Sentencia Administrativo Nº 791/2013, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 428/2010 de 12 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

SECCIÓN SEGUNDA

Recurso ordinario (Ley 1998) nº 428/2010 (acumulado nº 454/2010)

Partes: Isabel , Cesareo , Federico Y AJUNTAMENT DE VILADECAVALLS

C/ JURAT D'EXPROPIACIÓ DE CATALUNYA -SECCIÓ BARCELONA-

S E N T E N C I A N º 791

Ilmos. Sres. Magistrados:

Don Emilio Berlanga Ribelles

Doña Núria Clèries Nerín

Don Héctor García Morago

Doña María Mercedes Delgado López

En la ciudad de Barcelona, a doce de noviembre de dos mil trece.

VISTO POR LA SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA (SECCION SEGUNDA), constituida para la resolución de este recurso, ha pronunciado en el nombre del Rey, la siguientes sentencia en el recurso contencioso-administrativo nº 428/2010 (y acumulado el nº 454/2010), interpuesto por Isabel , Cesareo y Federico , por una parte y de otra el AJUNTAMENT DE VILADECAVALLS, representados por los Procuradores de los Tribunales JUAN EMILIO CUBERO ROYO y FRANCISCO JAVIER MANJARIN ALBERT, respectivamente, y asistidos de su Letrado, contra JURAT D'EXPROPIACIÓ DE CATALUNYA -SECCIÓ BARCELONA-, representado y defendido por el LLETRAT DE LA GENERALITAT.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª María Mercedes Delgado López, quien expresa el parecer de la SALA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la representación de la parte actora, se interpuso recurso contencioso-administrativo contra resolución de fecha 28-9-10 que fija el justiprecio de la finca afectada: Registral nº NUM000 . Rgtre. Pro. 5 de Terrassa, Tomo NUM001 , Libro NUM002 , Folio NUM003 del municipio de Viladecavalls. Administración actuante: Ajuntament de Viladecavalls. Expte: NUM004 .

SEGUNDO.- Acordada la incoación de los presentes autos, se les dio el cauce procesal previsto por la Ley de esta Jurisdicción, habiendo despachado las partes, llegado su momento y por su orden, los trámites conferidos de demanda y contestación; en cuyos escritos respectivos en virtud de los hechos y fundamentos de derechos que constan en ellos, suplicaron respectivamente la anulación de los actos objeto del recurso y la desestimación de éste, en los términos que aparecen en los mismos.

TERCERO.- Se abrió la prueba mediante Auto y, verificada la misma según obra en autos, se continuó el proceso por el trámite de conclusiones sucintas que evacuaron las partes y, finamente se señaló día y hora para votación y fallo que tuvo lugar el 23 de septiembre de 2013.

CUARTO.- En la sustanciación del presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso contencioso administrativo, la resolución de fecha 28 de septiembre de 2010 del Jurat d'Expropiació de Catalunya, Secció Barcelona, que fijó el justiprecio de la expropiación de la finca registral NUM000 , ubicada en la CALLE000 confluencia con la CALLE001 , del municipio de Viladecavalls, propiedad de Dña. Isabel , D. Cesareo y D. Federico , expropiación instada al amparo de lo dispuesto en el art. 108 del DL 1/05, Ley de Urbanismo de Cataluña .

El Acuerdo del Jurado realiza la valoración conforme lo dispuesto en el RDL 2/2008, de 20 de junio, Texto Refundido de la Ley del Suelo, señalando que al tratarse de un suelo urbanizado y edificado, ha de hacerse la valoración conforme lo dispuesto en el art. 24.2 de dicha Ley , calculando el valor de la finca por el método de comparación y por el método residual estático.

En el método de comparación, partiendo de la superficie edificada señalada por el Ayuntamiento de 30 m2, adopta un valor mínimo de venta en la zona de 1067 euros/m2 que publica el portal ivive.com presentado por la propiedad, al tratarse de una construcción muy sencilla con bastantes años de antigüedad, que data de 1965 según el Catastro, resultando un valor del suelo de 32.010 euros.

En el cálculo realizado por el método residual estático, parte de una superficie de suelo de 198,85 m2; de un aprovechamiento de 0,40 m2/m2 que resulta de dividir el techo real de la finca por la superficie de la misma (200 m2st/498 m2s); establece el valor en venta de 2166,30 euros/m2, al aplicar sobre el valor de 2407 euros/m2 una reducción del 10% por las condiciones físicas de la finca, como son la forma triangular, el fuerte desnivel respecto la CALLE001 , la falta de urbanización y servicios de la CALLE001 ; se aplica el porcentaje del 18% como margen o beneficio del promotor; los costes de construcción los adopta del BEC 2T de 2009 para vivienda de renta normal entre medianeras que incluye el beneficio del constructor y los gastos generales, a los que añade además otros gastos de la promoción, de los que resulta como coste de la construcción el importe de 1401,56 euros; tras las operaciones correspondientes se obtiene un valor de repercusión de 374,80 euros/m2, con el resultado final de un valor unitario de suelo de 29.811,60 euros, que al ser inferior al obtenido por comparación, prevalece este último, a los que añade el valor del arbolado de 275 euros y de la valla de 7.854,76 euros, con un resultado total de 40.139,76 euros, si bien, por congruencia con el mayor valor ofrecido por la Administración de 128.139,37 euros, asume éste.

SEGUNDO.-El Ayuntamiento de Viladecavalls formaliza demanda contra el anterior acuerdo, mostrando su disconformidad con los siguientes aspectos:

1- La improcedencia de la expropiación por ministerio de la ley, dado que se trata de un suelo urbano no consolidado en el cual el vial afectado se somete a una cesión obligatoria y gratuita.

2- La finca afectada no cumple los requisitos exigidos a la expropiación por ministerio de la ley, puesto que se refiere a sistemas urbanísticos de titularidad pública pero no a terrenos edificables, sin que la Modificación nº 4 de la Revisión del Plan General de Ordenación haya sido nunca aprobada definitivamente por lo que no puede amparar una expropiación por ministerio de la ley.

3- De forma subsidiaria, en cuanto a la valoración realizada, solicita la valoración del justiprecio conforme lo que resulta de su hoja de aprecio en la cantidad de 128.139,37 euros.

Por su parte, las recurrentes propietarias de los terrenos afectados, entienden que el Acuerdo del Jurado fijando el justiprecio es contrario a derecho por cuanto:

1.- Existe error en la fijación del índice de edificabilidad de la finca, por cuanto ha de dividirse el techo de la finca atribuida por el planeamiento de 566,28 m2st entre la superficie de la finca no expropiada (498,31 m2 -198,85 m2 = 299,46 m2) dando lugar a la edificabilidad de 1,89 m2/m2.

2.- Existe error en la fijación del precio de venta del m2, pues que no resulta procedente la fijación del mismo en 2166,30 euros/m2 ni la reducción del 10% por las características de la finca, sino que éstas incrementarían el valor medio del precio de venta indicado, por lo que cabe situarlo en el valor de 2407 euros/m2.

3.- Concurre error en la fijación del coste de construcción por haber adoptado el del BEC de 1401,56 euros/m2, en lugar de hacerlo en base al programa generador de precios CYPE Ingenieros S.A., obteniendo una cifra de 1021,81 euros/m2, la cual es mas real, objetiva y justificada.

4.- Error en la fijación del valor de repercusión del suelo, porque teniendo en cuenta el valor en venta y el coste de construcción reseñados, dicho valor de repercusión sería de 951,81 euros/m2.

5.- También existe error en la fijación del valor unitario del suelo y consecuentemente en el valor del suelo afectado, por cuanto si se adoptan los valores solicitados en los apartados anteriores, se obtendría un importe total de 357.715,42 euros.

6.- Se alega que existe error en el acuerdo impugnado al excluir el valor de los elementos a derribar y/o reponer con motivo de la expropiación, debiendo incluirse en el justiprecio el derribo y reposición de la valla, arbolado y elementos ornamentales, derribo parcial de la vivienda y reposición del mismo, que en total ascienden a la suma de 76.561,05 euros.

7.- Por último, se indica el error del Jurado en la valoración conjunta realizada, por cuanto no parte del valor en venta fijado de 2166,30 euros/m2 sino que adopta el de 1067 euros/m2, no incluyendo bienes y elementos que también cabe valorar, solicitando por todo ello la anulación del citado Acuerdo y la fijación del justiprecio en la cantidad de 455.990,29 euros. En conclusiones, tras la práctica de la prueba pericial, la recurrente solicita la fijación del justiprecio, de conformidad con dicha prueba, en la cantidad de 363.406,54 euros.

TERCERO.- Por lógica procesal, procede analizar, en primer lugar, la demanda planteada por el Ayuntamiento de Viladecavalls, puesto que en ella se esgrime la improcedencia de la expropiación por ministerio de la ley.

Interesa resaltar, a estos efectos, lo siguiente:

1- Que en fecha 27 de marzo de 1985 tiene lugar la aprobación definitiva del PGOU de Viladecavalls, quedando los terrenos afectados incluidos en el sistema viario local para la construcción y ampliación de las calles confrontantes y el resto de la finca como unifamiliar aislada.

2- Que en fecha 16 de octubre de 2002 se produce la aprobación definitiva de la Revisión del PGOU de Viladecavalls, añadiendo a la afectación anterior de sistema viario local, nueva superficie para la ampliación de la CALLE000 , quedando el resto de la finca como unifamiliar/bifamiliar en alineación a vial.

3- En fecha 27 de marzo de 2008 se produce la aprobación inicial de la Modificación número 4 de la Revisión del PGOU en la que se delimita una unidad de actuación para el establecimiento de contribuciones especiales a los propietarios de las fincas confrontantes con la CALLE001 al objeto de distribuir las cargas de la obtención de los terrenos necesarios y la urbanización de los viales según las nuevas alineaciones, con suspensión potestativa y preceptiva de licencias por un término máximo de dos años.

Sobre la base de dichos antecedentes, la Administración recurrente solicita la declaración de improcedencia de expropiación por ministerio de la ley, petición que basa en que teniendo el suelo la clasificación de suelo urbano no consolidado, no reuniendo las condiciones de solar descritas en el art. 29 del DL 1/05 , es necesario que, para ser edificado, adquiera previa o simultáneamente la condición de solar, esto es, que ha de ceder los terrenos calificados de vial. Señala que ello se prevé en el artículo 44.2 del TRLU que dispone que los propietarios de suelo urbano no consolidado no incluidos en ámbitos de actuación urbanística están obligados a ceder gratuitamente al Ayuntamiento, de manera previa a la edificación, únicamente los terrenos destinados a calles o cualquier otro tipo de vía de sistema de comunicación o a las ampliaciones que sean necesarias para que el suelo adquiera la condición de solar, obligación de cesión que también se prevé en el art. 40.3a) RLU en las condiciones expuestas. Igualmente el artículo 41.1 del TRLU establece que el inmueble pueda ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, si asume la condición de solar.

Pues bien, a la vista de tales manifestaciones, la pretensión municipal no puede ser acogida, ya que, si bien es cierto que, ninguna consecuencia jurídica puede tener a los efectos de declarar la procedencia de la expropiación por ministerio de ley la Modificación nº 4 de la Revisión del PGOU (en el sentido de ser indicativa de la propia voluntad municipal de adquirir el suelo) por no haber sido aprobada definitivamente e incluso dejada sin efecto por Acuerdo de 28 de febrero de 2013, si que ha lugar a dicha expropiación por ministerio de ley por otras razones.

Así, nos encontramos con una finca calificada de sistema viario, la cual, a diferencia de lo fundamentado por la Administración, no se pretende edificar, sino respecto de la cual se solicita su expropiación.

El hecho de que en los preceptos citados se vincule la obligación de cesión gratuita de los terrenos para que éstos adquieran la condición de solar y así poder ser edificados, nada tiene que ver con que se reúnan los requisitos exigidos en la legislación urbanística para declarar la procedencia de la expropiación por ministerio de la ley. Y es que, ciertamente, cuando nos encontramos ante suelo urbano no consolidado, a diferencia de los terrenos incluidos en ámbitos de actuación urbanística, en los que se impone el deber de cesión para la ejecución de los sistemas urbanísticos incluidos en ese ámbito de actuación por ser posible la equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento, cuando se trata de terrenos que no están incluidos en un ámbito de actuación y, por tanto, no es posible la equidistribución de beneficios y cargas, el deber de cesión no se exige para la ejecución de sistemas urbanísticos sino precisamente para que el terreno adquiera la condición de solar y así poder ser edificado.

Por ello, cuando nos encontramos ante un sistema urbanístico de titularidad pública, que no está comprendido en un ámbito de actuación urbanística, como es el caso de autos, el artículo 34 de la Ley de Urbanismo , prevé su adquisición por expropiación pero no mediante su cesión obligatoria y gratuita, supuesto que se produce cuando dichos sistemas se incluyen en un ámbito de actuación urbanística sometido al sistema de reparcelación, precisamente para cumplir una de las reglas básicas de cualquier sistema de actuación urbanística como es la justa distribución de beneficios y cargas entre los propietarios del polígono o unidad de actuación en que se produzca la ejecución del planeamiento.

Consecuencia de lo anterior, es la aplicabilidad del artículo 108 del DL 1/05 , el cual prevé que 'Una vez transcurridos cinco años desde la entrada en vigor del plan de ordenación urbanística municipal, en el supuesto de que no disponga de programa de actuación urbanística municipal, o una vez agotado el plazo establecido por el programa o la agenda, si no se ha iniciado el procedimiento de expropiación de los terrenos reservados para sistemas urbanísticos que, en virtud de las determinaciones del plan, deban ser necesariamente de titularidad pública y que no estén incluidos, a efectos de su gestión, en un polígono de actuación urbanística o en un sector de planeamiento urbanístico, los titulares de los bienes pueden advertir a la administración competente de su propósito de iniciar el expediente de apremio'. Al darse los requisitos exigidos en el precepto, es procedente la expropiación por ministerio de la ley.

No obsta a lo anterior, las alegaciones realizadas por la Administración recurrente sobre que la cesión de terrenos vendría compensada con el aumento de aprovechamiento que resulta de la Revisión del PGOU de 2002, puesto que, según se desprende de la documental incorporada a las actuaciones y de la prueba pericial practicada, el supuesto incremento de edificabilidad no solo se realiza a los propietarios afectados de vialidad como compensación de tal afectación, sino que también resultan beneficiadas otras fincas no afectadas de sistema viario, de tal forma que no tendría lugar la equidistribución predicada, además concurren las circunstancias descritas con anterioridad relativas al cumplimiento de los requisitos previstos en el precepto mencionado para impedir vinculación indefinida al destino público de los terrenos del propietario.

Tampoco podemos aceptar la falta de cumplimiento de los requisitos exigidos para la expropiación por ministerio de la ley alegada por la recurrente, al afirmar que se refiere a sistemas urbanísticos de titularidad pública pero no a terrenos edificables. La expropiación se solicita sobre el terreno calificado como sistema urbanístico viario que es necesariamente de titularidad pública cuya superficie, según la propia Administración, es de 198,85 m2 y no sobre la parte de terreno calificada de residencial. Aun es más, cuando se trata de la procedencia de la expropiación por ministerio de la ley en caso de fincas edificadas pero calificadas como sistemas urbanísticos, cumpliéndose los demás requisitos del art. 108, debe abundarse en la solución afirmativa a la posibilidad de expropiación de conformidad con la doctrina jurisprudencial existente, pues se refiere a fincas no susceptibles de edificación y si hubiera alguna preexistente, al quedar en situación de fuera de ordenación, en ningún caso podrían realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, no pudiendo derribarse la edificación existente y volver a edificar al estar los terrenos reservados a sistema viario, lo que supone una limitación de las facultades dominicales y urbanísticas, en el sentido de que esos terrenos no son susceptibles de edificación y sin que la expresión legal 'terreno' pueda equivaler a terreno sin edificar.

Lo anterior nos lleva a la desestimación de los motivos alegados por la recurrente sobre la improcedencia de la expropiación por ministerio de la ley.

CUARTO.- De forma subsidiaria, reclama el Ayuntamiento el justiprecio determinado en su hoja de aprecio de 128.139,37 euros, valor que, por congruencia, es adoptado por el Jurado de Expropiación, por lo que ningún pronunciamiento cabe realizar en este sentido, si no es con ocasión del examen de los motivos de impugnación al Acuerdo del Jurado realizados por los propietarios afectados y que seguidamente pasamos a examinar, no sin antes poner de manifiesto que, en relación a los motivos alegados, los reseñados con los números 4 y 5, no son motivos independientes sino que están enlazados con la solución que a los mismos se de en los anteriores formulados, al referirse al error en la fijación del valor de repercusión del suelo y del valor unitario de suelo adoptado, por no adoptarse la edificabilidad, valores en venta y coste de construcción demandados.

Dicho lo que antecede, pasamos a examinar el primer motivo del recurso, referido al error en la fijación del índice de edificabilidad de la finca, por cuanto no es adecuado lo realizado por el Jurado de dividir el techo real de la finca por la superficie de la misma (200 m2st/498 m2s) obteniendo el aprovechamiento de 0,40 m2/m2, sino que ha de dividirse el techo de la finca atribuida por el planeamiento de 566,28 m2st por la superficie de la finca no expropiada (498,31 m2 -198,85 m2 = 299,46 m2) dando lugar a la edificabilidad de 1,89 m2/m2.

El art. 24.1 y 2 del TRLS señala que ' Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

2.Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada'.

De lo expuesto se desprende que, en el supuesto de autos, tratándose de una parcela edificada en que parte de la misma está afectada de vialidad, lo procedente, a efectos del cálculo del aprovechamiento, es tener en cuenta los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, sin que, tal y como corrobora el informe pericial, sea correcto calcular la edificabilidad en función de la superficie del solar antes de la afectación, actuación realizada por el Jurado, sino conforme a la edificabilidad permitida por el planeamiento aplicable, en este caso, la Revisión del PGOU de 2002, según la superficie del solar resultante después de la afectación.

Esta actuación es la que realiza la propiedad, como se desprende del informe técnico acompañado a la demanda, y también por la Administración expropiante aquí recurrente que, partiendo de los parámetros urbanísticos que resultan de aplicación conforme al planeamiento, llegan a determinar el índice de edificabilidad aplicable a la parcela de autos. Las diferencias existentes entre ambos coeficientes resultan de las diferentes superficies consideradas, al partir el informe técnico de la propiedad de un techo de 566,28 m2t, resultado de computar entre otras un número de plantas distinto al adoptado por la propiedad en su hoja de aprecio y por el propio Ayuntamiento; por su parte, el Ayuntamiento divide el techo obtenido por la superficie de la finca una vez deducida la afectada de vialidad, computando una superficie inicial de 507,20 m2s cuando según se desprende del informe técnico de parte, del informe pericial y del propio Jurado, la superficie a considerar es de 498,31 m2. Por tanto, si corregimos esta última superficie, la edificabilidad resultante de 1,5327 m2/m2, partiendo de los cálculos del Ayuntamiento es la procedente en la fijación del justiprecio, ello frente a los señalados de 1,4885 m2/m2, siendo que este coeficiente tampoco es el que, según indica el Jurado, fue realmente aplicado en la valoración del Ayuntamiento al considerar una edificabilidad bruta de 0,76 m2/m2 equivalente a una edificabilidad neta de 0,97106 m2/m2. Resulta así que, la edificabilidad considerada de 1,5327 m2/m2 sería prácticamente coincidente con la que resultaría del informe técnico acompañado a la demanda de 1,5758 m2/m2, una vez corregido el parámetro reseñado, dejando constancia que el perito judicial, frente a sus propias manifestaciones, se limita a aplicar, sobre el valor de repercusión calculado y después de deducir gastos de derribo y urbanización, la superficie que según él está construida, que no es la determinada por el Jurado de 200 m2 sino la de 260,06 m2.

En conclusión, de conformidad con las determinación contenidas en el artículo 24 del RDL 2/2008 , según lo expuesto, debe aplicarse al caso de autos la edificabilidad de 1,5327 m2/m2.

QUINTO.-En relación con el método residual estático utilizado por el Jurado, se discute el valor en venta del m2, al entender que no resulta procedente la fijación del mismo en 2166,30 euros/m2 por haberse aplicado una reducción del 10% atendidas las características de la finca, debiendo aplicarse el valor de 2407 euros/m2, que es el mismo del que parte el Jurado sin la reducción mencionada. En conclusiones, se muestra conforme con el justiprecio determinado por el perito judicial, el cual, respecto del valor discutido, acoge el que se desprende de la publicación del Departament de Medi Ambient i Habitatge de la Generalitat de Cataluña para el año 2010, que fija como precio medio de venta de vivienda de obra nueva en la comarca del Vallès Occidental el de 2937,26 euros/m2. El Ayuntamiento, por su parte, estima un valor en venta de 2.298,39 euros/m2 al aplicar un porcentaje de descenso de 37% sobre el valor medio del suelo en Viladecavalls, según desprende del Plan Local de Vivienda de 2008.

De la valoración conjunta de la prueba practicada, se entiende que no se ha desvirtuado la presunción de acierto de la resolución del Jurado, por cuanto, aunque el perito judicial se basa en una publicación oficial que contiene un estudio de mercado, el mismo no se refiere al municipio de Viladecavalls sino de forma genérica al Vallès Occidental, entendiendo mas preciso y concreto el adoptado por el Jurado que a su vez es el adoptado por la propiedad y que se refiere a transacciones sobre la zona en que se sitúa la finca afectada, considerando también mas adecuado dicho valor que el calculado por el Ayuntamiento sobre la base de depreciar valores indicados en 2008.

En cuanto a la aplicación sobre el mismo de un coeficiente reductor del 10% atendidas las características de la finca, no procede el mismo dadas las justificaciones que se desprenden del informe pericial, significando básicamente el perito judicial a estos efectos, que la forma triangular de la finca no mina la edificabilidad, que el desnivel de la finca está en la media de pendiente en las parcelas del municipio y que al tener su acceso principal por la CALLE000 , la cual se encuentra urbanizada y con todos los servicios, el desnivel se salva con un muro de contención por el lado de la CALLE001 que es inferior a 3 metros.

SEXTO.- También es objeto de impugnación, en relación con el acuerdo recurrido, el coste de construcción adoptado por el Jurado de 1401,56 euros/m2 según resulta del BEC, entendiendo mas adecuado el que se establece en base al programa generador de precios CYPE Ingenieros S.A., del que obtiene una cifra de 1021,81 euros/m2, que es mas real, objetiva y justificada.

Ha de destacarse para resolver la cuestión suscitada, que, como ya hemos dicho, la parte recurrente en conclusiones solicita el justiprecio que resulta de la prueba pericial judicial, de lo cual se infiere la aceptación de los parámetros utilizados por el perito, entre otros, el coste de construcción, que parte de la misma publicación que el Jurado, justificando dicho informe pericial que, sobre el sistema utilizado por el recurrente, se trata de un programa informático y que su base de datos no es oficial, descartando también la utilización por parte del Ayuntamiento de Viladecavalls del COAC porque establece el baremo del Colegio de Arquitectos de Cataluña el cual es orientativo y no tiene carácter oficial. Por tanto, acogiendo las razones dadas por el perito judicial para excluir dichos costes y entendiendo que, frente lo adoptado por el Jurado, el cual adopta la datos de la publicación del segundo trimestre de 2009 cuando la fecha de valoración es febrero de 2010, el perito judicial acierta en cuanto a la fecha y tipología a considerar, esto es, vivienda unifamiliar de dos plantas entre medianeras, con un coste de 1146,68 euros, el cual incluye todos los gastos necesarios de promoción y construcción, debemos adoptar el que resulta de dicho informe pericial por ser el adecuado para calcular el valor de repercusión del suelo afectado.

Por tanto, aplicando los parámetros anteriores, el valor del suelo afectado por el método residual estático, asciende a la cantidad de 252.068,22 euros, que resulta de multiplicar el valor de repercusión del suelo de 827,06 euros/m2 por la edificabilidad asignada de 1,5327 m2/m2 por la superficie afectada de vial de 198,85 m2.

SÉPTIMO.- Refiere la recurrente en su demanda, indicado como motivo séptimo en el presente recurso, que existe error en el Jurado en la valoración realizada por el método de comparación, por cuanto no parte del valor en venta fijado de 2166,30 euros/m2 sino que adopta el de 1067 euros/m2.

En efecto, concurre en el presente caso, la situación del apartado 2º del art. 24 del TRLS, anteriormente trascrito, puesto que la finca se encuentra edificada, obteniendo el valor por expropiación el que resulte ser superior entre el método de comparación o el método residual estático.

En cuanto a la adecuación o no del precio de venta adoptado por el Jurado, el mismo no tiene interés para la resolución de la presente litis, en cuanto que, aunque el Jurado adopta el valor que resulta por el método de comparación, este es inferior que el que ha sido calculado en la presente resolución conforme el método residual estático y, en todo caso, si debiéramos estar al valor obtenido por comparación por el perito judicial, aceptado por la recurrente, el valor de 91.969,22 euros sería también inferior al que anteriormente se ha calculado por el método residual estático, por lo que no procede su adopción.

OCTAVO.- Por último, se alega por la propiedad que existe error en el acuerdo impugnado al excluir el valor de los elementos a derribar y/o reponer con motivo de la expropiación, debiendo incluirse en el justiprecio el derribo y reposición de la valla, arbolado y elementos ornamentales, derribo parcial de la vivienda y reposición del mismo, que en total ascienden a la suma de 76.561,05 euros.

Así, la resolución del Jurado le reconoce la indemnización que solicita en lo que se refiere al derribo de la valla actual, así como del arbolado y elementos ornamentales por importes de 7854,76 euros y 275 euros respectivamente. La divergencia resulta a la hora de otorgar indemnización por el derribo parcial de vivienda unifamiliar aislada afectada de expropiación, que la valora la expropiada en 10.430,64 euros, el coste de reposición de la valla existente en toda la parcela de 14.541,18 euros, el coste de reposición de la vivienda para destinarlo al uso actual y permitido fijado en 43.459, 47 euros, si bien debiendo tener en consideración la aceptación de la valoración pericial, según resulta del escrito de conclusiones presentado por la propiedad.

El Jurado en su resolución critica la valoración realizada por la propiedad, al entender que se valora el coste de reposición de la edificación existente y se suma al valor residual del suelo, con lo que se obtiene una valoración adicional que la Ley descarta por considerar que favorece de manera injustificada el resultado de la valoración. También se indica que, siendo la propiedad la que incoa el expediente expropiatorio, no le corresponde ser indemnizada de los daños que se deriven del mismo sobre el resto de la finca.

Sobre esta última alegación, afirmar que no asiste razón al Jurado de Expropiación, pues la afectación de parte de la finca viene impuesta por el planificador, ejercitando la propiedad el derecho que se le concede legalmente para evitar la vinculación permanente de su terreno a un destino público, por lo que si han de ser indemnizados los daños que sean consecuencia de la expropiación parcial de la finca.

En cuanto a la primera alegación, efectivamente, cuando el artículo 24 de la Ley distingue, dentro del terreno edificado, dos sistemas de valoración, lo hace en el sentido de valorar de un lado, de forma conjunta, el suelo y la edificación existente, por el método de comparación, o de otro lado, el valor del suelo por el método residual pero sin atender a la edificación existente o la construcción ya realizada. Por ello, atendido que se ha adoptado el método residual estático, no cabe sumar a dicho valor, el que resulta de la edificación afectada por la expropiación, pues ello iría contra las determinaciones del precepto legal.

Cuestión diferente es que, por esa expropiación parcial, se hayan causado daños sobre el resto no expropiado, lo cuales deberán ser indemnizados si resultan acreditados.

Teniendo en cuenta lo que antecede, de la prueba pericial practicada resulta que el perito judicial valora los costes necesarios para la readecuación del edificio restante, a fin de que pueda reunir las condiciones de habitabilidad una vez expropiada la parte afectada, incluido el coste de reposición de la valla en las mismas condiciones que la existente, en la cantidad de 96.059,97 euros, importe al que también se agrega los gastos del proyecto, permisos, tasas y seguridad.

En la valoración de dicha prueba pericial se justifica las diferentes partidas que incluye el concepto indemnizado, considerando acertados dichos valores salvo el referente a la reposición de la valla que, frente a los 14.541,18 euros valorados por la propiedad, el perito los incrementa hasta 56.538,25 euros, por lo que siendo excesiva dicha partida, debe aceptarse la valoración ofrecida por la propiedad no sin antes ponerse de manifiesto que ya se había concedido indemnización por la demolición de la citada valla por importe de 7854,76 euros. Lo manifestado supone que adaptando los cálculos realizados por el perito judicial, resulta una indemnización por estos conceptos de 44.025,59 euros, cantidad a la que deberá añadirse los conceptos indemnizados por el Jurado de 7854,76 euros y de 275 euros.

NOVENO.-A la vista de la estimación parcial de las pretensiones esgrimidas por la recurrente propietaria de los terrenos afectados, procede determinar el justiprecio, conforme al método residual estático, en la cantidad de 252.068,22 euros, a lo que deberá añadirse el importe de 44.025,59 euros, mas los conceptos indemnizados por el Jurado de 7854,76 euros y de 275 euros, resultando en total un justiprecio de 319.434,74 euros incluido el premio de afección.

DÉCIMO.-De conformidad con lo establecido en el artículo 139 de la LJCA , no cabe hacer especial imposición de las costas causadas en la instancia.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1.- Estimar parcialmente el recursos contencioso administrativo interpuesto por la propiedad.

2.- Desestimar el recurso contencioso administrativo interpuesto por el Ayuntamiento de Viladecavalls.

3.- Fijar el justiprecio en la cantidad de 319.434,74 euros incluido el premio de afección, que deberá incrementarse con los intereses legales procedentes.

4.- No hacer expresa imposición de las costas del presente recurso.

Notifíquese la presente Sentencia a las partes en la forma prevenida por la Ley, haciéndoles saber que contra la misma cabe, en su caso, recurso de casación para unificación de doctrina a interponer ante esta Sala en el plazo de treinta días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al presente procedimiento, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el/a Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente María Mercedes Delgado López, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.