto Superior-, se ha de imponer en la mayor parte de los aspectos -aunque no en todos- frente a las conclusiones del Jurado, por lo más minucioso de su razonamiento, con precisión de las características de la finca, estudio de mercado y homogeneización de resultados y remisión a datos objetivos de los que parte para determinar el valor de construcción que aprecia. Por lo que se refiere al coeficiente de localización 0,95 lo concluye con base a consideraciones subjetivas, por lo que estaremos al fiado por el Jurado.

Así.

860,91 ? (Vv)

Vr= -------------------- - 416 ,50 (Vc)

1, 40 x 1

Al valor de repercusión así obtenido (198,44 ?/m2 o 33.017,6 Ptas./m2) ha de aplicarse el aprovechamiento resultante de la edificación de 1 ,594 m2/m2 -pues en este punto el perito no concluye el coeficiente de aprovechamiento aplicable según el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos referidos al uso predominante, del Polígono fiscal en que a efectos catastrales esté incluido el terreno; ni tampoco concluye que este sería Superior al resultante de la edificación consolidada-. Resulta, así, el valor unitario del suelo de 316,31 ? al que habrá que deducir -de conformidad con lo prevenido en el art. 30 de la L. 6/98- los gastos de urbanización precisa y no ejecutada -nos hallamos ante suelo no consolidado por la urbanización- que el Jurado fija en 3.500 ptas (21 ,04 ?; y que el perito -erróneamente- no aplicó, siendo el valor final del suelo de 295 ,27 ?/m2.

CUARTO.- Por lo que se refiere a la construcción, parte el perito del valor de construcción antes calculado (416,50 ?/m2) al que aplica el coeficiente de antigüedad del 0,5 conforme a los valores de la Tabla 13 NTV 93 para el uso 1° residencial, categoría media y antigüedad de 50 años (la edificación data de 1952) , con un Estado de conservación normal y por ello no se deprecia el valor de la construcción.

Se concluye, así; un valor unitario de construcción de 208,25

?/m2.

Llegados a este punto y en cuanto el actor discute la superficie apreciada en la Resolución del Jurado y de la medición real efectuada por el perito resulta un mayor cabida estaremos a esta en cuanto la medición de la superficie real ha de prevalecer sobre la que consta en catastro u otras oficinas públicas.

En definitiva el justiprecio procedente será el siguiente:

-Suelo:

107,27 m2 x 295,27 ?/m2 = 31.673,61 ?.

-Construcciones:

107,27 x 208,25 ?/m2 = 22.338 ,98 ?.

102,12 x 208,25 ?/m2 = 21. 266,49 ?.

-5% premio de afección:

3.763, 95

TOTAL. 79.043 ?. (13.151.654 ptas.).

CUARTO.- No se aprecia temeridad o mala fe que , conforme al art. 139 de la Ley Reguladora , justifique la expresa imposición de las costas.

VISTOS los preceptos legales citados , los concordantes y demás de general aplicación

Fallo

1.- Estimar en parte el recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Cornelio, Doña Gloria y Doña María Consuelo, representados por la Procuradora Doña Mª Isabel Farinós Sospedra y defendidos por el letrado D. Fernando M. Soler Olmos, contra la resolución del ayuntamiento de Valencia de 19-7-00 por la que se fija en 6.676.286 ptas el justiprecio de la finca n° NUM000 (catastral NUM001 ) del TM de Valencia, afectada por la expropiación para la ejecución del proyecto "apertura de calle Martí Grajales".

2.- Anularla por contraria a derecho, fijando el justiprecio que corresponde por todos los conceptos en 79.043 ?. (13.151.654 ptas.), más los intereses legales.

3.- No hacer expresa imposición de costas.

A su tiempo, con certificación literal de la presente Sentencia , devuélvase el expediente administrativo al centro de su procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación a los autos, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior Sentencia ha sido leída por la Magistrada ponente el día de su fecha estando celebrando audiencia pública esta Sala, de lo cual yo, como Secretario de la misma, certifico.