Sentencia Civil 361/2023 Audiencia Provincial Civil de León nº 2, Rec. 527/2022 de 13 de diciembre del 2023

PRIMERO.- En la demanda se ejercita acción en reclamación de cantidad, 96.646,80 euros, en relación con el contrato de ejecución de obra suscrito con la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION001 DE RIAÑO, en concreto el importe de las obras de rehabilitación y reforma total de dos partes o zonas del tejado del inmueble de la comunidad de propietarios demandada, que según CUBIERPISA SL, constan en el presupuesto y contrato firmado correspondiente a la NUM003 fase por importe de 98.255 euros, más IVA al 21%, más un incremento de obra de tres ventanas Velux por importe de 1.050 euros más IVA, así como el importe del presupuesto y contrato no firmado correspondiente a la NUM001 fase por importe de 36.800 euros más IVA que suma la cantidad de 164.687,05 euros IVA incluido, suma de la que una vez descontadas las cantidades abonadas por importe de 68.040,25 euros, se obtiene la cantidad reclamada de 96.646,80 euros.

La Comunidad de Propietarios demandada, niega que se contrataran por separado la NUM003 y NUM001, argumentando que el contrato de fecha 2 de agosto de 2019 comprende la obra de la zona NUM003 y NUM001, que tan solo esta vinculada por dicho contrato, que conlleva el pago de 98.255 euros más IVA y 7.000 euros para la Subvención, y que el 50% de la primera cantidad se abona el 7 de agosto de 2019, y que se efectúan tres pagos posteriores de 7.000 euros cada uno de ellos, con fechas 29 de octubre de 2019, 30 de octubre de 2019, y 4 de noviembre de 2019, al tiempo que invoca la exceptio non rite adempleti contractus, al tratarse de un contrato de resultado y haberse incumplido por la contratista, por lo que considera que no adeuda cantidad, alguna.

La sentencia de instancia estima la excepción invocada por la demandada, al entender que la contratista, solamente ha cumplido en parte y de un modo defectuoso, por la aparición de humedades y deficiencias constructivas, desestimando por ello, íntegramente la demanda.

Frente a dicha sentencia se interpone recurso de apelación, por la entidad demandante, al discrepar con la valoración de la prueba que se hace en la sentencia interesando se dicte nueva sentencia, dejando sin efecto la resolución recurrida, estimando íntegramente la demanda, con todo lo demás que proceda conforme a Ley.

Por la parte demandada se formula oposición al recurso de apelación, solicitando se dicte sentencia confirmatoria de la recurrida, con desestimación de la apelación planteada y con imposición de costas de la alzada y todo lo demás que sea procedente en derecho.

SEGUNDO.- Discrepando en el recurso con la valoración de la prueba que se hace en la sentencia, es preciso hacer un nuevo examen de la misma con la finalidad de resolver las cuestiones planteadas por la parte recurrente, teniendo en cuenta, que como con reiteración viene estableciendo la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, la valoración de la prueba es función privativa del órgano de enjuiciamiento a cuyo criterio debe estarse siempre que su proceso valorativo se haya sujetado a las reglas de la sana crítica. Por ello, el error en la apreciación de aquélla sólo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el Juez de la primera instancia resulten ilógicas o inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria, o contrarias a las máximas de experiencia o de la sana crítica.

La especial naturaleza del recurso de apelación permite conocer íntegramente la cuestión resuelta en primera instancia, por lo que es factible examinar de nuevo en la alzada todo el material probatorio y la actividad jurídico-procesal desarrollada en la primera instancia para así resolver si el pronunciamiento de la resolución impugnada ha sido o no correcto en atención a la prueba practicada; más la valoración de la misma nuestro ordenamiento la deja al libre arbitrio del Juez de instancia, de modo tal que las facultades revisoras en la materia en apelación deberán limitarse a comprobar si aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y si, como ya hemos dicho, adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción, sin que en ningún caso resulte lícito sustituir el criterio independiente y objetivo del Juez de la primera instancia por el criterio personal y legítimamente interesado de la parte recurrente.

Así pues, para determinar si puede prosperar en todo o en parte, la acción de reclamación de cantidad que se ejercita en la demanda, en virtud del contrato de arrendamiento de obra, que vincula a las partes en el procedimiento, como se pretende con recurso de apelación, es preciso analizar dos cuestiones, primero si el contrato de fecha 20 de octubre 2019, y por consiguiente el precio que en el mismo se fija, era únicamente para la fase o zona NUM003 como mantiene la parte actora, o si por el contrario comprendía la NUM003 y NUM001, como sostiene la parte demandada, y a efectos de valorar si concurre la excepción invocada por la parte demandada, si las humedades y filtraciones que produjeron los daños en las viviendas particulares eran preexistentes a la obra, o si por el contrario se deben a las obras de reparación llevadas a cabo en la cubierta del edificio, y en este caso cual sería la entidad de las mismas, si en su caso persistían después de finalizada la obra, y si las deficiencias constructivas que se señala la parte demandada, son tales, o simplemente se trata de una forma distinta de ejecución, como mantiene la actora.

Comenzando por el análisis, de las primera de las cuestiones, objeto de controversia entre las partes en litigio, no se puede negar, por ser un hecho acreditado, que inicialmente se acordó por la Comunidad de Propietarios demandada, que las obras de restauración del tejado del inmueble, se ejecutarían en tres fases, pues así figura reflejado, en el punto 4 del acta de la Junta General Ordinaria de Propietarios celebrada en fecha 22-08-2015, en el que se dice: "A estos efectos y para sufragar la obra, se acuerda por los presentes aprobar la derrama por importe del coste de la primera fase según el cuadro adjunto antes del día 1 de mayo de 2016 en la cuenta de la comunidad abierta para obras y con independencia de continuar con las derramas aprobadas en el mes de julio de 2015 hasta concluir con la segunda fase para el ejercicio 2018 y la fase tres en el año 2020". En la Junta de la Comunidad de Propietarios de fecha 07-06-2014, documento nº 2 de la demanda, se recoge igualmente la realización de la obra del tejado, "por fases, de tres veces". Hecho a su vez manifestado tanto por el administrador de la comunidad desde el año 2000 a 2016 D. Enrique quien en sus declaraciones en la vista del juicio reconoció expresamente la existencia y el acuerdo en junta de realizar las obras de la cubierta en tres fases, como por el testigo D. Ernesto, administrador-secretario de la comunidad del 2016 al 2019, quien igualmente mantuvo que se acordó la ejecución de la obra en tres fases.

La primera de las fases, o zonas, de hecho, se lleva a cabo en el año 2016, por la entidad demandante, quien por medio de una subcontrata con PARMEDE SL, que era quien había suscrito el contrato con la comunidad de propietarios, lleva a cabo las obras de restauración sin ningún problema, ascendiendo el importe de dicha obra a la cantidad de 34.803 euros más IVA.

En el año 2019, se ejecutan por la actora las obras de la NUM003 y NUM001, o zonas, siendo D. Ernesto además de administrador-secretario de la comunidad de propietarios, el redactor del proyecto de las obras de restauración del tejado, el director de las obras, y coordinador de seguridad y salud de las obras contratadas por la comunidad, y quien como administrador-secretario de la comunidad, firma en nombre de la comunidad el contrato de fecha 2 de agosto de 2019, y quien en apoyo de la tesis de la parte actora, sostiene que ese contrato era exclusivamente para la ejecución de la segunda fase, y que una vez iniciada la obra, los vecinos indicaron la conveniencia de realizar la tercera fase, manteniendo una reunión, él como administrador y técnico de la obra, el Sr. Gregorio y la presidenta de la comunidad, quien indico al Sr. Gregorio que realizara los trabajos de la tercera fase que no iba a tener ningún problema en cobrarlos, motivo por el que se ejecuta también la tercera fase.

Centrada pues la controversia, en determinar si el contrato que se aporta por la actora de fecha 2 de agosto de 2019, comprende las obras de la fase NUM003 y NUM001 o únicamente de la fase NUM003, nos encontramos con que en el Acta de la Junta General Extraordinaria de fecha 31-08-2018, en el punto 1º, "Obras para la reforma de la cubierta". Se acuerda: Pedir presupuesto de la cubierta "entera" a Jesús de Cuberpisa (Pizarras Ramón) en vez de a Leoncio. Pedir presupuesto de la dirección y de un seguro de garantía. Pedir Presupuesto a Marino". Debiendo entenderse por tanto que la Comunidad de Propietarios en dicha junta, está acordando al referirse a la cubierta entera, que se arregle todo el tejado pendiente de reformar, fases NUM003 y NUM001. En el Acta de la Junta General Ordinaria de fecha 13-04-2019, en el punto 3 Decisiones a adoptar en cuanto a la segunda fase de ejecución de la cubierta, presupuesto-financiación, se dice: Se presentan tres presupuestos para ejecutar la segunda fase de la obra de la cubierta, y dos simulaciones con posibilidad de financiar la obra. En el acta de la Junta de fecha 11-05-2019, en el punto 1º. Decisiones a adoptar en cuanto a la segunda fase de ejecución de la cubierta, presupuestos-financiación, se dice: Una vez estudiado los tres presupuestos se acuerda contratar a Jesús, pero con la condición de incluir los canalones y los aleros en el precio del presupuesto anterior, es decir que el presupuesto final quedaría en 105.255 euros más IVA.

Los prepuestos ofertados fueron los de CUBIERTAS C.A.S., que denomina, "Presupuesto NUM003 para la sustitución integral de cubierta zona NUM003 y NUM001" por importe de 98.300 euros incluidos canalones y bajantes de aluminio en color, colocados en todos los aleros incluidos casetones, y el de IMPERMEABILIZACIONES TENIMPER por importe de 132.300 euros incluidos canalones y bajantes de aluminio en color y el presupuesto ofertado por la actor de fecha 10 de septiembre de 2018, que no contiene ninguna mención a la fase, por importe de 105.255 euros.

En el contrato de fecha 2 de agosto de 2019, firmado con la entidad demandante, por D. Ernesto en representación de la comunidad de propietarios, tras ser adjudicada la obra por la comunidad a la demandante, en la cláusula primera se indica, que tiene por objeto la realización de la Cubierta de Teja en PLAZA000, nº NUM000 Riaño (León), de acuerdo al presupuesto que más adelante se adjunta, y en la Cláusula tercera que el precio pactado para la ejecución de la obra es el descrito y señalado en los dos (2) presupuestos adjuntos al presente documento. Los términos de dicho contrato no clarifican el alcance de la obra, se alude a unos prepuestos que se adjuntan. Presupuesto de fecha 10 de septiembre de 2018, "Para reparación de cubierta en teja en PLAZA000 "por importe de 98.255,00 euros, en el que no figura los metros de tejado que van a ser objeto de reparación, pero se alude a la colocación de pesebrón de chapa de zin, que solo existen en la zona NUM001, y el presupuesto para la elaboración de solicitud y gestión de ayudas por importe de 7.000 euros, en el que no figura ningún dato que contribuya a determinar el alcance material de la relación contractual, entre las partes.

Para acreditar que la NUM001, se contrató de forma independiente de la segunda, y de forma verbal, al no figurar firmado el contrato de fecha 16 de septiembre de 2019, documento 11 de la demandada, en el que se manifiesta que se ha recibido el encargo para realizar la siguiente obra: "Cubierta de teja en PLAZA000 NUM001, Riaño, Leon", se alude a una reunión con la presidenta de la comunidad de aquel entonces, refrendada en el juicio, por las manifestaciones del representante de la constructora y del administrador-secretario de la comunidad y redactor del proyecto y director de la obra, pero no así por la presidenta de la comunidad, a cuya declaración como testigo se renunció, quizá porque se presumía que iba a negar el relato de hechos de los otros testigos, pues del acta de la Junta General Extraordinaria de fecha 15-02-2020, ya se evidencia claramente la postura de los copropietarios, "que la obra de la cubierta de la comunidad únicamente se ha realizado en dos fases una NUM002 y esta última que se trataba de la totalidad restante de la cubierta, es decir que de ninguna manera existe una NUM001".

Siendo de tener en cuenta a su vez, que la Comunidad de Propietarios, contaba con otros presupuestos solicitados y emitidos con ocasión de la ejecución de la NUM002 de la obra, como el emitido por MORPISA, en fecha 3 de julio de 2015, para realizar la obra integra del tejado por importe de 150.579,76 euros más IVA y otro emitido por CUBIERTAS BILECHA S.L., también para la reposición integra del tejado, por importe de 157.265,90 euros IVA incluido.

Ciertamente como se indica por los dos testigos que fueron administradores de la comunidad, se solicitaron varios presupuestos tanto para hacer la obra en el año 2015-2016, como para la realizada en el año 2019, y unos daban precios menores y otros mayores que los de la entidad demandante, pero un sencillo estudio comparativo, permite considerar que el que se fija en el contrato de 2 de agosto de 2019, 98.255 euros, finalmente adjudicada por 105.255 euros, es coincidente con el de CUBIERTAS C.A.S., que para la cubierta de las zonas NUM003 y NUM001, da un importe de 98.300 euros, o el de MORPISA que en el año 2015 da un importe de 47.663 euros para la zona NUM003 y 45.398 euros para la zona NUM001, por lo que al margen de las diferencias que se puedan introducir en cuanto a la distancia en el tiempo, o la inclusión o no de determinados conceptos, lo que se evidencia que el precio fijado en el contrato de agosto de 2019, puede ser extensivo a la zona NUM003 y NUM001, siendo además de tener en cuenta que, según el informe pericial de la parte demandada, la cantidad de 98.255 euros, se correspondería, con el valor de la obra ejecutada, comprendiendo la fase NUM003 y NUM001 y los precios de mercado.

En el contrato que se firma por el administrador de la comunidad no se especifica ninguna fase, en el mismo no figura ninguna medición, de las actas de la comunidad de propietarios se desprende, que al encargar la segunda fase de la obra se pretende realizar ya la obra entera, es decir la zona NUM003 y NUM001, el precio que figura en el contrato, con ligeras variaciones se ajusta al que en su momento pasaron otras empresas para la segunda fase, comprendiendo las zonas NUM003 y NUM001 de la cubierta, en el presupuesto que se acompaña al contrato se comprenden la ejecución de elementos como los pesebrones que solo existen en la zona NUM001, el segundo de los contratos no figura firmado, ni aceptado, no entendiendo porque el administrador que firmo el contrato de 2 de agosto de 2019, no llegó a firmar el segundo de los contratos de fecha septiembre, si como el mismo sostiene, el primero solo comprendía las obras de la zona NUM003, permitiendo la valoración conjunta de toda la prueba llegar a la conclusión que el contrato adjudicado y firmado comprende la ejecución de la obra de la zona NUM003 y NUM001 de la cubierta.

Por tanto, ascendiendo el importe de la obra a la cantidad de 98.255 euros más IVA al 21% lo que nos da la cifra de 120.159,05 euros, más 3 Velux que no figuran en el contrato, -incremento de obra-, valorados en 1.050 euros mas IVA al 21%, 1.270,50 euros, asciende la suma total del precio de la obra a 120.159,95 euros, de modo que si a dicha cantidad, se descuentan los pagos efectuados por la Comunidad de Propietarios por importe de 54.040,25 euros en fecha 05-08-2019, y de 7.000 euros cada uno con fecha 30-10-2019 y 31-10-2019, pues un tercero por igual cantidad lo fue para pagar al arquitecto director de la obra, como el mismo reconoce en la vista del juicio, que corría por cuenta de la comunidad, la cantidad que se adeuda por la Comunidad de Propietarios a la entidad demandante ascendería a 52.119,7 euros.

TERCERO.- Para determinar, si finalmente, la comunidad de propietarios ha de abonar la cifra indicada de 52.119,7 euros, es preciso ahora analizar, si concurre la excepti reti non adimpleti contractus, ampliamente desarrollada en la sentencia apelada desde el punto de vista doctrinal y jurisprudencial, por lo que no resulta ahora preciso añadir nada más a lo expuesto por la Juzgadora de instancia en tal sentido, aunque resulta fundamental, examinar si concurren las causas en las que se funda el incumplimiento de contrato, las humedades provocadas a raíz de la obra y los defectos de ejecución.

Lo primero que hay que reseñar es que las humedades a las que se alude al contestar a la demanda, se habrían producido en las viviendas, que no se reclama el importe de los daños, pero si es preciso valorar su entidad para determinar si concurre la excepción invocada de contrario.

Es un hecho incuestionable que si se acometió una obra de tanta importancia, como era cambiar el tejado de las tres zonas del inmueble, sin duda, fue porque se encontraba en un estado bastante deficiente, provocando numerosas humedades en las viviendas, y de gran importancia, por lo que es preciso diferenciar entre las humedades producidas con anterioridad a la obra ejecutada por la entidad demandante, con las que nada tiene que ver, y las que se pudieron producir durante la ejecución y después de la finalización de la obra.

Según el testigo D. Enrique, existían humedades en casi todas las viviendas, que han tenido problemas de humedades prácticamente desde el inicio, que todos los años había intervenciones por lo que se decide hacer una obra integral ya que había muchos propietarios que tenían problemas de cubierta. Igualmente D. Ernesto, señala en el juicio, que tenía un deterioro tan grande que no iba a aguantar más. Además, por este ultimo se elabora un informe en el dice: "que como administrador comunidad 2017, 2018, 2019 he sido el secretario-administrador de la misma. En todo este periodo hasta dar comienzo a las obras de la cubierta por parte de Cubierpisa en el año 2019, he recibido numerosas quejas y advertencias de que se debía solucionar el problema que sufrían la mayor parte de los propietarios que están debajo de la cubierta, es decir las viviendas superiores. Inclusive alguno de los propietarios a través de su seguro nos reclamó a través de burofax que si no se solucionaba ya, lo meterían en el juzgado dado que su vivienda tenía filtraciones de lluvia casi en la totalidad de sus techos, (este burofax así como toda la documentación de las numerosas reclamaciones por parte de los vecinos de las viviendas superiores, está en poder del administrador o secretario actual de la comunidad, dado que yo ya no administro la comunidad). A continuación aporto fotografías de las numerosas visitas que realicé previas a ejecutar la reparación de la cubierta de las fases NUM003 y NUM001, donde se puede ver como la mayor parte de las viviendas superiores, a excepción de las dos viviendas donde se había ejecutado la fase NUM002 de la cubierta tenían numerosos daños por filtraciones de lluvia y nieve".

D. Germán, en su informe, acontecimiento 100, en sus conclusiones, ratificadas en el juicio, señala, 19.- "Las patologías que presentan las viviendas por humedades, ya sean en techos, paredes o suelos de madera, son muy anteriores a la fecha de las obras realizadas por CUBIERPISA, las cuales se desarrollaron entre el 2 de agosto de 2.019 y el 23 de diciembre de 2.019. En buena lógica, si la comunidad contrató la realización de una cubierta nueva, se entiende que es porque las viviendas de las últimas plantas presentaban patologías. 29.- Según al acta de presencia Notarial y un informe de la CIA de seguros (al que no he tenido acceso), y teniendo en cuenta que las obras se realizaron durante todo el otoño, época en la que llueve y nieva en esa zona de Riaño, es totalmente seguro que alguna gotera se produjese. Esas goteras humedecen el paramento afectado y cuando cesan, el paramento se seca sin dejar apenas huella. -Para que se produzcan el ennegrecimiento de la madera por hongos, manchas amarillas en los paramentos de yeso también por hongos y desprendimientos de pintura, tiene que haber una humedad persistente durante unos periodos largos de tiempo, años. EI arquitecto que suscribe este informe, tiene dudas más que razonables, de que las humedades que ha valorado sean todas aquellas que se produjeron durante la reparación de la cubierta, pero también tiene la certeza de que aquellas que no ha valorado son de origen distinto al de las obras realizadas por CUBIERPISA, patologías que se empezaron a engendrar desde el inicio de la vida útil del edificio".

La antigüedad de los daños por humedad, lo evidencian los mohos, lo hongos en las madera, las oxidaciones, que no se pueden producir en el tiempo en el que se realiza la obra, por lo que resulta sin duda de especial relevancia el informe de Valoración de Daños, que se hace por el perito de la compañía aseguradora ALLIANS, D. Mariano, en cuyo informe, que ratifica en el juicio, reseña las viviendas que resultaron con Filtraciones de agua a través de la cubierta, como consecuencia de no dar tiempo a instalar medidas de protección en las limas y entronques de los shunts y chimeneas cuando se encontraban realizando las obras de reforma de la cubierta, con ocasión de las lluvias, y quien señala que todas las viviendas presentan daños ajenos a las humedades que se pudieron producir durante la realización de trabajos de CUBIERPISA, valorando tales daños en su informe de10-3-2020 por un importe total de 3.644,77 euros sin IVA.

Los elementos de prueba anteriormente reseñados, evidencian que las viviendas tenían un grave problemas de humedades a causa del deterioro que presentaba la cubierta del edificio, causa determinante de que se tuviera que acometer una reforma integral del tejado, contado como dato objetivo y más cualificado, para determinar las humedades que realmente se produjeron durante la ejecución material de la obra, con el informe del perito de ALLIANS y sus declaraciones en el juicio, por lo que la valoración de los daños por humedades que hace la perito de la parte demandada, 18.939 euros más IVA, ha de considerarse que no se corresponde, para nada, con los que verdaderamente se producen durante la ejecución material de la obra.

No se puede por otra parte considerar que una vez finalizada la obra se haya producido goteras, el perito Sr. Samuel, asegura que estuvo en la obra 15 días antes del juicio, y que no vio ninguna gotera activa y que durante todo el mes de marzo estuvo lloviendo, y que además se fijo porque era lo que iba buscando, terminando por reconocer la perito Dª Lidia que las goteras en el interior de las viviendas no están activas que había una en un Velux, pero que a día de hoy no está viva, cuando en realidad ni tan si quiera llego a ser una gotera, pues según se aclaro en el juicio, se trataba del diferente color, del material con el que se sello la ventana a la pared.

Por todo ello, no pudiendo compensarse los daños que realmente se puede considerar probado que se produjeron durante la ejecución de las obras por cuanto no hay ninguna reclamación en tal sentido, al margen de que incluso pudieran haber sido ya abonados por la entidad aseguradora a los perjudicados, y una vez finalizadas las obras no pudiendo estimarse probado que existan goteras derivadas de una defectuosa ejecución de la obra resulta inviable reducir por tal concepto cantidad alguna en relación a la anteriormente establecida como adeudada por la comunidad de propietarios demandada.

CUARTO.- Defectos de ejecución.

Se alegan también por la parte demandada, para justificar el incumplimiento contractual que se atribuye a la parte actora, defectos de ejecución en la obra, que según dicha parte son los que se concretan en el informe pericial que se aporta por dicha parte, en el que la perito Dª Lidia, señala que, toda la cubierta analizada se ha ejecutado de la misma manera, por lo que, se detectan cinco tipos de deficiencias que se repiten a lo largo de toda la superficie de la misma. - Deficiencias en la colocación de la teja. -Deficiencias en la ejecución de los remates con chapas metálicas. -Deficiencias en la ejecución de las barras para la nieve. -Deficiencias en la ejecución de los vierteaguas de las carpinterías. -Deficiencias en el remate de los lucernarios de cubierta. -Deficiencias en la colocación de la teja. Valorando la subsanación de deficiencias de cubierta en 10.359,88 euros.

Las expresadas deficiencias son negadas de contrario, alegando que se trata de distintas soluciones que entiende la perito se debían haber realizado por el constructor para la ejecución de su trabajo, olvidando que existía un proyecto y un director de obra contratado por la comunidad que superviso e indico como se debían ejecutar los trabajos de reparación del tejado, así como que con fecha 16 de enero de 2020, se emite el certificado final de obra por el arquitecto director de la misma, en él que se señala que las obras referenciadas se han llevado a cabo según el proyecto técnico de construcción.

Pues bien, entrando en el análisis de cada una de las deficiencias reseñadas, nos encontramos con lo siguiente:

1.- Deficiencias en la colocación de tejas. En la cubierta se detectan tejas rotas, que han sido pegadas y colocadas, considerando la perito de la parte demandada, que la solución no es el pegado y la colocación de la mismas, sino que, la forma correcta de actuar en este caso es la sustitución de la teja, además señala la referido perito, que en los remates de las limahoyas, debido a que es necesario el corte transversal de la teja a lo largo de toda la extensión de esta, se van generando pequeñas piezas de teja que tienen poco apoyo y se han ido desprendiendo con riesgo de volcar sobre las mismas y acaben obstruyendo la evacuación de las aguas. También generan una discontinuidad en el acabado de cubierta y dificultan la llegada del agua a la recogida de la limahoya, pudiendo filtrarse al interior de la cubierta.

El anterior informe evidencia un defecto en la colocación de las tejas, que hace necesario su reparación, tanto para evitar posibles futuras humedades, como lo que es más peligroso la posibilidad de que los trozos de teja puedan caer a la calle, por lo que sin duda la solución que ofrece el informe pericial emitido por la Sra. Lidia, que pasa por la corrección de dicho defecto de ejecución, frente a los argumentos del perito de la parte contraria, resulta razonable, debiendo por ello, ser acogida.

2.- Deficiencias en la ejecución de los remates con chapas metálicas. Discrepa la perito, con la forma en la que se han ejecutado los encuentros de teja con paramentos verticales, los cuales fueron resueltos mediante una chapa que asciende por el paramento y, únicamente, se ha sellado en su parte superior, proponiendo su ejecución con una chapa superior, que recoja ese remate a modo de babero y se pliegue entrando en el paramento vertical. La solución que propone la Sra. Lidia difiere de la ejecutada que realmente no puede considerarse que sea incorrecta o que difiera de la proyectada, al margen de que puede ser necesario dotar a la ejecutada, de una junta de estanqueidad, o que resulte preciso de sellados de espuma que se hayan podido omitir o que se encuentren en mal estado, por lo que en relación a esta supuesta deficiencia, únicamente se estima procedente que debe correr a cargo de la actora, la corrección de las deficiencias menores que se reseñan por la expresada perito.

3.- Deficiencias en la ejecución de las barras para la nieve. Únicamente se ejecuta una única barra, cuando, en la fase NUM002, se colocó doble barra, y cuando en el presupuesto, se valora el suministro y colocación de barras de acero inoxidable para paranieves, por lo que deberán colocarse al menos otra barra más de nieve conforme a lo presupuestado.

4- Deficiencias en la ejecución de los vierteaguas de las carpinterías. Los vierteaguas de las carpinterías exteriores se han ejecutado incorrectamente. La chapa metálica de remate se encuentra colocada en prolongación con el vierteaguas de granito y un sellado en dicha unión. En algunos casos, se detecta que el remate metálico se coloca, incluso por encima del vierteaguas, lo que provoca un estancamiento de agua y posibles filtraciones en dicho punto.

La ejecución de los vierteaguas no se lleva a cabo, según las exigencias de la NTE, la cual sería colocar el remate metálico por debajo del vierteaguas en vez de en continuación y por detrás del goterón, por lo que, para evitar posibles filtraciones de agua, debe considerarse que estamos ante un defecto que ha de ser reparado.

5.- Deficiencias en la colocación de los lucernarios de cubiertas. En el informe pericial de la parte demandada, se dice que en este caso, la colocación de dichas carpinterías no ha sido correcta ya que, en algunos casos, se encuentran enrasadas por su parte interior, pues bien si cómo se señala, en el referido informe pericial, no se han respetado las prescripciones técnicas del fabricante en su colocación, lo cual puede terminar por provocar humedades al interior, tal hecho determina que se estime razonable la reparación de la expresada deficiencia.

6.- Deficiencias en los vierteaguas de la zona resuelta con peto en la zona NUM003. Se detectan deficiencias en los vierteaguas existentes en el remate del peto de la zona NUM003. La colocación no ha sido la adecuada no solo por lo que lo diga al perito de la parte demandada, sino por la propia circunstancia de que, en algunas zonas el vierteaguas se haya desprendido, tal y como se observa en la medianería con la edificación colindante. Además, se trata de una pieza horizontal sin goterón cuando lo correcto sería la colocación de una pieza con una ligera pendiente al interior y con goterón que evite que el agua discurra por el muro del peto. Las fachadas presentan oscurecimientos provocados por esta deficiencia, observándo la documental fotográfica, se refleja claramente esta deficiencia ya que cuentan con oscurecimientos que ha sido provocado por filtraciones en los muros de fachada.

En definitiva, habiéndose establecido que la comunidad de propietarios adeuda a la entidad demandante la cantidad de 52.119,70 euros, y tomando como referencia la valoración que se realiza de las deficiencias que se consideran constatadas, efectuada por la perito de la parte demandada, se estima procedente fijar el importe de la reparación de los defectos de ejecución en la cantidad de 8.056,75 euros, por lo que la Comunidad de Propietarios demandada, deberá abonar a la entidad demandante, la cantidad de 44.062,95 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la interpelación judicial.

QUINTO.- Al ser estimado parcialmente el recurso de apelación, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398.1 de la LE Civil, en relación con el art. 394 del referido texto legal, no procede hacer condena en relación de las costas de esta alzada, sin que igualmente proceda hacer condena en torno a las costas de primera instancia, al ser estimada parcialmente la demanda.

VISTOS los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.