Sentencia Administrativo Nº 818/2007, Tribunal Superior de Justicia de Baleares, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 384/2005 de 17 de Octubre de 2007

Encabezamiento

T.S.J.BALEARES SALA CON/AD

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00818/2007

S E N T E N C I A

Nº 818

En la ciudad de Palma de Mallorca, a diecisiete de Octubre de dos mil siete.

ILMOS. SRS.

PRESIDENTE:

D. Jesús I. Algora Hernando

MAGISTRADOS:

D. Gabriel Fiol Gomila

D. Miquel Masot Miquel

Vistos por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears los autos nº 384/2005, seguidos entre partes: como demandante, la entidad CABO AMARILLO S.L., representada por el Procurador D. JUAN REINOSO RAMIS y defendida por el Letrado D. JUAN ROMAGUERA GONZALEZ; como demandado el AJUNTAMENT DE LLUCMAJOR, representado por el Procurador D. SEBASTIÁN COLL VIDAL y defendido por el Letrado D. BERNARDO GARCIAS VIDAL; y como codemandadas las entidades LLERET BALEAR S.L. y AREU BALEAR S.L., representadas por el Procurador D. MIGUEL SOCIAS ROSSELLO y defendidas por su Letrado.

Es objeto del recurso la resolución del Ajuntament de Llucmajor de fecha 27 de Octubre de 2003, en la que se considera a la entidad Cabo Amarillo S.L. obligada al pago de las cuotas de urbanización de la parcelación Sa Torre correspondientes a las parcelas 1 y 9 de la manzana I, por un importe total de 242.799,84 EUROS.

La cuantía del recurso se ha fijado en la suma de 242.799,84 EUROS.

Se ha seguido la tramitación correspondiente al procedimiento ordinario.

Ha sido Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Miquel Masot Miquel, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- El recurso fue presentado el 24 de Diciembre de 2003 ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo. El Juzgado nº 1 dictó el 24 de Febrero de 2005 auto de inhibición por considerarse incompetente para el conocimiento del asunto, aceptándose por la Sala la competencia por auto de fecha 5 de Mayo de 2005

SEGUNDO.- La demanda se había presentado el 9 de Julio de 2004, solicitándose en ella que se dicte sentencia por la que se estime íntegramente el recurso y se declare la nulidad de la resolución recurrida, dejando sin efecto la liquidación girada; y, subsidiariamente, se solicite que la sentencia declare la obligación del Ajuntament de Llucmajor de deducir los costes de urbanización de la manzana I.

TERCERO.- Por el Letrado del Ayuntamiento demandado se contestó la demanda el 13 de Septiembre de 2004, solicitando se dicte sentencia por la que se declare la desestimación del recurso, con imposición de costas a la parte actora.

Las codemandadas Lleret Balear S.L. y Areu Balear S.L. contestaron la demanda solicitando que se dicte sentencia desestimando el recurso con imposición de costas a la actora.

CUARTO.- Por Auto de 5 de Septiembre de 2005 se acordó recibir el pleito a prueba, practicándose la propuesta por las partes.

QUINTO.- Por providencia de 29 de Mayo de 2007 se acordó declarar conclusa la discusión escrita, dándose los traslados correspondientes para la formulación de los escritos de conclusiones.

SEXTO.- Finalmente, se señaló para el 17 de Octubre de 2007 la votación y fallo del presente recurso.

Fundamentos

I.- PLANTEAMIENTO DEL LITIGIO.

La resolución recurrida, dictada por la Alcaldía del Ajuntament de Llucmajor, en ejercicio de las competencias delegadas por el Pleno en materia de gestión de cobro de las cuotas de urbanización de la Urbanización Sa Torre, considera a la entidad recurrente como obligada al pago de las cuotas correspondientes a las parcelas 1 y 9 de la manzana I de dicha urbanización, en atención a haberse solicitado por las entidades Lleret Balear S.L. y Areu Balear S.L. y en méritos al informe emitido por la Intervención Municipal.

Dicho acuerdo es una de las consecuencias de los avatares urbanísticos sufridos por dicha urbanización. Sin que sea preciso remontarse a hechos anteriores a los que se expondrán, puede partirse del acuerdo adoptado por el Pleno del Ayuntamiento en su sesión de 28 de Junio de 2001 relativo a la recepción de las obras de urbanización correspondientes a la manzana I y zona verde adyacente de la Urbanización Sa Torre; en él se procede a la recepción de dicha urbanización en las condiciones en que se encontraba en dichos momentos, teniendo presente la iniciativa formulada por Marxant Gestión Urbanística S.A., que asumió el compromiso de llevar a cabo las obras necesarias para que la manzana I, junto con la zona verde, pueda tener la consideración de unidad funcional directamente utilizable en los términos que se establecen en los arts. 180.2 del Reglamento de Gestión Urbanística y 5.1 del Decreto 38/1987 ; habiéndose constituido, para garantizar el compromiso, avales por importes de 107.683.061.- pesetas. Todo ello sin perjuicio -se sigue diciendo en el acuerdo- de que a los propietarios de solares de la manzana I se les exija, para el otorgamiento de la licencia, los avales requeridos hasta la fecha a los que la solicitan y que vienen referidos a los gastos de la totalidad de la urbanización. Sin embargo, ello no será óbice para que pueda efectuarse una reducción de la cantidad global por obras ejecutadas y recibidas formalmente por el Ajuntament (el tenor literal de dicho acuerdo obra en autos en el ramo de prueba de la parte actora).

Posteriormente, el 25 de Abril de 2002, el Pleno del Ayuntamiento adoptó acuerdo en virtud del cual se declaraba el incumplimiento del promotor de la Urbanización Sa Torre, sustituyéndose el sistema de compensación por el de cooperación e imponiéndose cuotas a los propietarios. En el mencionado acuerdo se declara el incumplimiento del promotor general de la Urbanización Sa Torre, se procede a la recepción de la urbanización, con excepción de la manzana I, respecto de la cual se había adoptado acuerdo de recepción el 28 de Junio de 2001; se declara que -por el cambio del sistema de actuación- los costes para completar la ejecución de la totalidad de la urbanización serán abonados por los propietarios de solares o parcelas mediante la exacción de cuotas de urbanización en función de su aprovechamiento (volumen máximo edificable de la parcela o solar), con la salvedad de que, a los propietarios de la manzana I, se les descontará de la cuota que resulte, en su caso y previa la acreditación correspondiente, la parte que hayan abonado en la ejecución efectiva de las obras de urbanización correspondientes a dicha Manzana.

Se establece también, en el mencionado acuerdo, el modo de calcular las cuotas de urbanización señalando que se abonará la cantidad de 6,18 EUROS/m3 edificable, y se aprueba la relación de propietarios y las cuotas de urbanización atribuibles a cada uno de ellos. (Puede verse el mencionado acuerdo en los folios 1 a 10 del expediente administrativo completación).

De esta manera, el 6 de Septiembre de 2002 se notificó a Lleret Balear S.L., como propietario de la parcela 1 de la Manzana I, el acuerdo en cuestión, haciendo constar que la cuota de urbanización ascendía a 128.593,44 EUROS, resultante de multiplicar 20.808 m3 edificables por el valor unitario de 6,18 EUROS (folios 12 a 22 expdte. advo. completación). Y el 10 de Enero de 2003 se le requirió para el ingreso de la suma de 64.296,72 EUROS, correspondiente a la mitad de la cuota.

Por lo que respecta a la entidad Areu Balear S.L., se le notificó el 6 de Septiembre de 2002 el acuerdo plenario de 25 de Abril de 2002, indicándole que la cuota de urbanización correspondiente a la parcela 9 de la Manzana I -propiedad de dicha entidad- asciende a 114.206,40 EUROS, resultante de multiplicar 18.480 m3 edificables por el indicado valor unitario de 6,18 EUROS (folios 26 a 36). Y el 10 de Enero de 2003 se la requiere de pago de la suma de 57.103,20 EUROS correspondiente a la mitad de dicha cuota (folios 25 a 38).

El 1 de Octubre de 2003 la entidad Lleret Balear S.L. presenta en el Ajuntament de Llucmajor escrito por el que solicita que se giren de nuevo las contribuciones correspondientes a la parcela 1 a nombre de la entidad Cabo Amarillo S.L., por ser la misma propietaria de dicha parcela. Acompaña escritura de compraventa de fecha 1 de Octubre de 2002 y una adenda a dicha escritura, de la misma fecha, en la que se hace constar que en el precio de compra incluye todas las obras proyectos y licencias realizados en la parcela -que se detallan convenientemente-, conviniéndose, empero, que "todos los gastos que ocasione la mencionada parcela 1-I, a partir del otorgamiento de la escritura pública y entrega de la posesión del terreno, serán a cargo de los compradores" (folios 1 a 16 expdte.advo.).

Y por lo que respecta a la parcela 9, la entidad Areu Balear S.L. formuló, en la misma fecha -1 de Octubre de 2003-, idéntica petición, acompañando en este caso contrato de opción de compra de 27 de Mayo de 2002, contrato de compraventa de 12 de Julio de 2002 y escritura pública de compraventa de 11 de Octubre de 2002; acompaña también una adenda al contrato de opción de compra, expresivo de conceptos que entran en el precio de compra, y en el que se señala que "los gastos que ocasione la mencionada parcela a partir del 1 de Junio de 2002 serán a cargo de los compradores".

La Intervención municipal emitió informe expresivo de que, en base a lo dispuesto en el art. 33 de la ley 39/1988 de 28 de Diciembre , reguladora de las Haciendas Locales era procedente acceder a la solicitud, por lo que se dictó por la Alcaldía el Decreto de 27 de Octubre de 2003 que ha sido objeto del recurso que en este trámite corresponde fallar.

En la demanda se alega que el acuerdo municipal de 25 de Abril de 2002 es anterior a los negocios jurídicos de transmisión de las parcelas, siendo de destacar que, mientras se otorgaban los mismos, ya se intentaba cobrar de los vendedores la primera cuota en vía ejecutiva. Considera que las cuotas se devengan en el momento en que se aprueba su exigencia, siendo claro que el 25 de Abril de 2002 la entidad Cabo Amarillo S.L. no era propietaria de las parcelas. Señala, asimismo, que la actuación municipal le ha producido indefensión, por no haber tenido intervención alguna en el procedimiento administrativo previo de determinación de las cuotas, que se ha tramitado exclusivamente con las sociedades vendedoras de las parcelas. Y alega, igualmente que, en definitiva, las obras no fueron ejecutadas por el Ayuntamiento sino por la entidad Marxant Gestión Urbanística S.A., por lo que no puede aquel exigir de los compradores las cuotas de urbanización.

De manera subsidiaria solicita que se declare la obligación del Ayuntamiento de deducir los costes de urbanización de la Manzana I, ya que ello se dice expresamente en el tantas veces mencionado acuerdo municipal de 25 de Abril de 2002.

El Ajuntament de Llucmajor contesta la demanda señalando que los contratos aportados no vinculan al Ayuntamiento, ya que es el principio de subrogación real el que determina la responsabilidad del propietario actual por las cuotas de urbanización no satisfechas; a pesar de lo cual no es ocioso recordar -señala- que, en la documentación aportada, figura cláusula expresiva de que todos los gastos que ocasionen las parcelas serán de cargo y cuenta de las entidades compradoras. En parecidos términos hacen las mismas sus alegaciones.

Tal es la problemática planteada en el presente litigio, pero debiéndose hacer, antes de abordar la misma, dos consideraciones.

La primera es la de que el objeto del mismo estriba sólo en determinar si es o no ajustada a Derecho la resolución recurrida, en el sentido de poder exigir el Ajuntament de Llucmajor de la entidad propietaria actual de las parcelas Cabo Amarillo S.L. el importe de las cuotas de urbanización. No se entra, cual es de rigor, en la cuestión de si son las entidades vendedoras o la compradora el responsable último del pago de dichas cuotas, dentro del contexto de las relaciones jurídico privadas entre ellas concertadas, cuyo conocimiento no corresponde a esta jurisdicción sino a la civil.

En segundo lugar debe decirse que el tratamiento de la indefensión alegada en la demanda debería ser expuesto de manera previa al examen del fondo de la cuestión planteada. Sin embargo no se va a hacer así porque el tema de la indefensión viene también ligado al punto neurálgico que centra el presente litigio, que es el principio de la subrogación real; consiguientemente pasa a tratarse del mismo en el siguiente Fundamento de Derecho.

II.- EL PRINCIPIO DE SUBROGACIÓN REAL EN LOS DEBERES URBANÍSTICOS.

Es una constante de la legislación urbanística española la consideración de que la transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicables o exigibles por los actos de ejecución derivados de la misma. De tal modo que el nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos. Así lo señala el art. 21 de la ley 6/1998 de 13 de Abril del Régimen del Suelo y Valoraciones, que tiene sus antecedentes en el art. 71 de la Ley del Suelo de 1956 , art. 88 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1976 y art. 22 del texto refundido de 1992 .

El actual art. 21 de la ley 6/1998 de 13 de Abril complementa el pronunciamiento trascrito con la indicación de los extremos que necesariamente han de hacerse constar en los títulos de enajenación de los terrenos, con la posibilidad rescisoria de los mismos en caso de no haberse dado a ello el debido cumplimiento.

También existe una jurisprudencia unánime expresiva de que el principio de subrogación real impone a los adquirentes de las parcelas el deber de asumir los costes de la urbanización, con independencia de que en los singulares contratos de compraventa de las parcelas se haya consignado o no este deber de los adquirentes, ya que los preceptos indicados imponen a los futuros propietarios el deber de cumplir los compromisos que el primero hubiese contraído con la Administración urbanística, entre los que se encuentra el de ejecutar las obras de urbanización, y que, no cumplido por aquél, se transmite, en virtud del aludido principio de subrogación real, a los adquirentes, razón por la cual los actuales propietarios de las parcelas han de pagar al Ayuntamiento los costes de las obras de urbanización. La subrogación real -ha dicho también la Sala 3ª del Tribunal Supremo- congela el régimen urbanístico de la propiedad inmobiliaria, con independencia de quien sea su titular, evitando, de esta forma, que el simple cambio en la titularidad dominical de una finca pueda alterar tanto las limitaciones y deberes legales como los compromisos contraídos con la Administración urbanística, pues las normas urbanísticas -y, por tanto, los planes de esta naturaleza- son Derecho necesario, que no puede ser desconocido por los particulares adquirentes de fincas sobre las que pesan determinadas limitaciones o deberes (SSTS 31 Mayo y 30 Diciembre 2005, 7 Julio 2000 y 18 y 29 de Enero y 16 de Julio de 1996 ).

Por su parte, la ley 39/1988 de 28 de Diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, considera, en su art. 30 , que son sujetos pasivos de las contribuciones especiales las personas físicas, jurídicas y entidades especialmente beneficiadas por la realización de las obras que originen la obligación de contribuir, considerándose, en el mismo precepto, como personas especialmente beneficiadas por la realización de obras que afecten a bienes inmuebles los propietarios de los mismos. En el presente caso, la condición de propietaria de la entidad recurrente Cabo Amarillo S.L. es de la mayor evidencia, dada la presentación de escrituras públicas de compraventa de las parcelas, las cuales, por el simple juego de la tradición instrumental, proclaman su derecho de propiedad sobre las mismas por la concurrencia del título y modo.

Tiene, en definitiva, absoluta lógica el principio de la subrogación real en la transmisión de parcelas con deberes urbanísticos, ya que de no ser por el juego del mismo podría quedar totalmente impedida la actuación urbanística. Precisamente este mismo principio hace que no pueda hablarse de indefensión de la entidad recurrente al tener que asumir unas cuotas de urbanización dimanantes de un expediente administrativo que se entendió con las entidades vendedoras Areu Balear S.L. y Lleret Balear S.L. Según consta en el mismo fueron dichas entidades debidamente notificadas del acuerdo de imposición de las cuotas de urbanización y del pago correspondiente al primer plazo de dichas cuotas. Entender que la asunción de estas obligaciones por parte de la compradora Cabo Amarillo S.L. supondría iniciar de nuevo un expediente administrativo con esta entidad relativo a las mencionadas cuotas supondría unas demoras y dilaciones absolutamente injustificadas y un perjuicio para el interés general de la urbanización. Por todo ello el alegato de indefensión no puede surtir, en el presente caso, los efectos anulatorios postulados por la parte actora.

De acuerdo, pues, con el principio de la subrogación real, el hecho de ser el acuerdo de imposición de las cuotas de urbanización anterior a las fechas de compra de las parcelas no impide que quienes compraron las mismas sean responsables del pago de las cuotas de urbanización en cuestión.

Se ha alegado también en la demanda que las obras relativas a la Manzana I no fueron ejecutadas por el Ayuntamiento, sino por la entidad promotora Marxant Gestión Urbanística S.A., por lo que no puede aquél exigir de los compradores las cuotas de urbanización.

En realidad, de los acuerdos municipales relativos al tema -que aparecen relacionados en el Fundamento de Derecho I de la presente sentencia- se desprenden que son los propietarios de los solares o parcelas quienes deben satisfacer al Ayuntamiento los gastos precisos para la ejecución de la totalidad de la urbanización. Así se dice expresamente en el acuerdo de 25 de Abril de 2002, en el que se recoge la salvedad ya indicada de que a los propietarios de la Manzana I se les descontará de la cuota que resulte, en su caso y previa la acreditación correspondiente, la parte que hayan abonado en la ejecución efectiva de las obras de urbanización correspondientes a dicha Manzana. Y en el acuerdo de 28 de Junio de 2001 se expresa que a los propietarios de solares de la Manzana I se les exigirá, para el otorgamiento de las licencias de edificación, la prestación de aval referido a los gastos de la urbanización.

Se dice, pues, que son los propietarios quienes han de sufragar la ejecución de la urbanización, y ello tanto en general, como en relación a la Manzana I.

Por todo ello debe considerarse que la resolución recurrida es ajustada a Derecho.

Sin embargo se impone, antes de cerrar la presente sentencia, pasar a examinar la pretensión subsidiaria, basada precisamente en el texto del acuerdo que acabamos de transcribir.

III.- EXAMEN DE LA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE LA DEMANDA.

Según se ha visto, se solicita en el suplico de la demanda la declaración de que el Ayuntamiento de Llucmajor debe deducir los costes de urbanización de la Manzana I.

En efecto, la Manzana I ha tenido un tratamiento especial dentro del vía crucis urbanístico de esta parcelación, ya que la recepción de la misma tuvo lugar de manera anterior al acuerdo de 25 de Abril de 2002. Sin embargo, este tratamiento específico no supone -tal como se ha visto- que queden eximidos los propietarios de parcelas ubicadas en dicha Manzana de cumplir los compromisos generales, tanto los relativos a las cuotas de urbanización -recogido en el acuerdo de 25 de Abril de 2002- como los que hacen referencia a la necesidad de prestar aval para las concesiones de licencia de edificación, según se hace constar en el acuerdo de 28 de Junio de 2001.

Pero no puede olvidarse que, en el segundo de los indicados acuerdos, y después de establecer la obligación general de pago de las cuotas de urbanización, se hace la salvedad del necesario descuento de lo que haya abonado cada propietario en la ejecución de las obras de urbanización de dicha Manzana I.

Es cierto que la entidad recurrente no ha alegado ni probado haber realizado pago alguno por este concepto; y tampoco han hecho alegación alguna en tal sentido las entidades vendedoras.

Sin embargo, cabe la posibilidad de que -dadas las largas vicisitudes de esta urbanización- hayan existido propietarios anteriores a las entidades hoy vendedoras que hayan contribuido de algún modo a la ejecución de estas obras de urbanización. Por otra parte, no se ha encontrado en el expediente ni en los autos documentación procedente del Ajuntament de Llucmajor expresiva de que los sucesivos propietarios de las parcelas 1 y 9 de la Manzana I no han contribuido en modo alguno a los gastos ocasionados por dichas obras de urbanización.

Por todo ello, ante la clara obligación de descontar que se contiene en el acuerdo municipal de 25 de Abril de 2002 y la fácil acreditación, por parte de la Intervención Municipal, de si se dan o no estos gastos que deberían ser objeto de descuento, es por lo que se juzga procedente estimar la pretensión subsidiaria, en el sentido de declarar que de las cuotas de urbanización correspondientes a las parcelas 1 y 9 de la Manzana I deberán de deducirse, en su caso, las cantidades que hayan abonado los propietarios -actuales o anteriores- de dichas parcelas, siempre que las mismas resulten acreditadas ante la Intervención Municipal.

Ello determina la estimación en parte del recurso al acogerse a la pretensión subsidiaria.

IV..- DECLARACION SOBRE COSTAS.

No concurren especiales circunstancias para imponer las costas a ninguna de las partes, al no apreciarse mala fe o temeridad en su comportamiento procesal.

Vistos los preceptos legales mencionados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

1) Se estima en parte el presente recurso contencioso-administrativo.

2) Se declara que la resolución recurrida, en cuanto considera a la entidad Cabo Amarillo S.L. obligada al pago de las cuotas de urbanización correspondientes a las parcelas 1 y 9 de la Manzana I de la Urbanización Sa Torre es ajustada a Derecho, por lo que la confirmamos, con la salvedad correspondiente a los importes de dichas cuotas reseñados en la resolución.

3) Se estima la pretensión subsidiaria de la demanda por considerar que de los importes de las cuotas deben deducirse, en su caso, los gastos que los propietarios -actual o anteriores- de dichas parcelas hayan efectuado para las obras de urbanización de la Manzana I, siempre que los mismos consten debidamente acreditados ante la Intervención Municipal.

4) No se hace expresa imposición de costas.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, de acuerdo con lo previsto en el art.. 86 de la Ley Jurisdiccional .

Así por esta nuestra sentencia, de la que quedará testimonio en autos para su notificación, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: Leída y publicada que ha sido la anterior sentencia por el Magistrado de esta Sala Ilmo. Sr. D. Miquel Masot Miquel que ha sido Ponente en este trámite de audiencia pública, doy fe. El Secretario, rubricado.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.