Sentencia Administrativo Nº 649/2003, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 2, de 19 de Mayo de 2003

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

SECCION SEGUNDA

Ilmos. Sres:

Presidente:

D. MARIANO FERRANDO MARZAL

Magistrados:

D. FRANCISCO HERVAS VERCHER

D. RAFAEL S. MANZANA LAGUARDA

SENTENCIA NUMERO 649/03

En la Ciudad de Valencia, a diecinueve de Mayo de dos mil tres.-

VISTO, por la Sección Segunda de este Tribunal, el presente Recurso Contencioso-Administrativo num. 593/00, promovido por Dª. Rebeca , D. José , Dª. Fátima , D. Luis Andrés , Dª. Amelia , D. David , Dª. Penélope y D. Rodolfo , contra los Acuerdos de 23/Diciembre/99 y 3/Febrero/00 de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de La Romana, sobre liquidación de cuotas urbanísticas, en el que han sido partes, los actores, representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. María Angeles Esteban Alvarez y defendidos por la Letrada Dª. Eloísa Garabito Tomás, y como demandado, el AYUNTAMIENTO DE LA ROMANA, representado por el Procurador D. José Joaquín Pastor Abad y defendido por el Letrado D. Vicente Amorós Torregrosa; ha pronunciado la presente Sentencia.

Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. RAFAEL S. MANZANA LAGUARDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Interpuesto el Recurso y seguidos los trámites previstos en la Ley, se emplazó a la parte demandante al objeto de que formalizara su escrito de demanda, lo que verificó en tiempo y forma, solicitando se dictara sentencia anulando por no ser ajustado a derecho el acto recurrido.

SEGUNDO.- Por la parte demandada se contestó a la demanda mediante escrito en el que se solicitó la desestimación del recurso y la confirmación íntegra de las resoluciones objeto del mismo, por estimarlas ajustadas a Derecho.

TERCERO.- Habiéndose recibido el proceso a prueba, se practicó la propuesta por las partes que resultó admitida , y cumplido dicho trámite se dio traslado a éstas para que formalizaran sus escritos de conclusiones, verificado lo cual quedaron los autos pendientes de deliberación y fallo.

CUARTO.- Se señaló para la votación y fallo del presente Recurso el día diez de Abril último, en cuya fecha y sucesivas tuvo lugar.

QUINTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales, a excepción del plazo para dictar la presente Sentencia por el elevado número de asuntos que pesan sobre este ponente.

Fundamentos

PRIMERO.- Los recurrentes adquirieron de la mercantil Urbana La Romana SL., mediante escrituras públicas de compraventa otorgadas el 11/Diciembre/97, sus correspondientes viviendas unifamiliares adosadas, acogidas al régimen de las VPO., sitas en la localidad de La Romana (Alicante), recayentes a la CALLE000, con números actuales de policía NUM000, NUM001, NUM001 y NUM002 , libres de cargas, según manifiestan que se hacía constar en dichos documentos.

Sin embargo, dos años después de las compraventas, el 29/Diciembre/99, se les notificó por el Ayuntamiento de La Romana, la liquidación de la cuota urbanística definitiva correspondiente a la tercera fase de la Urbanización de la Unidad de Ejecución en que se ubican dichos inmuebles, por importe de 382.062-ptas cada uno de ellos; recurridas dichas liquidaciones ante el Ayuntamiento demandado, y confirmadas las mismas en sede administrativa , se plantea frente a ellas la presente demanda jurisdiccional.

Aducen los demandantes que en la situación registral de las fincas expresada en la escritura no figuraba ninguna mención de que estuvieran sujetas a carga urbanística alguna; y si bien en las notas simples informativas de fecha 10/Diciembre/97 se hace constar la afección a la carga derivada de la reparcelación, sin embargo dicha carga estaba cancelada y así se manifestó por la parte hipotecante , en la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria otorgada por Caja Postal SA a favor de Urbana La Romana SL. Asimismo argumentan: a) que el art. 73.2 LRAU prohibe la edificación de una parcela antes de que ésta adquiera la condición de solar salvo que se garantice la urbanización simultánea a la edificación, garantía esta que compete al constructor, a su vez propietario inicial de las parcelas; b) irregularidades en el cálculo de las cuotas giradas; c) improcedencia de cobrar cuotas urbanísticas a los adquirientes de VPO., pues las parcelas sobre las que se asientan éstas no pueden edificarse sin contar con todos los servicios de urbanización pertinentes para constituir solares -y así consta que los tenían, en la Certificación Urbanística emitida por la Corporación el 6/Noviembre/97-, y además teniendo las viviendas un precio máximo tasado, no puede éste incrementarse por costes derivados de un acto anterior a la construcción como es la urbanización. Se solicita, pues , que se declare la nulidad de pleno derecho de las cuotas urbanísticas giradas.

SEGUNDO.- El expediente administrativo aportado pone de manifiesto que la Unidad de Ejecución en la que se ubican las viviendas de los actores conforme a las NNSS del planeamiento municipal, fue objeto de ejecución a través del sistema de Cooperación , en cuya virtud los propietarios aportaban el suelo y el Ayuntamiento llevaba a cabo las obras de urbanización. Ello se plasmó en un Convenio urbanístico suscrito el 24/Octubre/95, en cuyo clausulado, los propietarios de las parcelas se comprometieron a satisfacer las cargas urbanísticas fijadas a cada una, atendiendo al aprovechamiento porcentual que a las mismas se asignaba en el proyecto de reparcelación; las obras de urbanización se fragmentaron en tres zonas y fases sucesivas; la primera de dichas fases, cuyas obras recepcionó el Ayuntamiento el 20/Diciembre/96, dio lugar a la correspondiente liquidación de cuotas que, por lo que atañe a las correspondientes a la finca registral num. NUM003, parcela NUM004 de la reparcelación-sobre parte de la cual, con posterioridad , se construyeron las viviendas de los demandantes- fue satisfecha por el entonces propietario D. Jose Luis ; las obras de la segunda fase dieron lugar asimismo a la oportuna liquidación de cuotas urbanísticas, aprobadas el 30/Enero/97, y que fueron abonadas por la mercantil Urbana La Romana SL, en la parte correspondiente a la porción de la parcela NUM004 que ésta entidad había adquirido para la construcción de seis viviendas unifamiliares , entre las que se encuentran las de los recurrentes, y por el Sr. Jose Luis el resto; finalmente, el contrato para la ejecución de las obras de la tercera fase se formalizó el 20/Diciembre/99, procediéndose a la determinación y liquidación de las cuotas de urbanización de esa tercera fase , que se giran - en virtud de la afección real de las parcelas- sobre quienes en esa fecha aparecen como propietarios , y, en concreto, sobre los titulares de las seis viviendas unifamiliares construidas por Urbana La Romana SL y adquiridas por los demandantes. Debe tenerse presente que en el Convenio Urbanístico al que se hizo anteriormente referencia, se estipuló que los adquirientes de los solares, en caso de enajenación de éstos , se subrogarían en el puesto del anterior propietario respecto de los deberes derivados del proceso de urbanización y de los compromisos adquiridos con el ayuntamiento de La Romana. Y dicha carga urbanística dimanante de la reparcelación constaba expresamente inscrita en el Registro en el momento de otorgarse las escrituras públicas, según se reconoce por la propia parte actora , por lo que desplegaba la plena eficacia registral erga omnes, y sin que -a falta de certificación emitida por él Secretario municipal haciendo constar que por la propiedad se ha satisfecho íntegramente el importe de las cargas urbanizadoras- pueda considerarse cancelada y no vigente dicha carga por la mera afirmación del obligado , máxime cuando en la fecha en que se producen sus manifestaciones aún no se han librado las cuotas de urbanización correspondientes a la tercera fase de la ejecución de las obras.

En definitiva, tanto la anterior Ley del Suelo de 1976 , como el reglamento de Gestión (arts. 126 y 127), y específicamente la Ley autonómica 6/94, reguladora de la actividad urbanística, en su art 72.c), disponen que las parcelas sujetas al pago de cuotas de urbanización, quedan afectas a dicha responsabilidad como carga real a hacer constar en el Registro de la Propiedad. Y ello no supone propiamente un "sobreprecio" de la vivienda de protección oficial, sino un coste preexistente al que ésta venía vinculada y que pudo -como señala acertadamente la administración demandada- haber sido tenido en cuenta en el momento de la firma de las escrituras de adquisición y haberse descontado del importe total de la operación; pero al no hacerlo así, el actual titular de las parcelas queda subrogado en la obligación de pago, sin perjuicio de que pueda ejercitar las acciones legales que le competan frente a quién fue vendedor de las viviendas.

Y tales conclusiones no quedan desvirtuadas por el hecho de que la Corporación , a través de su Secretario, certificara, a efectos de la obtención de la Cédula de Calificación definitiva como VPO, que las viviendas, una vez concluidas, contaban con los servicios mínimos exigidos por la ley; y ello es así porque el propio Convenio urbanístico suscrito en 1995 entre el Ayuntamiento y los propietarios afectados, preveía precisamente su ejecución en tres fases, afectando la primera a la pavimentación de calles e instalación de redes de agua potable y alcantarillado, de manera que las dos siguientes fases se ejecutarían conforme se fuera consolidando la edificación , posibilitando de este modo un desarrollo y consolidación paulatina del suelo urbano, con abaratamiento de los costes; en la certificación aclaratoria aportada en fase probatoria se hace constar que en la fecha en que se libró aquel inicial certificado se hallaban concluidos los servicios de saneamiento, agua potable, asfaltado de viales, encintado de aceras , abastecimiento eléctrico y telefónico y alumbrado soterrado, lo que permitía suficientemente su edificación con arreglo a las previsiones del Convenio, adquiriendo simultáneamente su condición urbanística de solar, lo que es acorde con las previsiones del art 73.2 LRAU.

Procede, por las razones señaladas, la desestimación del presente recurso.

TERCERO.- No se aprecian motivos para un especial pronunciamiento de imposición de costas , a tenor del art. 139 de la Ley reguladora de esta Jurisdicción.

Fallo

I.- Se desestima el Recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Rebeca , D. José, Dª. Fátima , D. Luis Andrés , Dª. Amelia, D. David, Dª. Penélope y D. Rodolfo, contra los Acuerdos de 23/Diciembre/99 y 3/Febrero/00 de la Comisión de Gobierno del ayuntamiento de La Romana, sobre liquidación de cuotas urbanísticas.

II.- No procede hacer imposición de costas.

A su tiempo, y con Certificación literal de la presente, devuélvase el expediente administrativo a su centro de procedencia.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. magistrado ponente que ha sido para la resolución del presente recurso, estando celebrando audiencia pública esta Sala, de la que, como Secretario de la misma , certifico en Valencia , y fecha que antecede.